黄某诉董某、海南海勤实业有限公司等案外人执行异议案

案情摘要

2006年10月28日，原告黄良健与第三人宏荣投资公司签订《琼海宏荣商厦内部认购书》，约定原告向第三人宏荣投资公司购买位于琼海市嘉积镇新民街200号的琼海宏荣商厦903号C型房产，建筑面积154. 76平方米，购房款共计278568元。签订认购书后，原告黄良健已陆续分5次支付购房款292700元。但第三人宏荣投资公司至今未办理商品房预售或销售许可证明手续，也没有办理房产证给原告黄良健。另查明，本院在执行申请执行人董军、海勤实业公司、环宇建筑公司与被执行人宏荣投资公司借款纠纷案中，依法预查封的琼海宏荣商厦相关房产中包含原告所购买房产。原告黄良健认为其属于涉案查封房产的实际产权人，法院查封错误，故提起诉讼，请求法院判决确认原告黄良健与第三人宏荣投资公司签订的购买琼海宏荣商厦903号C型房产的《内部认购书》合法、效；判决停止对琼海宏荣商厦903号C型房产的执行。

争议焦点

原告黄良健与第三人宏荣投资公司签订的《琼海宏荣商厦内部认购书》系双方的真实意思表示，《琼海宏荣商厦内部认购书》已具备合同的成立要件。但是，我国法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，《琼海宏荣商厦内部认购书》是否有效？原告是否凭据此约定取得房产所有权？原告是否争议房产的实际权利人？

裁判要点

《内部认购书》在不具备合同成立要件时，仅是双方进一步签订《商品房买卖合同》的意思表示，但不是取得房屋所有权的直接依据，买方可以根据《内部认购书》的约定要求卖方签订《商品房买卖合同》；在《内部认购书》具备合同成立要件时，如房产开发商未办理商品房预售许可证，买方仍无法依据《内部认购书》取得房屋所有权。

适用法律

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条

（来自：中国司法案例网）