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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-07 10:22:10

当事人信息 

原告:兴义市可盛房产信息咨询服务中心,经营场所贵州省兴义市桔山街道办事处桔丰路**。

经营者:谢兵,男,1989年9月17日生,布依族,贵州省安龙县人,住贵州省兴义市。

委托诉讼代理人:邹引贵州铭黔律师事务所律师。

委托诉讼代理人:王昌霞贵州铭黔律师事务所律师。

被告:张怀,男,1984年6月2日生,彝族,贵州省安龙县人,住贵州省安龙县。

委托诉讼代理人:黄亨翎,贵州贵兴律师事务所律师。

案件概述 

原告兴义市可盛房产信息咨询服务中心(以下简称可盛房产中心)与被告张怀房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年9月27日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告可盛房产中心的经营者谢兵及其委托诉讼代理人邹引、王昌霞,被告张怀及其委托诉讼代理人黄亨翎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

可盛房产中心向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院判令原、被告于2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》合法有效(可盛房产中心在诉讼过程中已放弃该诉讼请求);2.请求人民法院判令被告向原告支付购房尾款511800元;3.请求人民法院判令被告以511800元为基数按日5‰自2019年8月14日起支付原告违约金直至购房尾款支付完毕之日止(截至起诉之日为115155元);4.请求人民法院判令被告支付原告中介费7500元;5.请求人民法院判令被告支付原告过户费1300元;6.本案诉讼费、保全费、申请保全保险费、律师费8000元由被告承担。事实和理由:2019年4月28日,原告从案外人(原房屋所有人)××、××处××山城市中心区××路世纪××小区××单元××420403按揭房屋一套,房屋建筑面积为170.94㎡,房产证号为20××50,20××50-2,原告按照合同约定向案外人支付了购房款,原告与案外人未办理房屋过户手续,但是案外人于2019年4月29日在黔西南州国瑞公证处将办理过户手续所需要的相关手续全权授权给原告工作人员刘快(详见委托书)。2019年7月10日,原告与被告张怀签订《房屋买卖合同》,将从案外人刘志芳、王会林处购得位于兴义市××山城市中心区××路世纪××小区××单元××420403房屋转让给被告张怀,合同第五条约定房屋转让总价款为741800元,合同第七条约定付款方式为:以银行按揭方式付款,在签订房产买卖合同当日支付首付款200000元,剩余房款541800元由被告申请银行按揭,并由银行直接放款给被告,被告24小时内转付给原告。同时,合同第十五条3条款约定:因被告要申请银行按揭支付尾款,被告应保证在约定的30工作日办完该房的贷款,如果在约定的时间内不能完成,被告应在约定时间到期后的三个工作日一次性支付该房屋尾款给原告。另外,合同第十五条第1款约定:被告需支付原告中介费7500元,过户费1300元。合同签订后,原告将房屋交付给被告,并协助被告办理了房屋过户手续,过户后的产权证号为:黔(2019)兴义市不动产权第××号。但是被告除了支付首付款200000元,在原告多次催要的情况下,于2019年8月14日向原告支付30000元尾款外,再未履行付款义务。现约定购房尾款支付期限早已届满,被告却未按合同约定向原告支付尾款。故被告尚欠原告房屋尾款511800元。根据合同第八条约定:被告逾期付款的,原告有权要求乙方以未付款项为基数,按日千分之5支付违约金,被告已经构成违约,被告除了应该向原告支付购房尾款外,还应该向原告按照约定承担违约责任。综上,原告认为,原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,该合同合法有效,被告应该按照合同约定履行其付款义务,但被告未按合同约定履行合同义务的行为,已经构成违约,按照合同约定,被告应该向原告承担违约责任。为保护原告合法权益,现依据《民事诉讼法》等有关法律的规定向人民法院提起诉讼,请求依法支持原告的诉讼请求。

张怀辩称,一、被答辩人无权主张答辩人向其支付购房尾款,系以捏造的事实提起本次民事诉讼。1、被答辩人(原告)在起诉状中“2019年7月10日,原告与被告张怀签订《房屋买卖合同》,将。房屋转让给被告张怀。”等陈述并不属实。从被答辩人提交的证据看被答辩人并没有将房屋转让给答辩人,《房屋买卖合同》载明,该房屋的出卖人(甲方)是案外人王会林、刘志芳,转让房屋给张怀的是案外人王会林、刘志芳,被答辩人仅为房屋买卖的中介人(丙方)。事实上是在被答辩人的中介下,答辩人与涉案房屋出卖人刘志芳和王会林,于2019年7月12日到兴义市政务中心××区兴义市不动产登记中心,在被答辩人事先准备好的《房屋买卖合同》和《可盛房产房屋买卖合同》上签字(两份合同的落款日期等内容都由被答辩人过后填写)后,被答辩人协助答辩人和案外人王会林、刘志芳申请并办理了房产过户登记,答辩人领取了房产证。不管是根据被答辩人提交的《房屋买卖合同》和实际履行的《可盛房产房屋买卖合同》,还是根据实际发生的房屋买卖行为,被答辩人都只是中介人,作为中介人的被答辩人都没有权利主张房屋买卖的价款。2、被答辩人在起诉状中关于“合同签订后,原告将房屋交付给被告”的陈述也不属实。事实上是案外人刘志芳、王会林将自己所有的房屋出售过户给了答辩人,被答辩人无权也没有将房屋交付给答辩人,相反被答辩人至今还占据着答辩人的房屋,并用于出租进行谋利。3、被答辩人在起诉状中关于“2019年4月28日,原告从案外人(原房屋所有人)刘志芳、王会林处购得。”等陈述也不属实。因为被答辩人提交的证据《可盛房产房屋买卖合同》(2019年4月28日签订)上载明,房屋的买方是谢兵,被答辩人可盛房产中心为中介方,且房屋未过户没发生产权的转移,涉案房屋在转让给答辩人前仍为案外人刘志芳、王会林所有。因此,被答辩人并未购买、更未购得房屋。所以,被答辩人通过捏造事实和虚构理由,向人民法院起诉要求答辩人支付购房尾款及违约金,并申请诉前财产保全将答辩人的房屋查封三年等行为。明显是以捏造的事实提起民事诉讼,根据《最高人民法院最高人民检察院关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》(法释(2018)17号)第二条“以捏造的事实提起民事诉讼,有下列情形之一的,应当认定为《中华人民共和国刑法》第三百零七条第一款规定的“妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益:(一)致使人民法院基于捏造的事实采取财产保全或者行为保全措施的;(二)致使人民法院开庭审理,干扰正常司法活动的”,应驳回被答辩人的诉讼请求并追究其法律责任。二、被答辩人作为中介人,在答辩人与原房屋所有人的房屋买卖过程中,以欺诈手段获取利益,不应得到法律的保护。1、被答辩人作为中介人操纵原房屋所有人一房二卖,违反诚实守信原则。2019年4月28日,被答辩人作为中介人介绍原房屋所有人签订合同将房屋卖给谢兵,在未过户完成交易的情形下,又于2019年7月12日介绍原房屋所有人与答辩人签订合同,将房屋卖给答辩人并办理了过户登记,答辩人合法取得了房屋的所有权。原房屋所有人的这种一房二卖违反诚实守信原则的行为完全是在被答辩人的操纵下完成的。2、被答辩人在一房二卖过程中通过欺诈手段获取利益,侵害了答辩人和原房屋所有人的利益。被答辩人先是介绍原房屋所有人以620000元的价格将房屋卖给谢兵但不过户,后又给答辩人说房屋出售人要741800元,并口头要求答辩人不要直接向房屋出卖人支付房款,而要通过被答辩人转付。但在实际交易时又在合同中约定房屋的总价款为683000元,并向答辩人出具了683000元的发票,这中间的巨大差价就被被答辩人所获取。此外,被答辩人还以中介费和过户费等名义收取了答辩人的8800元费用,被答辩人作为中介人收取了中介费用就应当合法正规进行居间,再获取中间差价就侵害了答辩人和原房屋所有人的合法利益。3、被答辩人将答辩人的房屋以每月1500元出租获利,严重侵害了答辩人的权利。本案涉及的房屋于2019年7月12日过户登记于答辩人名下,答辩人就合法拥有了该房屋的所有权,但被答辩人至今还占据着该房屋,并以每月1500元的标准出租给刘志芳,谋取非法利益。三、被答辩人关于违约金、中介费、过户费、诉讼费、保全费、保险费、律师费等诉求,缺乏事实和法律依据。1、关于被答辩人所述的“2019年7月10日签订的《房屋买卖合同》”应为无效合同。因为,在被答辩人的中介下,于2019年7月12日,被答辩人、答辩人与涉案房屋出卖人刘志芳和王会林一同到兴义市不动产登记中心,被答辩人拿出事先准备好的《房屋买卖合同》和《可盛房产房屋买卖合同》,让答辩人和案外人王会林、刘志芳签字(两份合同的落款日期等内容都由被答辩人过后填写)后,协助答辩人和案外人王会林、刘志芳申请并办理了房产过户登记,答辩人领取了房产证。被答辩人在协助答辩人和案外人办理房产过户登记中,是依据《可盛房产房屋买卖合同》登记过户的,并按《可盛房产房屋买卖合同》的约定开出了房屋总价款为683000元的《贵州增值税普通发票》,也按此价进行了完税,同时被答辩人也按这个合同的约定收取了答辩人8800元的费用。所以,《可盛房产房屋买卖合同》应当是当事人真实意思的表示,且已经实际履行完成,应当有效。在同时签字的两份合同之间应当以《可盛房产房屋买卖合同》为准,故《房屋买卖合同》应视为无效。2、关于违约金,一方面答辩人并没违约,另一方面被答辩人无权主张。答辩人作为买受人以出卖人王会林、刘志芳签订房屋买卖合同,并在合同中约定了向出卖人支付款项的方式和时间,虽然口头约定是通过被答辩人向出卖人支付,但事后被答辩人的一些行为引起答辩人怀疑:一是不停地采取各种粗暴方式追讨要钱、并使答辩人手机无法正常使用,二是将已登记在答辩人名下的房屋出租给第三人并收了租金,三是不让房屋出卖人与答辩人联系等等。使答辩人产生警觉担心向被答辩人支付房款后,卖房人又来要款,逐要求直接向合同甲方付款,完全符合合同约定并未违约。被答辩人所述答辩人未向其按期付款及关于违约金的诉求并无事实依据和法律规定,无权向答辩人提出主张。3、关于中介费、过户费系被答辩人重复索要,答辩人已经支付给了被答辩人。答辩人曾经承诺支付中介费7500元和过户费1300元,但在2019年7月10日答辩人就向被答辩人支付了人民币50000元,其中就包括中介费和过户费。4、被答辩人关于诉讼费、保全费、保险费、律师费等诉求,毫无事实和法律依据。从被答辩人在诉状陈述中声称自已从案外人处购房后再将所购房转让给答辩人,但被答辩人作为证据提供的两个合同中都表明被答辩人仅是中介人,除中介费用外无权主张其他权利。因此,被答辩人无权主张起诉状中的诉求,对答辩人房屋的查封保全也是无事实根据的,被答辩人的行为是在滥用诉权。四、被答辩人的行为严重侵害了答辩人的合法权益,答辩人将另行提起诉讼维护自己合法权益。1、被答辩人通过捏造事实,先是申请查封了答辩人房屋后又提起诉讼,严重侵害了答辩人的合法权益。2、被答辩人占据答辩人的房屋,并出租给案外人刘志芳进行谋利,严重侵害了答辩人的合法权益。2019年7月12日,涉案房屋过户登记于答辩人名下,答辩人合法拥有了房屋的产权,依法拥有占有使用利益处分等权利,但时至今日,被答辩人仍然占有答辩人的合法房产用以出租,每月谋取1500元利益,至今己非法获利7500元。3、被答辩人利用答辩人急于解封房产的心理,欺骗答辩人向其支付了人民币300000元,严重侵害了答辩人的合法权益。2019年12月5日,被答辩人告诉答辩人先拿300000元,其余尾款过后拿,由其转给房屋出卖人,被答辩人立即向法院申请撤诉和解除查封,答辩人急于解封房产逐同意。但在法官打印申请书时,经被答辩人催促转款答辩人转款人民币300000元后,被答辩人却拒绝在申请书签字盖章。至今,被答辩人已收到答辩人人民币574299元,扣除原告应得的8800元中介费用,剩余的565499元,原告应当转付给房屋出卖人刘志芳和王会林,如果没有转交,则侵害了答辩人的合法权益。根据以上事实和理由,被答辩人提出的诉求无任何事实依据和法律规定。请求人民法院依法判决,驳回被答辩人的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。在审理过程中,张怀认为双方签订的《和解协议》是双方起诉后在诉讼中达成的协议,经双方当事人签字捺印,该协议完全有效,应按照协议内容履行各自义务,在《和解协议》中约定的750000元,包含房款、中介费、水电产权过户费,不包含个税和契税。但王会林、刘志芳支付的个税不应由张怀承担。扣减张怀已支付的574299元,由张怀向可盛房产中心补付剩余款项。

一审法院查明 

本院经审理认定事实如下:2019年4月28日,案外人刘志芳、王会林作为卖方(甲方),谢兵作为买方(乙方),可盛房产中心作为中介方(丙方),各方签订《可盛房产房屋买卖合同》一份,约定甲方将位于兴义市××小区××单元××房,房屋面积170.94㎡,以620000元出让给乙方。付款方式为2019年4月28日共支付给甲方房屋首期款200000元,同时甲方将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方,并无条件协助办理该房的产权转户相关手续及签字。由丙方代乙方办理该房的过户等相关手续,丙方须于甲方交付银行还款单及注销清单日起3个工作日内办理完该房的产权过户手续及过完户的房产证手续。乙方应在甲、乙、丙三方协商的两个月的时间内通过银行贷款当天一次性支付尾款420000元给甲方(其中乙方要扣出甲方在银行按揭的尾款)。谢兵向刘志芳、王会林支付完房款并代为偿还完银行按揭贷款。2019年4月28日,可盛房产中心向其员工刘快出具《委托书》,委托其代为办理与刘志芳、王会林买卖房屋一切事宜。2019年4月29日,刘志芳、王会林向刘快出具《委托书》,委托其代为提前还清房屋的银行按揭款、解除该房屋的银行抵押贷款手续等,并进行了公证。

谢兵买受该房后,未办理过户登记手续,后又转卖给张怀。2019年7月8日,刘志芳、王会林作为卖方(甲方),张怀作为买方(乙方),可盛房产中心作为中介方(丙方),各方签订《可盛房产房屋买卖合同》一份,约定甲方将位于兴义市××山镇城市××路世纪××小区××单元××房,房屋面积170.94㎡,以683000元出让给乙方。付款方式为乙方于2019年7月5日已经支付丙方23000元整作为买房定金。乙方于签订本协议当日,2019年7月10日共支付给甲方房屋首期款加定金合计283000元,同时甲方需将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方,并无条件协助办理该房的产权转户相关手续及签字,由丙方代乙方办理该房的过户等相关手续,丙方须于甲方交付银行还款单及注销清单日起15个工作日内办理完该房的产权过户手续及过完户的房产证手续。本房产过户过程中,契税、个人所得税、中介费、评估费、过户费等全部费用共计8800元。乙方应在甲、乙、丙三方协商的时间内通过银行贷款当天一次性支付尾款400000元给甲方。甲方需在收到房款尾款后10日内移交该房屋的钥匙及水、电及物业管理户头等相关手续给乙方。乙方逾期付款的违约责任为,逾期超过30天后,即视为乙方违约,则甲方有权终止买卖关系,可以收回房屋及房屋产权证,需由乙方承担费用将该房产证重新办理回到甲方名下,甲方只需要将已经收取的乙方房款的40%退还给乙方。各方将该份《可盛房产房屋买卖合同》提交到兴义市自然资源局,并办理了不动产转移登记,该房屋转移登记至张怀名下,并产生契税10245元,个人所得税13660元。

2019年7月10日,刘志芳、王会林作为卖方(甲方),张怀作为买方(乙方),可盛房产中心作为中介方(丙方),各方签订《房屋买卖合同》一份,约定甲方将位于兴义市××山镇城市××路世纪××小区××单元××房,房屋面积170.94㎡,以741800元出让给乙方。该房产交易中所产生的相关规定的契税、个人所得税由乙方承担。付款方式为甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在签订房产买卖合同当日支付首付款(含定金)200000元,剩余房款541800元由乙方申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在该房产产权过户当日将差额一次性支付给甲方),并由银行直接放款给乙方,乙方24小时内转付给甲方。乙方逾期付款的,甲方有权要求乙方以未付款项为基数,按日千分之5支付违约金,如乙方未按本合同支付甲方房款,逾期10个工作日内,甲方有权利要求乙方把该房过户到甲方名下,并不退还已收房款。中介费7500元、过户费1300元由乙方支付。刘快在合同尾部卖方处签字。

2019年12月5日,可盛房产中心作为甲方,张怀作为乙方,双方签订《和解协议》,内容为:甲方与乙方现就已在兴义市人民法院立案的买卖合同纠纷(2019)黔2301民初10744号达成和解协议如下:一、乙方已向甲方支付了250000元,现同意在本协议签订后再向甲方支付300000元,剩余200000元在2020年1月26日支付100000元,于2020年3月30日以前一次性支付100000元到谢兵账上结清;二、本协议签订后,甲方签署向法院申请撤诉和解除对乙方房屋查封(2019)黔2301执保441号的申请书,甲乙双方共同到法院找到办案法官,与法官阐明和解事由,甲方交付申请书,同时乙方支付人民币300000元;三、甲方收到乙方支付的房款后,如果《房屋买卖合同》的卖方王会林、刘志芳基于合同向乙方主张权利,甲方保证负责退还所收的全部款项;四、本协议双方签字盖章后生效,一式四份双方各执二份。《和解协议》签订后,张怀即向谢兵支付了300000元。至今,张怀共向可盛房产中心支付574299元。该房于2019年9月15日由谢兵出租给刘志芳、王会林居住,每月租金1500元由谢兵收取。

2019年9月2日,可盛房产中心向本院申请诉前财产保全,要求对张怀位于兴义市桔山城市中心区××路××小区××幢××号房屋采取保全措施,并以中国平安财产保险股份有限公司黔西南中心支公司出具的保险金额为740000元的保单保函作为财产保全担保。本院依法作出(2019)黔2301财保88号《民事裁定书》,裁定对可盛房产中心申请保全的前述房屋进行查封,查封期限为三年。为此,可盛房产中心缴纳了保全费4220元、向中国平安财产保险股份有限公司黔西南中心支公司缴纳保险费900元。

一审法院认为 

本院认为,涉案房屋由刘志芳、王会林出让给可盛房产中心的经营者谢兵,谢兵买受该房后未办理过户登记手续,后又转让给张怀,继而以刘志芳、王会林为出卖方、张怀为买受方、可盛房产中心为中介方,三方签订了两份房屋买卖合同,一份于2019年7月8日签订,总房价为683000元,该份合同为规避国家税收监管隐瞒了真实的交易价格,实际交易价格为2019年7月10日签订房屋买卖合同约定的741800元,且谢兵为减免过户产生的费用,从刘志芳、王会林处购买涉案房屋后未办理房屋过户登记手续,又以刘志芳、王会林为出卖人与张怀签订房屋买卖合同,但实际谢兵经营的可盛房产中心在与张怀的房屋买卖交易中其既是出卖人向张怀收取房款,又作为中介机构向张怀收取中介费。可盛房产中心已协助张怀将涉案房屋转移登记至张怀名下,张怀应按照双方约定的实际交易价格向其支付购房款。张怀未按照约定履行支付房款的义务,已构成违约,应承担继续履行等违约责任。但在诉讼过程中,双方于庭外达成了《和解协议》,对应付总款及支付方式进行了重新约定,明确张怀除交付给可盛房产中心代缴的税费外,其还应支付可盛房产中心总款为750000元,并进行分期支付,该协议是双方的真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,合法有效,具有合同效力,双方应按照该《和解协议》的内容履行自己的义务,在签订《和解协议》后张怀已按照协议约定在签订协议当日向可盛房产中心支付了300000元,而可盛房产中心仅以《和解协议》未约定违约金为由,主张不按协议约定内容履行义务。但可盛房产中心的经营者谢兵作为完全民事行为能力人,其理应知晓在《和解协议》上签字、盖章产生的后果,现又主张不按该《和解协议》约定内容履行,明显违反诚实信用原则,故对其主张本院不予支持,可盛房产中心主张的其余费用本院亦不予支持。双方约定房款为741800元、中介费7500元、过户费1300元共计750600元,经《和解协议》确定为750000元,加上按照合同约定张怀应交的个人所得税13660元、契税10245元,共计773905元,扣减张怀已向可盛房产中心交付了574299元,张怀还应向可盛房产中心支付199606元。该款按照《和解协议》约定的付款方式进行支付,即2020年1月26日前支付100000元,2020年3月30日前支付99606元。

一审裁判结果 

一、由张怀向兴义市可盛房产信息咨询服务中心支付199606元,该款于2020年1月26日前支付100000元,2020年3月30日前支付99606元。

二、驳回兴义市可盛房产信息咨询服务中心的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费9389元(案件受理费10338元,减半收取5169元,保全费4220元),由兴义市可盛房产信息咨询服务中心负担4389元,由张怀负担5000元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

审 判 员 陈莹莹

审判人员 

二〇一九年十二月二十五日

法官助理 卢声艳

书 记 员 邹金虎