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经典案例:李健、吴婧等与东莞礼顿花园房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷案

发布日期:2020-04-08 17:31:14

  当事人信息

原告:李健,男,汉族,1987年7月24日出生,住广东省深圳市福田区,

原告:吴婧,女,汉族,1992年2月26日出生,住陕西省城固县,

上述两原告的共同委托诉讼代理人:郭进,广东信而立律师事务所律师。

被告:东莞礼顿花园房地产开发有限公司。住所地:广东省东莞市沙田镇齐沙村。统一社会信用代码:914419005900710430。

法定代表人:莫海荣,系该公司总经理。

委托诉讼代理人:江水,广东名成律师事务所律师。

委托诉讼代理人:许见欢,广东名成律师事务所律师。

被告:杰利投资有限公司。住所地:香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道67号半岛中心12字楼1203室。

法定代表人:陈树杰。

被告:杰华投资有限公司。住所地:香港特别行政区九龙尖沙咀麽地道67号半岛中心12字楼1203室。

法定代表人:陈树杰。

上述两被告的共同委托诉讼代理人:江水,广东名成律师事务所律师。

上述两被告的共同委托诉讼代理人:李健豪,广东名成律师事务所律师。

审理经过

原告李健、吴婧诉被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司(以下简称:东莞礼顿公司)、杰利投资有限公司(以下简称:杰利公司)、杰华投资有限公司(以下简称:杰华公司)商品房预售合同纠纷一案。本院于2017年1月6日立案受理后,依法适用普通程序,于2017年6月21日公开开庭进行了审理。原告李健、吴婧的共同委托诉讼代理人郭进,被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司的共同委托诉讼代理人江水及东莞礼顿公司的委托诉讼代理人许见欢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李健、吴婧向本院提出诉讼请求:1.三被告向原告支付逾期交付商品房违约金19,176元(以680,000元为本金,按照每日万分之三的标准从2016年5月30日起计至2016年9月2日止);2.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由:2015年8月24日,原告与三被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告购买三被告名下位于东莞市××镇××小区××楼××单元××房,约定转让价格为680,000元,交楼日期为2016年5月30日前,逾期交楼的按每日万分之三的标准支付违约金。合同签订后,原告依约向三被告支付了全部的购房款,但案涉交易商品房直到2016年9月2日才通过工程验收备案。原告认为,三被告未在交付商品房前通过工程验收备案,违反了合同的约定。为维护自身的合法权益,原告特向法院提起诉讼,请求判如所请。

三被告共同辩称,1.案涉商品房已于2016年5月20日通过工程竣工验收,在合同约定交付之日已符合交付使用条件,原告逾期收楼是由其自身原因造成,被告无需承担逾期交楼的违约责任。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理进行竣工验收,建设工程经验收合格,方可交付使用,即表明工程竣工验收合格的标准是竣工验收报告;2.涉案《商品房买卖合同》没有将消防验收作为房屋使用的必备条件,属于当事人的意思自治,应当合法有效。消防法、环保法等相关法律规定在建设工程验收合格后方可使用,本质上属于行政管制,行政规则不能全部适用于民事活动中。同时消防法、建设工程质量管理规定,对消防验收实行不同的标准,区分一类和二类高层建筑,而礼顿花园大部分房屋作为二类住宅,其消防设施处于抽查项目,消防审核验收不是法定交付使用的必备条件;3.被告已通过公告的形式承诺对相关业主补偿一定的管理费来解除双方之间的有关争议,原告收楼时对被告的补偿方案从未提出异议,也没有向物业公司支付对应期限内的物业管理费,应视为原告已接受被告的物业管理费补偿方案,双方之间对有关争议已经解决。原告不应当违背诚实信用原则,而事后反悔;4.涉案《商品房买卖合同》对逾期交房超过90日且原告不解除合同的情况下,对违约金支付期限及标准约定不明。即使本案被告需要支付逾期交楼违约金,该违约金的标准也应当参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。

原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同(预售)》及附件、发票,被告依法提交了《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案证书》、《建设工程消防验收意见书》、阳光热线问政平台东莞市消防局答复等证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷作证。本院根据原、被告的陈述和提交的证据,认定事实如下:

被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司均是经登记成立的有限公司。2015年8月24日,原告李健、吴婧与被告东莞礼顿公司、杰利公司、杰华公司签订了一份《商品房买卖合同(预售)》,合同约定:原告购买三被告开发的位于东莞市××镇××礼顿住宅小区××楼××单元××房,该商品房已由东莞市住房和城乡建设局批准预售,预售许可证号为东莞商房预证字第201500086号,该商品房建筑面积为95.43平方米,总价款680,000元;在签订本合同前,原告已向三被告支付定金及首期楼款210,000元,余下楼款470,000元由银行按揭支付;若原告逾期付款超过90日,被告有权解除合同。被告解除合同的,原告按合同约定总房价款的10%向被告支付违约金。原告要求继续履行合同的并经被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日至实际全额支付应付款之日止,原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金额最高不超过合同约定总房价款的10%;合同还约定商品房交付时应当符合以下条件:1.商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2.商品房为住宅的,三被告向原告提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》;合同约定三被告应当在2016年5月30日前向原告交付商品房。除不可抗力外,若被告逾期交楼不超过90日,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,三被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;若被告逾期交楼超过90日后,原告有权解除合同。原告要求继续履行合同并经三被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,三被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金最高不超过合同约定总价款的10%。

2016年4月25日,原告已向被告支付全部购房款680,000元。2016年5月20日,涉案楼房所属的礼顿住宅小区2号住宅楼已通过竣工验收。三被告主张因竣工验收备案登记需要提交消防验收资料,而消防验收办理时间较长,所以涉案房屋未能及时办理《竣工验收备案证书》。2016年8月19日,礼顿住宅小区2号住宅楼已经消防验收合格,该2号住宅楼属一类高层居住建筑。2016年9月2日,涉案楼房取得《竣工验收备案证书》。被告在2016年5月30前已通知原告收楼,但原告认为被告交付的商品房不符合双方的约定,拒绝收楼。后原告于2016年12月3日收楼。

本院认为:本案为商品房预售合同纠纷,本案的争议焦点为:一、三被告是否存在逾期交楼;二、若存在逾期交楼行为,违约金应如何计算。

关于焦点一,原、被告双方于2015年8月24日签订了涉案的《商品房买卖合同(预售)》,该《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意思表示,没有违反国家法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力。原告李健、吴婧已按照合同约定向被告支付了购房款680,000元,三被告应当在2016年5月30日前向原告交付符合以下条件“1.商品房已取得建设工程验收备案证明文件;2.商品房为住宅的,三被告向原告提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》”的商品房。虽然被告在约定的交付时间前通知原告收楼且涉案房屋已于2016年5月20日通过竣工验收,但被告于2016年9月2日才取得《竣工验收备案证书》,违反了双方上述交付的约定,原告在被告取得《竣工验收备案证书》前拒收楼房,合法有据,被告应当承担相应的违约责任。

关于焦点二,如焦点一所述,由于被告未在合同约定的时间前(即2016年5月30日前)交付符合约定条件的商品房,因此,在上述约定时间的次日(即2016年5月31日)起,视为被告逾期交付商品房的时间起算点,自2016年5月31日至2016年9月1日被告取得《竣工验收备案证书》的期间,共计94天,视为被告逾期交付商品房的天数。依据双方关于逾期交付责任“若被告逾期交楼超过90日后,原告有权解除合同。原告要求继续履行合同并经三被告同意的,合同继续履行,自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止,三被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金最高不超过合同约定总价款的10%。”的约定,在本案中,虽然被告逾期交楼超过90日,但由于原告要求继续履行合同且经被告同意,合同继续履行,结合合同中对于原告逾期付款责任“逾期超过90日,被告有权解除合同。被告解除合同的,原告按合同约定总房价款的10%向被告支付违约金。原告要求继续履行合同的并经被告同意的,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限届满之次日至实际全额支付应付款之日止,原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金,但该违约金额最高不超过合同约定总房价款的10%”的约定,依据原、被告双方合同权利义务对等的原则,原告诉请要求以购房款680,000元为本金,按照每日万分之三的标准计算违约金,于法有据,本院予以支持,但应从2016年5月31日开始计算至2016年9月1日止,共计94天。因此,被告应支付原告的违约金为19,176元(680,000元×0.03%/天×94天=19,176元)。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款第一百零七条第一百一十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下: 

限被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告李健、吴婧支付逾期交付商品房违约金19,176元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费280元(原告已预交),由东莞礼顿花园房地产开发有限公司、杰利投资有限公司、杰华投资有限公司共同承担。

如不服本判决,原告李健、吴婧及被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内,被告杰利投资有限公司、杰华投资有限公司可以在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于广东省东莞市中级人民法院。

审判长魏万能

人民陪审员高学亭

人民陪审员曾智生

   二〇一七年九月八日  

书记员黄丽英