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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:54:18

当事人信息 

再审申请人(一审被告、二审上诉人):宁夏万国房地产开发有限公司

法定代表人:马文国,该公司董事长。

委托代理人:邓亚民宁夏大光明律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审上诉人):宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司。

负责人:张立军,该公司经理。

委托代理人:邓亚民宁夏大光明律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):宁夏上陵房地产开发有限公司

法定代表人:史信,该公司董事长。

案件概述 

再审申请人宁夏万国房地产开发有限公司(以下简称万国公司)、宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司因与被申请人宁夏上陵房地产开发有限公司(以下简称上陵公司)商品房买卖合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区高级人民法院(2013)宁民商终字第21号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

万国公司、万国固原分公司申请再审称:

1.一、二审判决的错误源于对合同性质的错误认定,本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质依法应当为抵押借款合同。

确定合同的法律性质要看订立合同最终期望达到的目的,并且在订立合同时就应当确定。依据《中华人民共和国合同法》第130条的规定,买卖合同的合同目的就是转移标的物的所有权。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》不论其措辞怎样,都清楚的表明了合同的本意是在期限内不还款,则将房屋以每平方米3000元的价格由上陵公司所有,如果还款了,支付了该款项的利息了,则所有权仍然是万国公司的。所以,签订合同的根本目的是在期限内还款,而签订《商品房买卖合同》的目的在于制约、督促款项的顺利偿还。依据合同法第196的条规定,借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。本案双方约定了款项使用的期限和具体的利息,到期不还款则发生房屋所有权真正转移的约定,完全符合借款合同的法律特征和借款的性质。

《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》是名为买卖,实为抵押借款,按照合法程序由上陵公司享有优先受偿权。如果签订的是真实的《商品房买卖合同》而不是借款合同,其最主要的目的就是购买商品房,这个最终目的具有排他性,是唯一的,签订合同付款后,就是要完全的得到所有权和交付房屋。如果只有这一个目的,就不会签订《商品房回购协议》。所以,购买就是购买,一旦出现其他与购买房屋不同的目的,那购买就不是购买了,就要看真实的目的,退还款项和利息是第一要务,才是协议真实的目的。

2.根据本案的事实也能够进一步说明合同的性质是借款而不是买卖。

《商品房买卖合同》中没有标的物(房屋)具体的交付标准和内容。在签订该合同时,房屋的状况主体才完工,是一个大跨度的框架,大量的安装、装修等工程没有进行。按照上陵公司提供的合同,是不是买的就是主体,而不包括后期工程呢?若如此,万国公司已经将后期工程全部完工,是不是该全部拆除呢?没有交付房屋的标准和内容,是由于签订合同时双方都明知为借款,签买卖合同只是形式而已。

万国公司建设的房屋位于宁夏地级固原市文化街人民会堂西侧的万国商业文化广场,该区域是固原市最繁华最中心的经营区域,固原市的商业中心区,签订合同的2010年底的房屋价格正在顶峰,而建设的商场是大跨度的全框架结构,建设成本每平方米远不止3000元,周边商品住宅此时的价格也在3800元左右。三份《商品房买卖合同》中涉及的款项为7029750元、7029750元、6405000元,该三笔款加起来为2100万元,而不是19372245.11元,上陵公司给建行支付了19372245.11元偿还了万国公司在建行的贷款,多一分钱都未给万国公司。上陵公司既然能支付近2000万元,却不按照合同支付完,进一步说明该款不是真正的购房款,而是借款。更重要的是,万国公司提供证据证实所建设的商场与第4、5、6层最接近的第3层价格在优惠后每平方米分别为10200元、9650元以及10650元,最直接的表明了商场的市场价格,第4、5、6层的价格就是再低,其平均价格也不可能低于6000到7000元每平方米,在2010年年底的当时房地产价格如日中天的时候,以低于成本的3000元的价格出售完全不可能。

3.判决中出现的无法克服和解决的矛盾。判决要求交付房产,但没有说明交付什么样的房产,在判决书中也没有交付什么样的房产的内容,合同中也没有具体交付房屋的标准和内容,是一个糊里糊涂的判决。

4.最高人民法院的指导案例的应用。最高人民法院于2012年7月5日在《人民法院报》重点发布的“银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理--河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案”,该案例符合《最高人民法院关于案例指导工作的规定》的指导案例,该案例中涉及的《商品房买卖合同》及《补充条款》与本案的事实具有高度的一致性。根据规定,各级人民法院审理类似案件应当参照执行。

5.判决的不公平损害了其他债权人和万国公司股东的合法权益。二审的错误判决,导致万国公司损失达3000余万元,同时万国公司也借有其他债务,且数额巨大,该判决直接造成无法偿还其他债权人的债权,损害了其他债权人的权益,同时也损害了本公司股东的合法权益。

6.本案审理违反了级别管辖,管辖权错误,程序违法。上陵公司将一个案件分解成三个案件,从而规避了级别管辖。根据上陵公司的起诉,本案只涉及一笔款项,是签订在一个协议中,即《商品房回购协议》,是一次性一笔支付,上陵公司在起诉时除该款外还起诉要求赔偿损失计1554407.97元,上陵公司提出的《商品房买卖合同》及《商品房回购协议》中的标的额为2100万元,争议为22554407.97元,审理本案也应当以此为基础进行。上陵公司起诉的三个案件是基于同一个事实,同一个标的额,分解起诉和审理违背了级别管辖的基本原则规定。

万国公司及其固原分公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项第六项规定,请求再审本案。

上陵公司提交书面意见认为,万国公司及其固原分公司的再审申请缺乏事实依据与法律依据,请求予以驳回。

再审法院认为 

本院认为:

1.关于本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质是否为抵押借款合同的问题。

依合同法理,合同的性质由当事人的真实意思表示,即当事人约定的权利义务所决定。《最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知》(法〔2001〕84号)第33条指出,“技术合同名称与合同约定的权利义务关系不一致的,应当按照合同约定的权利义务内容,确定合同的类型和案由,适用相应的法律、法规。”因而,判断本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》的性质只能依据两份协议所约定的当事人之间的权利义务内容。本案当事人签订的《商品房买卖合同》对商品房的具体位置、面积、价格、付款及交房时间等内容有明确的约定,具备买卖合同的基本要素。从《商品房买卖合同》内容分析,能够确定当事人间存在买卖商品房的合意。

万国公司与上陵公司签订《商品房买卖合同》两天后双方签订了《商品房回购协议》。该协议开宗明义:万国公司向上陵公司预售商品房,为确保双方的利益均不受损失,上陵公司附条件地同意万国公司回购已售商品房。但是《商品房回购协议》约定,万国公司回购商品房的期限为2010年12月25日至2011年5月30日;万国公司在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款19372245.11元及支付占用购房款期间的利息,上陵公司同意万国公司回购商品房;如在约定期限内未退清购房款19372245.11元及支付利息或延期退款,万国公司丧失回购权;若万国公司未在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款及利息,《商品房回购协议》自行失效,其失效后,不影响《商品房买卖合同》的效力。二审法院查明,上陵公司在《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》签订后履行了合同义务,而万国公司没有按照合同约定退款,已丧失涉案房产回购权。二审判决正是基于万国公司及其固原分公司未履行回购协议造成回购协议失效而要求万国公司履行《商品房买卖合同》。

万国公司及其固原分公司既不履行《商品房回购协议》,又不履行《商品房买卖合同》,有违诚实信用原则。

2.关于《商品买卖合同》和《商品房回购协议》有关价款及房屋交付标准等的约定是否影响两份协议的性质的问题。

《商品房回购协议》第四条约定,万国公司于2011年5月25日前将购房款19372245.11元及利息打在上陵公司账户后,回购商品房的所有权归万国公司。由于该协议第三条约定万国公司回购单价与《商品房买卖合同》约定的单价相同,若万国公司退还购房款并回购房屋时,当然应支付占用购房款期间相应的利息,否则对上陵公司不公平,因为万国公司既未交付房屋又占有购房款。

《商品房买卖合同》第三条对买受人所购商品房的基本情况作了明确约定;第八条还约定,出卖人应当在2010年3月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用;第十一条进一步约定商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。因而该合同并非如同万国公司及其固原分公司在再审申请中所称没有标的物(房屋)具体的交付标准和内容,万国公司应当向上陵公司交付验收合格的商品房而非订立合同时在建工程。

《商品房买卖合同》第四条约定商品房单价为每平方米3000元。上陵公司委托银川正大房地产评估事务所(有限公司)所作的房地产估价报告称,案涉房屋单价为每平方米3527元,而万国公司及其固原分公司认为建设成本远高于每平方米3000元。考虑到本案商品房买卖合同的订立源于万国公司拖欠建设银行固原分行贷款无法归还而急需要资金的情形,出卖人放弃房屋部分升值合乎情理,而且回购协议约定万国公司有权以同样的价格回购房屋且只支付高于同期银行贷款利率50%的利息。更为重要的是,作为房屋开发商的万国公司在签订《商品房买卖合同》时应当对所出售商品房的市场价格应当充分了解。虽然万国公司及其固原分公司在二审中向法院提供证据主张案涉商场第3层每平方米的价格为10650元、10200元、9650元,但因证据是万国公司单方制作,二审法院对真实性未予确认。二审法院的认定并无不妥。

虽然宁万国(2010)007号、(2010)008号、(2010)009号三份《商品房买卖合同》项下载明已付款项7029750元、7029750元、6940500元(合计2100万元),而不是上陵公司代万国公司偿还建设银行的贷款19372245.11元。这一差异只表明上陵公司未按合同支付全部的房款,但难以说明该19372245.11元不是真正的购房款。万国公司可以依《商品房买卖合同》及上陵公司的付款情况依法向上陵公司主张剩余的款项。

3.关于二审判决是否存在无法克服和解决的矛盾的问题。

本案一、二审法院判决万国公司及其固原分公司继续履行商品房买卖合同,于判决生效之日起十日内向上陵公司交付万国商业广场第五层房产并出具全部购房款正式发票;万国公司及其固原分公司于判决生效之日起给上陵公司办理上述房屋产权证书。依前面分析,《商品房买卖合同》对买卖标的物即国商业广场第五层房产作了明确约定,不存在无法克服和解决的矛盾。

4.关于本案与人民法院报登载的案例的关系问题。

2012年7月5日人民法院报登载的《银根紧缩背景下假购房真借贷合同的处理——河南高院判决蔡常诉瑞信公司借款合同纠纷案》一文中所介绍的案例与本案有重大区别。该案例中明确约定了瑞信公司向蔡常支付高额利息并且瑞信公司向蔡常支付了两年多的利息,而本案中万国公司或其固原分公司并未向上陵公司支付过高额利息;案例中的《商品房买卖合同补充条款》明确约定蔡常同意瑞信公司于2010年4月24日前,按照原价回购房屋并配合解除《商品房买卖合同》,而本案中的《商品房回购协议》明确约定万国公司未在2011年5月25日前向上陵公司退还购房款即丧失回购权并不影响《商品房买卖合同》的效力。另外,2012年7月5日人民法院报登载的案例不符合《最高人民法院关于案例指导工作的规定》

5.关于本案判决是否损害了其他债权人和万国公司股东的合法权益的问题。

万国公司即使存在其声称的损失也是其经营策略所致,与法院判决无关。如果万国公司因经营不善损害了其债权人或者股东的合法权益,万国公司应当依法承担责任。

6.关于本案的审理是否存在违反级别管辖的程序性错误问题

依2012年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》,管辖问题不再是提起再审的法定事由。就本案而言,万国公司与上陵公司分别签订了三份《商品房买卖合同》,上陵公司依法可以分别依据三份买卖合同提起三起诉讼案件。

综上,万国公司及其固原分公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

再审裁判结果 

驳回宁夏万国房地产开发有限公司、宁夏万国房地产开发有限公司固原分公司的再审申请。

审判人员 

审判长汪治平

代理审判员胡越

代理审判员赵风暴

二〇一四年一月二十六日

书记员蒋保鹏