房地产转让纠纷案例

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谷冬昭。

委托代理人：刘再奇，辽宁律昇律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连华成天宇房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区南山路199-1号。

法定代表人：郝春成，该公司董事长。

委托代理人：辛杰，该公司职员。

再审申请人谷冬昭因与被申请人大连华成天宇房地产开发有限公司（以下简称华成天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院于2015年9月17日作出的（2015）辽民一终字第213号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年12月14日作出（2015）民申字第3027号民事裁定提审本案。本院依法组成由第二巡回法庭主审法官张志弘担任审判长、主审法官李明义和主审法官汪国献参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

2014年7月9日，谷冬昭向辽宁省大连市中级人民法院提起诉讼称：2010年11月5日，谷冬昭与华成天宇公司签订《“南山1910”住宅房屋位置确认书》，约定谷冬昭购买华成天宇公司开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区14号楼，谷冬昭于当日向华成天宇公司支付确认金1000万元，后华成天宇公司拒不履行合同义务，双方于2012年3月8日签订《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》，2012年9月30日又签订《补充协议书》，约定了合同继续履行及违约金等相关事项。谷冬昭并按约定支付了全部房款，现该房屋已交付谷冬昭居住，而华成天宇公司至今也没有按照约定为谷冬昭办理产权证书。双方签订的购房协议及补充协议是在双方自愿的前提下签订的，且谷冬昭已经按照协议约定履行义务。现华成天宇公司拒不履行其应尽义务，依据双方所签订的各项协议，截止2012年9月30日，华成天宇公司逾期123天，应当支付885000元违约金，从2012年10月1日起华成天宇公司应双倍支付日违约金，即每天14400元，违约天数638天，截止6月30日，上述违约金合计10072200元，故诉至法院，请求：1.确认案涉房屋产权归谷冬昭所有。2.判令华成天宇公司继续履行双方签订的购房协议，为谷冬昭办理产权证书。3.判令华成天宇公司支付违约金10072200元（计算至2014年6月30日止）。4.诉讼费由华成天宇公司承担。

华成天宇公司答辩称：华成天宇公司确已收到谷冬昭足额房款，但案涉房屋没有竣工验收，华成天宇公司也未向谷冬昭交付使用。谷冬昭的第三项诉请按日万分之六计算，违约金过高，也不符合常理。同意谷冬昭的其他诉讼请求。

一审法院经审理查明：2010年11月5日，谷冬昭与华成天宇公司签订《“南山1910”住宅房屋位置确认书》，约定谷冬昭购买华成天宇公司开发的坐落于大连市中山区南山路南山1910D区14号楼，面积约387.41平方米，谷冬昭于2010年11月4日向华成天宇公司支付确认金1000万元，华成天宇公司为谷冬昭开具专用收款收据。其后，谷冬昭、华成天宇公司于2012年3月8日签订《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》，约定华成天宇公司在2012年4月30日前对案涉房屋具备单体交工条件，正式交房日期为2012年12月31日，如华成天宇公司不能按合同约定办理产权证时，视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应按房屋总额的日万分之三承担违约金，直至办理完毕止。协议还约定房屋总价款2400万元，谷冬昭于2012年3月30日前向华成天宇公司一次性付清剩余房款1400万元，确认金1000万元冲抵购房款。华成天宇公司承诺在收到1400万元之日起六十日内办理完毕抵押注销手续，同时将双方交易的房屋办理备案登记在谷冬昭名下，否则视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应支付违约金，违约金按交易房屋总额的日万分之三承担，直至房屋登记在谷冬昭名下为止。该协议签订后，谷冬昭于2012年3月9日向华成天宇公司支付1000万元，华成天宇公司为谷冬昭开具专用收款收据。2012年3月30日谷冬昭向华成天宇公司支付400万元，华成天宇公司向谷冬昭开具专用收款收据。2012年9月30日，谷冬昭、华成天宇公司又签订《补充协议书》，约定华成天宇公司保证将所售房屋在2012年10月20日交付谷冬昭进场装修，同时华成天宇公司承诺在2012年10月31日前将所售的房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记，逾期进行商品房买卖合同备案登记，则从2012年9月30日起双倍支付违约金。截止到2012年9月30日共逾期123天，按房屋总额的日万分之三计算，违约金共885000元。该款项在华成天宇公司给谷冬昭办理房屋抵押注销并进行商品房买卖合同备案登记时给付谷冬昭。华成天宇公司确保所售房屋在2013年5月31日正式交房，如不能按时交房，视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至交房为止。华成天宇公司应在正式交房一年内具备办理产权证的条件，否则视为华成天宇公司违约。华成天宇公司应按房屋总值的日万分之三支付违约金，直至产权证办理完毕为止。本协议与双方签订的其他协议具有同等法律效力，若与其他协议有冲突，以本协议为准。

另查明：案涉房屋所在的南山1910D区并未办理竣工验收的相关手续。案涉房屋现已由谷冬昭实际占有使用，但华成天宇公司否认其向谷冬昭交付房屋。华成天宇公司至今未按照约定办理注销抵押手续，双方未签订正式的商品房买卖合同，华成天宇公司亦未给谷冬昭开具正式的购房发票。

一审法院认为：本案争议焦点有三个：一是华成天宇公司能否为谷冬昭办理案涉房屋的过户手续；二是华成天宇公司能否向谷冬昭支付违约金；三是能否确认案涉房屋为谷冬昭所有。

针对第一个焦点问题，一审法院认为，开发商销售其开发建设的房屋应当与购房者签订正式的商品房买卖合同，并出具购房发票。而本案中双方仅签订了位置确认书和补充协议书，并未签订正式的商品房买卖合同。从案涉房屋房款支付情况看，房屋总价款2400万元，数额巨大，而华成天宇公司仅向谷冬昭出具了三张收款收据，并未开具正式的发票。并且谷冬昭在诉讼中亦未能提供巨额房款的支付凭证等相关证据，故虽华成天宇公司认可其收到了该笔房款，但双方商品房买卖合同的签订及房款支付情况均有悖常理，仅凭现有证据不足以认定双方存在真实有效的商品房买卖合同关系。此外，案涉房屋系华成天宇公司开发建设的工程，谷冬昭取得案涉房屋所有权证的前提是华成天宇公司已完成案涉房屋权属的初始登记。而华成天宇公司称案涉房屋并未办理竣工验收手续，进而未完成房屋权属的初始登记，谷冬昭亦未能提供案涉房屋已办理竣工验收手续，并取得房屋权属初始登记的相关证据，故在现有情况下，案涉房屋尚不具备办理产权证的条件。据此，在现有的条件下，对谷冬昭主张华成天宇公司继续履行协议、为其办理案涉房屋过户手续的诉请，不予支持。

针对第二个焦点问题，双方在2012年9月30日的《补充协议书》中确认的华成天宇公司逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885000元，该部分违约金系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故对谷冬昭此项诉请，一审法院予以支持。

关于谷冬昭主张的华成天宇公司承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权证的违约金，如前所述，根据现有证据尚不足以认定华成天宇公司与谷冬昭之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，而且，华成天宇公司对于谷冬昭提出的2012年9月30日以后违约金计算标准和数额均有异议，故对谷冬昭主张华成天宇公司承担2012年9月30日以后逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金和逾期办理产权证违约金的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。

针对第三个焦点问题，因谷冬昭、华成天宇公司就案涉房屋并未签订正式的商品房买卖合同，且未备案登记，案涉房屋又存在抵押并未注销，故对于谷冬昭请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：（一）华成天宇公司于该判决生效之日起十日内给付谷冬昭违约金885000元；（二）驳回谷冬昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费212160元，保全费5000元，共计217160元（谷冬昭已预交），由谷冬昭负担198080元，华成天宇公司负担19080元。

谷冬昭不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉称：（一）一审判决对双方之间存在真实的商品房买卖合同关系不予认定，属于事实认定错误。华成天宇公司对谷冬昭已付款2400万元购房款的事实是认可的，双方对付款事实无争议。一审法院以当事人没有签订正式的商品房买卖合同，未开具发票为由，据此推断谷冬昭未付款，双方之间不具有真实房屋买卖关系，属于逻辑错误。案涉房产处于抵押状态，当事人不可能签出一份法庭要的正式合同。至于发票也仅仅是一份凭证，谷冬昭已经提供了收据，且华成天宇公司予以认可，其法律效力不亚于发票。（二）一审判决适用法律错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，具备商品房买卖合同主要内容的协议，均可认定为商品房买卖合同。案涉的确认书、补充协议等已经具备商品房买卖合同应当具备的主要条款，可以认定双方之间买卖合同成立。已经成立的合同，谷冬昭有权要求继续履行。一审法院所说的竣工验收、初始登记是华成天宇公司在建设房地产项目的过程中，应当履行的行政法规项下的义务。这些不论在商品房买卖合同中有没有明示约定，都是华成天宇公司默认履行的强制义务。案涉商品房买卖合约成立，华成天宇公司应当承担继续履行的义务。第二，一审法院以案涉房屋未签订正式合同，没有备案登记，案涉房屋又存在抵押并未注销为由，不确认房屋为谷冬昭所有于法不符。根据最高人民法院的相关司法解释，消费者的购买权优先于工程承包人的优先受偿权，而受偿权优先于抵押权。因此，判决案涉房屋为谷冬昭所有是有法律依据的。请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判确认大连市中山区南山路“南山1910”D区14号楼房屋产权为谷冬昭所有；3.改判华成天宇公司继续履行双方签订的购房协议，为谷冬昭办理“南山1910”D区14号楼房屋的产权证书；4.本案一、二审诉讼费用由华成天宇公司承担。

华成天宇公司二审答辩称：双方签订确认书和补充协议，形成了商品房买卖合同关系，是证据证明的客观事实。商品房款项收付也是客观事实。释明程序属程序权力，也是程序义务。否则必然错判，必然造成事实认定错误，适用法律错误。继续履行合同是华成天宇公司的法定义务，华成天宇公司无法推卸。

二审法院经审理查明：一审认定的事实基本属实。

另查明：2010年11月4日，谷冬昭的父亲谷昭明从中国光大银行大连青泥洼支行向华成天宇公司指定的账户王建账户汇款1000万元；2012年3月9日，谷冬昭的母亲刘晓丽从该行向华成天宇公司指定的账户于开发账户汇款1000万元；2012年3月30日谷冬昭的奶奶毕复清从该行提取现金400万元，华成天宇公司确认当日收到现金400万元整。华成天宇公司于2015年5月26日出具证明，确认上述三笔款项共计2400万元为谷冬昭交付的房款。

谷冬昭以案外人的身份，针对申请执行人大连沙河口银丰小额贷款有限公司与被执行人华成天宇公司借款合同纠纷执行查封华成天宇开发的“南山1910”D区14号楼房提出执行异议，沈阳市中级人民法院作出（2015）沈中执异字第63号执行裁定，认为：谷冬昭与华成天宇公司签订的房屋认购的补充协议和9.30协议，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且认购的补充协议和9.30协议具备一般商品房买卖合同的主要内容，并且华成天宇公司已经按照约定收受全部购房款的，故认购的补充协议和9.30协议应当认定为商品房买卖合同。现华成天宇开发的“南山1910”D区14号楼房屋由谷冬昭实际占有，该房屋虽未办理产权过户登记手续，但没有证据证明谷冬昭对此存在过错。故谷冬昭所提异议理由成立，该院予以支持。

二审法院认为，关于谷冬昭与华成天宇公司之间是否存在商品房买卖合同关系问题，二审中谷冬昭又进一步提供了其支付全部购房款的银行凭证、对账单及其提起的案外人异议之诉的执行裁定书等证据，华成天宇公司对收到谷冬昭的商品房款项的上述证据及购房事实均予以确认，对谷冬昭已实际占有案涉房屋亦无异议，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住址；（二）商品房基本情况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”经审查，谷冬昭与华成天宇公司先后签订的《“南山1910”住宅房屋位置确认书》及《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》、《补充协议书》基本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且华成天宇公司已按约定向谷冬昭收取了全额购房款。据此，谷冬昭关于其与华成天宇公司之间存在商品房买卖合同关系的上诉理由成立，二审法院予以采纳。

关于办理产权证及确认所有权问题。根据双方当事人的确认及现有证据，认定谷冬昭与华成天宇公司之间存在商品房买卖合同关系。华成天宇公司至今没有将其所售案涉房屋办理抵押注销手续并进行商品房买卖合同备案登记，已构成违约。一审法院判令华成天宇公司给付2012年9月30日之前逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885000元，有合同依据。但一审法院未认定双方当事人存在真实的商品房买卖合同关系，却按照2012年9月30日的《补充协议书》约定认定华成天宇公司承担违约金，属适用法律不当。2012年9月30日的《补充协议书》还约定，华成天宇公司确保所售房屋在2013年5月31日正式交房，并保证在正式交房一年内具备办理产权证的条件，否则由其承担房款总额日万分之三的违约金。事实上，双方还没有签署《商品房买卖合同》正式文本，相关手续还不完备。案涉工程至今没有办理竣工验收手续，华成天宇公司未完成案涉房屋的备案登记，未能在2014年5月31日前达到办理房屋产权证的条件，其违约行为处于持续状态。因此，谷冬昭主张华成天宇公司应承担继续履行合同的义务，有理有据，但谷冬昭请求法院判令华成天宇公司为其办理“南山1910”D区14号楼房屋的产权证书，尚不具备条件，其可另行主张。关于谷冬昭要求确认其对案涉房屋的所有权归其所有，亦不具备法定条件，一审法院未支持其该项诉讼请求，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212160元，由谷冬昭负担。

谷冬昭向本院申请再审称：原判决适用法律确有错误。（一）二审判决已认定双方商品房买卖合同应当继续履行，但并未在此基础上得出正确结论。双方自签订《关于“南山1910”住宅房屋位置确认书》、《关于“南山1910”住宅房屋认购补充协议》及《补充协议书》至今，谷冬昭均按约履行了全部合同义务，无任何过错。相反，华成天宇公司的违约行为一直处于持续状态，案涉工程至今没有依约办理竣工验收和房屋备案登记，未能在合同约定的2014年5月31日前达到办理房屋产权证的条件。因此谷冬昭主张华成天宇公司应当继续履行合同义务有理有据，这一点二审判决已经认定。但该判决却认为“谷冬昭请求法院判令华成天宇公司为其办理南山1910D区14号楼房屋的产权证书，尚不具备条件，其可另行主张”，从而不予支持谷冬昭要求继续履行合同并取得房屋产权证的诉讼请求。该判决裁判理由与判项相矛盾，原因与结果之间存在逻辑错误。（二）本案具备继续履行的法律、法理依据，应当支持谷冬昭要求华成天宇公司继续履行合同的主张，以保护谷冬昭的期待产权利益，直至依约办理产权登记，并应判决涉案房屋归谷冬昭所有。（三）二审判决已经认定，华成天宇公司的违约行为处于持续状态，因此，依《补充协议》约定应当判令华成天宇公司向谷冬昭支付2012年10月1日之后的逾期登记备案双倍违约金。综上，谷冬昭依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定申请再审，请求撤销二审判决，判令华成天宇公司继续履行协议，办理产权证书，判决房屋产权归谷冬昭所有，并判令华成天宇公司支付违约金10072200元（暂计算至2014年6月30日）。

被申请人华成天宇公司提交意见称：双方当事人之间的商品房买卖合同关系是真实的，其已实际收到了谷冬昭的全部房款。办理产权登记手续以及履行其他合同内容是华成天宇公司的义务，但因公司经营出现问题，故履行上有困难。

在本院再审审理中，谷冬昭及华成天宇公司均以书面形式充分表达了意见，且书面同意本院不开庭审理本案。

本院经审理查明的事实与一、二审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：二审判决未支持谷冬昭要求华成天宇公司继续履行合同、办理产权证书是否属于适用法律错误；谷冬昭主张2012年10月1日之后的逾期登记备案双倍违约金应否支持。

一、关于华成天宇公司应否承担继续履行合同、协助谷冬昭办理产权证书的问题。经审查，按照谷冬昭与华成天宇公司签订的《关于“南山1910”住宅房屋认购的补充协议》约定：如华成天宇公司不能按合同约定办理产权证时，视为华成天宇公司违约，华成天宇公司应按房屋总额的日万分之三承担违约金，直至办理完毕止。又按照双方签订的《补充协议》第四条的约定，华成天宇公司应确保2013年5月31日正式交房，且应当在正式交房一年内具备办理产权证的条件。由此可见，华成天宇公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助谷冬昭办理权属登记备案，否则承担违约责任。此项义务是华成天宇公司应履行的合同义务。同时依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋并没有办理竣工验收，谷冬昭即实际占有使用，涉案房屋并非经验收质量合格的商品房。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然谷冬昭实际占有使用涉案房屋，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，华成天宇公司负有协助谷冬昭办理房产登记的义务，因此，谷冬昭要求华成天宇公司继续履行合同、协助办理房产登记的部分请求应予支持。但对于谷冬昭要求确认涉案房屋所有权归其所有的主张，因本案双方系商品房买卖合同纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权须经登记方能设立，而谷冬昭购买的房屋尚未办理权属登记，故其此项请求原审未予支持并无不当。

二、关于2012年10月1日之后的逾期登记备案双倍违约金应否支持的问题。经审查，对于谷冬昭所主张华成天宇公司应当支付10072200元违约金的诉讼请求，一审判决支持了其中2012年9月30日之前华成天宇公司逾期办理抵押注销和商品房合同备案登记违约金885000元，而对于一审法院没有支持的2012年10月1日之后的双倍违约金，谷冬昭并没有对此提出上诉。对此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，二审法院对谷冬昭并未上诉的此部分违约金请求应当不予审理。本案二审法院围绕谷冬昭的上诉请求进行审理符合法律规定，二审判决对于谷冬昭未上诉的内容未予支持不属于适用法律错误。除此之外，依据双方2012年9月30日签订的《补充协议书》第一条的约定，华成天宇公司承诺在2012年10月31日前将所售的房屋抵押注销并进行《商品房买卖合同》备案登记，逾期进行《商品房买卖合同》备案登记，则从2012年9月30日起双倍支付违约金。据此，华成天宇公司从2012年9月30日起双倍支付违约金的前提是逾期对双方《商品房买卖合同》进行备案登记，但根据原审已查明的事实，双方至本案二审判决作出时亦未能签订《商品房买卖合同》。尽管依据双方签订的《关于“南山1910”住宅房屋位置确认书》、《关于“南山1910”住宅房屋认购补充协议》、《补充协议书》以及相关付款凭证可以确认双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，但《商品房买卖合同》尚未签订，即不存在华成天宇公司办理备案登记的前提，故谷冬昭主张的从2012年9月30日起双倍支付违约金的请求缺乏依据。原判决就此问题的认定不存在适用法律错误的情形，对谷冬昭的该项请求，本院不予支持。

综上，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。谷冬昭再审请求部分有理，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：

一、撤销辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第213号民事判决；

二、维持辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二初字第84号民事判决主文第一项；

三、撤销辽宁省大连市中级人民法院（2014）大民二初字第84号民事判决主文第二项；

四、大连华成天宇房地产开发有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后三十日内，协助谷冬昭办理位于辽宁省大连市中山区南山路南山1910D区14号楼房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记至谷冬昭名下；

五、驳回谷冬昭的其他诉讼请求。

上述义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费212160元，保全费5000元，共计217160元，由谷冬昭负担198080元，大连华成天宇房地产开发有限公司负担19080元；二审案件受理费212160元，由大连华成天宇房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张志弘

审判员李明义

审判员汪国献

二〇一六年三月二十九日

法官助理裴跃

书记员张崇