15810784790

18510464583

联系我们
  • 24小时律师热线: 010-86393036
    400-150-9288
  • 邮箱:15810784790@163.com
  • 地址: 北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室

疫情原因导致延迟交房 ,开放商是否构成位违约?

发布日期:2020-04-03 17:05:33

2020年初,“新冠肺炎”疫情席卷全国,为应对此次疫情,中央和地方政府都出台了相应的管控措施,这些因素对大量合同的履行造成了影响。


那么,合同因疫情而不能履行或存在瑕疵,

是属于不可抗力?

还是属于情势变更?


就房地产交易来说,“新冠肺炎”导致房产买卖合同无法继续履行又是属于哪种情况呢?

首先我们来聊聊什么叫“不可抗力”。


什么是不可抗力?看看法律怎么说:


《民法总则》第180条和《合同法》第117条均将不可抗力定义为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”


不可抗力是法定的免责事由之一,根据《合同法》第94条规定,如果因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以行使法定的合同解除权,解除合同。


《合同法》第117条规定,因不可抗力造成不能履行合同的,可以部分或者全部免除责任。


附注:为了防止当事人滥用不可抗力、放任事态,《合同法》第118条还对不可抗力的通知与证明做了相应规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”在最新的《民法典(草案)》第180、563、590条中,亦沿用了现有法律对不可抗力的规定。


总而言之,所谓的不可抗力,指的是合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。比如台风、地震、洪水、海啸旱灾等自然灾害,也包括社会事件,如罢工、暴动等。

那么,“情势变更”又是什么意思?


情势变更表现为意外事件


比如社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等。


附注:情势变更的主要法律依据是《合同法司法解释二》第26条,该条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

了解了这两种概念之后,有人可能要问了:


这两种情况分别会导致什么样的结果呢?


疫情原因导致延迟交房 ,开放商是否构成位违约?(图1)

认定为不可抗力的法律后果


关键字:免责

1.我国法律规定,不可抗力属于法定免责事由。当事人可主张免除全部或部分责任,在认定为不可抗力的情形下,由此导致不能履行合同的,根据合同全部无法履行、合同部分无法履行、合同无法如期履行等不同情况,当事人可主张免除全部或部分责任。


关键字:解除权

2.当事人享有法定解除权。另外,如果不可抗力导致合同目的不能实现的,当事人还享有法定解除权。


疫情原因导致延迟交房 ,开放商是否构成位违约?(图1)

认定为情势变更的法律后果


疫情原因导致延迟交房 ,开放商是否构成位违约?(图3)

关键字:分摊损失、豁免责任

1. 在实践中,司法机关依据情势变更直接对合同进行变更甚至解除的情况较少,更多是基于公平原则,通过分摊损失、豁免责任等方式消除合同履行的不公平。


关键字:标准较高,更严格

2. 情势变更制度法律依据不足,情势变更必须由司法机关进行认定。情势变更制度审查标准较高,且从司法实践上看,法院在认定情势变更时较为严格和审慎。


对于受疫情影响较大的活动,如果合同订立于疫情爆发之前,又因为疫情及政府部门的政策和管理规定,导致相关活动无法进行和开展、合同部分或全部不能履行的,即满足不可预见、不可避免且不可克服之定义,也就可以适用不可抗力之规定;


对于因疫情或其后续影响造成合同虽可以履行,但要求履行合同会对一方造成明显不公平的,则应考虑适用情势变更。


总之,当事人需根据适用不可抗力或情势变更所产生的不同法律后果,选择合适的救济途径。

说了这么多,本次“新冠肺炎”如果影响了合同的履行,到底怎么算?


就“新冠肺炎”疫情带来的影响,上海市律师协会民商事诉讼业务研究委员会、调解业务研究委员会、政府与社会资本合作业务研究委员会等,结合我国相关法律规定及司法实践,考量本次疫情的现实情况,对社会公众关注问题进行深入研究,并提出:


如果疫情直接造成合同部分或全部不能履行,应属不可抗力;疫情或其后续影响造成合同履行明显不公平的,则构成情势变更。