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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 13:09:14

当事人信息 

上诉人(原审原告):陕西圣安房地产开发有限公司,住所地陕西省延安市宝塔区柳林镇丽景花苑。

法定代表人:赵文忠,该公司董事长。

委托代理人:孙利北京华馥律师事务所律师。

委托代理人:韩东峰陕西屹立律师事务所律师。

上诉人(原审原告):陕西圣安房地产开发有限公司延安分公司,住所地陕西省延安市柳林村。

负责人:赵文忠,该公司董事长。

委托代理人:孙利北京华馥律师事务所律师。

委托代理人:樊刚陕西屹立律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):延长油田股份有限公司川口采油厂,住所地陕西省延安市宝塔区川口乡赵尧村。

负责人:刘雪峰,该厂厂长。

案件概述 

上诉人陕西圣安房地产开发有限公司(以下简称圣安公司)、陕西圣安房地产开发有限公司延安分公司(以下简称圣安延安分公司)与被上诉人延长油田股份有限公司川口采油厂(以下简称延长川口采油厂)商品房买卖合同纠纷一案,陕西省高级人民法院于2014年12月24日作出(2013)陕民二初字第00013号民事判决,圣安公司、圣安延安分公司不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2015年8月21日对本案进行了开庭审理。圣安公司的委托代理人孙利、韩东峰,圣安延安分公司的委托代理人孙利、樊刚,延长川口采油厂的委托代理人屈金冈、高俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明 

一审法院审理查明:2006年12月24日,延长川口采油厂为了解决职工住房,以团购的形式与圣安延安分公司签订《商品房买卖合同》,约定:延长川口采油厂购买“丽景花苑”360套住宅房屋,建筑面积约43200平方米,最终以房地产管理部门测量面积为准,每平方米2400元,总价款为10368万元。付款方式及期限:按工程进度分期支付,合同签订后15日内付款20%、开工时付款10%、主体10层时付款20%、主体封顶付款20%。买受人的违约责任:逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.02%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人的违约责任:逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第八条约定的交房时间为2008年7月31日前。合同又约定双方若发生争议应协商解决,协商不成提交延安仲裁委员会仲裁。

2007年5月25日,双方签订了补充协议一份,约定:一、原签订360套住宅房每套面积为120平方米,现其中350套每套面积变为127平方米,每套增加7平方米,共增加面积2450平方米,10套为大套,每套面积170平方米,每套增加50平方米,共增加500平方米。二、现又购买10套大住宅房,每套面积170平方米,共计1700平方米。三、现延长川口采油厂共整体购买圣安延安分公司370套住宅房,现增加面积4650平方米,每平方米2400元,共计1116万元。四、为了使原合同与该协议同步履行,该协议生效后延长川口采油厂付给圣安延安分公司该协议总价40%工程款446.40万元,主体建到十层再付20%,主体封顶付至80%,工程验收合格后,留3%保修款,其余全部付清。

2009年9月24日,双方又签订了补充协议一份,约定:延长川口采油厂预付工程进度款500万元;圣安延安分公司保证在2009年11月底完工;如圣安延安分公司未能按时完工,圣安延安分公司每月向延长川口采油厂额外支付违约金十万元。

2010年1月8日,延长川口采油厂与圣安公司座谈并形成会议纪要,主要内容为:2006年延长川口采油厂委托圣安公司修建家属楼,并签订购买合同。该楼地下1层,地上31层。4至31层为住宅楼,共建商品房404套。延长川口采油厂购买其中370套。该工程于2007年7月动工。现主体工程已完成,给排水管线、供暖气管及电气工程己完工。外墙涂料、暖气片、电梯、室内垫层、窗扇、防盗门尚未完成。已完成总工程量的90%。由于实际建筑面积的增加及在建设过程中原材料涨价、工人工资增加等因素,预付款已不能满足楼房的正常建设,导致工程无法按期完成。经圣安公司申请,由延长油田股份有限公司基建工程部、审计部及延长川口采油厂参加对工程存在的问题及解决方法进行协商,达成共识、形成纪要如下:一、同意追加相关费用(1084.89万元):1、建筑面积增加1362.65平方米,原合同注明以实际测算面积为准,该实际面积是按照延安市房产局测绘所提供的报告为依据,合同单价2400元/平方米,增加费用327万元。2、原定的普通玻璃窗,依据延长川口采油厂要求圣安公司更换为中空玻璃窗,两种玻璃窗每平方米相差40元,增加费用29.57万元。3、原定三洋电梯,依据延长川口采油厂要求圣安公司更换为日立电梯,两种电梯的市场价格相差4万元,八部电梯,增加费用32万元。4、原定防盗门单价为880元/扇,依据延长川口采油厂要求圣安公司更换为盼盼防盗门,单价为2060元/扇。增加费用43.66万元。5、原地下室变更为人防地下室,延长川口采油厂需认购2719.40平方米,单价2400元/平方米,增加费用652.66万元。二、为了加快工程进度,经会议研究决定由延长川口采油厂将工程进度款支付到工程总造价的90%,即11312万元(已支付10587万元)。于2010年1月份再支付725万元,其余款项待竣工验收结算后按合同支付。三、圣安公司必须保证该工程于2010年5月15日完成,并向延长川口采油厂交付住房钥匙。四、圣安公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。

按上述商品房买卖合同、两份补充协议及会议纪要约定,购房总价款为12568.89万元。延长川口采油厂分19次共支付11312万元,延长川口采油厂认为尚欠1256.89万元购房款未支付。圣安公司及圣安延安分公司认为尚欠11659144元购房款未支付。依据双方合同约定房屋面积计算,延长川口采油厂尚欠圣安公司1256.89万元。

2012年1月16日,因圣安公司拖欠承建方工程款,为支付该款项,加快工程进度,经双方协商,延长川口采油厂又与圣安延安分公司签订《商品房买卖合同》,约定延长川口采油厂又购买9号楼、10号楼1—3层商铺,建筑面积为9373.52平方米,最终以房地产管理部门测量面积为准,每平方米6900元,总价款为64677288元。其违约责任与前述商品房买卖合同相同,商铺交付时间为2012年6月30日前。并约定双方若发生争议应协商解决,协商不成通过诉讼程序解决。合同签订后,2012年1月16日至2012年9月27日,延长川口采油厂先后分49次向圣安公司及圣安公司委托单位付款共计41045443元,延长川口采油厂认为尚欠圣安公司23631845元购房款未支付。圣安公司及圣安延安分公司认为尚欠29432605元购房款未支付。依据双方合同约定房屋面积计算,延长川口采油厂尚欠圣安公司23631845元。

对于上述住宅及商铺房屋,延长川口采油厂计算共计尚欠剩余购房款36200745元。圣安公司及圣安延安分公司计算共计尚欠剩余购房款41091749元。对于双方剩余购房款的争议,依据合同约定房屋面积计算,延长川口采油厂尚欠圣安公司36200745元。最终按房地产管理部门对上述房屋实测面积计算剩余购房款补差部分。

2012年9月27日、2012年10月11日,圣安公司两次向延长川口采油厂发出通知,要求协商处理丽景花苑9号楼、10号楼有关事项,解决买卖合同价款之外的国家税金、质保金及其他费用和房屋顺利交接问题。2012年11月2日,延长川口采油厂复函答复,对圣安公司要求支付的相关费用拒绝接受,并要求圣安公司尽快交房。

案涉房屋于2012年11月12日经五部门验收合格。

一审法院另查明,圣安延安分公司与汕头市建安集团公司签订的施工合同约定的工程总价款为94513084元。因钢材价格、人工费用上涨和工期延长等因素,汕头市建安集团公司向圣安延安分公司索赔钢材差价、进度款利息、城市占道费、停工损失,合计21941939.49元。施工单位要求圣安延安分公司给付该费用。圣安延安分公司尚欠该工程施工方汕头市建安集团公司西安分公司工程款,其案涉房屋仍由汕头市建安集团公司西安分公司留置,至今尚未交付圣安延安分公司。

2007年至2009年期间,由于建筑市场劳务实际价格和建筑材料增长幅度较大,陕西省建设厅分别发出陕建发(2007)232号《关于调整房屋建筑和市政设施基础工程、工程量清单计价安全文明措施费及综合人工单价的通知》和陕建发(2009)3号《关于主要建筑材料价格风险约定及调整的通知》,对陕西省建筑市场的相应问题作出规范和调整。延安市房产管理办公室对2008年立项建设的“关于申请审定机电建筑安装公司经适房项目房屋销售价格的函”,核定的项目销售基准价为每平方米2802元。根据延安市房屋征收管理局“关于印发2012年城市规划区各类区房屋征收市场评估参考价格”,丽景花苑属于四类地区住宅,估价为每平方米3200元。本案诉讼前,圣安公司委托延安诚信房地产评估有限公司对该争议的商品房进行评估,该公司于2010年10月19日出具的自2010年10月19日至2011年10月18日止的房地产评估价值表显示,丽景花苑商品住宅房的评估价值为:框架结构每平方米4000—4800元。在本案诉讼中,圣安公司咨询陕西顺达会计师事务所,该所于2014年6月2日出具咨询报告,认为住宅楼成本价核算为每平方米3717.65元。

圣安公司及圣安延安分公司主张政府政策发生变化,增加电力配套费3015496元,供暖增容费3639392元。其仅提供了延安市人民政府(2011)71号文件延安市人民政府(2008)第18号常务会议纪要、2013年延安市热力公司集中供热方案及其他票据,但提供不出其已向政府部门缴纳电力配套费及供暖增容费的凭证。2012年7月19日,圣安公司向延安市财政局缴纳914.49万元土地出让金,系圣安公司补缴拖欠的土地出让金。圣安公司主张测绘费等其他相关费用,均系建筑公司开发成本费用。

圣安公司及圣安延安分公司起诉请求:1、依法解除2006年12月14日双方签订的商住房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要,由延长川口采油厂支付剩余房款11659144元,并赔偿违约金,设计、电梯、玻璃、防盗门变更损失,工期延误、材料涨价损失,电力配套费、供暖增容费等损失共计126893162元。2、依法解除2012年1月16日双方签订的商铺房买卖合同,由延长川口采油厂支付剩余房款29432605元,并赔偿违约金、电力配套费、供暖增容费等损失共计12893659元。3、案件受理费和律师代理费由延长川口采油厂承担。在一审庭审中,圣安公司及圣安延安分公司变更诉讼请求:请求继续履行两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要,并主张该案是名为商品房买卖合同实为委托建房合同,该案符合情势变更情形,请求变更商住房价格,由延长川口采油厂承担违约责任并赔偿损失。

一审法院认为 

一审法院认为,(一)关于当事人的主体资格问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定,公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。本案中,签订合同的名称及委托向相关单位付款、会议纪要中的相互称谓、当事人相互往来函件均以圣安公司名义,故延长川口采油厂主张圣安公司主体资格不适格的理由不能成立,一审法院不予支持。

(二)关于本案合同的定性问题。即当事人争议的商品房买卖合同系委托建房合同还是商品房买卖合同。当事人对两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要均表示认可,一审法院予以确认。当事人对合同、补充协议、协议及会议纪要证明目的存在分歧。对此,一审法院认为,双方签订的两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要性质属于商品房买卖合同,其内容与法不悖,该两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要并非委托建房合同,办理房屋立项及相关证照均以圣安公司名义办理,工程招投标及结算也以圣安公司名义进行,同时案涉合同明确约定延长川口采油厂向圣安公司交付购房款,结合证据综合评判,双方签订的两份合同、补充协议、协议及会议纪要,应认定为商品房买卖合同。

(三)关于案涉9号楼、10号楼开工时间,工程建设阶段进度时间,以及合同履行中何方违约、责任如何承担的问题。在一审庭审中,当事人均表示认可9号楼、10号楼开工时间是2007年4月22日,9号楼、10号楼建设到10层的时间是2008年4月10日,9号楼、10号楼主体封顶的时间(主体建到28层)是2008年10月28日,一审法院对此予以确认。合同履行过程中,延长川口采油厂在付款过程中,存在违约的事实,并在合同履行过程中要求变更设计,增加房屋套数及套内面积,更换防盗门、玻璃窗、电梯等,导致施工期限延长,延长川口采油厂应承担一定的违约责任。圣安公司未按两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要约定的时间抓紧施工,合理使用资金,拖欠施工方工程款等,导致施工期限延长,亦应承担一定的违约责任。因双方在合同履行过程中均存在违约,故对于双方约定的最终交房时间2012年6月30日之前双方的违约行为,互不承担违约责任。此外,双方签订的会议纪要明确约定,圣安公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。购买商铺的商品房买卖合同特别约定中并未约定商品住宅逾期迟延交房违约金,延长川口采油厂变更设计又与逾期迟延交房有关,2012年6月30日后圣安公司两次向延长川口采油厂发出通知,协商处理丽景花苑9号楼、10号楼有关事项,要求解决商铺房及商住房合同价款之外的暖气配套费、国家税金、质保金及其他费用,以及房屋交接问题。延长川口采油厂亦复函答复,对圣安公司要求支付的相关费用及交房问题持有异议,致协商未果。延长川口采油厂于2013年1月30日诉至法院,双方对案件仲裁管辖及法院级别管辖又持有不同意见,故依据双方合同约定,并结合案件事实情况,2012年6月30后双方亦互不承担违约责任。

(四)关于房屋图纸、面积、电梯、防盗门、中空玻璃等发生变更,导致施工时间延长,由此所增加的相关费用及损失应如何承担的问题。因双方签订的两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要约定明确,由于实际建筑面积的增加及在建设过程中原材料涨价、工人工资增加等因素,预付款已不能满足楼房的正常建设,导致工程无法按期完成。经圣安公司申请,由延长油田股份有限公司基建工程部、审计部及延长川口采油厂参加,对工程存在的问题及解决方法进行了协商,双方达成共识、形成会议纪要追加相关费用1084.89万元。为了加快工程进度,决定由延长川口采油厂将工程进度款支付到工程总造价的90%,其余款项待竣工验收结算后按合同支付。圣安公司必须保证该工程于2010年5月15日完成,并向延长川口采油厂交付住房钥匙。圣安公司提出暖气配套费需提供相关政策性文件后另行协商。2012年1月16日双方又签订购买商铺的商品房买卖合同,约定商铺交付时间为2012年6月30日前。但该合同第六条付款方式及期限约定,待出卖人交房时(包括住宅楼)支付其余房款,留3%质保金。此合同签订时,圣安公司逾期交付商品住宅房的事实已发生,延长川口采油厂对此是明知的,双方在该合同中又约定商品住宅房交房期限变更为2012年6月30日前,并继续履行2006年12月4日签订的商品房买卖合同,不得涨价。会议纪要中对房屋增加的面积,更换电梯、防盗门、中空玻璃增加了相应的费用约定明确,双方应依据上述约定承担相关费用。

(五)关于合同履行中是否存在情势变更情形的问题。情势变更是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许变更或解除合同的原则。本案中,情势变更的客观事实及合同履行的客观环境虽然发生变化,钢材价格及人工成本费上涨,但双方在签订补充协议、协议、会议纪要及商铺买卖合同时已达成共识,并通过提前付款、增加设计变更等相关费用约定明确,应当依据双方约定承担相关费用。关于圣安公司及圣安延安分公司主张因政府政策发生变化给其公司增加的电力配套费3015496元、供暖增容费3639392元,该主张虽然符合情势变更的情形,但圣安公司及圣安延安分公司仅提供了延安市人民政府(2011)71号文件、延安市人民政府(2008)第18号常务会议纪要、2013年延安市热力公司集中供热方案及其他票据,而未提供其已向政府部门缴纳电力配套费及供暖增容费的凭证。故圣安公司及圣安延安分公司主张电力配套费及供暖增容费尚未实际发生。

一审法院裁判 

综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条第一百三十条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,判决:一、圣安公司及圣安延安分公司与延长川口采油厂签订的两份商品房买卖合同、补充协议、协议及会议纪要,合法有效。二、判决生效后,在圣安公司及圣安延安分公司交房时由延长川口采油厂按合同约定面积支付购房余款35114723元,3%的质保金计1086022元,待产权证书办理后支付(最终按房屋管理局对所购房屋实测的面积计算支付补差款)。三、驳回圣安公司及圣安延安分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费654205元,由圣安公司负担430000元,由延长川口采油厂负担224205元。

上诉人主张 

圣安公司、圣安延安分公司不服一审判决,向本院提起上诉称,(一)一审判决认定事实错误,规避延长川口采油厂重大违约责任。1、一审判决认定的付款进度错误。根据2006年12月4日商品房买卖合同第六条的约定,主体封顶付至80%的房款,而非一审判决认定的70%。2、根据监理公司的《情况说明》和延安电视台的《播出通知单》,开工时间实为2006年12月29日,一审判决却错误地认定开工时间是2007年4月22日。3、延长川口采油厂未依据合同约定履行支付备料款、进度款、购房款的主要义务,构成重大违约。4、“不得涨价”采用手写方式,负责人未签字,不符合双方真实意思的确认方式,且明显有失公平﹑公正,故“不得涨价”不应对圣安公司及圣安延安分公司产生约束力。(二)一审判决有违基本事实和法律规定。1、正是延长川口采油厂的违约行为,才导致圣安公司及圣安延安分公司不能按期完工交房,而一审判决却错误地认为因双方在施工过程中均存在违约,故互相不再承担违约责任。2、一审判决在认定本案存在情势变更的情况下,却又错误地认为双方在签订相关协议时已经达成共识,并通过提前付款、增加设计变更等相关费用约定明确,应当依据双方约定承担相关费用,并以未提供相关的缴费凭证对相应诉请不予支持。3、一审判决认定双方属于商品房买卖合同关系错误。从本案合同的约定以及履行情况可知,圣安公司及圣安延安分公司是根据延长川口采油厂的要求代建房屋,相应的权利义务内容非商品房买卖合同关系所能涵盖。4、一审判决认定双方应按照约定承担电梯、防盗门、玻璃窗等费用,与圣安公司及圣安延安分公司的诉请矛盾。对于上述设备的更换费用,合同有明确约定,但更换上述设备而产生的电梯、防盗门的定金、返工等直接损失,合同并未涉及。因该项费用是为满足延长川口采油厂的要求而产生的,理应由其承担。(三)一审判决显失公正。根据一审法院查明的事实,延安市的房屋销售价格已经大幅度上涨,在此情形下如按照一审判决执行,将导致显失公平的结果。(四)案涉商品房买卖合同损害了国家利益,违反了法律的强制性规定,应当认定为无效。综上,故请求:1、撤销一审判决第二项、第三项;2、判令延长川口采油厂赔偿住宅楼合同项下的经济损失:迟延付款违约金1126万元,工期延误及材料涨价损失36821850元(本院二审庭审中,当事人确认金额应为21941939元),设计变更费116.10万元,防盗门变更损失32.56万元,电梯变更损失36.80万元,延安市人民政府要求增加的电力配套费2889108元、供暖增容费3486854元、销售不动产营业税及教育费附加777.07万元,管理费用损失14566844元;3、判令延长川口采油厂赔偿商铺合同项下的经济损失:延安市人民政府要求增加的电力配套费595831元、供暖增容费719107元(本院二审庭审中,当事人确认金额应为714995元),以及自2012年7月1日起每日支付违约金5967.60元(本院二审庭审中,当事人确认金额应为5886元);3、一审、二审诉讼费由延长川口采油厂负担。

延长川口采油厂答辩称,第一,根据案涉商品房买卖合同及其补充协议、变更协议的约定,延长川口采油厂的主要合同权利是取得丽景花苑9号楼、10号楼370套住宅及人防地下室、一至三层商铺的所有权,主要义务是支付房屋价款,而圣安延安分公司的主要合同权利是取得房屋价款,主要义务是交付房屋并协助办理房屋登记。案涉土地使用权、建设用地规划许可、建设工程规划许可等均是以圣安公司的名义取得。因此,当事人之间是商品房买卖合同关系,而非委托建房关系。第二,住宅《商品房买卖合同》内容无任何损害国家利益和违反法律强制性规定之处,圣安公司及圣安延安分公司主张合同无效的理由均不成立。商铺《商品房买卖合同》中关于“不得涨价”的约定系双方协商一致后的特别约定,并无任何“显示公平、公正”的情形,该约定合法有效。第三,一审判决根据施工许可证、施工合同、会议纪要等证据,认定开工日期为2007年4月22日符合客观实际。延长川口采油厂在合同履行过程中共计三次迟延付款,按照合同约定的违约责任计算,违约金约为33万余元,圣安公司及圣安延安分公司主张1126万元违约金没有依据。第四,延长川口采油厂支付的购房款完全可以满足工程建设需要,工期延误是圣安公司及圣安延安分公司将延长川口采油厂支付的购房款挪作他用所致,其要求赔偿损失36821850元没有依据。第五,当事人之间就设计变更等事项已经达成协议,圣安公司及圣安延安分公司主张增加费用和工期延误不符合约定。第六,电力配套费、供暖增容费和销售不动产营业税属于开发商的开发成本,应当由圣安公司及圣安延安分公司自行承担。第七,管理费用是企业为维持正常生产经营必不可少的支出,圣安公司及圣安延安分公司主张管理费用损失没有依据。第八,本案不适用情势变更原则,双方应当按照约定继续履行合同。综上,请求依法驳回圣安公司及圣安延安分公司的上诉请求。

二审法院查明 

本院二审查明:2006年12月24日,延长川口采油厂与圣安延安分公司签订的《商品房买卖合同》约定:合同签订之日后15日内付总价的30%即3110.40万元,开工时再付10%,主体建到10层时再付20%,主体封顶付至80%。

圣安公司先后以自己的名义办理取得了丽景花苑小区9号楼、10号楼所涉的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。

本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

二审法院认为 

本院认为,根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据,并经当事人当庭确认,本案二审争议焦点为:(一)当事人之间法律关系的性质及效力。(二)延长川口采油厂应否以及如何承担违约责任。(三)因房屋图纸等发生变更是否导致工期延长,由此增加的相关费用和损失应如何承担。

(一)关于当事人之间法律关系的性质及效力的问题

本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定,商品房买卖法律关系中,房地产开发企业是以自己的名义办理项目立项、规划、土地使用等各项手续,并享有标的物的所有权,合同双方当事人履行合同的法律后果是标的物所有权转移,房地产开发企业的主要权利是获得买受人所支付的购买房屋的对价。而圣安公司及圣安延安分公司称其系代建房屋,无论是所谓的委托代建关系还是建设工程施工合同关系,项目立项、规划、土地使用等各项手续均以委托人或发包人的名义办理,土地使用权和项目所有权也自始属于委托人或发包人,代建人或承包人的主要权利是获得其代建行为或施工行为的对价。本案中,根据当事人签订的商品房买卖合同、补充协议以及会议纪要等约定,延长川口采油厂为购买一定数量的房屋而向圣安公司及圣安延安分公司支付相应购房款,圣安公司及圣安延安分公司应于约定时间向延长川口采油厂交付房屋并移转相应的土地使用权、房屋所有权。圣安公司先后以自己的名义办理取得了丽景花苑小区9号楼、10号楼所涉的国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等开发、销售商品房的相关手续。因此,从当事人之间的主要权利义务约定及履行事实看,当事人之间的法律关系完全符合商品房买卖法律关系的特点。至于延长川口采油厂在合同履行过程中根据工程进度付款,并对设计、施工提出意见等情形,与其一次性团购案涉房屋的数量较大的事实有一定关联,且均通过相关当事人协商而为,上述合同约定的内容或履行的行为,并不能改变当事人之间商品房买卖法律关系的性质,圣安公司及圣安延安分公司称双方之间系委托建房关系与事实和法律不符。此外,案涉商品房买卖合同、补充协议及会议纪要等系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为有效。圣安公司及圣安延安分公司认为上述商品房买卖合同、补充协议及会议纪要等损害国家利益,违反法律的强制性规定,无事实和法律依据。而且,圣安公司及圣安延安分公司的该项上诉理由亦与其要求延长川口采油厂继续履行合同并承担违约责任的诉讼请求自相矛盾。一审判决对当事人之间法律关系的性质及效力的认定是正确的。

(二)关于延长川口采油厂应否以及如何承担违约责任的问题

本院认为,首先,建筑工程施工许可证载明的案涉房屋建设工程的开工日期是2007年4月,该文件是经当地建设工程主管部门签发的法定文件,具有较高的证明力。延长川口采油厂与圣安公司2010年1月8日形成的会议纪要载明“该工程于2007年7月动工”。圣安公司与汕头市建安集团公司西安分公司于2007年5月29日签订了有关案涉房屋建设的《建设工程施工合同》。可见,无论是圣安公司在会议纪要中认可的时间,还是有关案涉房屋建设工程施工合同的签订时间,均与圣安公司及圣安延安分公司所称的开工时间即2006年12月29日相距较长。圣安公司及圣安延安分公司提交的监理公司于2013年2月19日出具的证明以及延安电视台的《播出通知单》,均不足以推翻上述证据所表明的案涉房屋建设工程开工时间最早应在2007年4月期间的事实,一审判决综合上述证据以及当事人履行合同的有关事实,认定案涉房屋建设工程的开工时间是2007年4月22日并无明显不当,圣安公司及圣安延安分公司主张一审判决认定工程开工时间错误理据不足。

其次,就案涉商铺房而言,截至2012年9月27日,延长川口采油厂支付了商铺购房款41045443元,尚欠23631845元未支付。根据约定,购房款的40%(除留3%的质保金外)为出卖人交房时(包括住宅楼)支付。现延长川口采油厂支付的商铺购房款已经超过了合同总价款的60%,鉴于房屋尚未交付,并未达到支付剩余购房款的条件,故延长川口采油厂并未违约。因此,一审判决对圣安公司及圣安延安分公司请求延长川口采油厂自2012年7月1日起每日支付违约金5886元的主张不予支持,是正确的。

再次,就案涉住宅商品房而言,根据当事人2006年12月24日签订的商品房买卖合同的约定以及延长川口采油厂实际付款的事实,延长川口采油厂在2006年12月20日至2007年5月29日、2008年5月23日至6月5日、2008年10月28日至12月4日期间,确实存在迟延付款的情形,按照合同约定计算,延长川口采油厂应向圣安公司支付违约金337215元。但当事人在此后又签订了补充协议(2009年9月24日),形成了会议纪要(2010年1月8日),就合同履行过程中的付款、交房等事项进行了变更,延长川口采油厂依约支付了相应款项后,已经足额支付了截至当时应当支付的款项,故即使延长川口采油厂应当支付违约金,根据约定应当计算至其足额支付应付款项之日止,而非一直计算至今。因此,圣安公司及圣安延安分公司主张1126万元违约金没有事实和法律依据。同时,考虑到圣安公司及圣安延安分公司未能按照约定时间向延长川口采油厂交付房屋,故双方当事人在当时均存在一定的违约行为,因此,一审判决在综合考量双方当事人的上述违约行为的具体情形和程度的基础上,认定延长川口采油厂无需再向圣安公司及圣安延安分公司承担迟延付款的违约责任,并无不当。

截至2010年3月26日,延长川口采油厂已经按照约定支付了住宅商品房购房款11312万元,根据约定,剩余购房款待竣工验收结算后支付。虽然案涉房屋于2012年11月12日经五部门验收合格,已经满足当事人约定的支付全部购房款的条件。但考虑到当事人在约定的最终交房日期之后就案涉房屋买卖的相关款项金额存在较大争议,多次协商未果,而且圣安公司及圣安延安分公司一直未能交付案涉房屋,故在此情况下,一审判决认定延长川口采油厂无需再向圣安公司及圣安延安分公司承担逾期支付剩余购房款的违约责任,符合本案实际。

(三)关于因房屋图纸等发生变更是否导致工期延长,以及由此增加的相关费用和损失应如何承担的问题

本院认为,首先,对于设计变更以及与此相关的房屋买卖价款是否调整、交房日期是否变更、相关费用是否增加等事项,当事人之间通过补充协议、会议纪要进行了明确约定,达成了一致,当事人应当按照约定履行。在此情况下,本案不存在适用情势变更原则的前提条件。圣安公司及圣安延安分公司主张因工期延长而发生的相关费用和损失(包括工期延误损失、材料涨价损失、设计变更费、防盗门变更损失、电梯变更损失以及管理费用损失)没有事实和法律依据。

其次,圣安公司及圣安延安分公司主张的电力配套费3484939元、供暖增容费4201849元、销售不动产营业税及教育费附加777.07万元,系房地产企业进行房地产开发所应承担的成本,在当事人对这些费用的负担无特别约定的情形下,应由圣安公司及圣安延安分公司自行负担。即使由于房屋建设工期的延长,可能导致相关税费的增加,但由上所述,双方对此均有一定责任,一审判决综合本案实际情况对圣安公司及圣安延安分公司的该请求不予支持,在结论上并无不当。

此外,对于圣安公司及圣安延安分公司所称的因情势变更导致房屋售价过低构成显失公平的问题,本院认为,在案涉房屋建设主体工程已经完成的情况下,当事人于2010年1月8日达成会议纪要,对如何继续履行合同进行了明确约定,表明当事人对合同履行过程中发生的有关变化以及由此带来的影响已经作出判断并就相关事宜的变更达成了合意,延长川口采油厂据此支付了相应的购房款,圣安公司及圣安延安分公司按照约定应于2010年5月15日“交付住房钥匙”,但其却迟迟未能依约履行,故本案并不存在适用情势变更的前提条件。至于圣安公司及圣安延安分公司提供的陕西省建设厅陕建发(2007)232号《关于调整房屋建筑和市政设施基础工程、工程量清单计价安全文明措施费及综合人工单价的通知》、陕建发(2009)3号《关于主要建筑材料价格风险约定及调整的通知》、延安市房屋征收管理局《关于印发2012年城市规划区各类区房屋征收市场评估参考价格》以及委托中介机构的评估价格等证据,并不能证明本案存在情势变更的情形,也不能证明按照约定价格履行将导致显失公平的结果。因此,圣安公司及圣安延安分公司所称的因情势变更导致房屋售价过低构成显失公平的理由不能成立,当事人应当根据诚实信用原则,按照案涉商品房买卖合同、补充协议以及会议纪要等的约定继续履行。

综上所述,一审判决认定事实基本清楚,适用法律正确,圣安公司及圣安延安分公司的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

二审裁判结果 

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费794355元,由陕西圣安房地产开发有限公司、陕西圣安房地产开发有限公司延安分公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长辛正郁

代理审判员司伟

代理审判员沈丹丹

二〇一五年十月三十日

书记员刘琨