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海口嘉琼企业开发公司与海南英才实业投资公司房屋预售合同纠纷上诉案

发布日期:2020-04-07 16:56:32

上诉人(原审原告):海口嘉琼企业开发公司,住所地:海南省海口市滨海大道金融贸易区A8区四海花园峨眉苑。

法定代表人:李建强,该公司总经理。

委托代理人:陈明,北京市中瑞律师事务所律师。

委托代理人:解士辉,北京市中瑞律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):海南英才实业投资公司,原住所地:海南省海口市滨海大道南洋大厦1702室。

法定代表人:张子牛,该公司总经理。

委托代理人:左权,北京市中业律师事务所律师。

一、案件基本事实

1993年4月15日,海口嘉琼企业开发公司(以下简称嘉琼公司〉与海南英才实业投资公司(以下简称英才公司)签订《宏威商业大厦售房合同书》约定,英才公司将宏威商业大厦预售给嘉琼公司,面积33,863.24平方米,房价每平方米人民币5000元,总价款1.693162亿元。面积包括车廊、门廊、门厅、电梯大堂、电梯机房、楼梯及疏散通道、变配电房、发电机房、水池、物业管理用房等,最终以海南省海口市房产管理局核定结果为准进行结算。付款方法为,签订合同时按总价款支付定金5%,签订合同1个月内支付10%,签订合同两个月内支付10%,工程施工至±0时7日内支付10%,裙房封顶7日内支付10%,主体结构施工至第10层时7日内支付10%,主体结构封顶后7日内付15%,外垴装修完毕支付10%,竣工后7日内付20%,如无自然灾害等不可抗力影响,英才公司应于1994年12月31日前将房屋交付使用。在英才公司为嘉琼公司办理房产证前,若嘉琼公司将房产全部或部分转让第三方,英才公司应负责按原售房合同更换买方名称,以后若第三方再行转让,英才公司应予协助。嘉琼公司或嘉琼公司指定单位要求成为房屋承销商,英才公司应尽快提供发展商授权委托书。合同签订后,英才公司如不按合同规定的期限移交房屋,则每逾期1天,按已付房款的0.5%?支付违约金,若嘉琼公司不按合同支付定金,则本合同自行失效,若不能按合同规定的时间及数额支付各期房款,则每逾期1天按应付房款额的0.5‰支付滞纳金,若逾期30天仍未按合同规定支付购房款,则视为中途毁约,中途毁约则按嘉琼公司所付房款及定金作为违约罚款数额,以补偿守约方的直接间接经济损失,英才公司收回房屋,本合同失效。

合同签订后,嘉琼公司于1993年4月13日付款400万元,4月15日付款446.5810万元,5月13日付款580万元,5月15日付款10万元,5月18日付款26,067元,6月2日付款250万元,6月17日付款200万元,7月7日付款100万元,7月14日付款200万元,8月11日付款90万元,8月24日付款110万元,9月25日付款30万元,10月13日付款20万元,11月2日付款10万元,1994年1月12日付款10万元,总计付款2459.1877万元。英才公司亦将其与海南宏威房地产开发公司(以下简称宏威公司)签订的《承包建设经营宏威商业大厘项目合同书》、宏威公司给英才公司的《售房委托书》及英才公司给嘉琼公司的《售房委托书》各一份,以及宏威大厦《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工任务通知书》复印件各一份交给嘉琼公司。1993年7月27日,英才公司致函嘉琼公司要求其履行合同依约付款。1994年2月1日,英才公司再次致函嘉琼公司要求采取措施解决违约造成的问题,否则将依约收回宏威大厦,并将已付房款作为违约罚款,以补偿其经济损失。

宏威商业大厦项目位丁海南省海口市海甸岛人民大道西侧,原由宏威公司开发。1993年3月10日,宏威公司与英才公司签订《承包建设经营宏威商业大厦项目合同书》约定,双方共同建设开发经营宏威商业大度项目,宏威公司负责运作项目的前半部分并负责土地的购置、转让交易和报建等费用,英才公司承包建设经营该项目的后半部分并负责施工、销售广告、销售过户契税等费用。双方确定宏威公司的包干管理费、利润和前期投资费总计为人民币3719.85万元,由英才公司分四次支付,签约当天、同年4月10日、7月13日英才公司分三次各付款1115.955万元给宏威公司,总计付款人民币3347.865万元,尚余10%待房产证办妥后再付。英才公司承接宏威大厦项目后,于1993年4月开始试桩工程,之后,完成了大度的桩基工程、降水工程、护坡工程及部分坑基开挖工程。后因资金不到位,英才公司于1994年年底停工至今。

英才公司用于宏威大厦桩基工程投资523.046775万元,支付违约赔偿金237万元,支付试桩费、工地供水安装、工地电费及变压器搬迁、消防保证金、降水护坡工程、因施工为海口海事法院综合楼纠偏及赔偿等费用188.5万元。由于不能按期偿还投资借款,英才公司向中国人民银行梁平县支行(以下简称梁平县支行)、中国人民银行开县县支行(以下简称开县县支行)、重庆市万州区长城实业总公司(以下简称长城公司)支付借款利息370万元。英才公司在与嘉琼公司签订《宏威商业大厦售房合同书》时,未领取《商品房预售许可证》,在一审诉讼期间亦未取得商品房预售许可证明。

根据国务院批准的海南省处置房地产遗留问题的规定精神,英才公司、嘉琼公司分别于2000年2月、8月向海南省海口市国土海洋资源局申请对宏威大厦项目土地进行确权。经海南省海口市国土海洋资源局协调,2001年4月'26日,嘉琼公司、英才公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司经协商签订《协议书》,内容为:几方一致同意将宏威商业大度土地进行确权,核发换地权益证书,具体比例为,嘉琼公司占四分之二、梁平县支行和开县县支行占四分之一,长城公司占四分之一。本协议经四方盖章或授权代表签字后生效。同日,各方在该《协议书》上盖章或授权代表签字。

2000年12月15日,嘉琼公司以英才公司无故单方停工造成其巨大经济损失,请求判令英才公司返还2459万余元购房款、支付违约金、赔偿损失等为由,诉至海南省高级人民法院。

二、海南省高级人民法院认定与判决

一审法院经审理认为,本案当事人经协商一致签订的合同,其形式要件和实质要件不违反法律规定,诉讼中双方亦均主张其行为有效,因此,双方当事人所签合同应认定有效。履行合同中,嘉琼公司未依约履行付款义务,其行为巳构成违约,应依合同约定承担违约责任。嘉琼公司违约客观上直接影响了宏威大厦项目的建设及当事人所投资金的回收和效益,其对此造成的损失负有责任,故嘉琼公司提出的诉讼主张无理,其请求不予支持。申请确权是海南省经中央批准制定的处理宏观调控时海南房地产市场遗留问题的政策。英才公司、嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司签订的有关宏威商业大度项目土地确权的协议,系其约定处分自己权利的行为,当事人为此签订合同后,应信守约定,履行义务。据此判决:驳回嘉琼公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币130,334元,由嘉琼公司负担。

三、当事人上诉请求与答辩理由

嘉谅公司不服海南省高级人民法院(2000)琼民初字第1号民亊判决,向最高人民法院提起上诉称,一审判决适用法律错误,认定事实有误,诉讼程序违法,请求撤销一审判决、认定双方所签售房合同书无效并判令英才公司返还2459万余元购房款和利息以及承担诉讼费用。主要事实和理由是:(1)1993年3月10日英才公司和宏威公司签订《承包建设经营宏威商业大JS项目合同书》时,均没有取得预售商品房资格,英才公司作为该项目的工程承包人,在既没有取得土地使用权,也没有取得商品房预售许可证明的情况下,与嘉琼公司签订《宏威商业大厦预售合同书》并收取预售款,在一审期间既不施工也不补办预售证明,根据有关司法解释的规定,该合同应认定为无效;(2)承建该项目工程是英才公司单方义务,一审判决认定英才公司中途停工系嘉琼公司未按约付款所致,与事实不符,英才公司并未将嘉琼公司已付的2459万余元购房款全部用于该项目建设,只完成了部分粧基工程;(3)—审判决认定英才公司支付给宏威公司、海口海事法院、梁平县支行、开县县支行、长城公司的款项均未査淸,部分白条不足为证;(4)2001年4月26日嘉琼公司与英才公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司签订的尚未生效的《协议书》,未经法庭质证,违背民事诉讼法的规定。

英才公司答辩称:(1)双方签订《宏威商业大厦售房合同书》的意思表示真实,《房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》均是自1995年1月1日开始施行,本案所涉合同签订于1993年4月,故一审判决认定合同有效是正确的;(2)英才公司对宏威大厦项目的投资情况有合同、判决、支票存根及收据证明,按照合同约定,嘉琼公司应承担违约责任;(3)~审期间,根据海南省经中央批准制定的处理宏观调控时房地产市场遗留问题的政策梢神,在海南省海口市国土海洋资源局协调下,于2001年4月26日英才公司与嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司就宏威商业大厦土地确权及核发换地权益证书问题共同签订了《协议书》,双方就履行《宏威商业大厦合同书》的纠纷已经解决。故一审判决认定事实淸楚,适用法律正确,诉讼程序合法,请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。

四、最髙人民法院认定与裁决

最髙人民法院经审理认为,根据经国务院批准由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、中国人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》中确定的处理宏观调控时海南房地产市场遗留问题的政策规定,因政府收回项目闲置用地,有关土地权益人可以申请对该土地权属进行确权。英才公司和嘉琼公司分别于2000年2月和8月申请对本案讼争用地宏威商业大厦项目闲置用地进行确权,梁平县支行、开县县支行、长城公司作为英才公司的债权人亦参加了海南省海口市国土海洋资源局主持的对本案讼争用地确权协调会。英才公司和嘉琼公司、梁平县支行、开县县支行、长城公司于2001年4月26日签订《协议书》,一致同意将宏威商业大厦土地进行确权,核发换地权益证书,达成的嘉琼公司占四分之二、梁平县支行和开县县支行占四分之一、长城公司占四分之一的具体比例,是当事人的真实意思表示,且该《协议书》经各方盖章或授权代表签字,协议中约定的生效条件已经成就,故应认定该《协议书》对签约当事人具有约束力。嘉琼公司系基于与英才公司之间的商品房预售关系取得参与讼争闲置项目用地换地权益证书申请资格,在取得该项目用地50%权益后,尚未办理有关换地权益证书并对该部分土地权益进行价格评估和价值确认,以折抵相应款项,因此无论是其于2000年12月5日在本案一审起诉时以英才公司无故单方停工造成其巨大经济损失,请求判令英才公司返还2459万余元购房款、支付违约金、赔偿损失等为由提起的诉讼请求,还是在二审中以认定双方所签售房合同无效并判令英才公司返还2459万余元购房款和利息等为由提起的上诉请求,均没有扣除其因取得50%讼争闲置土地换地权益并对该部分权益进行评估和确认后折抵的款项,其与英才公司之间尚存的债权债务总额不确定、不明确。嘉琼公司既要申请对讼争闲置土地确权,又主张全额返还其支付给英才公司的2459万余元预购款,超出了其依合同约定应享有的权利或者因合同无效应予返还财产的总额范围,因此嘉琼公司在诉讼中提出的有关请求英才公司返还款项数额不明确、不具体,不符合民事诉讼法规定的起诉必须具备的条件,其起诉依法应予驳回。据此,最高人民法院依照《民事诉讼法》第108条第3项之规定,于2001年12月31日,以(2001)民一终字第91号民事裁定书,裁定如下:(1)撤销海南省髙级人民法院(2001)琼民初字第1号民事判决;(2)驳回嘉琼公司的起诉。一审案件受理费50元、二审案件受理费50元,均由嘉琼公司负担。


(来自:中国司法案例网)