合同约定免除开发商交房通知义务条款应属无效

案情摘要

原告龙探然、李彬彬共同诉称，2013年12月26日，原、被告签订商品房买卖合同，购买某某小区某幢房屋，房屋总价1160万元。合同约定房屋交付日期为2014年5月20日前，合同签订后，原告即按约支付了全部房款。但被告却迟迟未通知原告收房，更未能交付房屋，几经交涉才派人处理交付房屋，在交接过程中又因相关质量问题进行维修，最终在2015年1月11日才得以勉强交付合同项下房屋。但关于逾期交付房屋问题，被告始终拖延推诿，拒不承担合同约定的违约责任。原告认为，被告的行为是属于严重违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金人民币1334000元（按总房价每日万分之五计算，自2014年5月21日起算至2015年1月11日）；3、本案诉讼费由被告承担。 被告金科公司辩称，原告没有按照合同约定收房，且应该有原告客观原因，责任由其自己承担。 经审理查明，2013年12月26日，原告龙探然、李彬彬（买受方）与被告金科公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同某某），约定由原告龙探然、李彬彬向被告金科公司购买位于苏州高新区某某街某号公安门牌号为某某小区某幢的房屋一套，该商品房合计建筑面积577．91平方米，其中套内建筑面积558．17平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19．74平方米。该房屋为现房：房屋所有权初始登记证明编号为00192642-255893，国有土地使用权分割转让许可证编号为苏新分割2013002449。房屋总价款为1160万元，买受方于2013年12月26日前支付房款348万元，于2014年1月28日前支付房款812万元。 该合同第八条关于交付期限及交接约定：1、出卖方应于2014年5月20日前依据国家和地方的有关规定将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》并符合该合同约定的商品房交付买受方使用。2、商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起3天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示前述条款规定的证明文件，勘验情况符合该合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接，毁损、灭失风险责任自交接之日起由买受方承担；买受方所购商品房为住宅的，出卖方还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出示《建筑节能工程专项验收报告》，出卖方不提供或不出示上述文件，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。3、由于买受方原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定执行。庭审中，被告金科公司陈述，原、被告签订的商品房买卖合同第八条第3款是针对原告因质量瑕疵而拒绝收房的情形，其对应的是商品房买卖合同附件五合同补充协议第四条第6款，与补充协议第四条的其他约定无关。 该合同第九条关于出卖方逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别作如下处理（不作累加）：（1）逾期不超过60天，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定的房屋总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起15天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的2％向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之五的违约金。 该合同第十二条关于房屋质量、装饰、设备标准承诺约定：……该商品房交付使用之日起1个月内，经该商品房所在地的区级或者区级以上有资格的检测机构检测，认定该商品房存在一般工程质量问题，出卖方应当自检测机构认定质量问题之日起30天内予以修复，按实承担买受方发生的检测费用，根据买受方实际受到的损失给予合理补偿并另行签订补偿协议。另双方自行约定：该商品房为现房，在签署本合同前，买受方已现场验收并确认该商品房装饰、设备符合合同附件三所列标准，不存在未达约定标准之情况。 该合同第二十二条约定：本合同未尽事项，双方应当在本合同附件五中补充约定。补充约定中不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款。 该合同附件五第四条关于房屋交付的特别约定第3款约定：在本合同约定的交房期限届满时，买受人仍未收到出卖人书面接房通知的，买受人应在本合同约定的交房期限届满的当天到出卖人索取书面接房通知，除本合同约定可延期交付外，出卖人应在当天按接房通知规定为买受人办理交房手续，买受人未按本约定到出卖人索取书面接房通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担。第4款、第5款、第6款、第7款、第8款对买受人经出卖方通知后未按约办理接房手续或拒绝办理接房手续的责任作出约定。第9款对出卖方逾期交房的违约责任及买受人权利进行约定，该约定与商品房买卖合同第九条基本一致。 签订商品房买卖合同后，原告向被告支付1160万元购房款。被告金科公司于2014年9月26日向原告邮寄商品房收房催告书，催告原告在收到此催告书30日内持相关购房资料到被告处办理房屋接收手续，原、被告一致确认原告于2014年10月12日签收。原告在收到被告的收房催告书后即前往被告处办理收房手续，因原告认为房屋存有质量问题故向被告邮寄律师函要求处理逾期交房及房屋质量问题并于2014年11月11日自行委托江苏某某工程质量检测有限公司出具检测报告，内容多为空鼓、墙面局部裂纹、水渍等一般轻微质量问题。被告金科集团于2014年11月5日向原告邮寄请原告于2014年5月31日办理接房手续、落款日期为2014年5月15日的接房通知书。后原告于2015年1月11日签字收房。 庭审中，被告金科公司陈述，收到原告催促交房及维修房屋质量问题的律师函，但不认可律师函内容故没有回复。 以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、购房款发票、商品房收房催告书、律师函及邮寄凭证、检测报告、接房声明，被告提供的苏州高新区商品房交付使用通知书、苏州高新区商品房初始登记证明、国有土地使用权分割转让许可证变更登记申请书，以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。

争议焦点

一、开发商对现房有无交房通知义务；二、商品房买卖合同能否以补充条款约定免除开发商的交房通知义务并将房屋交接义务及逾期交房责任转嫁至购房人；三、关于免除开发商交房通知义务的条款被确认无效后能否继续适用合同中的违约金条款；四、违约金是否约定过高而需要进行调整的举证责任分配；五、购房人因房屋一般质量问题拒绝收房的期间是否仍认定为开发商逾期交房期间。

裁判要点

开发商与消费者签订的商品房买卖合同，其中多为格式条款，系开发商为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与消费者进行协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商与消费者签订的商品房买卖合同中有关于消费者支付购房款、开发商交付房屋的具体时间及方式约定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行合同义务。开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋具体有无建造完成、是否验收合格、是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知消费者房屋交接时间及房屋交接中注意事项，消费者只有在收到开发商的书面通知时才能够确认房屋交接时间并在房屋交接后承担相应的房屋保管风险，因此，开发商对消费者的房屋交接书面通知义务至关重要，不能通过将房屋交接义务及后续风险转嫁给消费者的条款约定来免除开发商的房屋交接通知义务，开发商提供的实质上免除其关于通知消费者房屋交接义务的格式条款无效。

适用法律

《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款,《中华人民共和国合同法》第四十条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款

（来自：中国司法案例网）