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2居变3居,这样的房子真的能买吗?是好是坏?

发布日期:2020-04-07 21:35:39

作者:李松

 

有朋友说,最近买房遇到了一桩好事儿。原来,对方把阳台外的露台改成了一间阳光房,巧妙地将2居变成了3居。首先,我们需要对“2居变3居的扩建房”有一个清醒的认知:这类房属于违建房!违建房是什么呢?就是没有经过所辖部门批准的建筑。把露台改成了自家阳光房,自然是违建。话题再从另一边谈起。大家买房是为了什么?要么自住、要么投资。对于我们普通老百姓而言,多数是为了前者。但无论自住或投资,一切的前提是过户。过户又分两种情况:

1.如果你买的是平房,在过户前需要到实地勘测;

2.如果你买的是楼房,过户前不需要特意前往勘测。但是一旦被举报,将无法成功过户。

随着“去城镇化”的发展,越来越多大楼平地起,越来越多的平房、老宅拆除。我们更多买的是楼房,是开发商已经设计好结构的毛坯房、精装房。很多住户有自己的想法,找了设计师设计房屋结构,以便更舒心地居住。很多一楼的住户,在阳台前方“圈地私有化”,开辟私家花园。房子确实大了,住起来也宽敞。

但这对我们购房者来说,是一个定时炸弹,是隐患!

我们的当事人老刘在中介的介绍下,以1000万的合同金额,跟卖方签订了北京市海淀区301号学区房(以下简称为301号)的购房合同,并且交付了10万元定金。但是,301号是2居改3居的违建房,而卖方并没有明确告知老刘。一个偶然的机会,老刘知道了301号是一个违建房,不敢买下去,便拖着没有交尾款。此时,已经过了双方约定好的交钱时间。卖方提出合同没有如约履行,要求老刘赔偿20%的违约金。老刘自然不能接受这一点,明明是自己遵纪守法,怎么还得赔偿呢?于是找到李松律师咨询专业意见。经过为老刘所遇之事分析“诊断”,李松房地产律师团队的专业律师为他提供了专业的建议,以未明确告知违建房这一事实,将卖方告上法院,要求判定撤销合同,并由卖方赔偿双倍定金作为补偿。

在这里,也跟大家说明一下定金和订金。定金:指的是为了交易的履行,双方当事人约定好,由买方先支付给对方一定金额的货币作为担保。其中,定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。交定金方不履行合同的,无权要回定金;收定金方不履行合同的,应当双倍返还定金。订金:只是一个单方行为,不具备担保性质,可以看作是一个预付款。在这个案例中,卖方没有明确告知老刘301号是违建房的事实,致使无法履行合同,老刘有权要求卖方返还双倍定金。由于卖方没有告知301号是违建房这一事实,最后法院驳回卖方要求20%违约金的要求,并判卖方归还定金。至此,事件整体算是圆满得以解决。

在这个案子里,就是因为当事人老刘购买的是一个存在无法过户风险的违建房,才遭受了损失。咱们说了,买房对中国人来说是为了营造家的感觉,是所谓的“港湾”。买房这种事不考虑早晚,如果您是刚需,在现如今房价较稳定的大趋势下,当然是“随时上车随时走”。买不起新房,买个二手房这件事没有错。但关于违建房,因为使用了公共区域扩大了面积,成交额也比原有面积的更高。我们的建议还是能不买最好不买,毕竟中间存在风险。

第一种,平房的过户需要实地勘测,违建房根本无法过户。

第二种,楼房违建,过户前没必要的话不需要实地勘测,但隐患未知。

楼房违建有以下两个隐患:

购房方面:卖方不想卖了,偷偷把这件事捅到房管局,这个房就买不成了。住不进去是一个风险,急着买房落户、按区上学又是一个风险。

后续方面:假设你幸运地过户了,在后续使用中,一旦造成邻里损失,难保他人不会举报,致使违建部分拆除,这部分损失就要由你来承担了。而且如果你之后有卖房的打算,买方也会在这件事上做文章。

咱们切莫贪图房子改建后那点小舒心,造成后续官司诉讼的大麻烦!

当然了,如果您就是想买一套违建房。李松房地产律师团队也给您一个小建议,在合同中明确一件事:如果该处违建房造成他人损失需要赔偿,或者后期被人举报面临拆除,损失将由卖方承担,并且此条款在购房合同履行完仍然有效。

再有一种情况,您看上了一套房子的地段、小区,而该房存在违建部分。那么我们也建议您找卖方拆除,以房屋原本结构、面积、市价签订合同。

最后也是希望这篇文章对大家有用,身边有朋友买房的赶紧转发吧,让他们知道买违建房的风险,千万不能买!