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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:44:23

当事人信息 

再审申请人(一审被告、二审被上诉人):邓记。

委托代理人:许利新湖南湘牵律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审上诉人):湖南弘丰房地产开发有限公司,住所地湖南省湘潭市岳塘区宝塔街道丝绸路108号工商局宿舍5栋1单元101号。

法定代表人:周子奇,该公司董事长。

委托代理人:龚洪雪,该公司职员。

案件概述 

再审申请人邓记与被申请人湖南弘丰房地产开发有限公司(以下简称弘丰公司)商品房买卖合同纠纷一案,湖南省高级人民法院于2013年6月24日作出(2013)湘高法民一终字第53号民事判决(以下简称二审判决)。邓记对该判决不服,向本院申请再审。本院于2013年11月26日作出(2013)民申字第1869号民事裁定,提审本案,并依法组成合议庭,于2013年5月16日公开开庭审理了本案。邓记的委托代理人许利新,弘丰公司的委托代理人龚洪雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

湖南省湘潭市中级人民法院(以下简称一审法院)一审查明:弘丰公司与邓记系商业合作关系。2008年12月1日,弘丰公司与邓记签订了四份《商品房买卖合同》,约定弘丰公司将时尚康都一期商住楼的第一层156.66m2、第二层69.12m2+789.43m2、第三层858.55m2,共计1843.76m2的商铺出售给邓记,总价为10632888元。合同签订后,弘丰公司先后开具收据六张,载明已收取邓记门面首付款共计638.28万元。2009年3月31日,邓记为借款人和抵押人,中国建设银行湘潭市分行为贷款人,弘丰公司为保证人,以抵押加保证形式签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,向该行办理按揭贷款。弘丰公司支付保险费、担保费、理财费、管理费等共计293125元;当日银行即发放贷款425万元并支付至弘丰公司帐户。2009年9月7日,在弘丰公司的配合下,邓记到湘潭市房产局完成了上述四份商品房买卖合同的电子备案。2010年4月28日,弘丰公司、邓记经对帐后签订《结算协议》,双方确认以下事项:一、截止至2010年4月28日,弘丰公司周子奇与邓记债权债务已全部结清;二、双方以前往来凭证全部失效,双方不得就所持有凭证另行主张权利;三、邓记购买的时尚康都一楼160m2、二楼850m2、三楼850m2商业门面的款项均已付清,对此不再另行争议;四、本结算协议同时作为邓记对弘丰公司的债权凭证,周子奇对上述债务无连带清偿责任。

2011年12月,弘丰公司在整理公司债权债务中要求邓记归还上述四份《商品房买卖合同》项下的商铺,邓记拒绝归还,弘丰公司于是起诉至一审法院。弘丰公司在一审的诉讼请求是:l、依法撤销弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》;2、判令邓记承担本案的诉讼费。

一审法院认为,一、本案争议的四份《商品房买卖合同》系弘丰公司与邓记双方自愿签订,是双方真实意思表示,合法有效。合同签订后,邓记已全部履行了合同约定的付款义务,且弘丰公司与邓记双方经结算确认无异。之后双方又完成了上述合同的电子备案,双方合同已得到实际履行。弘丰公司诉称将合同项下商铺卖给邓记不是其真实意思表示,没有充分的证据证实,对此不予支持。二、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第七十二条规定:“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”结合本案,首先,邓记明显处于弱势、无经验的地位,不存在任何优势可利用,而作为专门从事房产开发的弘丰公司,无论是对房价信息的掌握,还是对房产升值空间的预见,明显处于优势,故不存在一方利用优势或利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可能性。其次,弘丰公司提出时尚康都第一层当时的平均市场单价为30000元/m2,第二层、第三层的平均市场单价为15000元/m2,但未提供任何证据佐证,故其提出合同显失公平于法无据,不予支持。三、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见(试行)》第七十三条规定:“显失公平的民事行为属于可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予保护。”《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款规定:“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权,其撤销权消灭。”弘丰公司、邓记签订《商品房买卖合同》的时间是2008年12月1日,如果弘丰公司认为双方合同价格显失公平,该公司作为房地产开发商,在订立合同时就知道或者应当知道合同价格明显低于市场价格,并应依法在合同签订后一年内,即2009年12月1日前行使撤销权。如果超过上述期限,弘丰公司则无权行使撤销权。现弘丰公司于2012年6月起诉,邓记提出“弘丰公司撤销权的行使已过除斥期间,撤销权已消灭”的抗辩理由成立,依法应予支持。综上,一审法院于2012年10月15日作出(2012)潭中民三初字第16号民事判决(以下简称一审判决),驳回弘丰房公司的诉讼请求。一审案件受理费194082元,由弘丰公司负担。

弘丰公司不服一审判决,上诉称,(一)一审判决认定弘丰公司已收取邓记门面首付款638.28万元错误,该款系弘丰公司分12次以自己的款项循环转付,邓记并未支付按揭首付款;(二)2010年4月28日弘丰公司与邓记签订的《结算协议》并无双方债权债务往来基础,明显系虚假协议;(三)涉案商铺销售价格明显低于湖南省湘潭市物价局、房产局联合发文所公布的指导价,已构成显失公平;(四)双方签订合同的本意是通过虚假商品房销售以套取银行按揭款,但到2011年12月时,邓记违反当初的约定,否定假按揭的事实,意欲占有涉案商铺,从此时起,弘丰公司行使撤销权并未超过一年的除斥期间。此外,弘丰公司在二审中当庭提出,其与邓记恶意串通,通过签订《商品房买卖合同》以套取银行按揭款,损害了国家、集体的利益,该《商品房买卖合同》应当确认为无效。

邓记在二审庭审中辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求依法维持原判。

湖南省高级人民法院(以下简称二审法院)二审查明:弘丰公司在开发湘潭市时尚康都一期项目的过程中,其项目建设资金主要来源于民间高息借贷,由于民间借贷渐趋困难,致使项目开发难以为继,为完成该项目的建设,弘丰公司法定代表人周子奇提出了假借签订商品房买卖合同套取银行按揭贷款用于项目建设的方案。通过陈某作中介人,弘丰公司达成了与邓记合作的意向,双方商定商品房按揭所需首付款由弘丰公司筹集,因办理房屋买卖按揭所需的评估费、借款合同公证费、银行手续费、保全费等费用亦由弘丰公司承担,按揭所贷款项归弘丰公司使用,贷款本息由弘丰公司负责归还。邓记负责帮弘丰公司联系放贷银行。2008年12月11日,弘丰公司与邓记按约定分别就时尚康都一期一楼部分、二楼和三楼全部房屋签订四份《商品房买卖合同》,约定所售房屋总面积1843.76m2,总价款10632888元。为完成商品房买卖合同首付,满足与建设银行湘潭市分行签订借款合同的条件,弘丰公司于2009年3月25日从自己账号上取出77万元,加上向陈某借款33万元,共计110万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户将110万元分为80万元和30万元两笔存入弘丰公司账户;同日,弘丰公司从账户上取出这110万元中的99万元加上l万元现金共计100万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户将这100万元存入弘丰公司账户;同日,弘丰公司从账户上又取出这110万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户将这110万元存入弘丰公司账户。3月26日,弘丰公司从账上取出90万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账上将这90万元存入弘丰公司账户;同日,弘丰公司将这90万元取出再加上陈某的借款10万元共计100万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账上将这100万元存入弘丰公司账户;同日,弘丰公司从账户上取出这100万元中的84万元,将其中的10万元归还陈某,另732880元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账上将这732880元存入弘丰公司账户;3月31日,弘丰公司从账户上取出23万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户上将这23万元存入弘丰公司账户;同日;弘丰公司从账上取出12万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户上将这12万元存入弘丰公司账户;同日,弘丰公司从账户上取出20万元存入邓记账户,弘丰公司再从邓记账户上将这20万元存入弘丰公司账上。弘丰公司以自己账户上的100万元左右存款,采取取出、存入循环转付的方法,与邓记合谋伪造出了邓记已支付6382880元首付款(即商品房买卖总价款10632888元的60%)的事实,以此骗取了银行的信任。2009年3月31日,邓记作为借款人和抵押人,弘丰公司作为保证人,建设银行湘潭市分行作为贷款人和抵押权人,三方签订《个人住房(商业用房)借款合同》。此后,弘丰公司为办理按揭贷款手续支付了公证费、保险费、担保费、理财费共计314625元。建设银行湘潭市分行按合同约定发放了按揭贷款425万元(即商品房买卖总价款10632888元的40%),该贷款转到弘丰公司账户后,从2009年5月5日至2010年3月16日11个月内,弘丰公司以邓记名义归还银行按揭款本息共计531930元。2010年3月以后,弘丰公司财务状况进一步恶化,无力归还银行按揭款本息,也未向邓记支付利息费用。自2011年4月起,邓记替代弘丰公司每月归还银行按揭款本息48400元。

二审法院认为:本案二审关键是《商品房买卖合同》的效力认定问题。弘丰公司虽在一审中仅提出撤销该合同的诉求,而未诉请确认合同无效,但人民法院在处理民事纠纷案件时应当对民事合同的效力依法予以认定。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定,民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为;民事法律行为应当具备下列条件:一是行为人具有相应的民事行为能力;二是意思表示真实;三是不违反法律或者社会公共利益。已经成立的民事法律行为必须同时具备上述三个法定的生效要件,才能产生相应的法律约束力,缺少其中任何一个法定生效要件的民事行为均应认定为无效。商品房买卖是指作为出卖人的商品房所有权人将其房屋所有权转移给受让人,由受让人支付房屋买卖价款的行为。本案中弘丰公司虽与邓记签订了《商品房买卖合同》及相关协议,但在双方商品房买卖合同的实际履行中,邓记并未向弘丰公司支付房屋买卖价款,涉案房屋首付款6382880元系弘丰公司以自己的资金采用循环转付的虚假方法支付;邓记亦未依照合同约定支付办理银行按揭贷款手续的相关费用,该费用亦由弘丰公司支付;银行按揭贷款发放后弘丰公司归还了11个月的贷款本息。由上述行为可知,双方当事人名义上签订了商品房买卖合同,但其真实意思表示并非进行商品房买卖,而是以签订商品房买卖合同为手段套取银行按揭贷款,弘丰公司并没有将其房屋所有权转移给邓记的真实意思表示,邓记也未履行支付房屋买卖价款的义务,而是帮助、配合弘丰公司套取银行按揭贷款以用于项目开发。弘丰公司、邓记虽于2010年4月28日签订了一份结算协议,但双方并未提供进行结算往来的任何凭据。弘丰公司与邓记恶意串通,以签订商品房买卖合同的合法形式,掩盖其套取银行按揭贷款的非法目的,其行为危害了国家房地产交易和金融管理秩序,损害了社会公共利益,因此,案涉《商品房买卖合同》依法应当确认为无效。合同被确认无效后,双方当事人因本案发生的相关权利义务可以依法另行主张。弘丰公司在二审中提出涉案商品房销售合同应当确认为无效的主张成立,依法予以支持。因该合同已被确认为无效,故而弘丰公司提出涉案商品房买卖合同应予撤销的诉求依法不再支持。综上所述,一审判决认定事实不清,适用法律错误;处理不当。二审法院作出二审判决:(一)撤销一审判决;(二)弘丰公司与邓记签订的《商品房买卖合同》无效。一、二审案件受理费388164元,由弘丰公司负担194082元,邓记负担194082元。

邓记不服二审判决申请再审,请求:撤销二审判决,维持一审判决;一审、二审诉讼费用均由弘丰公司承担。

主要事实与理由:

(一)二审法院超出弘丰公司诉讼请求进行判决,程序违法。弘丰公司并未提出案涉四份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求,二审法院认定合同无效,超出该公司诉讼请求范围;依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十条规定,人民法院审理民事案件,实行两审终审制度。二审判决在合同无效事实未经一审判决查明认定情况下,直接判令合同无效,违反两审终审制度;即使二审判决所称弘丰公司当庭提出合同无效的主张,该公司也是以恶意串通损害国家、集体利益为由主张合同无效,而不是二审判决认定的以合法形式掩盖非法目的导致合同无效。即便允许二审法院按照变更理由审理弘丰公司二审主张合同无效的请求,也应根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第184条的规定,对变更后的诉讼请求进行调解,调解不成告知当事人另行起诉。而不是对变更后的诉讼请求直接判决,违反两审终审的基本程序原则。

(二)二审判决认定事实错误

二审判决认定邓记未支付购房首付款是错误的。弘丰公司在二审中以循环转账所留下的银行凭据为由,证明邓记未支付购房首付款。邓记在质证中提出这种循环转账是弘丰公司偿还邓记借款的方式,二审法院以没有借款关系相关凭据为由,拒绝认可邓记的质证。邓记已经依据《结算协议》当场撕毁所有结算凭据与借款凭据,不可能再拿出证明借款关系与结算的凭据。实际情况是,弘丰公司是以支付首付款、按揭贷款相关手续费以及11个月房屋按揭款等方式归还其对邓记的欠款。自2010年4月《结算协议》签订后,邓记已经自行支付银行按揭贷款。二审判决无视邓记已经履行支付房款的客观事实,错误认定邓记未支付购房首付款。

(三)二审判决适用法律错误

二审判决以邓记与弘丰公司恶意串通,损害公共利益为由,认定案涉四份《商品房买卖合同》无效是错误的。1、二审判决认定邓记与弘丰公司恶意串通,但弘丰公司未提供任何证据证明其与邓记之间存在恶意串通。如果恶意串通是事实,弘丰公司在一审诉讼中,为何不主张双方恶意串通,表明双方不存在恶意串通。循环转账只是付款方式的选择,是弘丰公司没有足够资金一次性归还邓记借款不得已而为之的选择。2、二审判决认定双方当事人恶意串通套取银行贷款,该认定存在两个无法解释的问题:(1)如果邓记与弘丰公司签订商品房买卖合同是为了套取银行贷款,获得银行按揭贷款的是弘丰公司而非邓记,弘丰公司应当承担按揭还款义务,事实是邓记自2010年4月起,按月向银行还贷48400元,共计支付银行按揭款达227余万元,并且至今依然继续按月归还银行按揭贷款;(2)如果是为套取银行贷款,弘丰公司已经获得银行按揭贷款,为何在1年之后的2010年4月与邓记签订《结算协议》?合理的解释就是根本不存在所谓恶意串通套取银行按揭贷款的客观事实。二审判决认定合同无效所依据的两个基础事实均无证据支持,不仅如此,二审判决否定《结算协议》,亦存在适用法律的严重错误。

(四)二审判决认定案涉合同无效,实为鼓励弘丰公司恶意毁约的不诚信行为

案涉《商品房买卖合同》签订于2008年12月1日,当时房屋价格与同地段房产的市价基本相当。在邓记履行付款义务4年后,同地段商用门面房的价格已经上涨40-50%,涨价所产生的利益近500万元。弘丰公司恶意主张合同无效,以达到不再交付房屋、最终获得房屋涨价利益目的。二审判决合同无效,无疑鼓励这种不诚信的行为。

弘丰公司当庭答辩称,案涉《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示,是虚假的。签约目的是为套取银行贷款,原审判决认定合同无效是正确的。证人陈某证言可证实,邓记出借弘丰公司款项只有200多万元,弘丰公司不可能用600多万元首付款冲抵邓记200多万元借款。这一事实也表明《商品房买卖合同》是虚假的。弘丰公司法定代表人周子奇对与邓记之间的高利贷款数额并不认可,现公司清理债权债务,向邓记追讨房屋,并非因房屋价格上涨。

再审法院查明 

本院再审查明:一审诉讼期间,弘丰公司出纳兼内部会计周某作为弘丰公司证人出庭作证称,其知道弘丰公司欠邓记钱,但没见过借条。其给邓记开出收条是为了到银行办理按揭手续。弘丰公司董事长助理周平江(周子奇之子)作为弘丰公司证人出庭作证称,弘丰公司与邓记之间借贷金额200多万元,具体不清楚。其代表公司也在邓记处拿过钱。邓记当庭陈述称,弘丰公司在开发房地产时缺少资金,让他以投资入股形式投资,其一共投资700多万元。

2010年4月25日,周发根、弘丰公司、邓记签订《协议书》,约定弘丰公司欠周发根800万元如不能按期偿还,邓记代其偿还。同日上述三人签订《结算协议》,约定弘丰公司欠周发根的800万元,已由邓记替代偿还。2012年周发根出具《情况说明》,否认签订上述两份协议的事实。上述两份协议中没有周发根签字。

邓记一审律师对陈某的调查笔录中,陈某称弘丰公司开发案涉房地产资金困难,其介绍邓记与该公司法定代表人周子奇认识,邓记陆续借钱给弘丰公司。具体借多少钱不清楚,至少300多万以上。后弘丰公司提出与邓记签订商铺买卖合同,如果弘丰公司还不起邓记的借款,则商铺归邓记。邓记首付款是弘丰公司抵偿所欠邓记的借款,邓记不用支付首付款。陈某及弘丰公司凑钱打给邓记作为首付款,并办理了银行贷款手续。后弘丰公司没还钱,周子奇与邓记进行了结算,签订了《结算协议》,其也在场,周子奇所借邓记款项全部冲抵1800多平方米商铺的首付款,商铺归邓记。签订协议后,邓记当着陈某和周子奇的面将借条撕毁。

本院再审中,陈某作为弘丰公司证人出庭作证称,邓记与弘丰公司签订《结算协议》时其不在场,邓记一方一审时对其调查,其陈述不是事实。陈述内容是邓记一方事先写好的,他签的字。邓记与弘丰公司签订房屋买卖合同,是邓记配合弘丰公司贷款。

再审中,弘丰公司陈述称该公司与邓记存在债权债务关系,借了邓记200多万元。

本案再审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。

再审法院认为 

本院认为,本案双方当事人争议的焦点问题为:案涉四份《商品房买卖合同》是否有效。

认定上述合同效力,需要认定如下问题:

1、弘丰公司与邓记签订合同的真实合意是否为买卖房屋。

弘丰公司主张双方签订《商品房买卖合同》目的是达到套取银行贷款目的,并非进行真实的房屋买卖。弘丰公司除其对此事实的陈述外,提供的证据主要是其通过银行转账方式替代邓记支付首付款,并支付了办理银行按揭贷款的相关费用及2011年3月前银行贷款本息。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定:当事人对自己的主张,只有本人陈述而不能提出其他相关证据的,其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案中,虽然弘丰公司举证证明其支付了房屋首付款及相关税费、一部分银行贷款本息,但邓记与弘丰公司之间存在债权债务关系,邓记主张上述买卖合同的签订是弘丰公司用来偿还借款,结合弘丰公司配合邓记办理商品房买卖合同电子备案,双方后续签订《结算协议》确定买卖事宜,其主张具有一定的合理性。在此情形下,弘丰公司并未提供其他证据证明双方之间该种付款方式的选择是邓记配合弘丰公司套取银行贷款,仅凭付款方式,不足以认定双方签订的买卖合同并非真实意思表示。且付款系合同履行方式,并非认定合同效力考虑的因素。证人陈某证言前后矛盾,依法不应予以采信。据此,弘丰公司有关其与邓记签订的《商品房买卖合同》目的并非买卖房屋,缺乏证据佐证,本院不予支持。

2、案涉四份《商品房买卖合同》的效力。

从本案查明的事实看,弘丰公司并未提供充分证据支持其主张。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定:“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。二审判决在缺乏证据依据情形下,认定弘丰公司与邓记签订的四份《商品房买卖合同》系双方恶意串通,目的是套取银行贷款,并认定合同无效,认定事实及适用法律错误,本院依法予以纠正。

从当事人意思表示的法律后果角度分析,假定邓记与弘丰公司签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款。法理上讲,虚假意思表示的合同对内和对外产生不同的法律效果。从对内效果看,意思表示真实是合同生效要件,由于缔约双方意思表示不真实,双方所签订的合同并未生效,亦对双方不产生拘束力。但对外而言,缔约双方不能以其意思表示不真实为由对抗第三人。本案中,邓记与弘丰公司签订《商品房买卖合同》后,到房地产行政管理部门办理了买卖合同的电子备案。依照相关行政法规范,备案后,弘丰公司不能就备案合同中载明的商品房再次销售,以避免一房二卖,损害第三人利益。该种备案行为使弘丰公司与邓记之间的交易置于行政主管部门监管下,弘丰公司与邓记不能以其缔约意思表示不真实为由对抗行政监管。对银行而言,邓记与弘丰公司以签订商品房买卖合同为由进行抵押贷款,办理贷款手续齐全,并以房屋作为抵押。弘丰公司与邓记亦不能以双方签订《商品房买卖合同》意思表示不真实为由对抗银行贷款债权的行使。且从本案查明事实看,并无证据表明双方当事人签订《商品房买卖合同》是为套取银行贷款,二审判决在错误认定事实基础上,认定合同危害房地产交易及金融管理秩序,损害社会公共利益,适用法律亦错误,本院依法予以纠正。

弘丰公司并未提供证据证明案涉《商品房买卖合同》存在违反法律禁止性规定情形,故应认定该合同依法有效。弘丰公司主张撤销其与邓记签订的《商品房买卖合同》,亦未就该项主张提供充分证据,本院亦不予支持。

弘丰公司与邓记为清理双方债权债务于2010年4月28日签订的《结算协议》,与案涉《商品房买卖合同》系不同法律关系,双方基于《结算协议》产生的纠纷,可另寻法律途径解决。

综上,本院认为,二审判决认定事实错误,适用法律不当,应予撤销。一审判决驳回弘丰公司撤销案涉《商品房买卖合同》的主张,适用法律正确,应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

再审裁判结果 

一、撤销湖南省高级人民法院(2013)湘高法民一终字第53号民事判决;

二、维持湖南省湘潭市中级人民法院(2012)潭中民三初字第16号民事判决。

一、二审案件受理费共计388164元,均由湖南弘丰房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长张进先

审判员关丽

代理审判员李琪

二〇一四年十二月八日

书记员王鹏