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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-07 10:25:10

当事人信息 

原告(反诉被告):李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne),女,1972年6月21日出生,瑞士国籍,住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人:付裕北京京翔律师事务所律师。

被告(反诉原告):李乾,男,1977年6月21日出生,汉族,住北京市海淀区。

委托诉讼代理人:张仁藏北京大成律师事务所律师。

案件概述 

原告(反诉被告)李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne)诉被告(反诉原告)李乾房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。李秋星委托诉讼代理人付裕,李乾及其委托诉讼代理人张仁藏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

李乾向本院提出诉讼请求:判令李乾继续履行合同(网签、缴税、过户),协助李秋星办理位于北京市朝阳区902号房屋(以下简称902号房屋)权属转移登记至李秋星名下。事实和理由:2006年4月9日,李秋星、李乾经北京鑫百盛物业管理有限公司(以下简称鑫百盛公司)提供居间服务签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》(以下简称《买卖合同》),合同约定李秋星购买902号房屋,建筑面积43.86平方米,总房款34万元。按照合同约定李秋星已于2006年4月9日向李乾支付定金3万元,李乾于当日向李乾出具收条。同日,李乾向李秋星交付902号房屋后一直居住使用至今。李秋星已支付合同约定总房款34万元,其后李秋星、李乾根据合同第十条其他特别约定(4)项约定李乾将房屋所有权证书、公证书及房屋的相关材料手续一次性交给李秋星。2006年6月20日李秋星对902号房屋进行装修花费1.3万元,2006年4月20日李秋星向鑫百盛公司支付中介代理费1000元。之后李秋星具备购买902号房屋的资格,在与李乾沟通办理房屋过户事宜过程中,李乾以各种理由予以拖延,故诉至法院,李秋星愿意承担办理房屋过户手续产生的费用。

李乾辩称,不同意原告的诉讼请求,1、902号房屋未能过户手续并非我方责任,2006年4月9日双方签订《房屋买卖合同》后,我方积极履行自身义务,曾先后多次要求李秋星办理过户手续,反而是李秋星以各种理由进行拖延,导致902号房屋至今未能办理过户手续。2、李秋星从未向我方提供过关于其中文李秋星的公证材料,在签署房屋买卖合同时,也是仅仅使用了其英文名字,我方严重怀疑其中文名李秋星的真实性。根据关于房地产市场外资准入管理意见第11条的规定,办理过户登记必须使用中文姓名,并持有有效证件,即护照的译本公证,而且应提供境内居住、工作、学习满一年的证明,并应出具李秋星在境内无其他财产的证明,还应取得在中国买房的购房审批表以及涉外安全审批单。3、对于李秋星提交的购房资格核验真实性也不认可。4、根据朝阳区政务中心的办事清单,李秋星要想办理过户登记,首先应核验其购房资格,然后进行网签、缴税、过户,而李秋星从2006年缔约之日起一直不具备购房资格,902号房屋一直没有网签过,不存在过户条件。5、李秋星之所以一直恶意拖延房屋过户时间长达十几年,原因是在签订房屋买卖合同时,李秋星作为外籍人士并没有在中国境内工作超过一年,仅是在中国居住几天,其不具备购房资格,无法办理购房手续,李秋星因自身原因不能购买该房屋,拖延办理手续长达十三年,按照合同第7.2条中的违约责任款项,李秋星的行为已构成违约,我方有权扣除定金,其余所收李秋星交纳的款项可以退回。6、虽然《房屋买卖合同》中并没有约定完成办理房屋过户的具体期限,但是也不应当理解为无期限,否则双方当事人之权利陷入不稳定状态。李秋星自2006年签订合同后一直拒绝办理房屋过户手续,甚至没有在中国境内居住,在我方催告后无果的情况下已丧失继续履行合同的信任基础。李秋星的行为违背合同签订的初衷,因此我方也提出反诉,请求法院判令解除合同。7、因李秋星自身原因导致房屋一直未办理过户,这期间北京的房价和购房政策都发生巨大变化,李秋星的违约行为给被告带来巨大损失,继续履行合同显失公平,我方有权依据情势变更原则要求解除合同。

李秋星向本院提出反诉请求:1、解除双方于2006年4月9日签订的《房屋买卖合同》;2、判令按照定金罚则扣除定金3万元,由李秋星赔付李乾已交纳的中介费1000元。事实和理由:2006年4月9日,李乾与李秋星经鑫百盛公司居间签订《房屋买卖合同》,合同约定李乾将902号房屋出售给李秋星,总房款34万元。李乾在合同签订后便按照约定将房屋相关资料手续一次性交付给了李秋星,包括商品房买卖合同、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书、慧谷阳光嘉园业主手册、慧谷阳光嘉园二期L座《物业管理公约》、入住接管验收记录等,但是由于李秋星为瑞士国籍,在《房屋买卖合同》签订之时并不具备在京购房资格,因此李秋星以各种理由拖延办理房产过户手续,自2006年至今已长达13年之久。在李乾一次次希望配合李秋星办理过户手续无果的情况下,双方已丧失继续履行合同的信任基础。李秋星长期占用李乾购房资格,拒不办理过户手续,给李乾造成了极大的经济损失,李秋星的行为已经构成根本违约,故提出反诉。

李秋星针对李乾的反诉辩称,不同意解除《房屋买卖合同》。李乾与受托人张疆是朋友、邻居关系,并且张疆的妻子是法国人,其妻子又与李秋星是大学同学关系,因此在得知李乾出售房屋意愿后,李秋星在张疆及中介公司的陪同下前往902号房屋处所现场查勘。其后,在张疆、李秋星、中介公司员工和李乾四方均在场的情况下,于2006年4月9日在中介公司办公室当面签订了《房屋买卖合同》。当日,李秋星支付给李乾定金3万元,李乾向李秋星出具了定金收条。因902号房屋有商业贷款金额为24万元,所以房屋所有权证书在抵押银行处,需将全部贷款还清,才能将房屋所有权证书拿回。由此,按照合同第二条第2.4款约定,2006年4月20日李秋星携带31万元的中国建设银行存折与李乾、张疆、中介公司员工一同前往银行柜台进行银行还款遂将房屋原件取出。同日,李乾将902号房屋交付给了李秋星。基于李乾与张疆系朋友关系又是邻居。同时,张疆的妻子(法国人)又与李秋星是大学同学。为了顺利将双方之间的房屋买卖合同履行完成,故李秋星、李乾均同意由张疆协助帮忙办理后续的房屋过户手续事宜,并于2006年4月20日李乾和张疆前往北京市国信公证处办理902号房屋的《委托授权公证》,授权委托给了张疆协助李秋星办理房屋过户手续公证。其后,张疆突然因自身移民的原因未将后续事宜办完,故将902号房屋的房屋所有权证书及相关资料原件交给了李秋星,然而截止至2018年之前长达十二年的时间里,李秋星因外国人并不懂购买中国的不动产需要所有权转移登记办理,故始终未与李乾联系。相反,李乾也从未与李秋星有过任何联系,包括电话、邮件等方式。根据李秋星提交的购房资格核验通过证明即证实了李秋星具备购买902号房屋的购房资格。双方签订的房屋买卖合同中并未约定最终办理过户的时间或者条件。退一步讲,在2006年外国人在京购房国家并未出台相关限购政策亦是可以购买的。假如李秋星当时懂得房屋需要办理登记转移的手续也早已办理完过户了。然而,目前为止根据外国人在京购房的限购要求李秋星也同样符合在京购买902号房屋的资格。因此,双方签订的房屋买卖合同仍在合法有效的履行期限内,并未违反法律及合同的约定。不同意第二项诉讼请求,按照被答辩人提交的《朝阳区政务服务中心房管分中心办事指南》中政策依据证实了北京市在2008年后才全面开始的限购政策,即在双方2006年4月9日签订房屋买卖合同时答辩人李秋星是符合购买902号房屋资格的。双方签订的房屋买卖合同目前仍然在履行过程中,且符合外国人在京购买房屋的资格,不符合合同第七条第7.2款的约定。相反,被答辩人李乾未如实向法庭陈述事实,在(2018)京0105民初18074号案件中全部认可双方的事实陈述基础上,现却又全部否认其真实性,以各种理由拒绝协助办理过户的行为,亦既违反了诚实信用原则又违反了民事诉讼法的禁反言原则。结合上述事实及所提供的证据证实,李乾的反诉理由均与事实相违背。因此,李乾的行为理应承担自己不利后果。

一审法院查明 

经审理查明:2006年2月20日,902号房屋登记在李乾名下。

李秋星向本院提交2006年4月9日签订的《房屋买卖合同》,证明其与李乾存在房屋买卖合同关系。《房屋买卖合同》约定:由鑫百盛公司(丙方)居间,李秋星(乙方)购买李乾(甲方)的902号房屋,房屋售价34万元;订立合同当日,乙方向甲方交纳人民币3万元作为购房定金。乙方应于签署本合同之日起16日内(即2006年4月25日)备齐售出款扣除定金后的余额31万元,甲、乙到银行还款(银行贷款);乙方如办理过户手续,提前叁个工作日通知丙方,丙方协助办理过户手续,相关税费按当时的市场知道价格由乙方自行向相关部门交纳。《房屋买卖合同》落款处甲方为李乾签字,乙方为“ENiklesVanOsselt”。李乾称是案外人张疆来看的房,签订合同的时候是张疆拿着李秋星的护照到的鑫百盛公司,我签完字后把合同给了张疆,张疆是否签字我不清楚,鑫百盛公司说第二天交房款的时候再把合同给我,第二天合同上就有李秋星的签字了,我现在怀疑购房人可能是张疆。李秋星称签订《房屋买卖合同》时就是其与李乾当场签字的,张疆也在场。

2006年4月9日李乾出具《收条》:今收到NiklesEstelleVanOsselt交来购房定金人民币叁万元,房屋位于北京市朝阳区902号。2006年4月20日李乾出具《收条》:今收到NiklesVanEstelleOsselt交来购房款叁拾壹万元整,房屋位于北京市朝阳区902。

庭审中,李秋星向本院提交证据如下:1、(2006)京国证民字第06201号《公证书》(主要内容为李乾委托张疆办理902号房屋的出售事宜,包括签订买卖合同、办理产权过户等)、住宅质量保证书、住宅质量使用说明书、慧谷阳光嘉园业主手册、慧谷阳光嘉园二期L座《物业管理公约》,证明李乾将公证书原件及房屋相关资料一次性交给了李秋星。李乾称《公证书》是在其不知情的情况下张疆要求出具的,李乾认为张疆既是受托人又是房屋买卖合同的受托人或真实的买受人,房屋相关资料也是给的张疆;2、装修工程款明细清单,证明李秋星于2006年6月20日对902号房屋进行装修。李乾称不清楚李秋星是否装修及费用情况;3、银行流水及业务单,证明2006年4月20日李秋星提取231995.73元用于还清902号房屋银行贷款,同期李秋星转账至李乾个人银行账户剩余房款78005元。李乾对真实性认可,但称其是和张疆一起去的银行,有可能是张疆利用李秋星的身份付的钱。

李乾向本院提交北京市住房和城乡建设委员会查询结果告知单(主要内容:经查,李秋星2018年8月8日通过北京田园佰瑞房地产经纪有限公司按外籍家庭提交了1笔购房资格核验申请,业务编号为2226410,于2018年8月9日反馈未持工作类居留许可,核验结果为不通过;2019年8月9日,通过北京嘉家置地房地产经纪有限公司按外籍家庭提交了1笔购房资格核验申请,业务编号为2501191,于2019年8月12日初步审核通过),证明在签订购房合同至2019年之前李秋星不具备购房资质,902号房屋一直占用李乾的购房资质。李秋星对真实性认可,称查询结果不能证明签订合同时李秋星不具备购房资质,并且能够证明李秋星在2019年8月12日具备购房资质。

另查,2018年2月27日李秋星以房屋买卖合同为由向本院提出诉讼,案号(2018)京0105民初18074号,要求李秋星继续履行商品房买卖合同,协助办理902房屋的权属转移登记手续。本院调取(2018)京0105民初18074号案件卷宗,该卷宗笔录记载:李乾答辩意见:“同意李秋星的诉讼请求,我当时在和李秋星签合同之后,收了李秋星的全部购房款,李秋星找了一个朋友代理,让她朋友出面和我交涉,我和李秋星的朋友还做了一个公证书,当时跟我说后续的手续都是她们来办理,不用我管了。结果现在李秋星找不到她这个朋友了。”对于李秋星提交《房屋买卖合同》,李乾质证意见:“原件我不需要看了,李秋星的证据我都认可,没有异议。”

上述事实,有当事人陈述及相关书证等在案佐证。

一审法院认为 

本院认为:李乾不认可其与李秋星签订《房屋买卖合同》,但从在案证据及双方陈述来看,首先,李秋星向其账户向李乾支付购房款,李乾向李秋星出具购房款收条,且李乾将902号房屋交付李秋星实际使用,李秋星、李乾已实际履行《房屋买卖合同》,李乾明知张疆持有李秋星的护照,且李乾亦是向李秋星出具的收条,李乾现不认可买受人为李秋星也与常理不符。其次,李乾向张疆出具《委托书》,李乾委托张疆办理902号房屋事宜,且李乾未提交证据证明张疆系902号房屋的实际买受人,李乾以不知情为由否定《委托书》及李秋星为902号房屋的买受人,本院对李乾的意见不予采纳。最后,李乾在另案中同意协助李秋星办理过户手续,并且未对《房屋买卖合同》的签订提出异议。综上,李乾与李秋星签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。李秋星已向李乾支付全部购房款,李乾应继续履行《房屋买卖合同》,《房屋买卖合同》对于过户时间未进行约定,现李秋星要求将902号房屋过户至其名下,本院对李秋星的诉讼请求予以支持,应驳回李乾的全部反诉请求。

一审裁判结果 

一、被告(反诉原告)李乾继续履行与原告(反诉被告)李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne)签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》,被告(反诉原告)李乾于本判决生效之日起七日内协助原告(反诉被告)李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne)将位于北京市朝阳区902号房屋所有权转移登记至原告(反诉被告)李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne)名下;

二、驳回被告(反诉原告)李乾的全部反诉请求。

本诉案件受理费17400元,由李乾负担(于本判决生效之日起七日内支付李秋星(NiklesVanOsseltEstelleAnne))。反诉案件受理费3200元,由李乾负担(已交纳)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉案件受理费,上诉于北京市第三中级人民法院。

审判人员 

审判员付瑞洁

二〇一九年十二月十七日

书记员张旭