经典案例：娄底三优华邦房地产开发有限公司与李永兴商品房预售合同纠纷案

 当事人信息

上诉人（原审被告）娄底三优华邦房地产开发有限公司，住所地娄底市乐坪西街。

法定代表人颜均初，该公司董事长。

委托代理人谢应华，湖南星奥律师事务所律师。

委托代理人黎奇，湖南星奥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李永兴，男，1957年10月17日出生，汉族，居民。

委托代理人罗孝仁，湖南晨晖律师事务所律师。

委托代理人刘俊生，湖南晨晖律师事务所律师。

审理经过

上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司（以下简称三优华邦公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2013）娄星民二初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司的委托代理人谢应华，被上诉人李永兴的委托代理人罗孝仁、刘俊生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年5月16日，以原告李永兴为买受人，被告三优华邦公司为出卖人，双方补充签订了一份《商品房买卖合同》，具体约定：“…第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于乐坪西街南侧、丽春路东侧、编号为2007第SG3130的土地使用权。该地块土地面积为15075.97㎡，规划用途为综合，土地使用年限自2007年7月2日至2076年12月20日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］西街印象，建设工程规划许可证为0711078，施工许可证号432501200711300109、432501200711300108，预售许可证号娄预许字（2008）第25号。第二条买受人所购房屋基本情况：买受人所购商品房为预售商品房，批准机关为娄底市房地产管理局。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第8栋第4层第441号房，该商品房的用途为住宅…建筑面积共131.95平方米，其中套内面积121.58平方米，共部分与公用房屋分摊建筑面积10.37平方米。第三条计价方式与价款：采用按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1296.72元，房屋总价款合计171102元，币种为人民币。…第五条付款方式及期限：1、一次性付款，乙方在签订本合同时支付金额为171102元，于房屋交付时全部交清。…第七条交付期限：出卖人应当在2009年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：“1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。…”合同附件四：“乙方应付清基本购房款外，甲方根据有关规定代收其配套设施和办理相关权属证书费用如下：1、煤气管线入户初装费用；2、房产权证办证费：①发证费：住宅：面积在144平方以下80元／本，面积在144平方以上160元／本；非住宅550元／本；②印花税：5元／本；③契税：住宅：房价款的1%-4%；商铺（车库）房价款的4%；④物业管理维修基金：房价款的2%-3%；3、土地使用权办证费用：①发证费：住宅：450元／本；商铺1000元／套；②印花税：5元／本；上述费用乙方须在房屋交付时全部交清。甲方代收的税、费如遇政策变化时，则按实际发生额调整。”2007年11月18日、2008年5月16日原告李永兴将购房款69400元、99200元支付给被告三优华邦公司，又于2010年3月27日补交房款2502元，2009年5月，被告三优华邦公司按约定将西街印象住宅小区第8栋第4层441号房预售商品房交付与原告李永兴。2009年2月20日，原告将该套房屋的水开户费2280元、电开户费2880元、煤气开户费3620元、契税3422元、维修基金3422元，共计15780元支付给了被告公司。但被告三优华邦公司却未能按上述合同约定，在商品房交付给原告使用后的365日内，将办理权属登记的资料提供给产权登记机关进行备案，由此致使原告李永兴迟迟未能取得房地产权属证书以及土地权使用证书。2012年5月31日，被告三优华邦公司对西街印象住宅小区第2栋至8栋业主作出书面承诺：“我司本于2012年4月15日对各业主发出承诺，承诺2-8栋小区业主于2012年6月底前将各业主的房产证办好，现办理房产分证的所需资料基本完善，但因部分资金没到位，我司承诺在2012年6月底前办理好房产证的承诺只能推迟兑现。我知道各业主对此有诸多不满，认为我们不讲诚信，对此我们只能非常愧疚再一次对各业主说一声对不起，请你们原谅！…我严辉军慎重承诺2012年9月份前一定将2-8栋小区业主的房产证办好。此次承诺是三优华邦房地产开发有限公司西街印象项目部对2-8栋房产证办理的最后一次承诺，同时也是我严辉军以项目负责人名义发出的第一封同时也是最后一封承诺书，敬请大家给我最后三个月的理解与支持…”。2012年6月26日，以西街印象小区全体维权业主代表为甲方，被告三优华邦公司为乙方，双方签订了一份《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，具体约定：“西街印象小区业主代表与娄底三优华邦房地产开发有限公司就西街印象小区商品房产权等问题经协商后达成如下协议条款，愿意共同遵守执行。一、按商品房买卖合同规定，甲方应该在乙方购得商品房的1年零90天内办好房屋产权证、国土使用证。商品房成交已有几年了，手续仍然没有办好，乙方承认已经严重违约。二、在此期间甲方代表多次找乙方催讨房屋产权证、国土使用许可证，乙方均承诺在三个月内办妥，直到2012年5月30日止这样的口头和书面承诺已经超过了六次，严重地影响了甲方的正常工作和生活。乙方的诚信度几乎为零。为了恢复乙方在业主心目中的形象，乙方再次郑重承诺：“1、乙方保证在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12底前将土地使用证办好。2、乙方严格履行协议条款，愿意交纳壹拾万元作为履行此次承诺的保证金，房产证办好后。该款自动转入土地使用证的保证金。在规定时间内办好手续退还保证金。3、乙方如果没有在规定时间内办好商品房的所有买卖手续，乙方视其再次违约。此次保证金不予退还，并仍然承担商品房买卖合同的违约责任。三、本协议书中的甲方为西街印象120多户维权业主，代表小区内全部业主的利益，代表签字视同所有业主签字…”。此后，被告三优华邦公司仍未能按上述承诺期限将两证办好交付与原告，为此原告李永兴等西街印象小区2-8栋业主遂起诉至法院。在诉讼过程中经核对，原告李永兴所认购的西街印象小区第8栋第4层441号房，面积为131.95平方米，已交总房款为171102元。被告代收契税3422元，但未予代缴契税，少交契税3422元；被告代收物业维修基金3422元，代缴物业维修基金1650元，少交物业维修基金1772元。

原审法院经审理认为：原告李永兴与被告三优华邦公司所签订的《商品房买卖合同》以及西街印象小区全体维权业主代表同被告三优华邦公司所签订的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，应合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。在上述协议的履行过程中，原告李永兴已按约履行了自己支付房价等各项款项的义务，被告三优华邦公司有按合同约定期限交付房屋与原告，但其却未能按《商品房买卖合同》约定的期限履行办理房屋产权证、国土使用权证的相关手续。虽然被告三优华邦公司与西街印象小区全体维权业主代表有对自己履行办证义务的期限进行合意后的更改，但更改后被告却仍未能按期办理好两证，被告的行为已构成违约，现原告李永兴提出要求由被告按约定办理西街印象第8栋第4层441号房的房屋所有权证和土地使用权证并支付逾期办证的违约金之主张，合理合法，应予支持。至于被告三优华邦公司提出对其所支付西街印象业主方10万元的保证金，应当要冲抵原告提出的违约金。经审查，根据《西街印象小区商品房买卖合同的补充》中第二条的明确约定，由被告三优华邦公司保证在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12底前将土地使用权证办好，为此被告愿意交纳10万元作为履行此次承诺的保证金。在规定时间内办好两证手续退还保证金，如果没有在规定时间内办好相关手续，被告三优华邦公司视为再次违约，此次保证金不予退还，并仍然由被告公司承担商品房买卖合同的违约责任。由此可见，被告三优华邦公司在再次违约的情况下提出要求将10万元的保证金冲抵原告诉求的违约金，于理无据，不予采纳。另原告李永兴诉讼提出，要求被告公司返还代为多收取的税、费5194元，并支付利息1761元。对此经核对后查明，被告三优华邦公司代为收取了原告契税3422元，但未予代缴契税，少交契税3422元；代收原告物业维修基金3422元，代缴物业维修基金1650元，少交物业维修基金1772元。综上，被告公司实际多收取了原告的税、费为5194元。故对原告李永兴提出返还税、费的诉求，依查明的事实部分予以支持。至于原告要求由被告承担相应利息之诉求，经审查后认为，并不符合本案合同之约定，且于法无据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告李永兴所购的西街印象第8栋第4层441号房办理好房屋所有权证和土地使用权证；二、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告李永兴支付违约金1711.02元；三、由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告李永兴的契税以及物业维修基金共计5194元；四、驳回原告李永兴其他的诉讼请求。案件受理费200元，由被告娄底三优华邦房地产开发有限公司负担。

上诉人三优华邦公司不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、按照原来双方签订的《商品房买卖合同》中第十四条之约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。而2012年6月26日双方签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》双方再次约定十万元的违约金，应理解为双方对原商品房买卖合同的补充修订，对合同违约条款的变更，视为双方对合同权利、义务的重新界定，应当以双方签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》中的违约条款来重新认定。而一审法院忽视了这一重要争议焦点认定的客观前提，既适用原来双方签订的《商品房买卖合同》中的违约金条款，又适用了双方新签订的《西街印象小区买卖合同补充协议书》中的违约条款，对已经更改的违约金做出了重复认定，无端加重了上诉人的负担，是明显的错误判决。2、在本案中按照原来双方签订的《西街印象商品房买卖合同》中第十四条的约定，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。可以理解为上诉人只是协助被上诉人办理房屋所有权证和土地使用证“两证”，只是一种代办义务。3、在本案中上诉人既不是办理“两证”的履行主体，也没有能力确定办理好“两证”的最终日期，办理好“两证”的准确时间取决相关政府职能的办理情况。一审法院限上诉人在六十日内为被上诉人办理好“两证”是一份明显不能执行的判决，违背了法院判决的合法性和可履行性的原则，属于对不确定事项进行的判决，是明显错误的判决。综上所述，一审法院判决适用法律错误、做出了错误判决，判决又无法限期执行，请求二审法院依法改判或发回原一审法院重新审。

被上诉人辩称：1．双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定由上诉人向被上诉人在规定期限内办理和交付相关产权证书，由于上诉人没有按照合同约定在规定期限内为被上诉人办理产权证书，也没有交付有关产权证书，因此上诉人构成违约，应按照合同约定支付违约金；在合同到期后双方当事人又签订了《补充协议》，在补充协议中双方约定在补充协议约定时间内上诉人如没有办理、交付产权证书，应当向被上诉人支付10万元违约金；违约金是一个惩罚性措施，由于上诉人没有及时交付房产证，导致被上诉人不能及时办理房产证、不能将户口迁入所在小区、被上诉人小孩不能及时入学、被上诉人无法办理房产抵押等，对被上诉人造成了重大损失，这些损失均应由违约的上诉方承担；上诉人在一审中没有明确要求人民法院降低违约金的数额；违约金没有超过违约损失的3O％即可认定，因此原审判决上诉人向被上诉人支付违约金是有理有据的。2、双方当事人在合同中约定了由上诉人为被上诉人办理产权证，因此上诉人应当承担合同义务，为被上诉人在约定的时间内办理有关产权证书；在《补充协议》中将上诉人代为办理产权证书变更为上诉人办理有关产权证书；上诉人已经办理好了大部分房产证，说明上诉人是可以办理好产权证，且被上诉人办理产权证的有关费用已经交给了上诉人，上诉人完全有能力为被上诉人办理好相关产权证书。上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉。 

本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。

本院认为，被上诉人与上诉人三优华邦公司所签订的《商品房买卖合同》以及西街印象小区全体维权业主代表同上诉人所签订的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》，均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，是合法有效的，双方均应按协议约定履行各自的义务。虽然《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定为“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，……”但上诉人在后来的《西街印象小区商品房买卖合同的补充》第二条中承诺“在2012年9月1日前将2-8栋的房屋产权证办好，2012年12底前将土地使用证办好。……”，故上诉人有义务按约定为被上诉人所购房屋办理房屋产权证与土地使用权证。原审判决由上诉人三优华邦公司为被上诉人所购的房屋办理好房屋所有权证和土地使用权证，并无不当。同时《西街印象小区商品房买卖合同的补充》中第二条还约定“……，上诉人为此愿意交纳10万元作为履行此次承诺的保证金，在规定时间内办好两证手续退还保证金，如果没有在规定时间内办好相关手续，上诉人视为再次违约，此次保证金不予退还，并仍然由上诉人承担商品房买卖合同的违约责任”，因上诉人到一审判决之日止仍未能按期办理好两证，上诉人的行为已构成违约，上诉人应按《西街印象小区商品房买卖合同的补充》第二条的约定承担责任，除保证金不予退还外，并仍然由上诉人承担商品房买卖合同的违约责任。原审判决由上诉人三优华邦公司向被上诉人支付违约金，亦无不当。综上，上诉人三优华邦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

本案二审诉讼费200元，由上诉人娄底三优华邦房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郭超群

审判员曾兴

审判员张朝华

审判员彭旦

代理审判员王晶晶

二〇一四年三月二十九日

代理书记员刘志丹