房地产转让纠纷案例

再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：史志成，男，1980年1月13日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新民东街16号l4号楼3单元20l室。

委托代理人：夏综英，北京市中凯律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新疆信业典当有限公司。住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市南湖西路1l号。

法定代表人：王晓峰，该公司董事长。

委托代理人：胡金孟，北京新杨律师事务所律师。

再审申请人史志成与被申请人新疆信业典当有限公司（以下简称信业公司）房屋买卖合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区高级人民法院（以下简称新疆高院）于2012年12月13日作出（2012）新民一终字第176号民事判决，已发生法律效力。史志成不服该判决，向本院申请再审。本院于2013年12月9日作出（2013）民申字第565号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2014年2月18日对本案进行了开庭审理。史志成的委托代理人夏综英，信业公司的委托代理人胡金孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（以下简称乌鲁木齐中院）一审经审理查明：2005年4月22日，信业公司与乌鲁木齐市品德商贸有限公司（以下简称品德公司）签订《绝当房产作价抵债协议》，约定如下：“品德公司将其所有的位于乌鲁木齐市新华北路l5号品德商厦一楼建筑面积为355.2㎡的房产（房产证号：0037655）为典当物，从信业公司典当借款共计2600000元，至2005年2月16日典当期限届满后，品德公司未续当也未赎当，该典当房产成为绝当。至2005年4月22日，品德公司共欠信业公司典当本息、综合费用共计2923100元。品德公司同意将该房产作价6926400元，用于过户抵偿信业公司债务，因抵债资产大于负债，资产与债务折抵后，信业公司应返还品德公司资产差额4003300元。在协议签订后3日内，品德公司应将抵债房产过户至信业公司指定的受让人名下，在2005年10月31日前品德公司负责完成房产的分割封闭工作，保证信业公司指定的受让人能够独立使用。在2006年6月30日前为信业公司指定的受让人办理了房产土地使用证。信业公司按照品德公司在完成上述义务的时间，将抵债差额款分三次支付品德公司”。

2005年4月28日，史志成与信业公司签订了《抵债房产转让协议》，协议约定：“信业公司将抵债取得的位于乌鲁木齐市新华北路15号品德商厦一楼面积为355.2㎡的商铺转让给史志成，总价款为7814400元。合同签订当日，史志成向信业公司支付总价款的50％，房产过户手续完成当日再支付总价款的45％，土地使用证办理完毕当日，再支付总价款的5％，信业公司在2006年7月30日前，为史志成办妥土地过户手续。本协议签订时，由原产权人品德公司向史志成出具同意转让该处房产的证明，并在房屋分层图所标注的位置加盖公章，作为本协议的附件”。2005年4月30日，在品德公司的配合下，史志成办理了房屋所有权转移登记手续（房产证号：2005036987）。至本案起诉时，史志成还有5％的购房款没有支付信业公司，该房产的土地使用证也未办理至史志成名下。

2008年4月30日，新疆永天投资有限公司（以下简称永天公司）通过拍卖取得了位于乌鲁木齐市新华北路15号品德商厦7—2O层的房屋所有权及相关土地使用权。永天公司认为所购买商铺中的部分区域即第一层②一④轴与B-D轴合围部分属于品德商厦多层写字间的消防通道和安全出口及公共门厅和过道，这部分属于分摊的公用建筑面积，而不应是史志成购买商铺的套内面积，永天公司遂于2008年5月向乌鲁木齐市天山区人民法院起诉，要求史志成停止侵权。该院作出（2009）天民三初字第69号民事判决书，判决史志成立即排除对宝德商厦（原新华品德商厦）一层南侧的公共门厅及过道的妨碍，清除其上的附着物、恢复原状，以确保消防疏散通道、安全出口的畅通。史志成不服提起上诉后，乌鲁木齐中院于2009年9月28日作出（2009）乌中民四终字第661号民事判决，认为原判认定事实清楚，适用法律正确，但对涉案区域认定方位有误，对此予以更正。判决史志成停止在宝德服装商城一层1号商铺东南侧（即建筑施工图第4页一层平面图中②一④轴与B—D轴合围部分，以及②一1／2轴与B-F轴的合围部分）设置店铺的行为，清除该部分区域的附着物，恢复该部分区域作为宝德服装商城高层主入口和消防疏散出口的原状。

2009年1月，永天公司向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起行政诉讼，要求撤销乌鲁木齐市房地产管理局（以下简称市房产局）给史志成核发的2005036987号房产证。该院作出（2009）水行初字第19号行政判决，撤销市房产局给史志成核发的2005036987号房产证的具体行政行为。市房产局、史志成均不服该判决，向乌鲁木齐中院提起上诉。乌鲁木齐中院于2009年6月22日作出（2009）乌中行终字第93号行政判决，认为史志成在原审期间承认给市房产局提交的其与品德公司签订的房产转让合同书不真实，且根据品德商厦设计图中与设计单位出具的《说明》，建筑施工图4页一层平面图中②一④轴及B-D轴部分设计为品德商厦高层主入口和消防疏散通道，市房产局给史志成办理转移登记过程中，对相关材料未经严格审查。遂判决驳回上诉，维持原判。

2009年7月，市房产局作出《关于注销史志成2005036987号房屋所有权证的决定》（乌房管（2009）228号），决定撤销品德商贸公司、史志成就位于乌鲁木齐市天山区新华北路15号1栋1号商铺房屋所有权转移登记，注销史志成2005036987号房屋所有权证。2010年4月，史志成向市房产局申请位于乌鲁木齐市新华北路15号1栋1号商铺变更登记，提交评估测量报告，面积为169.41平方米，市房产局给史志成颁发了2010332381号房屋所有权证。

本案一审开庭后，信业公司于2011年1月以市房产局为被告、史志成为第三人向乌鲁木齐市天山区人民法院提起行政诉讼。因信业公司提起行政诉讼案件处理结果与本案相关，乌鲁木齐中院中止了本案诉讼。信业公司的诉讼请求为：判令撤销市房产局所发给史志成的乌房权证天山区字第2010332381号房屋所有权证书，并承担本案诉讼费。2011年6月13日，乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2011）天行初字第6号行政判决，认为市房产局的具体行政行为认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。遂判决驳回信业公司的诉讼请求。信业公司不服向乌鲁木齐中院提起上诉。2011年12月13日，乌鲁木齐中院作出（2011）乌中行终字第63号行政裁定，认为2004年1O月市房产局就该商铺为信业公司核发乌房2004他字第2004000433号房屋他项权证，信业公司是抵押权人，其未取得该抵押房产的所有权。因此，本案市房产局为史志成核发2010332381号房屋所有权证无论是基于转移登记，还是基于变更登记均与信业公司无关，信业公司与本案具体行政行为无法律上的利害关系，其不具有原告主体资格。原审判决对信业公司的起诉予以受理，并作出实体处理不当，应予撤销。故裁定撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2011）天行初字第6号行政判决，驳回信业公司的起诉。

史志成在本案中向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1、信业公司返还商铺转让款4087380元；2、由信业公司承担本案诉讼费。

信业公司提出反诉，请求法院判令：1、解除双方于2005年签订的《抵债房产转让协议》；2、判令史志成返还乌鲁木齐市新华北路15号品德商厦1栋1号商铺，由其向史志成退还7423480元；3、判令史志成承担本案案件受理费。另外，本案纠纷系因永天公司通过竞买取得品德商厦第七层至第二十层房产引发，本案处理结果公共面积分摊也和永天公司有直接利害关系，故请求追加永天公司为本案第三人。

乌鲁木齐中院一审认为，第一，关于信业公司要求追加永天公司为第三人参加诉讼的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果与其有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”综上，第三人是否能够参加本案诉讼，应当看第三人对本案当事人的诉讼标的有无请求权。诉讼标的是指当事人之间发生争执并要求法院作出裁判的民事权利义务关系，诉讼标的不同于诉讼标的物，前者是当事人之间发生争议的民事权利义务关系，后者则是民事权利义务关系所指向的对象。本案中，史志成基于其与信业公司之间存在房屋买卖合同关系提起本案诉讼，依据合同的相对性，史志成与信业公司受合同的权利义务内容约束，他人在此纠纷中并无相应的权利和义务，故信业公司要求追加永天公司为本案第三人参加诉讼于法无据，不予采信。

第二，诚实守信是民事活动中所应遵循的基本原则。本案中，信业公司与史志成签订的《抵债房产转让协议》约定内容是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属于有效协议。该协议明确约定信业公司将其抵债取得的涉案355.2㎡的商铺转让给史志成且亦按约履行了交付义务，并在品德公司的协助下，将商铺的房屋权属过户登记至史志成名下。现因永天公司提起行政诉讼后导致史志成购买的商铺面积实际为169.4㎡的事实为双方当事人所不争。对此，史志成作为买方并无责任。信业公司作为出卖方，其主观上虽无过错，但其实际收取史志成335.2㎡的购房款与现该房屋产权证书登记的169.4l㎡面积不符，对此，根据民法公平和诚实信用原则，信业公司理应退还已减少面积部分的购房款，史志成的诉讼请求合理有据，应予支持。由于本案双方当事人已将该合同约定内容实际履行完毕，并非属于无法实现合同目的的情形，故信业公司请求解除合同返还商铺和购房款的反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，乌鲁木齐中院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出（2010）乌中民四初字第72号民事判决：1、信业公司返还史志成购房款4087380元；2、驳回信业公司的反诉请求。本诉案件受理费39499.04元，诉讼保全费5000元（史志成均已预交），由信业公司负担；反诉案件受理费63764.36元（信业公司已预交），由信业公司负担。以上合计信业公司给付史志成款项共计4131879.04元于判决生效后十日内一次付清，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007）第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

信业公司不服一审判决，向新疆高院提起上诉称，其返还史志成购房款4087380元，无法律依据；导致史志成现在产权上面积减少的原因和责任与信业公司无关；本案中信业公司并未受益，史志成不应向其主张权利；如法院认为信业公司应当返还购房款，当初订立合同目的就不能实现，故信业公司要求解除合同，返还商铺的反诉请求应依法予以支持。故请求法院依法改判。

史志成答辩称，新颁发的2010332381号房产证在原产权证的基础上进行的面积变更，与双方当事人密不可分；2005年4月28日双方签订的抵债房产转让协议中约定的交付面积是355.2㎡，除掉消防通道和公共门厅剩余面积仅有169.4l㎡，加上消防通道和公共门厅83.65㎡，也仅有253.06㎡，少交付102.l4㎡面积由上诉人负责退还转让款，是完全正确的。双方当事人已将合同约定内容实际履行完毕，并不存在无法实现合同目的的情形，信业公司的反诉请求毫无根据，应当依法驳回上诉人的反诉请求。

新疆高院二审经审理查明：涉案房产原始登记权利确定日期为2002年12月28日，市房产局于2004年5月26日颁发的乌房权证乌市天山区字第00373655号房产证新华品德商厦（一）期分层图记载产权面积为355.2㎡，该局向史志成颁发第2005036987房产证分层分户平面图为355.2㎡，两个建筑面积相同，但从两张平面图确定的房屋建筑范围上看，史志成取得的房产证分层分户平面图面积有明显的减少。

二审法院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。

新疆高院二审认为，史志成与信业公司签订的《抵债房产转让协议》合法有效。市房产局向新华品德商厦颁发00373655号房产证的分层图标明产权面积为355.2㎡，史志成在品德商贸公司的配合下取得了第2005036987号房产证，该证的分层分户平面图标明产权面积亦为355.2㎡，虽两个产权证登记的产权面积相同，但从产权证所附的平面图划定的建筑范围上看，史志成取得的房产证分层分户平面图划定的建筑范围有明显的减少，亦印证了乌鲁木齐中院在审理市房产局与史志成、永天公司房屋权属登记纠纷一案中，史志成自认给市房产局提交的其与品德公司签订的房产转让合同书不真实的事实。关于减少的门厅部分面积，品德商厦建设共分两期。两期建成后，门厅面积划为公用面积，从而导致史志成房产登记面积减少。因信业公司转让房产时，将典当房产全部转让，转让面积与登记面积相符，可见，史志成该房产面积减少与信业公司无关，其应自行承担面积减少的风险。故信业公司上诉称面积减少与其无关，不应返还转让房款的请求，予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，应予以纠正。新疆高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007）第一百五十三条第一款第（三）项之规定，作出（2012）新民一终字第176号民事判决：1、撤销乌鲁木齐中院（2010）乌中民四初字第72号民事判决；2、驳回史志成的诉讼请求；3、驳回信业公司的反诉请求。一审案件受理费39499.O4元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费103263元，合计147762.44元，由史志成负担。一审反诉部分案件受理费63764.36元，由信业公司负担。

史志成不服二审判决，向本院申请再审称，1、二审判决书在事实认定上一方面认可史志成交易面积减少，另一方面却毫无事实依据的认为史志成房产面积减少与信业公司无关，认定史志成作为买受人自行承担面积减少的风险，主观做出合同另一方信业公司对合同标的面积减少的无责及无关结论。显然，这种判定结果是与事实相背并无法自圆其说的，是对法律意义上事实的错误认定；2、二审判决在面积减少的事实认定上，忽视了相关部门的法律规定，无形中为信业公司的不当利益提供了保护，依然存在对本案事实的错误认定；3、二审判决判定涉案房产面积减少与信业公司无关，并判定史志成自行承担面积减少的风险的结果、不应返还转让款，是没有法律依据和法律支持的。故请求：1、撤销新疆高院（2012）新民一终字第176号民事判决；2、维持乌鲁木齐中院（2010）乌中民四初字第72号民事判决，判决信业公司返还商铺转让款4087386元；3、依法判令本案一审、二审诉讼费由信业公司承担。

信业公司答辩称，1、转让协议签订时信业公司没有获得房产证，根据建设部1995年45号令，没有产权证属于禁止转让房产的情形，故信业公司与史志成签订的抵债房产转让协议无效，因无效协议取得的财产，双方应当返还；2、信业公司无任何隐瞒欺诈行为，史志成主张协议部分无效没有法律依据，据此提起退款等请求不能成立；3、史志成和永天公司的侵权案件、行政诉讼案件中消极应诉或应诉不当导致判决错误，致使出现房产证被撤销等情形，无论如何与信业公司没有任何关系，信业公司已经将完整的房产交给了史志成。

本院再审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，史志成与信业公司2005年4月28日订立的《抵债房产转让协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。涉案房产在《抵债房产转让协议》订立时虽然没有自品德公司过户到信业公司名下，但根据2005年4月22日信业公司与品德公司签订的《绝当房产作价抵债协议》的约定，品德公司同意信业公司处分涉案房产以抵偿其所欠信业公司的债务。在《抵债房产转让协议》订立后，品德公司亦配合史志成办理了房屋所有权转移登记手续。信业公司在本院再审中提出的转让协议签订时信业公司没有获得房产证、根据建设部1995年45号令应当认定无效的主张，因信业公司在涉案房产转让过程中并非无权处分，且建设部1995年45号令作为部门规章亦非《合同法》第五十二条第（五）项所指的法律、行政法规的范畴，信业公司的此项主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

根据本案查明的事实，市房产局向品德公司核发的00373655号房产证记载的涉案房屋面积为355.2㎡，信业公司与史志成在《抵债房产转让协议》中约定转让的房屋面积为355.2㎡，史志成在品德公司配合下取得的2005036987号房产证记载的房屋面积亦为355.2㎡。但房产局向史志成核发的2005036987号房产证的行政行为已被行政判决撤销，史志成重新取得的房产证登记的面积减少至169.4l㎡。信业公司和史志成基于对房产登记的信赖订立转让协议，双方对于涉案房屋面积的减少均无过错，但信业公司作为出卖方，对交易标的之品质和数量应承担严格责任，在实际交付面积少于登记面积的情况下，应当按照实际交付面积收取转让款，面积减少部分的转让款，信业公司应当退还史志成。二审判决关于史志成应自行承担面积减少的风险的认定，无法律依据，本院予以纠正。由于在一审起诉时史志成尚有5％购房款即7814400×5％＝390720元未支付，诉讼过程中也无证据证明史志成已经支付了该笔转让款，该部分款项应当从面积减少部分的转让款7814400÷355.2×（355.2－169.41）＝4087380元中扣除。信业公司应当向史志成退还的转让款为4087380－390720＝3696660元。一审判决对此计算有误，本院予以纠正。信业公司如有损失，可以另寻法律途径解决。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2012）新民一终字第176号民事判决；

二、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2010）乌中民四初字第72号民事判决第二项；

三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2010）乌中民四初字第72号民事判决第一项为：新疆信业典当有限公司于本判决生效后十日内返还史志成购房款3696660元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费39499.04元，诉讼保全费5000元，由史志成负担4449.9元，新疆信业典当有限公司负担40049.14元；反诉案件受理费63764.36元，由新疆信业典当有限公司负担。

二审案件受理费103263.4元，由新疆信业典当有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张进先

审判员宋春雨

代理审判员仲伟珩

二〇一四年四月三十日

书记员王楠楠