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房地产转让纠纷案例

发布日期:2020-04-03 12:17:17

当事人信息 

抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人(一审原告、二审被上诉人):安妍,女,汉族,1968年4月6日出生。

委托诉讼代理人:石润民北京循义律师事务所律师。

委托诉讼代理人:高淑薇北京循义律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、二审上诉人):邵庆珍,女,汉族,1960年8月3日出生。

委托诉讼代理人:付旭光内蒙古旭盈律师事务所律师。

案件概述 

申诉人安妍因与被申诉人邵庆珍房屋买卖合同纠纷一案,不服内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决,向检察机关申诉。最高人民检察院高检民监〔2016〕67号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2016年11月25日作出(2016)最高法民抗123号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派助理检察员朱光美出庭,安妍及其委托诉讼代理人石润民与高淑薇、邵庆珍委托诉讼代理人付旭光出庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2010年7月7日,安妍起诉至内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院称,其与邵庆珍签订了房屋租售合同,其已按月支付了全部义务,邵庆珍拒绝履行合同义务。请求判令邵庆珍继续履行合同,办理房屋过户手续,并支付全部诉讼费用。

邵庆珍辩称,安妍未按合同约定履行相应义务,致使不能实现合同目的且继续履行显失公平,本案应以情势变更原则处理,故安妍的诉讼请求依法应予驳回。

一审查明,2006年5月28日,安妍与邵庆珍签订了一份《房屋租售合同》。合同中记载:“卖方邵庆珍,买方安妍。经买卖双方共同协商,就邵庆珍所拥有的二层商业用房位于红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋,面积为299.83平方米(产权证号为:赤字红山区10105607)达成协议:一、因卖方在银行办理贷款,还款期未到,暂时无法办理产权交易,卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方,买卖双方同意约定该商业用房每平米售价贰仟零贰拾柒圆捌角整(¥2027.80元),总购房款为人民币陆拾万捌仟圆整(¥608000.00元)。二、出售时间:卖方于2006年7月1日起将该商业用房出租给买方使用,租期为四年,至2010年7月1日结束,2010年7月1日卖方将此房出售给买方。三、租金及房屋价格:买方在租赁期间年租金为五万元人民币,上交租(合同原文如此),每年7月1日将租金交至卖方。租期届满后,即2010年7月1日,买方将陆拾万捌仟元人民币购房款一次性交至卖方,双方办理交易手续。四、租赁期间,卖方负担取暖费,并将水电费卡提供给买方,由买方负担租赁期间的水电物业费用,买方交购房款时,卖方将此房的房产证,大修基金票据及契税完税证明提供给买方,协助买方办理相应的过户手续,因办理过户手续所产生的相关费用由买方负担。五、违约责任:买方在租售期间遵守约定,若中途退租或租赁期满不交购房款,除对房屋恢复原样外,另向卖方赔付违约金十万元人民币。若卖方在租赁期间无故中止租赁或租赁期届满后不能将该商业用房出售给买方,卖方不仅承担租赁期间买方装修改造费用(以票据为准),还要向买方赔付违约金十万元”。

《房屋租售合同》签订后,邵庆珍将房屋交付给安妍使用。安妍按其经营需要进行了装饰、装修。另至安妍诉讼前,安妍按约向邵庆珍交付了房屋租金。

2010年7月1日,双方约定的租赁期间届满,安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同,后于当月7日诉至法院。

2010年8月15日,邵庆珍向安妍发出《解除房屋租售合同通知书》,内容为:“因你至今未能按双方所签《房屋租售合同》的约定履行相应义务,现我再次向你发出以下解除合同通知,解除我与你在2006年5月28日签订的《房屋租售合同》,你务必于2010年9月16日前将承租房屋完整无损地交还给我,并同时向我交纳自2010年7月1日至你交还租赁房屋期间的租金”。安妍承认已经收到此通知,但辩称,邵庆珍发出通知的行为是违法行为,也无效力。

一审认为,安妍、邵庆珍所签订的《房屋租售合同》合法有效。该合同分两部分,一部分为房屋租赁、另一部分为房屋买卖。房屋租赁部分双方已履行完毕。现双方对合同中的房屋买卖部分是否继续履行、是否存在违约发生争议。依据安妍提供的证据、对履行合同所持态度及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约。邵庆珍称安妍违约在先、其行使先履行抗辩权的主张,因其未提供相应证据证明,对该辩解主张不予采信。邵庆珍向安妍送达解除通知时间系诉讼过程中,且安妍主张继续履行合同,故该解除通知不产生解除合同的效力,对于邵庆珍《房屋租售合同》已解除的主张不予支持。双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨,不属于情势变更。在签订该合同时,双方未有违反公平、等价有偿原则的情形,故对邵庆珍提出属情势变更及继续履行显失公平的抗辩主张不予支持。现双方均主张自己履行了合同,在未确定安妍违约的情况下,双方应继续履行合同。一审经审判委员会讨论决定后于2011年9月26日作出(2011)红民初字第841号民事判决:一、安妍与邵庆珍继续履行双方于2006年5月28日签订的《房屋租售合同》;二、安妍于本判决生效之日起10日内一次性给付被告邵庆珍购房款人民币608000元,收款同时邵庆珍将房屋的房产证、大修基金票据及契税完税证明提供给安妍,并在收款三日内协助安妍办理赤峰市红山区××办事处××东侧军××区小区××楼××号房屋产权过户手续。案件受理费50元、保全费3650元,由邵庆珍负担。

邵庆珍不服,上诉至赤峰市中级人民法院。

二审中,邵庆珍提供了由赤峰仁达房地产价格评估有限责任公司出具的赤仁房(2011)(估)字第0649号房地产公开市场估价报告(以下简称《估价报告》),证明涉案房屋在2010年7月1日的市场价值单价每平方米为人民币8500元,总额为人民币254.8555万元。

赤峰市中级人民法院二审认为,《房屋租售合同》合法有效,应当继续履行。邵庆珍不能提供充分证据证明安妍违约,其解除合同的请求,不予支持。但合同签订后至合同约定履行期间,房屋价格大幅上涨是客观事实,如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第一款第(二)项的规定,对显失公平的民事行为一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。二审诉讼过程中邵庆珍提出增加购房款的请求,予以支持,由安妍给予邵庆珍一定的补偿为宜。二审经审判委员会讨论决定后,于2012年7月25日作出(2011)赤民一终字第1195号民事判决:一、维持赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决第一项、第二项;二、安妍补偿邵庆珍购房款人民币70万元。一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由安妍负担;邮寄送达费80元,由安妍、邵庆珍各承担40元。

安妍不服,向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。

该院再审认为,《房屋租售合同》合法有效。该合同约定了租赁关系和买卖关系。因买卖关系约定于合同签订四年后才履行,在四年过程中,由于各种原因导致买卖标的物的市场价格超过约定的价格三倍,且安妍在约定的期限,并未将购房款进行提存,继续履行原合同约定价款,显失公平。邵庆珍在本案第一次一审答辩中,就提出了继续履行原合同约定价款显失公平的抗辩理由。后期诉讼中,邵庆珍均以双方签订的《房屋租售合同》已经解除,进行抗辩。据此二审法院对合同价款进行变更,并无不当。变更合同价款的依据为邵庆珍二审期间提交的《估价报告》。安妍对该报告在二审及本院再审中均已发表质证意见,二审予以采信并无不当。据此,该院再审认为,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,于2013年11月12日作出(2013)内民提一字第135号民事判决,维持二审判决。

安妍仍不服,向检察机关申诉。

最高人民检察院抗诉认为,内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决认定事实不清,适用法律错误。理由如下:1、评定双方权利义务是否显失公平,利益是否严重失衡,应以订立合同时的约定为准,不能以后续商业风险为依据。合同约定价格符合当时市场行情,是双方当事人意思自治的体现,亦是对各自利益的自主处分,没有显失公平之处,邵庆珍在长达四年时间里亦从未提出变更要求,二审和再审以《估价报告》为据,主张合同约定的价款显失公平,予以更改,属认定事实不清,适用法律错误。2、生效判决对合同价款进行变更,于法无据。本案合同2006年5月28日成立,邵庆珍若认为显失公平,应当在此后一年内提出变更或撤销请求,邵庆珍直到2010年诉讼中才提出变更请求,人民法院应当不予保护。3、安妍作为守信方,其信赖利益应当得到保护,生效判决适用法律错误。若邵庆珍在签订合同后一年内提出变更或撤销请求,安妍可以依据现实情况,选择继续履行合同或是变更、解除合同。安妍可以在2006年用同样的价款买下其他房屋,同样可以享受房价上涨带来的红利。生效判决关于安妍未对购房款进行提存的分析,说理牵强。4、生效判决变更合同价款有违诚实信用原则,明显不当。在租赁到期即将按照合同履行房屋买卖手续时,安妍联系邵庆珍提出过户请求,邵庆珍提出不再出售房屋,明显违反合同约定,亦属不诚信行为。涉案房屋市场价格比合同签订时有所上涨,属于邵庆珍应当预见的商业交易风险,不属于变更合同的法定条件,法院判决变更合同有违诚实信用原则。

安妍同意抗诉意见,再审请求撤销原再审判决和二审判决,维持原一审判决。

邵庆珍辩称,原审认定事实清楚、适用法律正确。第一,本案存在情势变更的客观事实,受金融危机影响,出现物价波动,房价成倍增长,这是双方不能预见的;安妍占用使用的房屋至本案开庭前也没有支付购房款,其应该用证据证明履行缴纳购房款的行动和诚意。客观讲,合同的变更和解除没有给安妍造成损失,如果邵庆珍出卖房屋,将造成巨大的差额损失,这违反了公平和等价有偿的原则,也不符合双方在订立合同时的目的。邵庆珍一审时明确提出变更和解除的请求,并提交书面申请,二审提交《估价报告》来支持自己的此项请求。第二,合同中第五条属于解约金条款,如果满足上述条件邵庆珍可以不向安妍出售房屋。第三,安妍的持续违约行为给邵庆珍带来了巨大经济损失。足额支付全部购房款是安妍的根本和主要义务,但其没有支付购房款。二审判决生效后,安妍并未主动履行支付购房款的义务,经过了长达9个月的执行,分10次付清购房款。安妍拖延付款,占用涉案房屋且未支付租金,其行为加剧了邵庆珍的经济损失。故请求驳回安妍再审请求,维持原生效判决。

再审法院查明 

本院再审查明,原审查明事实无误。另查明,安妍提交中国农业银行综合应用系统账户明细查询单证明,在合同约定的房屋交易日2010年7月1日前后,其银行账户上一直备有70万元以上的资金,有能力按期支付约定的购房款60.8万元。合同约定的房屋交易日到期后,双方当事人配偶通过电话就房屋交易事宜进行过沟通。协商未果,安妍于2010年7月7日提起本案诉讼。

再审法院认为 

本院再审认为,本案在本院再审期间的争议焦点为:原终审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元是否合法有据。

就此,本院认为,当事人应当按照合同约定全面履行自己义务,变更合同约定须经当事人协商一致,或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系,其中买卖关系约定于合同签订四年后履行,期间房屋市场价格出现较大幅度上涨,约定到期,市场价格高出约定价格近三倍,属于合同订立后出现的重大变化。对此,双方当事人并未能通过协商予以变更,而依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条,主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权,而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况,应确认安妍未违约,一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当,合同应继续履行。

综上,原二审、再审判决安妍在约定房价之外另行补偿70万元法律依据不足,本院予以纠正,一审判决适用法律正确,本院予以维持。据此,本院依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款,判决如下:

再审裁判结果 

一、撤销内蒙古自治区高级人民法院(2013)内民提一字第135号民事判决书和赤峰市中级人民法院(2011)赤民一终字第1195号民事判决书;

二、维持内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院(2011)红民初字第841号民事判决书。

一、二审案件受理费100元、保全费3650元,由邵庆珍负担;邮寄送达费80元,由安妍、邵庆珍各承担40元。

如履行义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审判人员 

审判长李相波

审判员陈佳

审判员马成波

二〇一七年十二月二十日

书记员李贞