15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

商品房预售合同中商品房存在质量瑕疵时的双方义务

发布日期:2020-04-03 18:14:14

案情摘要

包晨颖方上诉请求:撤销一审判决第二项,依法改判华润公司支付包晨颖方因维修房屋造成的实际损失人民币(以下币种均为人民币)668,000元。事实和理由:包晨颖方接到交房通知后,与华润公司联系,达成一致意见将交房日期推迟至2012年4月22日,当日双方进行交房验收时,发现严重质量问题,华润公司未实际交付上海市毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”),时至今日,华润公司仍未向包晨颖方交付系争房屋钥匙,且系争房屋物业管理费、水电费用至今仍由华润公司承担,因此一审法院认定华润公司已于2012年1月13日交付房屋属于认定事实错误。对于房屋质量问题,包晨颖方已经提交书面记录,包晨颖方对房屋质量没有认可过。华润公司对系争房屋履行保修义务期间,系争房屋根本不能居住,一审法院认定仅造成房屋使用不便,系认定错误。华润公司怠于履行合同维修义务,应承担赔偿损失的责任,一审法院酌定修复时间,系适用法律错误。一审庭审中华润公司告知包晨颖方房屋修好了,包晨颖方去看过后,勉强认可房屋已经修好,才认可交房时间为2015年8月5日,一审法院判决错误,应予以纠正。 华润公司辩称,包晨颖方所认可的交房时间没有事实依据也没有合同依据,一审法院认定视为房屋交付的时间是符合合同约定的,华润公司按照合同约定已经视为交付系争房屋,现华润公司已经将系争房屋钥匙交付资料一并交给物业公司。经核实,系争房屋没有维修记录。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,包晨颖方的上诉请求不能成立,请求维持原判。 包晨颖方向一审法院起诉请求:判令华润公司按租金每月20,075元的标准赔偿包晨颖方从2012年4月22日至2015年8月5日的损失。 一审法院认定事实:包晨颖方与华润公司于2010年签订《上海市商品房预售合同》,包晨颖方向华润公司购买系争房屋。合同第十三条约定,该房屋符合本合同第十条的交付条件后,华润公司应在交付之日前三天书面通知包晨颖方办理交付该房屋的手续,包晨颖方应在收到该通知之日起七天内,会同华润公司对该房屋进行验收交接。第十五条约定,该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由华润公司转移给包晨颖方。如包晨颖方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续,华润公司应当发出书面催告书一次。包晨颖方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的,则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由包晨颖方承担。合同补充条款第4条约定,包晨颖方与华润公司双方同意对本合同正文条款第十三条、第十五条补充如下:(1)若包晨颖方在华润公司发出的交房通知书约定的日期内,未会同华润公司办理房屋交付手续的,则华润公司将有权按照合同第十五条之约定处理。并且若包晨颖方未按华润公司书面催告的日期办理房屋验收交接手续的,视为华润公司已经完全履行完毕对该房屋的交付责任,包晨颖方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同附件三的标准,自催告书约定的验收交接之日第二日起该房屋的风险责任及缴纳物业管理费的义务一并转移由包晨颖方承担,同时华润公司对该房屋承担的保修期开始,包晨颖方不得以任何理由要求延长该房屋的保修期限。2011年12月,包晨颖方收到华润公司发出的《房屋交付通知书》。2012年1月13日华润公司向包晨颖方发出《房屋交付通知催告函》。通知包晨颖方于2012年1月20日办理房屋交付手续。2012年4月22日,包晨颖方与华润公司以房屋维修处理记录单确认房屋存在诸多问题及主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门。现包晨颖方起诉至一审法院。 在一审审理过程中,经包晨颖方申请,法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对系争房屋的市场租金进行评估。该公司估价2012年4月22日至2014年12月22日的总租金为668,000元。包晨颖方对该估价报告没有异议。华润公司认为评估报告的租金价格和周边房屋租赁价格是差不多的,但系争房屋里面是没有家具的,系争房屋的实际租金应该更低一点。 一审法院认为,双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应全面履行。根据合同约定,2012年1月21日起,华润公司已经完全履行完毕对该房屋的交付责任,包晨颖方亦已经对房屋圆满进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同附件三的标准。故包晨颖方以房屋存有质量问题要求华润公司赔偿租金损失,本院难以支持。2012年4月22日房屋维修处理记录单记载的内容仅为保修范围之内容,华润公司应履行保修义务。由于该保修内容中存有主卧卫生间开门时会碰到壁橱玻璃门等瑕疵,该瑕疵系华润公司所致,在维修时也的确会导致包晨颖方使用房屋的不便,华润公司理应予以适当补偿,补偿金额法院根据估价报告及适当的修复时间酌情确定。判决:一、华润置地(上海)有限公司应在判决生效后十五日内结付包晨颖、郑金华、包蓉珍补偿款20,000元;二、驳回包晨颖、郑金华、包蓉珍其余诉讼请求。 本院二审期间,包晨颖方提供:1、2016年5月30日与物业管理人员的谈话录音;2、2016年5月30日向物业管理人员借用钥匙所作的登记。证明截止2016年5月30日,系争房屋钥匙由物业管理部门实际控制,华润公司认为系争房屋仍处于未交房状态,拒绝包晨颖方使用系争房屋,包晨颖方实际无法使用系争房屋。华润公司对包晨颖方提供的证据真实性没有异议,但认为不能证明系争房屋尚未交付。1、录音所反映的物业工作人员的表述是在重复包晨颖方的陈述,该工作人员对情况并无了解,不能证明系争房屋尚未交付。物业公司与华润公司是两个独立法人,华润公司与包晨颖方之间按合同约定已经视为交付系争房屋,而实际钥匙的交付手续一直没有办理,物业公司了解的可能仅是钥匙交付手续没有办理,而并不清楚华润公司与包晨颖方之间的具体情况;2、借用钥匙与是否视为交付房屋没有必然联系,按照合同约定,系争房屋已经视为交付,华润公司交付义务已经完成,由于包晨颖方始终未向物业公司缴费相关费用而未领取钥匙,不能证明房屋未交付。本院认为,双方对于系争房屋钥匙交付手续未办理并无异议,包晨颖方提供的证据仅与钥匙是否交付有关,不能证明其所主张的系争房屋未能交付主张,故对包晨颖方提供的上述证据本院不予采信。 本院二审期间,双方当事人同意自行协商办理系争房屋钥匙交付手续(即房屋实物交付),但始终没有成功。包晨颖方向本院表示在办理手续过程中,华润公司人员表示系争房屋还有问题没有维修好不能交付,包晨颖方自行查看也发现房屋质量问题未维修,不能办理房屋交付手续。华润公司表示包晨颖方所称房屋质量问题不能构成拒绝领取钥匙的理由,房屋未交付是包晨颖方拒不接受钥匙所致。为妥善解决房屋交付问题,并查明情况,2016年11月25日,本院召集双方当事人至系争房屋现场查看房屋情况并办理房屋交付手续,包晨颖方及代理人、华润公司人员及代理人和物业公司相关人员均到场。在物业公司人员拿钥匙开门后,法院及双方当事人至系争房屋现场查看,经验看,包晨颖方认为系争房屋基本维修好,同意接收房屋。后包晨颖方与华润公司办理了系争房屋质保书等文件的交付手续,又与物业公司办理了房屋钥匙交付及入住手续,至此系争房屋交付手续办理完成。

争议焦点

一、买受人未按照合同约定及时查验房屋和办理房屋交接手续是否可依照合同视为交付; 二、有证据证明商品房在交付时即存在质量瑕疵时,开发商与买受人的义务

裁判要点

基于私法自治原则,商品房买卖合同的双方当事人可以对商品房的交付条件、交付程序及相关责任后果进行自主的约定。如果买受人未按照合同约定及时查验房屋和办理房屋交接手续,可以依照合同认定商品房视为已交付。但如有证据证明商品房在交付时即存在质量瑕疵的,开发商仍负有及时维修房屋并在维修后通知买受人进行查验受领的义务;若因开发商拖延维修导致房屋无法正常使用的,应向买受人赔偿房屋空置期间的损失。同时,在开发商长期拖延或拒绝维修的情况下,买受人也负有及时主张权利、防止房屋空置损失扩大的义务;若买卖双方均消极拖延造成损失扩大的,应按照各自过错大小合理分担扩大的损失;对于买受人提出的超过合理期间的房屋空置损失的赔偿诉请,人民法院不予支持。

适用法律

《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条


(来自:中国司法案例网)