因商品房存在质量问题造成逾期交房的责任承担

案情摘要

原告顾欣诉称，原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定其向被告购买苏州市吴中区木渎镇绿色家园××幢××室精装修商品房一套，总价款为1380000元，交房日期为2013年9月30日之前，双方还对逾期交房、办证的违约责任作了约定。其按约支付了购房款，但被告直至2013年9月30日才发出交房通知。2013年10月初，其前往收房时发现房屋地板渗水，不符合交房条件。后被告对涉讼房屋进行维修，并于同年12月31日完成维修，并通知办理交房手续。房屋交付后，被告未按约为其办理房屋所有权证。其认为被告存在逾期交房和逾期办理房屋所有权证两项违约行为，故请求判令被告支付逾期交房违约金63480元、逾期办理房屋所有权证的违约金39468元，合计人民币102948元。 被告朗华公司辩称，原告未按交房通知要求办理房屋交付手续，按照《商品房买卖合同》的约定，其通知的验收交接之第二日起视为房屋已交付，故应视为其按约交付了房屋。房屋交付后的质量问题可由其承担维修责任，但其不负逾期交房的违约金责任，且双方约定的逾期交房违约金过高。另外，其与原告并未形成委托办理房屋所有权证的关系，其不负为原告办证的义务。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原、被告于2013年5月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买苏州市吴中区木渎镇绿色家园××幢××室精装修商品房一套，建筑面积××平方米，总价款人民币1380000元。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2013年9月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理验收交接手续。原告应当在被告交接通知书到达之日起7天内，会同被告共同对该商品房进行勘验。勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告未在被告通知交付的规定期限内前来办理交付手续的，则自被告通知的验收交接日之第二日起视为该商品房已交付，今后该商品房产生的一切风险责任及物业管理费、系统运行费均由原告承担，原告缴纳物业管理费、系统运行费期限和商品房的保修期自被告通知的验收交接日之第二日起开始计算。被告逾期交房超过60天后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定的房屋总价款万分之五（该比率应对等于合同中有关原告逾期支付购房款超过60天后，原告应按天向被告支付逾期付款违约金的对应比率）的违约金。被告应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因被告的责任，致使原告不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，作如下处理：逾期超过120天后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付合同约定的房屋总价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件五约定，该房屋交付时，除了不具备第八条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，原告不得以其他任何理由拒绝收房；原告发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，原告可要求被告在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。原、被告一致确认，《商品房买卖合同》签订后，原告已按约付清了购房款。 另查明，被告于2013年9月30日取得苏州市吴中区住房和城乡建设局《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，通过交付使用备案。2013年9月27日，被告以邮政特快专递形式向原告发出《入住通知函》，通知原告于同月30日办理房屋入住手续。审理中，原告表示其于2013年十一国庆假期后才取得《入住通知函》，被告表示其于约定的交房日期届满前已向原告送达该《入住通知函》。由于该邮政特快专递邮寄时间距今较为久远，现已无法通过邮件单号查询具体收件时间，原、被告也均无法提供证明具体收件时间的证据，故本院结合该邮政特快专递的邮寄时间、同城邮寄投递的通常速度及该邮件详情单上地址、联系电话信息具体明确等情况，酌情确定该《入住通知函》已于2013年9月29日送达原告。 又查明，原告前往被告处办理房屋交付手续时，发现涉讼房屋存在质量问题，故原告未接收房屋。关于原告首次前往被告处收房并发现房屋存在质量问题的时间，原告表示是2013年10月8日或同月9日，被告表示是同月16日，但双方均未举证证明。被告作为房屋开发企业，对房屋销售程序的重要时间节点的确定应具有较购房人更强的留存、取得证据的意识和能力，故被告应承担相应的举证责任，在被告未能就此完成举证证明责任的情况下，本院确定原告首次前往被告处收房的时间为2013年10月8日。原、被告一致确认原告前往收房时发现房屋存在如下质量问题：一、水管损坏。二、地龙骨由于渗水受损。三、房屋客厅和房间的地板被泡水。四、地面保温层受损；五、踢脚线及墙面油漆部分受损。被告出具的《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》反映的处理步骤有拆除户内所有房间地板检查渗漏面积和水量；拆除客厅被泡水位置的所有发泡层及龙骨等内容。2013年10月31日，绿色街区项目部向原告出具《渗水维修方案》一份，该维修方案反映的维修内容如下：1、对现场所有被影响地龙骨检查并拆除，同时对室内损坏管路进行打压确认，同时冷水管也进行打压保压确认问题源头，在确认的情况下进行取证留存合计约1天；2、拆除客厅、房间地板和被泡水位置的所有发泡层及龙骨，以及所有现场垃圾清运约3天；3、现场明水清理、通风晾干待晾干，约7天；4、地龙骨恢复安装、系统管道焊接铺设约2天；5、地面保温层发泡施工约1天；6、预约客户现场确认约1-2天；7、室内地板、踢脚线恢复、墙面漆恢复，需3天；8、精保洁，需1天；9、通风散味约1周。现场维修施工时间合计约25天，具体以实际情况为准。后被告组织按照《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》的内容实施了房屋质量维修，维修工作于2013年12月31日前全部完成。2013年12月31日，原、被告办理了房屋交接手续。 再查明，被告于2013年12月13日取得涉讼房屋的所有权初始登记，但至今未为原告办理房屋的所有权登记手续，致原告目前尚未取得房屋所有权证。2014年4月8日，原告支付办证费400元。 审理中，原告自愿将逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证的违约金总额从102948元调整为85000元。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、入住通知函、房屋维修现场照片、《苏州绿色街区××户内渗水维修情况说明》、《渗水维修方案》、收款收据、交房收款收据、有关房屋权证办理的提醒函、收据、婚姻登记资料、常住人口信息，被告提供的邮政特快专递邮寄回执、《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》、房产登记收件收据、涉讼房屋初始登记证明、房产登记委托书、情况说明及本院谈话笔录、本案庭审笔录等予以证实。

争议焦点

开发商通知业主办理房屋交付手续，但拟交付商品房存在较为严重的质量问题而无法正常居住使用的，开发商提出的《商品房买卖合同》有关购房人未在通知交付的规定期限内办理交付手续的，则视为该商品房已交付，以及购房人可以先行办理交房手续，后由开发商进行房屋维修的抗辩意见能否成立？

裁判要点

开发商通知业主办理房屋交付手续，但拟交付商品房存在较为严重的质量问题，购房人无法正常居住使用的，可以拒绝办理交房手续，开发商应按约承担逾期交房的违约责任。开发商以《商品房买卖合同》有关购房人未在通知交付的规定期限内办理交付手续的，则视为该商品房已交付，以及购房人可以先行办理交房手续，后由开发商进行房屋维修，购房人未及时办理交房手续、应自负责任，故开发商不承担逾期交房违约责任的抗辩意见无法律依据，不予采纳。

适用法律

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国合同法》第五条,《中华人民共和国合同法》第六条,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条

（来自：中国司法案例网）