2居变3居，这样的房子真的能买吗？是好是坏？

作者：李松

有朋友说，最近买房遇到了一桩好事儿。原来，对方把阳台外的露台改成了一间阳光房，巧妙地将2居变成了3居。首先，我们需要对“2居变3居的扩建房”有一个清醒的认知：这类房属于违建房！违建房是什么呢？就是没有经过所辖部门批准的建筑。把露台改成了自家阳光房，自然是违建。话题再从另一边谈起。大家买房是为了什么？要么自住、要么投资。对于我们普通老百姓而言，多数是为了前者。但无论自住或投资，一切的前提是过户。过户又分两种情况：

1.如果你买的是平房，在过户前需要到实地勘测；

2.如果你买的是楼房，过户前不需要特意前往勘测。但是一旦被举报，将无法成功过户。

随着“去城镇化”的发展，越来越多大楼平地起，越来越多的平房、老宅拆除。我们更多买的是楼房，是开发商已经设计好结构的毛坯房、精装房。很多住户有自己的想法，找了设计师设计房屋结构，以便更舒心地居住。很多一楼的住户，在阳台前方“圈地私有化”，开辟私家花园。房子确实大了，住起来也宽敞。

但这对我们购房者来说，是一个定时炸弹，是隐患！

我们的当事人老刘在中介的介绍下，以1000万的合同金额，跟卖方签订了北京市海淀区301号学区房（以下简称为301号）的购房合同，并且交付了10万元定金。但是，301号是2居改3居的违建房，而卖方并没有明确告知老刘。一个偶然的机会，老刘知道了301号是一个违建房，不敢买下去，便拖着没有交尾款。此时，已经过了双方约定好的交钱时间。卖方提出合同没有如约履行，要求老刘赔偿20%的违约金。老刘自然不能接受这一点，明明是自己遵纪守法，怎么还得赔偿呢？于是找到李松律师咨询专业意见。经过为老刘所遇之事分析“诊断”，李松房地产律师团队的专业律师为他提供了专业的建议，以未明确告知违建房这一事实，将卖方告上法院，要求判定撤销合同，并由卖方赔偿双倍定金作为补偿。

在这里，也跟大家说明一下定金和订金。定金：指的是为了交易的履行，双方当事人约定好，由买方先支付给对方一定金额的货币作为担保。其中，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。交定金方不履行合同的，无权要回定金；收定金方不履行合同的，应当双倍返还定金。订金：只是一个单方行为，不具备担保性质，可以看作是一个预付款。在这个案例中，卖方没有明确告知老刘301号是违建房的事实，致使无法履行合同，老刘有权要求卖方返还双倍定金。由于卖方没有告知301号是违建房这一事实，最后法院驳回卖方要求20%违约金的要求，并判卖方归还定金。至此，事件整体算是圆满得以解决。

在这个案子里，就是因为当事人老刘购买的是一个存在无法过户风险的违建房，才遭受了损失。咱们说了，买房对中国人来说是为了营造家的感觉，是所谓的“港湾”。买房这种事不考虑早晚，如果您是刚需，在现如今房价较稳定的大趋势下，当然是“随时上车随时走”。买不起新房，买个二手房这件事没有错。但关于违建房，因为使用了公共区域扩大了面积，成交额也比原有面积的更高。我们的建议还是能不买最好不买，毕竟中间存在风险。

第一种，平房的过户需要实地勘测，违建房根本无法过户。

第二种，楼房违建，过户前没必要的话不需要实地勘测，但隐患未知。

楼房违建有以下两个隐患：

购房方面：卖方不想卖了，偷偷把这件事捅到房管局，这个房就买不成了。住不进去是一个风险，急着买房落户、按区上学又是一个风险。

后续方面：假设你幸运地过户了，在后续使用中，一旦造成邻里损失，难保他人不会举报，致使违建部分拆除，这部分损失就要由你来承担了。而且如果你之后有卖房的打算，买方也会在这件事上做文章。

咱们切莫贪图房子改建后那点小舒心，造成后续官司诉讼的大麻烦！

当然了，如果您就是想买一套违建房。李松房地产律师团队也给您一个小建议，在合同中明确一件事：如果该处违建房造成他人损失需要赔偿，或者后期被人举报面临拆除，损失将由卖方承担，并且此条款在购房合同履行完仍然有效。

再有一种情况，您看上了一套房子的地段、小区，而该房存在违建部分。那么我们也建议您找卖方拆除，以房屋原本结构、面积、市价签订合同。

最后也是希望这篇文章对大家有用，身边有朋友买房的赶紧转发吧，让他们知道买违建房的风险，千万不能买！