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部分房东没在《房地产买卖合同》上签字,可以要求过户吗?

发布日期:2020-04-03 17:54:56

很多市民购买动迁安置房(拆迁房)时候,因为种种原因,导致只有部分产权人(即房东)签字,部分产权人并未签字。因为部分产权人未签字,在发生纠纷的时候,会面临一个问题,法院会判决合同有效并履行过户吗?


一、部分房东未在《房地产买卖合同》上签字,是否影响合同的效力?



根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。


根据上款法律之规定:即使只有部分产权人签字,而另外部分产权人未签字,并不影响合同的有效性。


二、部分房东未在《房地产买卖合同》上签字,法院能否支持过户?


全部房东在《房地产买卖合同》上签字的,买家自然可以起诉房东要求办理过户,该点自不需多言。然在部分房东尚未签署《房地产买卖合同》的情况之下,很多市民则有疑惑此时是否可以起诉要求过户?毕竟部分产权人并未签约,如发生诉讼事后,不知情一方以不知情,未参与、不同意进行抗辩。人民法院应该如何处理房屋的过户问题呢?


答案:


法院在符合一定条件下,可以推定未签字的产权人同意,故可以起诉要求过户的。




    推定未签字的产权人同意的条件为: 


一、动迁安置房已经交房。


二、需要一定时间内,未签字的产权人对房屋的交易行为并未提出异议。



现对上述条件简要说明如下:


一、动迁安置房已经交房:


动迁安置房已经交房,是法院审理房屋买卖纠纷的一节非常重要的事实。如果已经交房,则表明《房地产买卖合同》已经实际履行。是法院判决只有部分产权人签字的《房地产买卖合同》继续履行并过户的前提。


如动迁安置房并未交房,则法院难以在此情况之下判决继续履行并过户。


二、需要一定时间内(一般不低于2年),未签字的产权人对房屋的交易行为并未提出异议:


房屋买卖系重大交易行为,短时间之内未签字的产权人可能不知情、并表示不同意。然在一定期限之内,产权人对交易行为应当是知情的,并表示不同意。然超过一定期限之后,仍未明确向购房人表示不同意的,人民法院则推定为买家以默认的方式为房屋的交易行为予以认可。


默示同意的期限一般自交房开始不低于2年。之所以为2年,人民法院的考量点主要为两点:一、一般而言,2年的期限的期限之内足以让未签字的产权人知情并表示自己的意见。如在2年之内未表示反对,则人民法院推定为同意。二、原《民法通则》设定的诉讼时效为2年,虽然房屋买卖合同并非适用时效制度,但是该期限亦可以作为一个重要的参考点。


小结:

部分产权人未签字的《房地产买卖合同》,法院可以判决未签字的产权人默示同意、并判决过户的条件为:

一、动迁安置房已经交房。

二、需要一定时间内(不低于两年),未签字的产权人对房屋的交易行为并未提出异议。


律师建议:


(一)、签署动迁安置房的《房地产买卖合同》之时,需要让所有的产权人均签字。


(二)、如果部分产权人未签字,则在交房之后2年之后,产权人并未提出异议的情况之下,依然可以起诉要求过户。


文章来源: 日升月起 北上广深房地产365百万中介胜经