房屋质量纠纷中举证责任的分担

案情摘要

原告诉称，原、被告2014年4月26日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于天津市河东区津塘路156号紫乐广场2号楼1／2／3门-137号底商，并约定于2014年5月25日交付房屋，但自原告交付全部房款后原告即发现该房屋存在不合理的反水、渗水情况，虽经多次维修后仍然无法彻底解决问题，故原告诉至法院要求：1、解除原被告双方签订于2014年4月26日签订的《天津市商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。 原告提供如下证据材料： 1、天津市商品房买卖合同复印件一本； 2、购房相关票据五页； 3、音频资料光盘一张、对应文字整理材料两份； 4、视频资料光盘一张； 5、照片二十三张； 6、通话查询详单一份。 被告金地（集团）天津投资发展有限公司辩称，不同意原告诉请。被告认为诉争房屋是现房，已于2013年6月26日取得建设工程竣工验收备案书，并且合同约定于2014年5月25日交付，诉争房屋已经具备合同约定及法律法规规定的交付条件，属于质量合格的房屋，被告认为原告所述事项属于保修事项，不能作为拒绝收房和退房的理由，被告认可为原告房屋进行修缮，但认为原告若要以房屋存在质量问题解除合同，需要承担相应的举证责任，非因房屋质量问题是不符合解除双方合同的条件的，原告诉请缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。 被告提供如下证据材料： 1、天津市商品房买卖合同及补充合同复印件各一份； 2、竣工验收备案书复印件一份； 3、情况说明一张； 4、照片打印件四张； 5、视频资料光盘一张、公证书两本。 为查明案件事实，本院依法前往涉诉房屋在原、被告双方委托代理人在场见证的情况下进行实地勘验，并形成勘验笔录一份及现场照片十八张。原、被告双方代理人均在现场各自对勘验情况及照片发表了意见。 经审理查明，原告崔玉明与被告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称“金地公司”）于2014年4月26日签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同，约定由原告崔玉明购买由被告金地公司开发的坐落于天津市河东区津塘路156号紫乐广场2号楼1／2／3门-137号房屋（商铺），该房屋建筑面积为124．34平方米，总房款为3797205元。原告于签订合同当日全额一次性付清全部购房款。该合同中约定交付日期为2014年5月25日，庭审中被告自认双方并未实际办理房屋交付手续。 原告在2014年4月底发现涉诉房屋存在反水、地面渗漏等情形，同时，原告在被告的维修过程中进一步发现该房屋屋内地基、外墙墙基内部积水的情形，上述问题经过被告维修后，原告主张没有彻底解决问题，故此要求与被告解除合同退回房屋，但被告不予认可，因而成诉。 本案审理期间，被告自述在其对涉诉房屋现场进行证据保全后，已将涉诉房屋上锁，并自行保存房屋钥匙。 另，该房屋已于2013年6月26日取得天津市建设工程竣工验收备案书。 上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据予以佐证，本院予以确认。

争议焦点

房屋所存在的问题是否达到了严重影响居住使用的程度

裁判要点

在购房者以房屋存在质量问题影响使用为由，要求与开发商解除合同时，举证责任应以购房者是否实际入住为界限，对于未实际入住使用的，开发商应当承担对房屋是否存在质量问题的举证责任。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十四条

（来自：中国司法案例网）