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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-07 10:05:20

当事人信息 

本诉原告(反诉被告):何玉珑,男,1987年2月27日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路******。

本诉原告(反诉被告):蒋青梅,女,1988年1月29日出生,汉族,住上海市浦,住上海市浦东新区锦绣路******>委托诉讼代理人:何玉珑(系原告蒋青梅丈夫),住上海市浦东新区。

本诉被告(反诉原告):张惠芬,女,1956年2月15日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路,住上海市浦东新区锦绣路******::::宋体;:本诉被告(反诉原告):江根宝,男,1956年5月25日出生,汉族,住上海市浦东新区锦绣路**XX,住上海市浦东新区锦绣路******::::宋体;:本诉被告(反诉原告):江宁,男,1982年11月27日出生,汉族,住,住上海市浦东新区锦绣路******上海市浦东新区锦绣路******::::宋体;:上列本诉三被告(反诉三原告)共同的委托诉讼代理人:徐军上海宇钧律师事务所律师。

上列本诉三被告(反诉三原告)共同的委托诉讼代理人:杨恕上海宇钧律师事务所律师。

案件概述 

原告蒋青梅、何玉珑诉被告江根宝、江宁、张惠芬房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月15日立案后,依法适用简易程序,于2018年11月14日公开开庭进行了审理。被告江根宝、江宁、张惠芬在法定期间提起反诉,本院予以合并审理,并于2019年3月20日再次公开开庭进行了审理。本诉原告(反诉被告)蒋青梅的委托诉讼代理人暨本诉原告(反诉被告)何玉珑,本诉被告(反诉原告)江根宝、张惠芬及本诉三被告(反诉三原告)共同的委托诉讼代理人徐军、杨恕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本诉原告蒋青梅、何玉珑向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》于2018年9月4日解除;2、判令三被告双倍返还定金人民币(以下币种同)60万元;3、判令三被告返还原告已支付的房款70万元;4、判令三被告支付原告已付款的利息损失(以100万元为基数,自2018年9月7日起至被告返还该款之日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算);5、判令三被告赔偿原告自2018年6月3日起至其返还100万元之日,每月6,500元的房租损失;6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年6月3日,原、被告在居间方德祐房地产经纪有限公司(以下简称德祐公司)的介绍下签订《房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),约定两原告向三被告购买位于上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋),双方均应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。签约后,原告按约分别于6月3日、6月6日、7月30日、7月31日各向三被告转账10万、20万、50万、20万,合计100万元。8月5日上午,原告与三被告及居间方工作人员进行正式网签。但在签约现场,三被告及德祐公司员工肖明珠、程某某坚持要求原告签署本次房屋交易所涉及的全部税费均由原告承担的协议书,遭到原告拒绝后,三被告当日拒绝进行网签。8月15日,原告分别向德祐和链家公司发函,要求中介履行居间义务,但未收到回复。8月22日,原告向德祐公司发出解除居间服务的通知,并向三被告发函要求尽快网签。次日,被告张惠芬微信回复原告,坚持要求原告签署交易税、费全由原告承担的协议书。8月26日,原告与三被告相约居间方签约中心洽谈网签事宜,三被告仍坚持己见,要求原告先签署协议书,否则不予网签,原告未予同意。9月3日,原告向三被告发通知,要求解除买卖合同,同时返还原告已付购房款。次日,被告张惠芬签收邮件,但并未按照原告要求返还原告已付房款,导致原告因资金不足无法购买新房,增加了租房成本。故原告诉至法院,引发本案诉讼。

本诉被告江根宝、江宁、张惠芬答辩如下:同意解除买卖合同,但合同解除日期应为2018年10月19日。由于原告拒绝网签,导致根本性违约,被告方于2018年9月29日向其发送催告函要求其于10月19日之前前往中介公司正式网签,并告知逾期将解除合同,原告于10月1日签收该催告函,但并未按要求进行正式网签。因为原告根本性违约,不同意返还定金,原告已交的30万定金应予没收。三被告不同意返还原告已支付的房款,根据买卖合同补充条款(一)第6条违约责任中乙方违约责任第(2)点约定:“乙方发生下列违约情形的,视为乙方根本性违约,甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日无息退还剩余款项;若已付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。”现因原告已支付的房款金额尚不足以支付其违约应当承担的总房价款20%的违约金即135万元,故要求将原告已付房款用于抵扣其违约金。买卖合同虽未作上述约定,但由于原告违约,被告方要求这样操作。三被告不同意支付原告利息损失,买卖合同中虽无约定,但基于原告的违约行为,其已付的100万元应当抵扣违约金。因为原告违约,且双方从未约定过房租损失,原告对此无依据,故不同意支付其房租损失。被告江根宝、江宁、张惠芬当庭向本院提起反诉,要求:1、确认反诉原、被告签订的买卖合同于2018年10月19日解除;2、要求反诉被告支付违约金135万元(扣除反诉被告已付的100万元房款外,反诉被告还需支付35万元)。针对反诉原告江根宝、江宁、张惠芬的反诉请求,反诉被告蒋青梅、何玉珑辩称:要求驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉原告确实曾于2018年9月29日发函反诉被告,反诉被告于10月1日收到该函,但反诉被告认为双方的买卖合同早于9月4日已经解除,所以没有必要搭理对方。反诉被告事后在与反诉原告微信来往中反复强调买卖合同早已解除,并要求对方返还已付款项。在8月5日双方第一次准备网签时反诉原告突然拿出一份协议书要求反诉被告签,内容为要求反诉被告承担房产交易中产生的全部税费。反诉被告不同意并明确问对方不签这份协议书当天能否网签,遭到对方拒绝,所以当天未网签;8月26日双方再次重复了这一过程,当天又没有完成网签。买卖合同第8条没有特别约定税费承担,反诉被告认为就应该按照国家有关规定各自承担己方的税费。8月26日反诉原告明确向反诉被告表示如果反诉被告不签协议书,将不再继续网签。基于反诉原告这样的表态,反诉被告于9月4日向其发函要求解除买卖合同。

一审法院查明 

本院经审理认定事实如下:2018年6月3日,原、被告经案外人德祐公司居间介绍,就买受人(乙方)何玉珑向卖售人(甲方)张惠芬、江根宝、江宁购买涉诉房屋签订买卖合同。买卖合同第二条约定房产转让价为675万元及双方权利义务;合同补充条款(一)第4条约定:除甲乙双方一致确认变更交易条件,双方授权居间方根据本合同的约定录入、备案、打印《上海市房地产买卖合同》示范文本,甲乙双方最晚不得晚于2018年9月31日(此处系笔误,应为2018年9月30日)前签订该示范文本用于办理贷款、审税、过户等相关事宜。……第6条违约责任中甲方违约责任第(2)点约定:“甲方发生下列情形的,均视为甲方根本性违约,乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方,甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。……①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;……④甲方无正当理由单方要求解除本合同的”。乙方违约责任第(2)点约定:“乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违约,甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。……甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项;若已支付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;②乙方无正当理由单方要求解除合同的。”

另查明,2018年6月3日,本案本、反诉原、被告五人在涉诉房屋内签约,在场人员另有蒋青梅、何玉珑之子(2岁)、何玉珑父母及德祐公司工作人员余霞(音)、谭某某、程某某六人。除买卖合同之外,本诉被告提供落款时间为手写的“2018年6月3日”、买受方(乙方)为“何玉珑”的协议书(与下文出现的“税费协议书”是同一材料)一份,该协议书第1条(3)点约定:“若《上海市房地产买卖合同》约定的房价未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核,甲乙双方同意:①按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税,多出的税费全部由乙方承担。……”何玉珑当庭表示从未签署过该协议书并申请对该份协议书上落款处的“何玉珑”签名进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院对本诉被告方提供的2018年6月3日的协议书落款处何玉珑的签名进行鉴定,司法鉴定科学研究院于2019年1月24日出具司法鉴定意见书,结论为检材《协议书》上需检的“何玉珑”签名不是何玉珑本人所写。何玉珑为本次鉴定预付鉴定费11,300元。经质证,何玉珑、蒋青梅对鉴定意见书及鉴定费金额均无任何异议,张惠芬、江根宝、江宁对鉴定意见书的真实性及鉴定费金额无异议,但认为鉴定结果中鉴定人员的主观意见占据很大因素,对鉴定结论不予认可。经本院释明,江根宝、张惠芬、江宁表示由于协议书形成时在场人员众多,不确定落款处的“何玉珑”签名到底是何人所签,这也给鉴定带来巨大的困难,故不再就该协议书上落款处的“何玉珑”系何人所签申请笔迹鉴定。何玉珑确认为筹措购房资金,做到心中有数,中介工作人员确曾告知过其涉诉房屋交易中产生的税费金额为40余万元,但并未告知税的具体组成;张惠芬则认为何玉珑明确知晓本次交易中应承担的税费总共为40余万元,涉诉房屋的挂牌价格原为695万元,作为让步,张惠芬将房价下调20万元,并向何玉珑开玩笑称本次交易的一半税费都是由本诉被告方承担的,何玉珑则对此表示不记得了。

还查明,本诉原告于2018年6月3日至7月31日期间共向本诉三被告支付定金30万、房款70万,合计100万元。

以上事实,有本诉原告(反诉被告)提供的买卖合同、收款收据、8月13日关于请求尽快网签的函及邮寄凭证、关于解除房地产买卖合同的通知及快递回执,本诉被告(反诉原告)提供的关于尽快完成网签的函、查询答复及EMS邮寄凭证、9月29日的催告函、查询答复及EMS邮寄凭证、德祐公司(链家)工作人员余霞(音)、谭某某、程某某于2019年3月6日出具的签约情况说明、谭某某于2019年2月14日出具的情况说明、2018年两次网签的视频及文字整理资料、证人程某某、谭某某的证人证言,司法鉴定科学研究院出具的鉴定意见书及发票,庭审笔录等在案佐证。

审理中,1、本诉被告方申请居间方德祐公司的工作人员程某某、谭某某到庭作证。证人程某某称其为涉诉房屋本次交易的经手人,与下家即何玉珑、蒋青梅方认识,曾带两人看过房。2018年6月3日签约当天认识被告一家。当天,程某某及同事余霞、门店经理谭某某陪同原告至被告家签署买卖合同及税费表、信息确认书等其他材料。涉诉房屋系上家江根宝一家满五唯一的非普通住宅,买卖合同上约定的房款675万元系上家的到手价。协议书原件有两份,其中一份由何玉珑签好名后由证人带回公司存档,直至2018年8月5日协商第一次网签当日交给了上家张惠芬,另一份原件则给了何玉珑。8月5日当天原本大家准备签约了,可下家何玉珑以税费协议书不是他所签为由拒绝网签,故当日没有网签成功。证人谭某某称,证人系德祐公司(后更名为链家公司)的门店经理,先认识下家即何玉珑,并带其看过房子。2018年6月3日,证人谭某某带着业务员余霞(音)、程某某陪同下家前往房东家里签约,当时签署的文件有买卖合同、限购告知书及包含税费承担内容的协议书两份。正常情况下税费协议书应该都是一式三份,但由于签约当日是在房东家中所签,故证人不确定到底有几份协议书,但证人公司里肯定是有一份备案的。后来下家何玉珑称协议书上的名字不是他所签,证人要求其重新签署也遭到下家拒绝,下家同时表示拒绝网签。6月3日之后,证人也曾继续与上下家沟通过税费方面的问题,上家即张惠芬一家愿意让一点,但下家何玉珑不认可。在上海交易房产,卖家提出的房价款均为其到手价,这是行规。经质证,何玉珑对证人程某某的证言表示,其从未签署过协议书,证人8月6日从公司总部调取的协议书原件与何玉珑8月5日看到的那份复印件不一致,而被告提供的那份协议书是原告起诉时才提供给被告的,不认可协议书上除签名外的其他手写内容为余霞所签。对于证人谭某某的证言表示,同样不认可证人关于协议书上除原告签名部分以外的其余手写部分均为余霞所写。被告方则对于两名证人的证言表示认可。对于证人证言,本院将结合其他证据在本院认为部分认证。

2、本诉三被告表示涉诉房屋在本案审理期间低价另售他人,本诉原告表示其知晓本诉三被告已将涉诉房屋另售他人的事实。

一审法院认为 

本院认为,原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应按照该合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。本案双方争议焦点在于买卖合同中涉诉房屋的房价是否为卖方的到手价?买卖合同第二条约定模糊,仅约定了房产转让款为675万元,并未明确该金额是否为房东到手价,据原告理解,该合同无明确约定,房屋买卖中上下家各自产生的税、费均应各自承担。但根据被告及到庭的居间工作人员的理解,按照上海地区二手房交易的行规或惯例,无特殊注明的情况下,房屋买卖合同中出现的房款金额均应为房东的到手价,居间方的工作人员也多次跟原告明确过是买家承担本次交易的全部税费。现在合同欠缺明确性且被告无有力证据证明曾告知原告合同价为卖家到手价的前提下,原、被告均要求按照对己方有利的方向对买卖合同进行解释,最终致使双方未能签署示范文本的《上海市房地产买卖》,应认定为原、被告各自对合同内容理解的不同,不可归责于任何一方。原、被告于2018年8月5日、8月26日两次均因税、费何人承担问题产生不可调和的矛盾致使约定的网签均未能如期进行,且再无可商榷余地,原告于2018年9月初向三被告发函要求解除买卖合同,三被告于同月4日收到该函,该日应视为买卖合同解除之日。合同解除后,本诉被告向本诉原告已收取的购房定金30万元及购房款70万元应予返还。反诉三原告关于买卖合同于2018年10月19日解除的反诉请求本院不予确认。

鉴于本反诉原、被告各自对买卖合同约定的内容理解有偏差,本次交易不成非双方主观故意违约,故本院对于本诉原告要求本诉被告双倍返还购房定金、支付已付房款100万元自2018年9月7日起的利息损失的诉讼请求均不予支持。本诉原告要求本诉被告支付自2018年6月3日起至已付房款100万元返还之日期间每月租金6,500元的诉讼请求并无合同和法律依据,且双方房屋买卖合同未能正常履行不可归责于买卖任何一方,本诉被告在本诉原告明确拒绝网签、收到解除买卖合同函后将涉诉房屋低价另售他人且未从中获益,非恶意破坏本次交易,故本院对本诉原告要求本诉被告支付房屋租金的诉讼请求不予支持。同理,反诉被告亦无违约的故意,对于反诉原告要求其支付违约金的诉讼请求,本院亦不予支持。

另,本诉原告蒋青梅与本诉原告何玉珑虽系夫妻关系,但非买卖合同当事人,非本案适格主体,故对于其诉讼请求,本院不予支持。

一审裁判结果 

一、本诉原告何玉珑与本诉被告张惠芬、江根宝、江宁签订的《房地产买卖合同》于2018年9月4日解除;

二、本诉被告张惠芬、江根宝、江宁于本判决生效之日起十日内返还本诉原告何玉珑购房定金30万元;

三、本诉被告张惠芬、江根宝、江宁于本判决生效之日起十日内返还本诉原告何玉珑购房款70万元;

四、驳回本诉原告何玉珑其余的诉讼请求;

五、驳回本诉原告蒋青梅全部的诉讼请求;

六、驳回反诉原告江根宝、江宁、张惠芬全部的诉讼请求。

本诉案件受理费16,708元,减半收取计8,354元,由本诉原告何玉珑、蒋青梅负担1,454元,由本诉被告江根宝、江宁、张惠芬负担6,900元;财产保全费5,000元,由本诉原告何玉珑、蒋青梅负担1,750元,由本诉被告江根宝、江宁、张惠芬负担3,250元。反诉案件受理费16,950元,减半收取计8,475元,由反诉原告江根宝、江宁、张惠芬负担;鉴定费11,300元,由反诉原告江根宝、江宁、张惠芬负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判人员 

审判员左翠莲

二〇一九年四月十日

书记员万春丹