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城市人买农村房,有哪些特殊情况能被法院认定有效?

发布日期:2020-04-07 21:38:15

作者:李松团队

今天跟大家讲一讲城市人买农村房屋,被法院认定有效的几种特殊情形。大家都知道,城市人不允许买农村宅基地房屋。我们国家出台了相关的法律,禁止城市人买农村房,只允许本集体成员组织之间进行内部流通买卖。由于房价上涨,双方交易多年以后面临拆迁,卖方反悔的案例比较多。但是有几种特殊情况,法院可以认定有效,在这里分享给大家。

第一种情形,双方的交易在1999年1月1日之前。

1999年,国务院办公厅颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》,其中第二条的就规定了,农民的住宅不得向城市居民出售。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。而在这之前,国家并未做出禁止城里人买农村房的法律规定。根据“法不溯及既往”的原则,即不能用今天的规定去约束昨天的行为。由于法律未作禁止性规定,双方的交易时间又比较早,法院可以认定双方的买卖有效。

第二种情形,双方买卖的土地性质发生了变更。

我们处理过一个案件,双方买卖时是农村的宅基地,后来这个地方从村委会变成了居委会,集体土地变成了国有土地。法院在审理的时候,查明这块土地性质为国有土地,双方买卖农村宅基地的性质也发生了变化。因此法院认为双方的买卖行为合法有效。

第三种情形,买受人签合同时是城里人,但签完合同,就将自己的户口迁到了诉争房屋内。

当然,也就由城市户口变成农村户口。这样,双方在产生纠纷时,其户口已经落到本村,属于本村村民。这种情况下,法院也可以判决有效。

第四种情形,买受人原来是本村集体成员,后来把户口签到了城里。

在审理过程中,法院征询了村委会的意见。

村委会认为虽然买受人的户口迁走了,但是由于买受人从小在本村长大,也为村里付出过相应的劳动,仍然认为他属于本集体成员。这种情况下,法院也可以认定双方的合同有效。

第五种情形,买受人不是本集体成员,但其妻子属于本村村民。

法院认为这个购买行为是夫妻共同购买行为,也会认定合同有效。

以上,就是城里人买农村房,几种被法院认定有效的特殊情形。