对于开发商的格式合同中约定有关限定购房者权利的内容应当及时提出异议

案情摘要

原告何战国向本院提出诉讼请求：一、判令《商品房买卖合同》第十七条第三项约定项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有无效。依法判令上列项目归全体业主所有。二、办案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月28日原告与被告签订东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××房的《商品房买卖合同》，双方对上列房产的第十七条第三项约定：该商品房所在楼宇的首层大堂、楼梯、电梯前室、过道等公共部分面积的使用权属于该栋楼宇全体业主共有，由负责该项目物业管理的物业公司统一安排使用；本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有。根据《物权法》相关规定，公共附属设施不能独立存在，理应归全体业主共有，被告单方面确定公共附属设施被告是没有法律依据的。 被告长虹公司辩称，本案系原告就案涉物业的所有权提起的诉讼，故其案由同时应列“物权确认纠纷”或其下一级案由“所有权确认纠纷”。本案原告不具备相应的诉讼主体资格，其关于共有权的起诉应被驳回。同时，原告关于合同效力的诉讼请求也应被驳回。一、关于共有权问题。原告于本案中诉请确认其购买的商品房所在小区的部分物业属全体业主共有。然而，原告并未举证证明其他业主对该诉求是否知情，是否认可，该诉求与其他业主的利益或权利是否冲突。根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定欠款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，原告并未举证证明其诉讼行为代表了小区多数业主的意志，其以个人名义起诉的行为，违反上述法律规定，请法院依法驳回其关于所有权确认的起诉。二、条款效力问题。原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第十七条第三项无效，是建立在共有权主张的基础上提出的。但原告的共有权主张不符合上述的《物权法》规定而应被驳回，故其条款无效的主张也失去依据，应被驳回。其次，《合同》系广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同监制，并在房管局登记备案。包括权属问题在内的条款内容经过上述部门审查、认可，并以此作为无权登记的合法依据。《合同》中的重要条款，包括第十七条等涉及权属问题在内的条款，均以下划线形式突出显示，充分起到提示、强调的效果。内容清晰、无歧义。《合同》第十七条与第三条，合同附件一、二等内容，共同清晰界定了原告享有所有权的范围，不存在任何误读、误解的情况。通过阅读《合同》条款，原告签约之前已清楚了解可以购得所有权的范围。原告始终知道其不享有合同第十七条的所涉项目的所有权。也清楚其购房款是不包括诉争项目。《合同》条款，是双方平等、自愿协商的情况下达成，是双方的真实意思表示。本案诉讼之前，原告从未对合同第十七条第三项提出过异议。本案的肇因，是原告认为涉案车位的停车费太贵，从而试图通过本案诉讼达到不缴费或少缴费的无理目的。然而，停车费用时物业服务公司结合人力、管理等成本，与原告通过《物业服务合同》自愿协商约定的，完全符合有关政策规定的收费标准。综上，原告应当遵守合同法的诚实信用原则及契约精神，不应事后反悔并试图推翻合同效力。合同内容并无违反《合同法》关于合同效力的规定，原告于本案中的诉求，不应得到支持或鼓励。 原告的诉讼请求与其他业主的利益或权利主张是否会相冲突，其他业主可能会提出与原告不同的权利主张，换句话说，假如认可原告的主张，岂不侵犯了其他业主的相关权利，请求法院依法驳回原告起诉。 经审理查明，2014年4月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同其中约定：一、原告购买被告开发的位于东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××房，建筑面积为131．72平方米；二、第十七条第三项约定：该商品房所在楼宇的首层大堂、楼梯、电梯前室、过道等公共部分面积的使用权属于该栋楼宇全体业主共有，由负责该项目物业公司统一安排使用；本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有。该内容的下面标有下划线。原告主张该条第三项中的“本项目内的游泳池、地上停车位、地下车库、儿童游乐设施、羽毛球场、篮球场、社区居委会办公用房、小区警务室、各类活动用房、社区综合办及人民调解室、社区卫生及计生服务用房、小区文化设施（含图书馆）、星光老年之家、垃圾收集站、变电用房、公厕等公共配套设施产权归被告所有”的约定无效，理由如下：1、该条款为被告提供的格式合同条款，格式合同中所作出的排除和限制另一方权利，增加另一方义务的条款是无效的；2、商品房价格成本包括住宅小区建设费及公共建筑建设费；3、服务于整幢楼房的公共服务设施一览表不具有独立性，是随主物的所有权人相应转让，由小区的所有权人共有，地上建筑物与土地不能分割，被告方将土地使用权转让给全部业主，那么业主必然享有地上建筑物的所有权和支配权，附属的公共配套设施费用是商品房购买成本，由于被告没有证据证明案涉合同第十七条已全部纳入商品房购房成本。被告对此称：一、商品房买卖合同是广东省建设厅与广东省工商行政管理局共同监制，并且经过行政部门登记备案的示范文本，“签约前买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的可向当地房地产开发主管部门咨询。”这句话在商品房买卖合同开篇已说明；二、该合同约定的业主获得所有权的物业范围凡涉及权属问题的包括诉争的第十七条均以下划线的形式突出提示，并不存在原告所称合同法第三十四、第三十九条的格式合同条款；三、案涉合同第十七条用于明确双方权属，明确原告获得所有权的范围，并未排除对方权利，如果用于确定权属的条款均视为“排除对方主要权利的条款”，则所有的商品房买卖合同中的权属条款岂不均为无效条款。 以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、行驶证和收款收据及出入票、案涉物业规划平面图，被告提交的《商品房买卖合同》、竣工验收备备案涉书、案涉15幢、18幢、地下室《实测报告书》、大产权证、《广东省住房和城乡建设厅广东省民政厅关于规范新建住宅物业配建社区公共服务用房的通知》及庭审中的陈述证实。

争议焦点

1、《商品房买卖合同》第十七条第三项有关约定是否有效；2、原告是否有权主张第十七条第三项有关约定涉及的公共设施归全体业主所有。

裁判要点

《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项中违反了上述法律的强制性规定。其次，双方签订的《商品房买卖合同》是采用格式条款签订的合同，被告是提供格式条款的一方，其在签订合同时，对确定当事人之间的权利和义务时应采取合理的方式提请原告注意。上述约定是排除原告主要权利的内容，被告在上述条款的内容下方虽然标有下划线，但合同的其他诸多内容均标有下划线；被告没有通过字体加粗或其他口头告知的形式提醒原告注意，只标注下划线，不足以达到采取合理方式提醒原告。综上，应认定原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第三项中约定无效。本案案由为商品房买卖合同，原告请求确认《商品房买卖合同》第十七条第三项中相关公共配套设施产权归全体业主所有属于物权确认纠纷，物权确认，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款及相关物业管理条例的规定，只有业主大会授权业主委员会或应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主才有权进行主张，故本院在本案中不予处理。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第四十条,《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项,《中华人民共和国合同法》第三十九条,《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项,《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款,《中华人民共和国物权法》第七十三条,《中华人民共和国物权法》第七十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条

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