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竣工验收备案材料的效力

发布日期:2020-04-03 17:56:11

案情摘要

李建荣上诉请求:1、撤销原审判决,改判支持李建荣的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由领美公司负担。事实和理由:一、双方当事人于2013年4月22日签订了编号为0037255的商品房买卖合同,由李建荣购买领美公司新建的位于广东省开平市某区某路某号某花园某幢某房,约定房价为493063元。按照合同约定,领美公司应当在2013年7月22日之前,依照国家规定和地方规章,将具备“该商品房经验收合格”,并符合本合同约定的商品房交付李建荣使用(根据合同第八条)。该合同同时约定,领美公司逾期交房所应承担的违约责任包括:(2)逾期超过180日之后,李建荣有权解除合同。李建荣解除合同的,领美公司应当自李建荣解除合同通知之日起30天内退还全部已付款,并按李建荣累计已付款的30%向李建荣支付违约金(根据合同第九条)。李建荣根据前述合同约定内容,在2013年4月22日向领美公司全额支付了购房款,领美公司收取全部购房款之后,已向李建荣交付了涉案房屋。但是到2014年4月前后,李建荣发现涉案房屋出现严重结构性不合格问题,为了明确质量问题,李建荣已于2014年7月5日委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋进行了安全鉴定,该公司鉴定结论为“综合现场检查、检测及承载力验算分析,涉案房屋天面板裂缝为楼板板底的短向实际配筋不满足承载力要求而引起”。李建荣认为,领美公司没有依约向李建荣交付符合合同约定的商品房(属房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者交付使用之后,房屋主体结构质量经检验属不合格的情形),而只是交付了“房屋主体结构质量经检验确属不合格的房屋”。从2013年4月22日起至原审起诉之日止,该逾期期间已经超过了180日以上。李建荣起诉的请求,领美公司均不予理睬,由此成讼。原审法院在审理过程中,无视“属房屋主体结构不合格不能交付使用、或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格的情形”,作出错误判决,请求法院二审改判。 领美公司答辩称,领美公司不同意李建荣的所有诉请,涉案房屋只是存在质量瑕疵,并非李建荣认为的主体结构不合格,因此请求改判无理,应予驳回。 李建荣向原审法院起诉请求:1、解除双方当事人之间的商品房买卖合同。2、领美公司退还房款493063元。3、领美公司承担李建荣已支付的契税14791.89元。4、领美公司向李建荣支付违约金152365.47元[(493063元+14791.89元)×30%]。5、领美公司支付李建荣装修费30万元(庭审时,李建荣撤回该项诉讼请求)。6、本案诉讼费由领美公司负担。 原审法院认定事实:2013年4月22日,李建荣向领美公司购买位于广东省开平市某区某路某号某花园某幢某房,并签订了《商品房买卖合同》(合同编号:0037255)。涉案房屋建筑面积86.96平方米,套内建筑面积72.82平方米,按套出售,总价款为493063元。《商品房买卖合同》就买卖双方的权利义务作了相应的约定。其中,合同第八条(交付期限)约定:出卖人应在2013年7月前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备“该商品房经验收合格”条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用;合同第九条(出卖人逾期交房的违约责任)约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交给买受人使用,按逾期时间,分别处理;……(2)逾期超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。 2013年4月22日,李建荣向领美公司刷卡支付了涉案房屋的购房款485672元,领美公司向李建荣开具了金额为493063元的售房发票。领美公司全额收取涉案房屋购房款后,向李建荣交付涉案房屋。2013年4月23日,李建荣向开平市地方税务局缴纳了14791.89元税款。2013年4月22日,李建荣领取了涉案房屋的单元入户门匙并签了领美公司提供的收楼物品。 2014年7月5日,李建荣发现涉案房屋出现裂缝并委托仲恒公司对涉案房屋作楼板裂缝检测鉴定。2014年7月21日,仲恒公司出具了《房屋安全鉴定报告》[仲恒鉴定字(2014)第(SW0548)号],鉴定结论为“综合现场检查、检测及承载力验算分析,广东省开平市某路某号某花园某幢某房天面板裂缝为楼板板底的短向实际配筋不满足承载力要求而引起”。处理建议(仅供参考)为:对现浇板裂缝进行压力灌浆封闭后贴碳纤维布加固处理。因涉案房屋天面板裂缝问题,李建荣分别向领美花园物业服务公司及领美公司交涉,但双方未能协商处理。李建荣分别向12345、开平市住房和城乡建设局及江门投诉中心反映涉案房屋大厅天面板裂缝问题。2015年8月12日,开平市住房和城乡建设局函复李建荣,明确领美公司开发的楼盘(包括涉案房屋所属的第8幢)工程质量评定为合格,并就双方纠纷建议协商解决或通过法律途径解决。因双方就涉案房屋处理存在很大分歧,李建荣诉至原审法院,遂成诉讼。 另查明,2012年12月3日,领美公司开发的包括涉案房屋在内的住宅楼经勘查、设计、施工、监理及建设单位验收合格并报开平市住房和城乡建设局备案。 2015年9月6日,领美公司向开平市住房和城乡建设局提交《关于开平某花园某栋某房楼板裂缝加固工程报告》,报告称领美公司委托广州胜特建筑科技开发有限公司,采用仲恒公司处理建议,对涉案房屋天花板进行设计施工加固工程,并称该设计施工加固工程采用粘贴碳纤维加固后能够满足该房天花板楼板的承载力要求。开平市建筑设计院有限公司在该报告也出具了“经验算满足设计要求(原设计为200公斤/平方米),此方案可行”的意见。 原审法院认为,本案为房屋买卖合同纠纷。李建荣与领美公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,双方之间的房屋买卖合同关系成立,原审法院予以确认。李建荣当庭撤回领美公司支付房屋装修费损失30万元的请求没有违反法律规定,原审法院予以准许。根据国务院颁布的《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二款关于“当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的,按照减少后的诉讼请求数额计算退还”的规定,原审法院应退回案件受理费3000元。 本案的争议焦点是领美公司是否逾期交付符合合同约定的商品房。 2012年12月3日,领美公司开发的包括涉案房屋在内的住宅楼经勘查、设计、施工、监理及建设单位验收合格并报开平市住房和城乡建设局备案。2013年4月22日,李建荣支付了购房款。同日,领美公司向李建荣交付了涉案房屋。双方均依约履行了房屋买卖合同的义务。2014年7月5日,李建荣发现涉案房屋出现裂缝并委托仲恒公司对涉案房屋作楼板裂缝检测鉴定,离领美公司交付房屋一年多时间,属于房屋交付后房屋出现质量问题。从仲恒公司的鉴定结论看,涉案房屋天面板裂缝为楼板板底的短向实际配筋不满足承载力要求而引起,但仲恒公司并没有作出如李建荣主张的“属房屋主体结构质量不合格不能交付使用、或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格的房屋”、“房屋出现严重质量不合格问题”的结论。况且,仲恒公司建议(仅供参考)对现浇板裂缝进行压力灌浆封闭后贴碳纤维布加固处理。因此,本案涉案房屋没有出现李建荣主张的“领美公司逾期交付验收合格的房屋”的情形,李建荣没有提供有效的证据证实领美公司违反《商品房买卖合同》第八条、第九条的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定,李建荣主张解除《商品房买卖合同》、领美公司退回李建荣购房款、契税、支付违约金理据不足,原审法院不予支持。 本案房屋买卖纠纷系房屋交付后出现质量问题,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条关于“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定,李建荣可以向领美公司主张修复房屋,且领美公司也同意修复房屋,双方可以协商解决纠纷。因李建荣本案中没有主张修复房屋,原审法院不予处理。 因领美公司不同意调解,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条关于“法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决”的规定,原审法院依法作出判决。 据此,原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决: 驳回李建荣的诉讼请求。 本案受理费13402元,由李建荣负担10402元,原审法院应退回3000元给李建荣。 二审中,李建荣没有提供新证据。领美公司围绕其陈述提供了广东省开平市三埠区某路某号某花园某幢的《开平市预售商品房备案证明》和《开平市房地产初始登记证明》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经审查,领美公司提供的证据与本案的基本事实认定存在关联,故本院予以采纳。 本院经审理查明,原审法院查明事实除关于“《商品房买卖合同》”和“《房屋安全鉴定报告》[仲恒鉴定字(2014)第(SW0548)号]”的部分应分别修正为“《广东省商品房买卖合同》”和“《房屋安全鉴定报告》{编号:仲恒鉴字(2014)SW0548}”之外,其余部分基本属实,本院予以确认。 另查明,广东省开平市三埠区某路某号某花园某幢工程完成竣工验收备案手续的日期是2013年1月6日;该幢房屋办理了商品房预售备案和房地产初始登记。

争议焦点

本案的争议焦点是竣工验收备案材料的证明效力。

裁判要点

房屋竣工验收备案材料仅代表行政主管部门对竣工验收的组织形式、程序和内容进行现场监督,进行的是形式性审查备案,不具备排除房屋主体结构质量缺陷的证明效力。

适用法律

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条,《中华人民共和国合同法》第九十七条


(来自:中国司法案例网)