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经典案例:杨梅、陈晓梅与谢刚琼、刘朝权等房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 17:50:21

 当事人信息

上诉人(原审被告):杨梅,住重庆市永川区。

委托代理人:焦永华,重庆渝东律师事务所律师。

委托代理人:黄茂华,住重庆市永川区。

上诉人(原审被告):陈晓梅,住重庆市永川区。

委托代理人:焦永华,重庆渝东律师事务所律师。

委托代理人:黄茂华,住重庆市永川区。

被上诉人(原审原告):刘朝全,住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托代理人:王子鸿,重庆中庸律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):谢刚琼,住重庆市彭水苗族土家族自治县。

委托代理人:王子鸿,重庆中庸律师事务所律师。

原审被告:杨昌国,住重庆市永川区。

委托代理人:黄茂华,住重庆市永川区。

审理经过

上诉人杨梅、陈晓梅与被上诉人刘朝全、谢刚琼以及原审被告杨昌国第三人撤销之诉纠纷一案,彭水苗族土家族自治县人民法院于2013年11月19日作出(2013)彭法民初字第01415号民事判决。杨梅、陈晓梅对该判决不服,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,并于2014年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人杨梅及其委托代理人焦永华、黄茂华,上诉人陈晓梅的委托代理人焦永华、黄茂华,被上诉人刘朝全、谢刚琼及其委托代理人王子鸿,原审被告杨昌国的委托代理人黄茂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院审理查明:刘朝全、谢刚琼系夫妻关系。2008年4月18日,刘朝全、谢刚琼与陈晓梅、杨昌国就买卖涉案房屋,即位于原汉葭镇下坝街×号(现绍庆街道插旗街×号)的房屋(结构为3层砖混,证号为:重庆市彭水县房权证彭房私产字第×号)事宜达成协议,并由陈秀华(陈晓梅的哥哥)起草《房屋买卖协议》,后因价格有所变动,再由刘邦清重新起草后,刘朝全(作为乙方)与杨昌国(作为甲方,因陈晓梅当时不在彭水县城)在协议上签名捺印,陈秀华和刘邦清作为在场人亦在协议上签名。该协议约定由刘朝全一次性支付杨昌国购房款21万元,杨昌国提供办理房产证的一切证件,并将出租的门面及住房待期满后(2008年12月30日)收回交归刘朝全所有。该协议签订后,刘朝全、谢刚琼当即付款9万元,另于2008年4月19日通过转账汇款的方式将剩余12万元汇至黄茂华的重庆市农村信用社账号为××的账户。随后,杨昌国依照协议约定将房屋产权证、国有土地使用证、四川省房屋契证、公证书等相关证件交给刘朝全、谢刚琼(所有证件权利人均登记为杨昌国),刘朝全、谢刚琼一直使用房屋至今。

再查明:杨昌国与陈晓梅原系夫妻关系,双方于2000年6月15日办理了离婚手续,并就子女、财产等内容达成协议。其中对财产处理的第一条约定为“现有住房一幢(河堡街×号)归女儿杨梅所有”(即涉案房屋)。2013年3月8日,杨梅向彭水苗族土家族自治县人民法院起诉,要求杨昌国与陈晓梅按照当初的离婚协议履行对涉案房屋的过户手续。在该案的调查及调解过程中,杨昌国隐瞒了房屋已于2008年4月卖予刘朝全、谢刚琼的事实。2013年3月8日,彭水苗族土家族自治县人民法院作出(2013)彭法民初字第00788号民事调解书,该调解书约定:“一、杨昌国、陈晓梅一致同意,杨昌国、陈晓梅自愿将位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇下坝街×号(现在为重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道办事处插旗街×号)的房屋赠与杨梅个人所有(房屋面积:154.38平方米、建筑结构:砖混、层数:3层、建筑年份1991年9月、占地面积45.20平方米、房产档案××号)。二、由杨昌国、陈晓梅在2013年3月30日前协助杨梅办理位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭镇下坝街×号(现在为重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道办事处插旗街×号)房屋的房地产权过户登记手续”。随后,杨梅就该案向彭水苗族土家族自治县人民法院申请强制执行,该院于2013年4月24日作出(2013)彭法民执字第00264-1号执行裁定书,裁定将涉案房屋的产权过户给杨梅。杨梅在此过程中向房屋行政主管部门缴纳了相关契税。杨梅、陈晓梅当庭出示的国土资源和房屋管理局的《权属登记证明》中载明:“根据(2013)彭法民执字第00264-1号《执行裁定书》和(2013)彭法民执字第00264-1号《协助执行通知书》,我局已将位于绍庆街道插旗街×号原杨昌国所有的房屋登记于所有权人杨梅名下,其产权证正在办理当中。二○一三年五月七日”。2013年5月9日,刘朝全、谢刚琼得知杨梅要求刘朝全、谢刚琼的租赁户要将租金交与杨梅时才到有关部门了解情况,才知道了上述情况。随即于2013年5月10日向法院提起本案之诉。2013年5月14日,刘朝全、谢刚琼向县法院提交了要求国土资源和房屋管理局中止将(2013)彭法民初字第00788号民事调解书的涉案房屋过户登记给杨梅的申请书,县法院于2013年5月15日致函县国土资源和房屋管理局,决定暂缓执行杨梅申请执行杨昌国、陈晓梅所有权纠纷一案,请该局暂不办理房屋过户等相关手续。

原告刘朝全、谢刚琼一审诉称:刘朝全与陈晓梅自幼熟识,陈晓梅称女婿黄茂华购买别墅,需要卖房筹集资金。2008年4月18日,经陈晓梅介绍,刘朝全与陈晓梅之夫杨昌国(事后得知双方已离婚)签订《房屋买卖协议》约定,杨昌国将原位于汉葭镇下坝街的房屋一栋(以下简称涉案房屋)以21万元的价格出卖给刘朝全。合同签订当日,刘朝全、谢刚琼支付杨昌国现金9万元。2008年4月19日,刘朝全、谢刚琼将12万元购房款存入杨昌国提供的重庆市农村信用社户名为黄茂华的账户。杨昌国按照约定将房屋以及房屋产权证、国有土地使用证原件交付刘朝全、谢刚琼。房屋交付后,刘朝全、谢刚琼便投入大量资金对房屋进行改建。刘朝全、谢刚琼按约定支付全部购房款后,杨昌国却以各种借口拖延办理房屋产权过户手续。2013年5月9日,刘朝全、谢刚琼得知杨梅要求租赁户将租金交给杨梅,遂到国土房管局了解情况,才知杨昌国、陈晓梅、杨梅恶意串通,已到法院起诉,法院于2013年3月8日作出(2013)彭法民初字第00788号民事调解书,确认杨昌国、陈晓梅自愿将涉案房屋赠送杨梅个人所有,由杨昌国、陈晓梅在2013年3月30日前协助杨梅办理房地产权过户登记手续。现该案件已经进入执行阶段。由于调解书损害了刘朝全、谢刚琼的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56规定以及相关法律规定,诉至法院,请求依法判令撤销彭水县人民法院于2013年3月8日作出的(2013)彭法民初字第00788号民事调解书,诉讼费由杨昌国、陈晓梅、杨梅承担。

被告杨梅、陈晓梅一审辩称:1.刘朝全与杨昌国签订的《房屋买卖协议》无效。虽然涉案房屋登记在杨昌国名下,但涉案房屋确是杨昌国与陈晓梅的夫妻共同财产。刘朝全、谢刚琼不能证明陈晓梅参与或授权他人参与卖房事宜,而陈秀华陈述的视听资料来源不合法,意思表示不真实,不能由此认定陈晓梅知晓卖房一事;2.刘朝全将12万元存入黄茂华账户,只能证明黄茂华可能知道卖房一事,但并不能由此推定杨梅知道此事。另外,黄茂华的账号是杨昌国给刘朝全的,很有可能黄茂华也不知悉卖房事宜,而只是收款;3.即使陈晓梅和杨梅知悉卖房事宜,但没有明确表示对杨昌国的卖房行为进行追认,因此不能判定同意卖房;4.陈晓梅与杨昌国的离婚时间远远早于卖房时间,在离婚时双方一致同意将房屋赠与杨梅,效力明显大于杨昌国的单方处理,杨昌国出卖行为属于一房二处理,法律规定第一次的处理有效。如果刘朝全、谢刚琼的权益受到侵害,可以追究杨昌国的责任;5.房屋已经在房地产管理部门进行了产权登记,房屋所有权已经发生了转移,现在房屋的所有人是杨梅;6.民事调解书的程序和内容均合法,撤销不符合法律规定。综上,请求法院驳回刘朝全、谢刚琼的诉讼请求。

被告杨昌国一审辩称:1.杨昌国与陈晓梅于1980年结婚,1981年生育女儿杨梅。涉案房屋系1991年购买改建而成。2000年,杨昌国与陈晓梅协议离婚,约定将该房产赠与杨梅。因杨梅尚在读书,故未办理过户登记。2000年以后,杨昌国全家陆续搬离彭水县城,到外地生活。杨梅为了照顾杨昌国下岗无生活来源,遂将涉案房屋交与杨昌国出租,并约定待杨昌国退休后办理过户手续;2.2008年4月,杨昌国受迷信思想欺骗,相信刘朝全的风水之说,与刘朝全达成转让涉案房屋协议的行为,系杨昌国的个人行为,并未获得陈晓梅、杨梅同意。协议签订后,杨昌国也未将卖房之事告诉陈晓梅、杨梅;3.刘朝全在购房时,已知该房屋系杨昌国与陈晓梅的夫妻共同财产,并且知道二人在离婚时已将房屋赠与杨梅。刘朝全认为自己有关系,可以在不征求共有人同意的情况下,办理过户手续。于是,双方在协议中约定由刘朝全自行负责过户,并口头约定房屋能过户则归刘朝全,反之,杨昌国退款;4.2013年初,杨梅要求杨昌国、陈晓梅办理涉案房屋的过户手续,杨昌国一直予以回避。随后,杨梅起诉至法院,要求杨昌国履行过户手续。经法院多次调解,杨昌国才与杨梅达成调解协议。此后,杨昌国才知晓未办理涉案房屋的过户手续;5.刘朝全称杨昌国与杨梅、陈晓梅恶意串通不实。因为,杨昌国与陈晓梅在13年前已办理离婚登记,双方不可能存在串通行为。杨昌国配合杨梅办理过户手续,亦不存在恶意串通,也未损害刘朝全的利益;6.杨梅现已取得涉案房屋的产权,杨昌国与刘朝全签订的协议无法履行,杨昌国愿意承担法律责任,并按约将房款退还。

一审法院认为,本案的焦点在于陈晓梅与杨梅对杨昌国卖房一事是否知情、房屋买卖行为以及签订的协议是否有效、如何认定赠与行为(离婚时)与买卖行为之间的法律关系、涉案房屋已登记于杨梅名下但未办理房地产权证之事实是否对刘朝全、谢刚琼就本案主张权益构成阻却以及(2013)彭法民初字第00788号民事调解书的内容是否损害了刘朝全、谢刚琼的相关民事权益。一审法院作如下评述:

1.陈晓梅与杨梅对杨昌国卖房一事是否知情。根据刘朝全、谢刚琼当庭出示个人业务存款凭条、陈晓梅与杨昌国的身份证复印件、重庆市彭水县房权证彭房私产字第××号房产证、彭国用(×)字第×号国有土地使用证、四川省房屋契证、收费收据、公证书、滨江社区的证明、刘帮清的调查笔录、陈秀华谈话视频打印件及光碟等诸多证据,能够形成一个完整的证据锁链从而清晰地还原整个事件的过程,特别是当时两个在场人刘邦清和陈秀华的证言,同时杨梅、陈晓梅、杨昌国均未出庭参加诉讼接受人民法院以及当事人的询问,作为陈晓梅、杨梅的共同委托代理人在庭审中对一些关键问题均回答“不知道”、“被告本人未给我说明”等等,因此杨梅、陈晓梅、杨昌国应当承担举证不能的法律后果。法院认为,通过刘朝全、谢刚琼出示的种种证据可以认定陈晓梅知晓并参与指挥卖房事宜,而剩余购房款12万元打入杨梅丈夫黄茂华账户也与刘朝全、谢刚琼诉称为了购买别墅而卖房之事实能够吻合,故能够认定作为黄茂华妻子的杨梅对卖房事宜亦知情。

2.房屋买卖行为以及签订的协议是否有效。刘朝全与杨昌国签订《房屋买卖协议》后,刘朝全、谢刚琼也实际履行了支付购房款的义务,杨昌国也按照协议约定将相关证件交给刘朝全、谢刚琼,房屋亦一并交给刘朝全、谢刚琼使用至今,而且涉案房屋的所有证件齐备、合法,均登记为杨昌国的名字,因此无论作为实际共有产权人的陈晓梅是否在协议上签字甚至说是否知晓此事,刘朝全、谢刚琼基于信赖利益之理由与杨昌国签订协议、相互履行权利义务,整个房屋买卖行为并无违法之处,该行为以及所签订的协议应当认定为有效。

3.赠与行为(离婚时)与买卖行为之间的法律关系。被告杨昌国与被告陈晓梅在2000年6月15日离婚时协议将涉案房屋赠与给被告杨梅,之后又将涉案房屋卖给刘朝全、谢刚琼,其实质为一房二处理。本院认为动产的赠与以交付为所有权的转移,而不动产的赠与则以依法办理登记等手续为所有权的转移(除法律规定的几种特殊情形之外),在此之前,赠与人以实际行为而使所有权未发生转移或者另行处理的,均应视为赠与人仍为所有权人或者撤销赠与,此为赠与人之权利而非受赠人之权利。结合本案来看,被告杨昌国与被告陈晓梅在离婚时直到买卖房屋时均未将涉案房屋过户给被告杨梅,故被告杨昌国与被告陈晓梅仍是该涉案房屋的所有权人,具有对房屋进行处分的一切权利。

4.涉案房屋已登记于杨梅名下但未办理房地产权证之事实是否对刘朝全、谢刚琼就本案主张权益构成阻却。从国土资源和房屋管理局于2013年5月7日出具的《权属登记证明》内容来看,涉案房屋已登记于杨梅名下,但产权证正在办理过程中。法院依当事人的申请,于2013年5月15日致函国土资源和房屋管理局,决定暂缓执行杨梅申请执行杨昌国、陈晓梅所有权纠纷一案,请该局暂不为其办理房屋过户等相关手续。法院认为不动产的公示原则就是通过该种形式以确定所有权人对不动产物权的排他性,而本案正是登记的所有权人之外的第三人认为自己应当对涉案房屋享有真正权益而提出异议,且整个房产过户登记手续也并未完成,而涉案房屋已登记于杨梅名下的事实也是基于之前法院向国土资源和房屋管理局发出的相关执行法律文书,现法院已致函国土资源和房屋管理局暂缓办理房屋过户等相关手续,因此使涉案房屋的权属认定处于待定之状态。故涉案房屋已登记于杨梅名下但未办理房地产权证之事实不能对刘朝全、谢刚琼就本案主张权益构成阻却。

5.(2013)彭法民初字第00788号民事调解书的内容是否损害了刘朝全、谢刚琼的相关民事权益。结合前述分析,刘朝全、谢刚琼早在2008年4月底就实际使用和占有涉案房屋,并对房屋进行了相应改建,视自己为房屋的真正所有权人;再者,在(2013)彭法民初字第00788号民事案件调查及调解过程中,杨昌国隐瞒了涉案房屋已经卖予刘朝全、谢刚琼的重要事实,误使人民法院认定涉案房屋无权属争议,并依各方当事人的意愿,制作了(2013)彭法民初字第00788号民事调解书。因此,该调解书的内容明显损害了刘朝全、谢刚琼的相关民事权益。

综上所述,一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:撤销彭水苗族土家族自治县人民法院于2013年3月8日作出的(2013)彭法民初字第00788号民事调解书。案件受理费80元,由杨梅、陈晓梅、杨昌国连带负担。

杨梅、陈晓梅不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销原判,改判驳回刘朝全、谢刚琼的一审诉讼请求。主要事实和理由:1.刘朝全与杨昌国签订协议多年,现刘朝全提出撤销已生效的调解书,其已过诉讼时效。2.杨梅基于离婚协议中的赠与条款,善意取得了涉案房屋,并取得了涉案房屋的所有权登记。3.刘朝全与杨昌国签订的合同无效。首先,刘朝全明知涉案房屋系杨昌国、陈晓梅的共有财产,在未得到陈晓梅同意的情况下,杨昌国无权处分涉案房屋,刘朝全购买涉案房屋的协议无效。其次,刘朝全与杨昌国恶意签订协议,故意制造陈晓梅授权的电话证据,误导证人相信陈晓梅知晓卖房一事,并且故意打款到黄茂华账户,以此制造杨梅同意卖房的证据。因为执笔写协议的陈秀华正是为杨昌国、陈晓梅书写离婚协议的人,该证人肯定会告知刘朝全杨昌国离婚和赠与之事。最后,刘朝全并没有履行协议。协议约定一次性支付21万元。刘朝全并没有提供其支付9万元的收据,虽然12万元存入了黄茂华的账户,但该款项没有得到杨昌国的认可。

被上诉人刘朝全、谢刚琼答辩称:刘朝全与杨昌国签订涉案房屋买卖协议时,杨梅和陈晓梅均已知情并同意。因为草拟协议的是陈秀华,陈秀华也草拟了杨昌国与陈晓梅的离婚协议,陈秀华证明了陈晓梅参与了协议的谈判。刘朝全将房款12万元存入黄茂华账户,杨梅也是知情的。另外,从房屋的登记来看,涉案房屋登记于杨昌国名下,杨昌国出卖房屋不需要取得陈晓梅的同意,即杨昌国有权出卖涉案房屋。双方签订的协议合法有效。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。

原审被告杨昌国陈述:刘朝全在明知涉案房屋系杨昌国与陈晓梅共有,二人离婚时将房屋赠与杨梅的情况下,自愿购买房屋。签订协议后,刘朝全并未实际履行协议,没有支付房款给杨昌国。故杨昌国同意杨梅、陈晓梅的上诉意见。另,谢刚琼陈述其要求杨昌国办理过户手续,杨昌国告知已被杨梅提起诉讼之事,由此可推定刘朝全、谢刚琼已知道(2013)彭法民初字第00788号案件,却不参加诉讼。

本院二审查明:涉案房屋于1999年4月19日登记于杨昌国名下。涉案房屋自2008年底起由刘朝全、谢刚琼使用,二人在使用过程中,对房屋进行了装修,并在原有房屋基础上添加了一层楼。

本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为,本案争议的焦点为:刘朝全、谢刚琼是否为(2013)彭法民初字第00788号案的适格第三人,刘朝全、谢刚琼是否因不能归责于本人的事由未参加(2013)彭法民初字第00788号案的审理,(2013)彭法民初字第00788号民事调解书是否存在错误,是否损害了刘朝全、谢刚琼的民事权益。针对上述焦点,本院逐一评析:

一、刘朝全、谢刚琼是否为(2013)彭法民初字第00788号案的适格第三人。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定,可以提起第三人撤销之诉的第三人包括有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人。那么,刘朝全、谢刚琼是否为有独立请求权的第三人,抑或无独立请求权的第三人,须得审查刘朝全与杨昌国签订的合同效力。由于涉案房屋登记于杨昌国名下,根据不动产登记公示原则,刘朝全有理由相信杨昌国对涉案房屋享有处分权,双方由此签订的房屋买卖合同有效。由此可见,刘朝全对(2013)彭法民初字第00788号案的诉讼标的,享有独立的请求权,应为有独立请求权的第三人。

关于杨昌国无权处分,是否影响到房屋买卖合同效力的问题。即使杨昌国在出卖涉案房屋时,未征得陈晓梅的同意,构成了无权处分,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”的规定,杨昌国与刘朝全签订的房屋买卖合同仍然有效。

关于合同履行与合同效力的问题。对合同的效力审查包括三个方面,一是当事人是否适格,二是意思表示是否真实,三是是否违反法律的效力性强制性规定。如符合上述规定,则合同有效,反之亦然。而合同是否履行,如未按合同约定支付款项等,并不影响合同的效力。合同一方可以基于合同之约定,请求合同另一方履行合同。

关于杨梅已善意取得了涉案房屋,并取得了涉案房屋的所有权登记的问题。虽然国土资源和房屋管理局已将涉案房屋登记于杨梅名下,其产权证尚在办理中,但该局之所以要为杨梅办理产权证明,源于法院已生效的(2013)彭法民初字第00788号民事调解书,现该调解书的效力尚未定论,便无从谈及由该调解书获得涉案房屋所有权的问题。故不能以国土资源和房屋管理局已将涉案房屋登记于杨梅名下为由推定杨梅取得涉案房屋的所有权。

二、刘朝全、谢刚琼是否因不能归责于本人的事由未参加(2013)彭法民初字第00788号案的审理。

经查,(2013)彭法民初字第00788号案的立案时间为2013年3月8日,调解书作出的时间也是2013年3月8日。当天立案、调解,客观上作为第三人的刘朝全、谢刚琼不可能知晓。况且,按常理,如果二人知晓必然会要求参加诉讼。故,可以认定刘朝全、谢刚琼是因不能归责于本人的事由未参加到(2013)彭法民初字第00788号案的处理。

三、(2013)彭法民初字第00788号民事调解书是否存在错误,是否损害了刘朝全、谢刚琼的民事权益。

杨昌国与刘朝全签订合同后,杨昌国将涉案房屋交付刘朝全、谢刚琼,二人已对涉案房屋进行了改建,即增加了一层楼。(2013)彭法民初字第00788号案审理时,杨昌国隐瞒了已将涉案房屋出卖他人,法院亦未审查涉案房屋的实际状况,直接将涉案房屋的所有权确认给杨梅,属于内容错误。该错误的内容,损害了刘朝全依据房屋买卖合同享有的民事权益以及刘朝全、谢刚琼对涉案房屋添附部分的权益。

综上,刘朝全、谢刚琼因不能归责于本人的事由未参加到(2013)彭法民初字第00788号案件的审理,但由于该案作出的调解书内容错误,损害了刘朝全、谢刚琼对涉案房屋享有的民事权益,刘朝全、谢刚琼得知(2013)彭法民初字第00788号案件后,在六个月之内向法院提起诉讼,一审法院作出撤销原调解书的判决正确。杨梅、陈晓梅的上诉请求及理由不能成立,本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费80元,由杨梅、陈晓梅负担

本判决为终审判决

审判人员

审判长张俊文

代理审判员王勐视

代理审判员钟雨锋

二〇一四年四月二十一日

书记员陈桂华

书记员陈芳