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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:22:11

当事人信息 

申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人、再审申请人):李佰雄。

委托诉讼代理人:杨林广东卓建律师事务所律师。

委托诉讼代理人:马海燕广东卓建律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人、被申请人):刘光华。

委托诉讼代理人:韩晶晶广东深腾律师事务所律师。

委托诉讼代理人:彭斌生广东深腾律师事务所律师。

案件概述 

申诉人李佰雄因与被申诉人刘光华房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第27号民事判决,向本院申诉。本院经审查于2016年12月30日作出(2016)最高法民监70号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。申诉人李佰雄及其委托诉讼代理人杨林、马海燕,被申诉人刘光华的委托诉讼代理人韩晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李佰雄申诉称,(一)原判决认定事实不清,证据不足。1.案涉房屋所在土地系经征收补偿所获得的国有土地,实际支付了补偿款,办理了征用地手续。1984年深圳市计划委员会给深圳市南山区工业发展公司(原名深圳市南头区工业发展公司)(以下简称南山工业公司)下达自筹南头工业村厂房、单身宿舍及办公楼的函件;1985年南山工业公司与被征地村委会签订征地补偿安置协议书,1986年深圳市人民政府审批同意南山工业公司征用案涉房屋所在土地(深府[1986]175号)。2.案涉房屋初始权利人南山工业公司在1984年与博罗县农工商联合总公司、广东省博罗县罗浮山制药厂联营时已经签订了联营合同,将案涉房屋按400元/m2作价入股成立联营企业深圳市罗浮食品饮料公司(以下简称罗浮食品公司),1984年深圳市人民政府对上述联营合同作出《关于联营“深圳市罗浮山食品饲料公司”合同书的批复》(深府办复[1984]1135号)(以下简称第1135号批复)。3.案涉房屋在广东省深圳市南山区人民法院裁定变卖给湖南益阳华侨物业发展有限公司(以下简称益阳华侨公司)的过程中,依法经有权审批的深圳市人民政府专项批复,同意包含案涉房屋等资产在内的联营企业罗浮食品公司产权整体转让。1991年8月24日,广东省深圳市南山区人民法院作出(1991)深南法经监字第4号民事判决,判决罗浮食品公司清算委员会拖欠中国银行深圳南头分行借款836520.06美元以及利息,以其全部财产抵偿,不足部分,由南山工业公司和广东省博罗县罗浮山制药厂负连带责任。1992年3月31日,广东省深圳市南山区人民法院作出(1991)深南法经字第3号民事判决,判决罗浮食品公司清算委员会拖欠中国银行南头支行借款56万元以及利息,以其公司经营管理或所有的全部财产抵偿,不足部分由南山工业公司以及广东省博罗县罗浮山制药厂负连带清偿责任。1992年8月24日,广东省深圳市南山区人民法院作出(1992)深南法执字第70、71-2号民事裁定,裁定将被执行人罗浮食品公司及其全部财产(包括争议厂房)作价310万元变卖给益阳华侨公司,买卖所得款全部用于抵偿债务,不足部分或其他债务,由南山工业公司广东省博罗县罗浮山制药厂负清偿责任。1992年10月4日,深圳市人民政府办公厅针对上述裁定的执行问题,向益阳华侨公司作出《关于强制转让深圳罗浮食品饮料公司产权的批复》(深府办复[1992]1254号)(以下简称第1254号批复):“一、同意法院依法将深圳市南山区工业发展公司与广东省博罗县罗浮山制药厂联营的深圳罗浮食品饮料公司变卖给湖南益阳华侨物业发展有限公司。二、深圳罗浮食品饮料公司转让后所得款项的使用及债权债务的处理,按深圳市南山区人民法院的裁定执行。三、深圳罗浮食品饮料公司转让后更名为深圳华康食品饮料公司,属湖南益阳华侨物业发展有限公司的全资自办企业,原经营范围和经营方式保持不变。”4.案涉房屋此后的多次流转(包括最后一次裁定给刘光华)均系依据人民法院生效判决或裁定过户,并向深圳市房地产权利登记中心发出了协助执行通知书。依人民法院生效法律文书取得房产所有权,属于转让所得,且人民法院明确要求深圳市规划国土局产地产权登记中心为刘光华办理产权登记手续,刘光华已取得案涉房屋的所有权。5.李佰雄与刘光华就案涉房屋签订了《房屋转让协议》并办理了律师见证,李佰雄支付了全部的转让款项并实际占有案涉房屋,李佰雄分别将案涉房屋出租给深圳市美达投资发展有限公司、平安银行股份有限公司深圳分行、顺丰速运(集团)有限公司南山营业部等。综上所述,案涉房屋及土地在1984年通过联营入股及审批成为罗浮食品公司的资产,在1992年经广东省深圳市南山区人民法院依法变卖给益阳华侨公司,并得到深圳市人民政府审批确认,完成了土地性质的变更,成为无须经政府行政审批即可转让的房地产。此后,案涉房屋多次经法院裁定合法转让,直至转让给刘光华,以及刘光华再转让给李佰雄,均无须履行任何前置的行政审批。(二)原判决适用法律错误。1.本案的争议焦点是《房屋转让协议》是否有效、案涉房屋的土地性质是否决定《房屋转让协议》的效力以及第1135号批复、第1254号批复是否解除了案涉房屋转让所囿于的土地性质限制,并确认产权移转成立。关于前述问题的认定应依据1992年案涉房屋首次转让时的相关法律法规,而不应依此后颁布实施的法律,如1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、2001年《深圳经济特区高新技术产业园区条例》,1992年案涉房屋所在的麻雀岭工业区尚未规划纳入深圳市高新技术园区。2.原判决依据《城市房地产管理法》第四十条认定《房屋转让协议》无效,属适用法律错误。其一,深圳市人民政府的第1135号批复和第1254号批复,完成了案涉房屋及其所附着的土地的转让审批,改变了其行政划拨用地的性质,转变成可自由转让的房地产。其二,案涉房屋及土地经过审批转变性质后,之后的流转不再基于土地性质而需政府审批。3.李佰雄与刘光华的交易是房屋买卖的合同行为,不能规避《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)及《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的适用。《房屋转让协议》合法有效,应得到支持和保护。案涉房屋现仍登记在南山工业公司名下,未能变更的原因:一是案涉房屋只办理了整栋的房产证,未办理分层的房产证;二是相关权利受让人和承继人未积极主动办理产权登记确认的相关手续;三是深圳市房地产权登记中心未积极配合。《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”案涉房屋经过人民法院生效法律文书裁判,并经刘光华合意转让、履行完毕并交付使用,李佰雄对于案涉房屋的合法物权应当得到支持和保护。4.依据“地随房走、房随地走”的司法原则并参照《物权法》第一百四十六条第一百四十七条的规定,人民法院在处理房地产时应坚持房地一致。(三)2016年1月20日,深圳市不动产登记中心关于《深圳市不动产登记中心关于行政划拨土地地上建筑物转让相关事宜的复函》认可了案涉房屋的转让不需要再行审批。综上,请求本院:1.撤销广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第99号民事判决、广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第35号民事判决、广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第27号民事判决;2.确认李佰雄与刘光华于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》有效;3.判决刘光华返还案涉房屋、诉讼期间的租金收益3034935元(自2012年8月起暂计至2015年9月30日,实际计算至实际支付之日);4.本案诉讼费用由刘光华承担。

刘光华辩称,(一)第1135号批复及第1254号批复均不是对案涉房屋转让行为的审批,并未改变案涉土地的划拨用地性质。1.第1135号批复仅是深圳市人民政府对南山工业公司以案涉房屋作价入股、成立联营企业表示同意的批复,并非对划拨土地使用权转让的审批。2.第1254号批复亦不是对案涉房屋和划拨土地使用权转让的审批。首先,该批复的作出时间早于《城市房地产管理法》生效时间和《房屋转让合同》签订时间,不属于现行法律规定的对案涉房屋转让行为的审批。其次,该批复是同意法院变卖罗浮食品公司,并未明确同意案涉房屋的转让,且受让方不是李佰雄。第三,该批复是同意益阳华侨公司作为受让人,其效力无法溯及李佰雄。(二)案涉房屋和土地的转让未履行法定审批程序,未办理出让手续,转让时仍属于划拨用地,《房屋转让协议》因违反法律法规的强制性规定而无效。1.根据我国“房地一体主义”的法律精神,转让划拨土地上的房屋包含转让划拨土地使用权,必须遵守转让划拨土地使用权的相关法律法规。根据《城市房地产管理法》第三十二条《物权法》第一百四十七条的规定,转让建筑物(或房地产)时,建筑物(或房地产)的所有权和所涉范围内的建设用地使用权一并转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定,土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。因此,《房屋转让协议》必须获得有批准权的人民政府关于同意该房地产范围内的划拨土地使用权转让给李佰雄的批准。2.《房屋转让协议》未取得有批准权的人民政府批准,违反《城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的强制规定而无效。根据《城市房地产管理法》第三十八条第三十九条的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,以出让方式取得土地使用权的,如未按照出让合同支付土地出让金并取得土地使用权证书的也不得转让。该法第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条第四十五条的规定,未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,划拨土地使用权和地上建筑物不得转让。《房屋登记办法》第三十五条规定:“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”综上,案涉房屋虽经过几次转手,但《房屋转让协议》签订前后均未取得政府关于转让案涉房屋和划拨土地使用权的审批,亦未办理土地使用权出让手续和补缴土地使用权出让金,其土地性质仍为行政划拨用地,《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定而无效。3.《房屋转让协议》应适用《城市房地产管理法》,属于《物权法》第十五条规定的“除法律另有规定外”的情形,不是自成立即生效的普通合同。根据《物权法》第八条“其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定”,《合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”以及《城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批”等相关规定,《城市房地产管理法》相对于《物权法》是后法、特别法,应当优先适用。(三)案涉房屋系位于深圳市××产业园区的工业楼宇且土地性质是行政划拨用地,属于禁止转让的范围,即使允许转让,李佰雄也因不符合受让资格而无法受让案涉房屋。《深圳经济特区高新技术产业园区条例》第二十八条规定,禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。第二十九条规定,企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的,该土地使用权或者房地产可以转让或者出租,但受让方和承租方资格应当符合本条例第三十六条规定的条件,其资格由高新区行政管理机构认定。《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》第五条规定,工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。案涉土地属于行政划拨用地,未经行政机关批准转让,未办理土地出让手续,也不是高新技术企业在使用,因此,转让案涉土地违反了《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的有关规定。李佰雄提交的深圳市不动产登记中心关于《深圳市不动产登记中心关于行政划拨土地地上建筑物转让相关事宜的复函》明确指出案涉房屋的转让应符合《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》及其实施细则的规定,而依据该管理办法第二条第三款的规定,深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。(四)案涉房屋登记在南山工业公司名下,土地使用权的年限已届满,李佰雄无法办理转让审批手续,《房屋转让协议》必然无效。(五)刘光华通过法院裁定以物抵债的方式取得案涉房屋的效力同本案《房屋转让协议》的效力无关联性,不属于本案的审理范围。综上,请求驳回李佰雄的申诉。

李佰雄向广东省深圳市南山区人民法院起诉请求:1.确认《房屋买卖协议》合法有效;2.判令刘光华协助李佰雄办理房产过户手续;3.判令刘光华支付李佰雄不协助办理房地产证的违约金2万元;4.本案诉讼费用由刘光华承担。

刘光华向广东省深圳市南山区人民法院反诉请求:1.确认李佰雄与刘光华于2009年3月12日、2009年4月2日签订的《房屋转让协议》无效;2.判令李佰雄支付刘光华2009年3月12日至2009年11月30日期间房屋使用费472874元;3.本案诉讼费用由李佰雄承担。

广东省深圳市南山区人民法院认定事实:2009年3月12日,李佰雄(买方、乙方)与刘光华(卖方、甲方)签订了《房屋转让协议》,约定:一、甲方自愿将登记在南山工业公司名下的,经湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》裁定归甲方所有的、宗地号T304—0043、房产证总证号4000005096号、位于南山区(从东边墙脚起往西至第七根立柱中间即现甲方所租赁经营的宝源汽车维修厂的房屋,面积以实际面积为准,所含公共面积按规定适用)的房屋所有权转让给乙方,房屋质量和设施以现状为准,乙方对甲方所出售房屋做了充分了解,自愿购买该房。……三、房屋和土地状况:房屋所在B栋共5层,甲方所有的为第一层,档案资料登记建筑面积为1400.6平方米(原称4201A座,面积1515平方米),始建于1985年,该房几经转让和法院裁定均未办理过户登记手续,现产权仍登记在南山工业公司名下,B栋为一个总房产证,证号4000005096号,没有分证。土地使用权由南山工业公司取得,系行政划拨土地,等级为三级,用途为工业仓储用地,总用地面积为4646平方米,使用年限为30年,自1983年1月2日起至2013年1月2日止,登记日期为1998年9月。四、该房屋产权演变过程:该房屋于1985年7月由南山工业公司建设完工,1986年6月南山工业公司将该厂房入股罗浮食品公司,1992年10月罗浮食品公司被清算并经广东省深圳市南山区人民法院以(1992)深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》裁定和第1254号批复将房屋转让给益阳华侨公司,根据第1254号批复,罗浮食品公司被清算后,更名为深圳市华康食品饮料公司,属益阳华侨公司全资自办企业。1992年1月,益阳华侨公司将该厂房转让给深圳华康食品饮料公司,1993年深圳华康食品饮料公司变更为深圳发康工贸公司(1998年变更为深圳市晶浓贸易公司,2004年因二年未年检被吊销执照)。1997年1月因深圳发康工贸公司与湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司债务纠纷,由湖南省岳阳市中级人民法院以(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》裁定给湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司抵偿债务。2008年11月因湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司与刘光华债务纠纷由湖南省岳阳市中级人民院以(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》裁定给甲方抵偿债务。五、价款及付款方式:甲乙双方协商转让价款为239万元;……六、自乙方付清全部购房款之日起,甲方向乙方提供甲方合法取得该房屋的所有法律文件和书面材料;……七、乙方付清全部购房款之日起,甲方将该房屋及相应设施交付给乙方,房屋所有权自即日归乙方所有;……十二、乙方如办理房屋产权转让过户登记手续,一切手续费由乙方自行办理,全部税费(含土地出让金)由乙方自行缴纳,甲方必须提供身份证明及产权过户的相关资料,积极配合乙方办理相关手续,如因政府政策原因不能办理过户手续,甲、乙双方不得反悔,不得要求对方承担任何赔偿责任,甲方不得以合同无效而主张该房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。合同还约定了其他内容。广东深兴律师事务所于2009年4月2日出具《见证书》,载明:“兹证明甲、乙双方于2009年4月2日在前面的《房屋转让协议》上签名属实,特此见证。”

2009年3月12日,刘光华出具《收据》,载明收到李佰雄购买案涉房屋定金100万元。2009年4月2日,刘光华出具《收据》,载明收到李佰雄购买案涉房屋购房款139万元,购房款全部付清。2009年3月12日,李佰雄、刘光华签署《材料移交清单》,载明双方移交的各种文件资料为:1.南山工业公司1986年6月20日出具的《入股罗浮食品饮料公司入股认资书》;2.南山工业公司1992年8月25日出具《关于将罗浮公司产权有偿转让抵偿给湖南省益阳华侨物业公司债务报告》;3.深圳市人民政府办公厅1992年10月4日作出的第1254号批复;4.广东省深圳市南山区人民法院1992年8月24日作出的(1992)深南法执字第70、71-2号《民事裁定书》;5.广东省深圳市南山区人民法院作出的(1992)深南法执字第70、71—2号《执行通知书》;6.益阳华侨公司1992年11月20日出具的《资产转让证明》;7.深圳市工商行政管理局I993年5月6日作出的企业法人名称变更公告;8.湖南省岳阳市中级人民法院1997年1月18日作出的(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》;9.湖南省岳阳市中级人民法院1998年10月30日作出的(1998)岳中法执字第100号《协助执行通知书》;10.深圳市规划国土局南头所1997年4月25日作出的要求南山工业公司交纳永久性用地土地使用费《缴费通知单》;11.南山工业公司1998年10月20日出具代收湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司土地使用费《收款收据》;12.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月11日作出的(2008)岳中民一初字第16号《民事调解书》;13.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》;14.湖南省岳阳市中级人民法院2008年11月20日作出的(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》;15.《用户用电申请表》;16.刘光华的身份证。上述1至7项、10项、11项仅能提供复印件,8项、9项、12项、14项需按合同约定提供原件或者加盖法院复印属实印章的复印件。

2011年3月10日,湖南巴陵律师事务所向李佰雄发出《律师函》,函告李佰雄解除其与刘光华签订的《房屋转让协议》、返还案涉房屋、收回购房款以及其他事项。

湖南省岳阳市中级人民法院(1997)岳中法执字第1号《民事裁定书》:“将深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房作价为350万元整抵给岳阳市棉麻蚕茧总公司,从裁定下达之日起岳阳市棉麻蚕茧总公司即对该厂房取得所有权。”湖南省岳阳市中级人民法院(1998)岳中法执字第100号《协助执行通知书》裁明:“深圳市规划国土局南山分局:湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司与深圳发康工贸公司借款纠纷一案的《民事调解书》已经发生法律效力,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条的规定,请协助执行下列项目:请将被执行人深圳发康工贸公司坐落于深圳市南山区南头麻雀岭第一层建筑面积为1515平方米的标准厂房的产权证办理给申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司”。湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中民一初字第16号《民事调解书》载明:“岳阳市棉麻蚕茧总公司欠刘光华本金240万元,借款利息342万元,合计582万元,由岳阳市棉麻蚕茧总公司以位于深圳市南山区南头麻雀岭4210A座厂房第一层厂房(评估价为5605500元)交付给刘光华,作为偿还上述欠款及利息。”湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》载明:“被申请执行人湖南省岳阳市棉麻蚕茧总公司所有的(现登记在深圳市南山区工业发展公司名下)、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区、面积为1400.6平方米的厂房、按评估价5605500元,交付申请执行人刘光华抵偿债务。”湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》载明:“深圳市规划国土局产地产权登记中心:关于刘光华与岳阳市棉麻蚕茧总公司借款合同纠纷执行一案。原审法院作出的(2008)岳中执字第143号民事裁定已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,请协助执行以下事项:将被执行人岳阳市棉麻蚕茧总公司所有(现登记在深圳市南山区工业发展公司名下)的、房产总证号为4000005096号、位于深圳市南山区,过户给申请执行人刘光华。过户中所发生的税、费由申请执行人支付并承担。”

一审诉讼中,刘光华提供了李佰雄于2009年7月30日出具的《委托书》,刘光华及余庆云作为委托人,李佰雄作为受托人,载明刘光华及余庆云委托李佰雄办理案涉房屋的出租和收取租金等一切相关事宜。李佰雄称该《委托书》系用于登记租赁合同备案之用,对其关联性不予确认。2009年12月1日,李佰雄以刘光华委托代理人的身份与顺丰速运(集团)有限公司南山营业部签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》,并于2009年12月11日向合同登记机关登记备案;顺丰速运(集团)有限公司南山营业部将案涉房屋作为营业场所在深圳市市场监督管理局进行了登记备案。刘光华还提供了顺丰速运(集团)有限公司南山营业部于2011年9月6日出具的《证明》,载明顺丰速运(集团)有限公司南山营业部与刘光华签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》,刘光华委托李佰雄代理收款,并已经向李佰雄支付了租金及保证金1186680元。李佰雄对该证据的真实性予以确认,但对该证据证明内容的关联性不予确认。刘光华确认湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》、湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《协助执行通知书》已经生效,没有被撤销,案涉房屋没有过户。

广东省深圳市南山区人民法院认为,湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》裁定将案涉房屋交付给刘光华抵偿债务,刘光华虽未办理房地产权登记,但刘光华依据该《民事裁定书》与李佰雄签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于李佰雄诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求予以支持。对于刘光华诉请确认该《房屋转让协议》无效的诉讼请求不予支持。关于李佰雄诉请刘光华协助其办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求,虽然案涉房屋通过法院裁定的方式已经实际交付给刘光华,但案涉房屋尚未办理房地产权登记,刘光华协助李佰雄办理案涉房屋的过户手续的条件尚未成就,故对于李佰雄的该项诉讼请求不予支持。关于李佰雄诉请刘光华支付不协助办理房地产证违约金2万元的诉讼请求,因刘光华协助李佰雄办理案涉房屋的过户手续的条件尚未成就,且双方并未就迟延办证违约金进行约定,故对于李佰雄的该项诉讼请求不予支持。关于刘光华诉请李佰雄支付案涉房屋使用费的诉讼请求,因《房屋转让协议》已经被认定为有效协议,刘光华该项诉讼请求无事实依据,不予支持。

广东省深圳市南山区人民法院判决:一、李佰雄与刘光华于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同;二、驳回李佰雄的其他诉讼请求;三、驳回刘光华的全部诉讼请求。

刘光华不服一审判决,向广东省深圳市中级人民法院提起上诉请求:1.撤销广东省深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决第一、三项;2.改判确认刘光华与李佰雄于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》无效;3.判决李佰雄支付刘光华2009年3月12日至2009年11月30日房屋使用费472874元;4.一、二审案件诉讼费由李佰雄承担。

广东省深圳市中级人民法院认定事实:确认广东省深圳市南山区人民法院认定的事实。

另查明,案涉房屋已由刘光华在2009年12月1日收回,并出租给案外人顺丰速运(集团)有限公司南山营业部至今。

广东省深圳市中级人民法院认为,案涉房屋所在地块的土地性质为行政划拨土地。划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用,其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定,未经有关部门批准,土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中,刘光华依据已生效文书取得涉案房屋的所有权,但涉案房屋的土地性质依旧为行政划拨土地。刘光华与李佰雄未经有关部门批准,买卖在划拨土地上建成的案涉房屋,违反了法律法规的强制性规定,应依法确认为无效,不受法律保护。广东省深圳市南山区人民法院认定案涉合同有效,属适用法律错误,予以纠正。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。李佰雄占有使用了案涉房屋,应当支付占有期间的房屋使用费,使用费按照李佰雄以刘光华委托代理人的身份与顺丰速运(集团)有限公司南山营业部的租赁合同约定的每月租金53940元的标准从2009年4月2日开始计算至2009年11月30日止。同时,为避免诉累,刘光华应当将购房款返还给李佰雄,同时应按同期银行贷款利率向李佰雄支付利息。综上所述,广东省深圳市南山区人民法院认定事实清楚,但适用法律错误,予以纠正。刘光华的上诉理由有理,予以支持。

广东省深圳市中级人民法院判决:一、撤销广东省深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决;二、确认刘光华与李佰雄于2009年3月12日、2009年4月2日签订的两份《房屋转让协议》无效;三、李佰雄于本判决生效之日起五日内向刘光华支付2009年4月2日至2009年11月30日的房屋使用费429722元;四、刘光华于本判决生效之日起五日内向李佰雄支付239万及利息,其中,100万元的利息从2009年3月12日开始起算,139万元的利息从2009年4月2日开始起算,均按同期人民银行同类贷款利率标准计至本判决确认之日止。五、驳回李佰雄的全部诉讼请求;六、驳回刘光华的其他诉讼请求。

李佰雄不服二审判决,向检察机关申诉,广东省人民检察院向广东省高级人民法院提出抗诉。

再审法院查明 

广东省深圳市中级人民法院再审认定事实:对一、二审查明的事实予以确认。

再审法院认为 

广东省深圳市中级人民法院再审认为,案涉房屋几经转让并经法院确认产权人为刘光华,但案涉房屋的土地性质仍然为行政划拨土地。《城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”刘光华与李佰雄虽然于2009年3月12日签订了《房屋转让协议》,并于2009年4月2日在律师的见证下再次确认买卖案涉房屋的事实,但没有依据上述法律规定报请有关行政部门批准,应当认定双方签订的《房屋转让协议》没有生效。另外,案涉房屋的土地划拨使用年限为30年,自1983年1月2日起至2013年1月2日止,即目前该划拨土地的使用年限已经到期,无法办理土地使用权出让手续,案涉房屋在客观上也无法再转让给他人。在转让协议没有生效的情况下,李佰雄占有使用案涉房屋缺乏依据,二审法院判令其向刘光华支付房屋占有使用费、刘光华向其返还购房款并赔偿相应的利息损失,处理正确,应予维持。李佰雄如果认为因刘光华的过错给其造成其他损失,可另循途径解决。综上,二审法院认定双方签订的转让协议无效不当,予以纠正,但处理结果正确,应予维持。

广东省深圳市中级人民法院再审判决:维持广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第99号民事判决。

广东省人民检察院再次提出抗诉。

广东省高级人民法院再审认定事实:一、二审查明的事实清楚,予以确认。

广东省高级人民法院再审认为,本案中李佰雄与刘光华签订的《房屋转让协议》中所涉房屋所占土地原为划拨性质,案涉房屋虽经法院多次裁判转让所有权,但并未改变房屋所占土地为划拨土地的性质。依照《城市房地产管理法》第四十条第一款关于“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定,转让划拨土地上的房产时应报有批准权的人民政府审批。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条第一款规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”刘光华取得案涉房屋所有权系依据法院裁定,但因其一直未办理产权变更登记,土地性质由划拨土地转为出让土地的手续未完成,仍为划拨土地。在本案双方所签订的《房屋转让协议》中“房屋和土地状况”部分也明确记述“土地使用权由深圳市南山区工业发展公司取得,系行政划拨土地,等级为三级,用途为工业仓储用地”。本案双方的房屋买卖行为为对划拨土地上的房产的买卖,应报有审批权的人民政府审批。本案中第1254号批复内容仅是关于罗浮食品公司变卖给益阳华侨公司事宜,并非针对刘光华与李佰雄之间的转让,因此案涉房屋转让并未报有批准权的人民政府审批。原再审判决根据上述规定,认定案涉《房屋转让协议》未生效并无不当。综上所述,广东省深圳市中级人民法院再审判决认定事实清楚,处理结果并无不当,予以维持。

广东省高级人民法院再审判决:维持广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第35号民事判决。

围绕当事人的申诉请求,本院对有争议的证据和事实认定如下:本院对一、二审查明的事实予以确认。李佰雄向本院提交了第1135号批复作为新证据。本院经审查,对该证据予以认定。据此另查明,深圳市人民政府办公厅于1984年12月13日作出第1135号批复,原则上同意南山工业公司与博罗县农工商联合总公司签订的《联合兴办“深圳市罗浮山食品饮料公司”合同书》。

本院再审认为,综合李佰雄的申诉请求和刘光华的答辩意见,并结合相关证据和事实,本案主要有两个争议焦点问题。本院对此逐一评述如下:

一、案涉房屋的土地性质是否仍为划拨用地

案涉房屋于1985年7月由南山工业公司建设完工,其土地性质为划拨用地。深圳市人民政府办公厅于1984年12月13日作出第1135号批复,原则上同意南山工业公司与博罗县农工商联合总公司签订的《联合兴办“深圳市罗浮山食品饮料公司”合同书》,但该批复并未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。1992年10月4日,深圳市人民政府办公厅作出的第1254号批复仅是同意法院将罗浮食品公司变卖给益阳华侨公司,亦未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。在案涉房屋流转期间,相关法院裁定将案涉房屋用以抵债,同样未变更案涉房屋的土地性质。因此,案涉房屋的土地性质至今仍为划拨用地。李佰雄有关案涉房屋的土地性质已经不是划拨用地的申诉理由依据不足,本院不予支持。

二、《房屋转让协议》是否合法有效

本院认为,《房屋转让协议》合法有效。理由如下:

首先,签订《房屋转让协议》时,刘光华系案涉房屋的所有权人。湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》和《协助执行通知书》,裁定并通知将案涉房屋过户给刘光华。《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此,刘光华依法对案涉房屋享有所有权,其有权与李佰雄签订《房屋转让协议》。

其次,《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的……(六)未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看,第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同,也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上,《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外,《房屋转让协议》系转让房屋的合同,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为,而非房屋买卖,故该规定不适用于本案合同效力的认定。

再次,登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批,将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移,但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》认定《房屋转让协议》未生效,属适用法律错误,应予以纠正。

最后,认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李佰雄和刘光华的真实意思表示,《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地,详细描述了案涉房屋的流转过程,并约定刘光华积极配合办理过户手续,刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费,显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺,其不诚信的行为不应得到法律的支持,否则,对李佰雄将造成极大的不公。综上,《房屋转让协议》合法有效。

此外,李佰雄向刘光华提出的返还案涉房屋、诉讼期间的租金收益的再审请求,因其在一审中并未主张,不属于再审审理范围,本院不予审理。

综上所述,李佰雄的申诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下:

再审裁判结果 

一、撤销广东省高级人民法院(2015)粤高法审监民提字第27号民事判决;

二、撤销广东省深圳市中级人民法院(2013)深中法房再字第35号民事判决;

三、撤销广东省深圳市中级人民法院(2012)深中法房终字第99号民事判决;

四、维持广东省深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第738号民事判决。

一审案件本诉受理费26080元,由李佰雄负担160元,刘光华负担25920元;反诉受理费14851元,由刘光华负担。二审案件受理费14851元,由刘光华负担。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长钱小红

审判员张颖新

审判员陈宏宇

二〇一七年八月二十二日

法官助理王智锋

书记员陈文波