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承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物

发布日期:2020-04-02 20:57:54


承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失----广州道灏设计顾问有限公司与张涛房屋租赁合同纠纷

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)粤0106民初27535号

原告(反诉被告):广州道灏设计顾问有限公司,住所地广东省广州市天河区,统一社会信用代码。

法定代表人:廖雪英,财务总监。

委托代理人:陈微、吴一丹,分别系广东君厚律师事务所律师、实习律师。

被告(反诉原告):张涛,男,1983年9月30日出生,汉族,住广东省深圳市光明新区。

委托代理人:付广军,广东卓信律师事务所律师。

原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司(下简称道灏公司)诉被告(反诉原告)张涛房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)道灏公司的委托代理人陈微、吴一丹,被告(反诉原告)张涛的委托代理人付广军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)道灏公司诉称:2018年8月14日,原告与被告签订《租赁合同》,约定被告将位于广州市天河区*4号整栋及其附属设施的使用权出租给原告;承租期限为91个月,自2018年8月14日起至2026年3月31日止,其中免租期自2018年8月14日起至2018年10月14日止;被告对出租的楼房及其附属设施拥有所有权。《租赁合同》签订后,原告依约向被告支付了水电保证金30000元、履行合同保证金562839元及2018年10月15日至2018年11月14日的月租金140000元。被告于2018年8月15日将上述物业交付给原告使用。原告与广州市家景木装饰设计工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》,委托其对场地进行装修施工,并约定工程造价为350000元,增减项目经双方签字同意后,按实际工程量结算。然而,在2018年9月3日及2018年9月26日,广州市公安局天河区分局天园派出所(下简称天园派出所)的公务人员告知原告上述物业属于违规建筑,既没有办理报建手续也没有房屋产权证,更无消防合格手续。2018年9月14日,广州市城市管理综合执法局天河区分局(下简称城管天河区分局)向租赁物业发出《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》,以违反《广州市城市规划条例》规定为由,要求在2018年9月14日23时前停止施工,并处罚金16000元。2018年11月9日,天园派出所又向原告发出《广州市公安局天河区分局天园派出所责令改正通知书》,内容为“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患:没有消防审批合格手续,责令限期整改停工”。迫于此,原告只能全面停止公司所有的正常工作,并自2018年11月10日起正式撤出和搬离上述物业,停止向被告支付包括租金、水电费、安保费、消防设施维护费、车位费等在内的所有费用。自发生上述情况及收到上述停工通知后,原告一直联系被告要求其出示上述物业的所有权属证明文件、建设工程规划许可证、消防证照等相关合法许可证明文件,但被告不仅无法提供也无法协助原告办理合法合规的相关装修开工许可证等文件,原告只能被迫搬离该物业。对此,原告于2018年11月12日向被告发出《律师函》,通知被告解除双方签订的《租赁合同》,与原告办理解除《租赁合同》手续,并要求被告返还履行合同保证金562839元、水电保证金30000元、2018年10月15日至2018年11月14日的月租金140000元,赔偿因租赁上述物业而支付的中介费100000元、已完成装修进度款项250000元和解除装修合同的违约金、因被告过错导致原告被执法部门罚款16000元、其他必要支出损失30000元及前述款项的利息。但被告一直拒不理会。原告认为,被告故意隐瞒上述物业的权属情况,且该物业至今未取得不动产权证、建设工程规划许可证、消防证照等相关合法文件,被告没有取得建设工程规划许可证,根据相关法律的规定,原、被告签订的《租赁合同》无效。被告因《租赁合同》取得的财产,依法应当返还原告,并赔偿原告因此所受到的全部经济损失。为维护原告的合法权益,特提起诉讼,请求法院判令:一、确认原告与被告于2018年8月14日签订的《租赁合同》无效;二、被告向原告返还保证金562839元、水电保证金30000元、2018年10月15日至2018年11月14日的月租金140000元及前述款项的利息(自2018年11月15日起计至被告实际付清之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算);三、被告赔偿原告经济损失532000元及利息(自2018年11月15日起计至被告实际付清之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算);四、被告承担本案的诉讼费。

被告(反诉原告)张涛辩称:一、不同意原告的第一项诉讼请求。双方在签订《租赁合同》时,原告已对租赁物业进行了实地查看,对租赁物业的情况是清楚知悉的。租赁物业是案外人广州市天河区棠下街棠下第五股份合作经济社(下简称棠下五社)的房产,根据案外人提供的建设用地规划许可证,可证明租赁物业是在规划许可范围内建设,《租赁合同》应当合法有效。二、关于原告的第二项诉讼请求,原告存在单方恶意违约行为,被告有权没收其支付的租赁保证金。被告于2018年8月14日将租赁物业交付给原告,原告除已交纳2018年10月15日至2018年11月14日期间的租金外,至今未交纳任何租金及物业占用费。因此,原告所交纳的保证金也不足以抵扣其所欠的物业占用费,被告无须返还。即使《租赁合同》解除,原告也应支付物业占用费,被告也无需返还2018年10月15日至2018年11月14日期间的租金。原告至今未与被告办理物业移交手续,并结清水电费,应当在双方结清水电费后将剩余水电保证金退回。三、原告的第三项诉讼请求没有事实依据。被告对于原告主张的中介费是否产生并不清楚,原告也没有提供证据证明产生了该中介费。关于装修款进度款350000元及合同违约金35000元,虽然原告对租赁物业进行了墙壁粉刷,但不存在要支付装修款350000元的装修工程,也没有证据证明原告已支付了该装修款及违约金。关于执法部门的罚款16000元,该行为是因原告无证装修施工造成的,其违法行为造成的处罚与被告无关。其他必要损失30000元也是不存在的。

被告(反诉原告)张涛反诉称:被告与原告于2018年8月14日签订《租赁合同》,约定被告将合法拥有使用权的广州市天河区*4号楼整栋出租给原告,租期为91个月,即2018年8月14日至2026年3月31日。合同还对租金及相关费用标准、支付时间、违约责任、双方权利义务关系进行了明确约定。被告在签订《租赁合同》后积极履行了相关合同义务,但原告未按照合同约定支付2018年11月份至今的租金、安保费、外围消防设施维护费、车位费等费用,且经被告一再催促仍未支付,已构成根本违约。另,原告在未与被告进行任何沟通的情况下,于2018年11月13日向被告发出《律师函》,以物业消防存在问题为由要求解除合同。但原告在签订合同前及物业交付时已清楚知悉租赁物业的相关情况,且根据合同约定,租赁物业的消防由原告自行负责增加、报批,并承担相关费用,原告的解除理由明显违反合同约定及诚实信用原则。被告于2018年11月21日向原告发出《律师函》,不同意原告解除合同的要求,并要求原告及时缴纳租金等相关费用。但原告至今拒绝支付相关费用。后经被告调查了解,原告违约的主要原因是原告原来承租的物业位于广州红砖厂内,之前因拆迁需要搬迁,但在原告承租本案租赁物业后又被通知广州红砖厂内场地可继续使用,原告考虑到相关成本后即开始有预谋准备解除与被告之间的《租赁合同》。原告的行为已严重违反《租赁合同》的约定,违背了诚实信用原则,该行为给被告造成了巨大的经济损失。为维护被告的合法权益,特提起反诉,请求法院判令:一、解除被告与原告于2018年8月14日签署的《租赁合同》,原告将租赁物业恢复原状并腾空交付给被告;二、原告按照每月140000元的租金标准,支付自2018年8月14日起至实际交付物业之日止的物业使用费;三、原告支付拖欠被告截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元;四、原告支付拖欠被告截至2019年1月13日的安保费8750元、外围消防设施维护费4000元、车位费9750元,2019年1月13日后的安保费、外围消防设施维护费、车位费按照每月4500元的标准支付至物业腾空交付之日止;五、原告承担本案反诉费。

原告(反诉被告)道灏公司对反诉辩称:一、被告的反诉请求没有事实和法律依据。(一)被告提出解除双方于2018年8月14日签订的《租赁合同》,将租赁物业恢复原状并腾空后交付给被告。1.因租赁物业未取得建设工程规划许可证,《租赁合同》无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。被告至今不承认租赁物业未取得建设工程规划许可证,继续隐瞒租赁物业存在违章建筑的情况,仍坚持租赁物业符合规划用途、为合法建筑,并在此基础上提出解除《租赁合同》的诉讼请求,这是根本不能成立的。2.关于将租赁物业恢复原状并腾空交付的问题。原告对租赁物业进行装修前,已于2018年8月22日向被告提交《申请》,明确提出对租赁物业进行装修的内容为对厂房外进行外墙涂料、外立面优化施工、首层及屋顶的景观提升、原广告牌的修复工作,此申请得到被告的同意。原告已于2018年11月10日起正式撤出和搬离租赁物业,并于2018年11月20日通过公证的方式进行证据保全,从《公证书》中的照片来看,租赁物业的装修也就是进行了厂房外墙涂料、外立面优化施工的部分工程。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物,承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。据此,因租赁物业是经过被告同意进行装修,被告无权再要求原告将租赁物业恢复原状。(二)被告要求原告按照每月140000元的租金标准向被告支付2018年8月14日起的物业占用费至物业交还之日止,没有事实和法律依据,依法不能得到支持。1.被告并非按照《租赁合同》的约定于2018年8月14日开始将租赁物业交付给原告使用,实际上双方是在2018年8月22日才办理租赁物业的交接手续。《租赁合同》约定的2个月免租期应予以顺延,即自2018年8月22日至2018年10月22日止。2.在装修期间,天园派出所的公务人员曾于2018年9月3日及2018年9月26日到租赁物业,告知原告租赁物业属于违规建筑,既没有办理报建手续也没有房屋产权证,更无消防合格手续。2018年9月14日,城管天河区分局向租赁物业发出《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》,以违反《广州市城市规划条例》规定为由,要求在2018年9月14日23时前停止施工,并处罚金16000元。2018年11月9日,天园派出所又向原告发出责令改正通知书,内容为“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患:没有消防审批合格手续,责令限期整改停工”。原告从装修开始就几次被勒令停工,导致装修期被迫延长,直至2018年11月10日起正式撤出搬离租赁物业,并停止向被告支付租金、水电费、安保费、消防设施维护费、车位费等所有费用。因此,本案根本不存在原告占用租赁物业的事实。3.依据2018年11月20日的《公证书》,原告已于2018年11月10日起正式撤出和搬离租赁物业。4.原告撤场后,被告立即利用原告对租赁物业的装修成果拍照并对外发布招租信息,充分证明被告于2018年11月10日起已经接收租赁物业并实际收回使用。(三)关于被告的第三、四项反诉请求,原告只同意支付至原告撤场之日即2018年11月10日之前的水电费,并按照2018年11月20日的《公证书》中显示的水、电表读数进行结算。关于其他费用,因被告故意隐瞒且《租赁合同》无效,过错责任全部应由被告承担,且已给原告造成巨大损失,原告不同意支付这些费用。二、租赁物业属于违法建筑,至今未取得不动产权证、建设工程规划许可证、消防证照等相关合法文件,《租赁合同》属于无效合同。被告因《租赁合同》取得的财产,依法应当返还原告,并赔偿原告因此受到的全部经济损失。(一)被告在反诉中,故意采取片面或错误陈述、提供证据不足的方式,妄图继续隐瞒租赁物业的权属真实状况、消防安全、建设规划许可等关键问题。1.关于租赁物业是否具有合法的消防安全许可证、建设规划许可证等文件的问题。被告至今未提供租赁物业的权属证明、消防安全许可、建设规划许可证等文件。2018年8月14日,双方签订《租赁合同》时,被告也未向原告出具租赁物业的相关权属证明文件,但其曾明确告知原告其拥有合法权利与原告签订合同,租赁物业的用途为商业、写字楼且手续齐备,其承诺配合原告办理相关经营证照、手续。被告提交的《天河区农村集体资产交易确认书》,根本不能证明被告对租赁物业享有合法使用权。根据该确认书内容显示“竞得人应当于2018年4月19日至2018年4月25日,持本成交确认书到广州市天河区农村集体资产交易中心与项目业主方签订交易合同,不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格,竞得人应承担相应法律责任”。被告在本案中并未提交其与项目业主方签订的交易合同。原告认为,上述交易合同肯定是存在的,且是证明被告是否取得竞得资格的最有力证据,现被告不提交该份交易合同,更说明被告是为了继续隐瞒事实真相而故意不提交。(二)《租赁合同》是被告提供的格式版本,不允许原告修改,原告只能接受。对此,被告回复原告的《律师函》中已明确承认。1.根据《租赁合同》第五条关于甲方的权利和义务的约定,被告对出租的楼房及其附属设施拥有所有权,配合原告办理相关经营证照、手续。然而,当原告接收租赁物业进行装修而被城管、公安等职权部门查处,需要被告及时出示租赁物业的所有权属证明文件及相关合法许可证明文件时,被告却一直找各种理由推托,直接造成原告被城管、公安等职权部门处罚及勒令停工。2.当双方协商不成,被告一直不提供相关合法文件后,原告只好向被告发出《律师函》,虽最开始被告拒收,但原告同时采用公证送达的方式送达给被告。被告于2018年11月22日回复的《律师函》中,承认“实际上,由于该《租赁合同》是由棠下五社提供的格式合同,合同内容较为详细,原、被告出于对棠下五社的信赖,在签订合同时只对合同双方、承租期限、履约保证金、租金及支付方式、场地交付等重要内容进行了修改,对其他(如权利和义务)未有变更”。(三)经查证,租赁物业至今未取得政府部门核发的产权证明、建设工程规划许可证等证照,租赁物业的用途也未取得相关政府部门的证件、消防证照、未办理相关手续等。1.依据被告2018年11月22日回复的《律师函》中的内容“本律师需要特别说明的是,被告通过三资平台投标合法取得该物业的出租、管理、经营权,相关产权证明资料在签订租赁合同时已提供给原告,原告清晰地知道该产权归棠下五社”,以及被告提交的《天河区农村集体资产交易确认书》可知,被告始终强调租赁物业的相关产权证明资料在签订合同时已提供,该证据对被告完全有利但在本案中却至今未能提供,只能说明被告在说谎。被告一直声称“通过三资平台投标合法取得该物业的出租、管理、经营权”,原告根本无法知道其所称的“三资平台”具体是指哪个平台,现通过被告提交的证据显示是广州市天河区农村集体资产交易中心。2.通过广州市天河区农村集体资产交易中心的交易系统查询,租赁物业的《天河区农村集体资产出租交易文件》显示,租赁物业的业主情况为棠下五社,产权现状为无证面积,权属情况均为空白,该标的暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件,标的的用途也未取得相关政府部门的证件、消防证照、未办理相关手续等。《租赁合同》中根本没有上述条款内容,很明显与被告回复的《律师函》相矛盾。由此可见,被告是有选择性的采用了交易文件的合同格式文本,将自认为对其有用的留下,对说明租赁物业真实状况的内容全部删除,刻意隐瞒不告知原告。3.关于被告提交的《建设用地规划许可证》及《证明》,原告认为根本无法判断是否为租赁物业的建设用地规划许可证,也不是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定所指的建设工程规划许可证,根本不能证明被告主张的租赁物业符合规划用途、是合法建筑这一主张。4.关于被告提交的《广州市公安局天河区分局关于建筑工程消防验收意见书》及《证明》,该消防验收意见书不仅不能证明租赁物业曾取得消防工程验收的事实,反而根据该意见书中“你单位在棠大塘围兴建的一栋三层框架结构厂房、及四栋一层混合结构厂房”这一内容,结合租赁物业实际是一栋四层楼的事实,进一步说明租赁物业确实存在违章建筑的事实,是在原有三层建筑上违法加建了一层,变为四层。这样违建的后果就是造成严重的建筑安全、消防安全隐患,也是原告被城管、公安机关处罚的原因。三、综上,原告根本不存在任何违约行为,反而因被告的欺瞒行为导致原告在签订《租赁合同》并交纳保证金、租金及支付装修工程款等各种费用后,在装修期间还被城管、公安等部门罚款、要求停工,甚至根本无法办理营业执照变更登记手续。依据《中华人民共和国公司法》第七条第三款、第二百一十一条第二款的规定,在被告拒绝协商解除《租赁合同》的情况下,原告只能提起诉讼,主张租赁合同无效。否则,原告还将面临由于公司登记事项发生变更逾期不登记而受到的处罚。综上所述,被告的反诉故意隐瞒事实且证据不足、适用法律错误,其反诉请求依法不能成立,请法院予以全部驳回。

经审理查明:2018年8月14日,张涛(出租方/甲方)与道灏公司(承租方/乙方)签订《租赁合同》,约定甲方将位于广州市天河区*4号整栋及其附属设施(下简称案涉物业)使用权出租给乙方,乙方对甲方案涉物业情况已作充分了解,保证租赁期内仅用于商业、写字楼用途;租赁年限为91个月,自2018年8月14日起至2026年3月31日止,其中免租期自2018年8月14日起至2018年10月14日止;本合同签订时,乙方须一次性向甲方交纳562839元作为履行本合同的保证金,保证金不计利息,不抵作租金;合同期届满,如乙方无违约行为,保证金全额无息退回给乙方;如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款,视作违约处理,甲方有权解除合同,保证金归甲方所有,及无偿收回乙方租赁案涉物业的使用权;租金按月计算,每月的1日前,以现金支付/银行转账的方式支付;2018年8月14日至2019年8月13日期间的月租金金额为140000元;在合同期内,乙方必须按规定期限缴交租金,若乙方拖欠租金及管理费,逾期十天后从逾期之日起,需加收滞纳金,滞纳金每天按照所欠租金3‰计算;如乙方拖欠甲方租金达到15天,则视作乙方根本违约,保证金归甲方所有,甲方有权单方解除合同;本合同签订乙方须向甲方交纳30000元作为使用水电的保证金,保证金不计利息,租赁期届满,乙方结算水电费用并提交相关结算凭证给甲方后,甲方把保证金全额无息退回给乙方;乙方怠于履行结算义务的,甲方有权用保证金代乙方结清水电费,保证金不足以结清水电费的,不足部分由乙方补足;本合同签定时,电价1.50元/度,水费为5元/吨,水电费按月计算,乙方还需缴纳10%的线路损耗费用;甲方于2018年8月13日(合同期起始日)前将案涉物业全部交付乙方使用,并确保该物业具备基本的通水、通电的条件;合同期间,甲乙双方解除或终止合同,乙方应在解除或终止合同之日将案涉物业以良好运行状态全部无偿交付给甲方,逾期按当期双倍租金标准支付占用费;合同届满或合同解除、终止,乙方在期满或终止日前自行清理租赁楼房内属于乙方的设备、物品,逾期五天未清理的,视乙方自愿放弃,甲方有权自行处置,并按当期双倍租金标准支付占用费;甲方应配合乙方办理相关经营证照、手续;乙方不得改变租赁楼房结构或增设构筑物,如确需变更结构、装修、增设构筑物及增加固定式设施的,需征得甲方书面同意并办理相关报建报批手续,且不得对楼房结构构成影响,否则视作乙方根本违约,甲方有权解除合同,收回出租楼房,并追究乙方责任及追究由此造成甲方的经济损失;合同期满,对乙方装修或增加设施甲方有权选择以下任一种方式享受权利:1.依附于承租楼房的装修、增设的构筑物及增加的固定式设施归甲方所有;2.要求乙方恢复原状;3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用;合同期内,除甲方所提供的基础设备设施外,乙方自行增加的道路、下水道、供水、配电、消防、环保、生产设备等设施及所进行的环境改造,须书面征得甲方同意后并提供方案给甲方备案方可实施,并按有关规定办理报建审批和建设安装,所需费用全部由乙方负责;该楼房之用途为商业、写字楼,交付标准以楼房的现状为准(包括水电);租赁期间,产生的水电费、安保费:1750元/月、排污费(如有)、申领牌照(如有)、房屋鉴定(如有)、垃圾费(如有)等费用,均由承租方承担;消防设施维护:本栋楼外围主体消防管道以及消防水供给设施维修、保养由甲方负责(维护费用由乙方承担:800元/月),本栋楼室内消防设施维修、保养由乙方负责;承租方应在租赁合同解除、终止之日起5日内搬迁完毕,如承租方逾期搬迁的,租赁物业内所有设施、物品等,均视为承租方自愿抛弃,系抛弃物,出租方有权自行处置,相关清理费用由承租方承担;承租方的租赁租金、水电费等费用计付至实际交还租赁物业及其附属设施(如有)、增设构筑物(如有)之日;承租方违反租赁合同及任何条款(约定),均构成承租方严重违约,出租方有权立即单方解除租赁合同、没收合同履约保证合、要求承租方立即恢复标的原状、追究承租方违约责任、赔偿出租方损失等;租赁合同期满,出租方有权要求承租方按该楼房和增设建筑物现状交还或恢复标的原状、拆除增设建筑物,承租方应无条件配合,如产生恢复原状之费用则由承租方承担;本楼东向门口3个固定车位提供给乙方使用,每个车位650元/月,合同期间,不接受退租固定车位;甲乙双方成交之中介佣金由乙方支付等。

2018年8月15日,张涛出具2份《收据》,分别确认收到道灏公司支付的案涉物业的合同保证金562839元、水电保证金30000元。

2018年8月17日,张涛出具《收据》,确认收到道灏公司支付的案涉物业2018年10月15日至2018年11月14日的租金140000元。

2018年8月22日,道灏公司向棠下五社及张涛提交《申请》,表示拟对案涉物业进行外墙涂料、外立面优化施工、首层及屋顶的景观提升、原广告牌的修复工作,并表示若城管等相关部门有意见,道灏公司会根据相关部门等意见进行修改,不作合同违规处理。

2018年9月3日,道灏公司与张涛共同向棠下五社提交《申请》,表示拟对案涉物业一层办公空间做局部改造设计。

2018年9月14日,城管天河区分局发出《责令限期改正通知书》,要求停止对案涉物业的无证施工。

2018年11月9日,天园派出所向道灏公司发出《责令改正通知书》,内容为案涉物业没有消防审批合格手续,责令限期整改停工。

2018年11月13日,道灏公司委托律师事务所向张涛发出《律师函》,表示张涛于2018年8月15日将案涉物业交付给道灏公司使用,道灏公司于2018年9月1日开始委托广州市家景木装饰设计工程有限公司(下简称家景木公司)入场对该物业进行装修施工,但由于天园派出所及城管天河区分局责令停止施工,道灏公司只能全面停止公司所有的正常工作;收到上述停工通知后,道灏公司一直要求张涛出示案涉物业的所有权属证明文件、建设工程规划许可证、消防证照等相关合法许可证明文件,但张涛一直拒绝提供,并且无法协助道灏公司办理合法合规的相关装修开工许可证等文件;鉴于以上事实,道灏公司向张涛函告,张涛收到该律师函之日道灏公司即解除与张涛签订的《租赁合同》;从2018年11月10日起,道灏公司正式撤出和搬离案涉物业,并停止向张涛支付该物业的包括租金、水电费、安保费、消防设施维护费、车位费等在内的所有费用;张涛立即退回已经收取的履约保证金562839元、水电保证金30000元和一个月的租金140000元,同时赔偿道灏公司遭受的中介费损失100000元、已完成装修进度款项250000元和解除装修合同的违约金、全部利息损失以及被执法部门罚款16000元、解除装修合同的违约金、利息损失以及其他必要支出损失8000元。

2018年11月21日,张涛委托律师事务所向道灏公司发出《律师函》,表示张涛于2018年11月13日收到道灏公司委托律师事务所发出的《律师函》,张涛不同意道灏公司的意见,要求道灏公司继续履行合同义务,及时交租缴费,否则追究道灏公司的违约责任。

现道灏公司提起诉讼,要求确认《租赁合同》无效,并要求张涛返还保证金、赔偿经济损失等。张涛提起反诉,要求解除《租赁合同》,并要求道灏公司返还案涉物业、支付场地使用费等。

诉讼过程中,道灏公司主张案涉物业并未取得建设工程规划许可证,并提交了《天河区农村集体资产出租交易文件》(打印件,显示天河区农村集体资产交易中心受棠下五社的委托对案涉物业出租项目进行公开交易;该标的暂未取得政府部门颁发的产权证明、建设工程规划许可证等证件,标的之用途也未取得相关政府部门的证件、消防证照、未办理相关手续等)及广州市国土资源和规划委员会于2019年1月19日出具的《依申请公开政府信息告知书》。张涛确认上述证据的真实性,并确认案涉物业未取得建设工程规划许可证。

张涛主张案涉物业已取得规划部门用地规划许可,为合法建筑;案涉物业曾取得消防工程验收,但道灏公司在未进行任何申报批准的情况下自行进行施工,相关消防责任应当由道灏公司自行负责。为予证明,张涛提交了《建设工程规划许可证》【复印件,加盖了广州棠下经济发展有限公司(下简称棠下经济公司)的印章】、棠下经济公司于2018年12月19日出具的《证明》(内容为案涉物业位于该村公司的建设红线用地范围内)、穗公天防验[2001]146号《建筑工程消防验收意见书》(复印件,内容为棠下五社在棠大塘围兴建的一栋三层框架结构厂房及四栋一层混合结构厂房符合消防规范要求,同意投入使用,室内装修、间隔应另行申报)、棠下经济公司于2018年8月7日出具的《证明》(内容为穗公天防验[2001]146号《建筑工程消防验收意见书》即现在案涉物业的消防验收意见书)。道灏公司对《建设工程规划许可证》、棠下经济公司于2018年12月19日出具的《证明》的真实性不予确认,认为上述证据不能证明是否为案涉物业的建设用地规划许可证,且也不是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的建设工程规划许可证,不能证明张涛所称案涉物业为合法建筑的主张,棠下经济公司无权为自己的厂房是否取得规划许可证的问题进行证明;道灏公司对《建筑工程消防验收意见书》、棠下经济公司于2018年8月7日出具的《证明》的真实性不予确认,认为从上述意见书推测案涉物业是在三层厂房上加建的违章建筑,所以才导致执法部门上门按违建处理,棠下经济公司无权证明上述消防验收意见书就是案涉物业的消防验收意见书。

道灏公司主张其委托家景木公司对案涉物业进行装修施工,支付工程款和违约金合计385000元。为予证明,道灏公司提交了其与家景木公司于2018年9月1日签订的《装饰装修工程施工合同》(合同抬头处的道灏公司的委托代理人显示为于雪峰、家景木公司的法定代表人为谢宜校,合同价款为350000元)、4份《个人电子回单》(显示汇款人为张燕、收款人为于雪峰,金额共计250000元)、《工程竣工结算申请报告》以及(2018)粤广广州第170597号《公证书》等证据。张涛对《装饰装修工程施工合同》《工程竣工结算申请报告》的真实性不予确认;张涛确认《个人电子回单》的真实性,但认为该证据不能证明是用于支付装修款,汇款人张燕是道灏公司的财务人员,而根据装修合同显示收款人于雪峰是道灏公司的委托代理人,并非装修公司的员工;张涛对《公证书》的真实性予以确认,但认为该证据证明了2018年11月15日案涉物业内仍存在装修材料及工具,道灏公司并未将案涉物业交还给张涛。

道灏公司主张其向城管天河区分局缴交了罚款16000元,并提交了《广州市非税收入缴款通知书》(付款人为谢宜校,金额为16000元)及付款16000元给谢宜校的微信转账记录作为证据。张涛确认《广州市非税收入缴款通知书》和微信转账记录的真实性。

道灏公司主张其为租赁案涉物业支付了中介费用100000元,并提交了《个人电子回单》作为证据。张涛对该证据的真实性不予确认,认为该证据显示是个人间的款项支付,无法证明与案涉物业有关。

张涛主张道灏公司拖欠截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元,合计465.50元,并提交了其自行制作的《水电费通知单》等证据。道灏公司对上述证据的真实性不予确认,但其表示同意向张涛支付上述水电费465.50元。

道灏公司在2019年1月17日的庭审中表示,天园派出所于2018年11月9日发出了停工通知,装修人员已于2018年11月10日撤出案涉物业,道灏公司也没有人员实际使用案涉物业;之后,道灏公司与张涛多次协商无果,道灏公司于2018年11月12日通过公证方式向张涛发出《律师函》要求解除合同,但张涛没有回应,所以道灏公司在2018年11月15日由公证处对案涉物业做了证据保全,道灏公司明确表态其自2018年11月10日开始已没有人员及物品在案涉物业,张涛可以随时收回案涉物业。张涛则表示其并未收回案涉物业,道灏公司对案涉物业进行了上锁,且也没有与张涛办理交接手续,所以张涛不敢自行收回案涉物业。道灏公司提交了张涛于2018年11月、12月发布的案涉物业的招租信息(打印件),以证明道灏公司撤场后,张涛立即利用道灏公司对案涉物业装修成果拍照将案涉物业对外发布招租信息。张涛对该证据的真实性予以确认,但认为在道灏公司发出《律师函》要求解除合同后,张涛为了防止损失扩大而在微信群中发出招租信息,但并非对外的招租广告;由于案涉物业涉及本案纠纷,至今也无人承租案涉物业,道灏公司也没有将案涉物业交回给张涛。另,道灏公司表示由于张涛不确认其装修损失,故其申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定。鉴于上述鉴定问题,本院于该次庭审中无法组织双方当事人进行场地交接。其后,道灏公司又表示其已向法院提交了案涉物业装修合同、费用支付凭证等证据,其明确不申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定,并表示其搬离时已经搬走了全部可移动物品,没有留存物品;一楼装修的铁架以及桌子都是不可以动的,其予以放弃。张涛于2019年2月18日的庭审中表示为了减少损失,其于庭审当日收回案涉物业。

本院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,根据双方当事人确认的事实可知,案涉物业未取得建设工程规划许可证,因此,道灏公司要求确认其与张涛签订的《租赁合同》无效的诉讼请求合法有据,本院予以支持。张涛要求解除《租赁合同》的反诉请求则缺乏依据,本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中,张涛明知案涉物业未取得建设工程规划许可证而将其出租给道灏公司,其应对《租赁合同》无效承担主要责任;道灏公司作为承租人,未对案涉物业是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查,其对《租赁合同》无效亦应承担部分责任。综上分析,结合公平原则及综合本案案情,本院对道灏公司的诉讼请求及张涛的反诉请求作如下处理:一、张涛已收回了案涉物业,其要求张涛腾空交还案涉物业的反诉请求已缺乏事实基础,本院不予支持。鉴于张涛已收回案涉物业,故道灏公司要求张涛返还保证金562839元、水电保证金30000元的诉讼请求合法有据,本院予以支持。二、根据已查明的事实可知,《租赁合同》签订后张涛已将案涉物业交付给张涛使用,张涛亦已实际开始对案涉物业进行装修,但其后城管天河区分局及天园派出所均要求停止对案涉物业的装修施工,后道灏公司于2018年11月13日向张涛发出《律师函》要求解除合同并表示其于2018年11月10日起搬离案涉物业、停止支付租金等费用,而张涛则于2018年11月21日向道灏公司发出《律师函》表示不同意解除合同,并表示其并未收回案涉物业;直至2019年2月18日庭审中,张涛才表示于该日收回案涉物业。虽然《租赁合同》由于案涉物业未取得建设工程规划许可证而无效,且案涉物业的装修施工确实被相关职能部门要求停止施工,但是,上述相关职能部门要求停止装修施工的文件中并未明确显示是由于应归责于张涛的责任而要求停止装修施工,道灏公司对此亦未提供证据予以证明,其依法应自行承担举证不能的法律责任,结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,道灏公司要求张涛返还其已支付的2018年10月15日至2018年11月14日期间的租金140000元的诉讼请求缺乏依据,本院不予支持。另一方面,虽然《租赁合同》为无效合同,但根据该合同约定,2018年8月14日至2018年10月14日期间为免租期,且张涛对于合同无效应承担主要责任,因此,其要求道灏公司支付上述期间的物业占用费的反诉请求显然缺乏依据,本院不予支持。另外,道灏公司于2018年11月13日向张涛发出的《律师函》中已明确表示其已搬离案涉物业,而张涛亦确认收到上述《律师函》后发布了案涉物业的招租信息,鉴于张涛对于《租赁合同》无效应承担主要责任,故现其以道灏公司未交还案涉物业为由要求道灏公司支付2018年11月14日起至实际交付物业之日止的物业占用费及各项安保费、外围消防设施维护费、车位费的反诉请求均缺乏依据,本院不予支持。三、对于张涛要求道灏公司支付截至2018年12月29日的电费201.50元、水费264元的反诉请求,道灏公司同意支付上述欠费,本院予以支持。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中,虽然道灏公司提交了其与家景木公司签订的《装饰装修工程施工合同》以及付款凭证等相关证据以证明其对案涉物业的装修付款情况,但是,上述证据并不足以证明其为案涉物业所实际支付的款项;而且,根据已查明的事实可知,案涉物业并未完成装修即被相关职能部门要求停止施工,而道灏公司提交的《公证书》亦不足以证明其搬离案涉物业时的装修现场情况;道灏公司原申请对案涉物业的装修损失进行评估鉴定,但后又撤回该申请,其依法应自行承担举证不能的法律责任。综上,结合双方当事人均确认案涉物业进行了部分装修的事实,以及张涛对《租赁合同》无效应承担主要责任而道灏公司应承担部分责任的责任分配,本院根据公平原则酌情判令道灏公司向张涛赔偿装修损失100000元。五、对于中介费损失100000元,道灏公司提交的证据并不足以证明由于承租案涉物业而支付了上述费用,而且其对于《租赁合同》无效亦应承担部分责任,故本院对于此项诉讼请求不予支持。六、对于罚款16000元,如上分析,道灏公司并未提供证据证明该罚款是由于应归责于张涛的责任而产生,故本院对此项诉讼请求不予支持。七、由于道灏公司对《租赁合同》无效亦应承担责任,故其要求张涛支付的各项利息、违约金、其他必要支出损失,上述诉讼请求均缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下:

一、确认原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司与被告(反诉原告)张涛签订的《租赁合同》无效;

二、被告(反诉原告)张涛自本判决发生法律效力之日起十日内,向原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司返还保证金562839元、水电保证金30000元;

三、被告(反诉原告)张涛自本判决发生法律效力之日起十日内,向原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司赔偿装修损失100000元;

四、原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告(反诉原告)张涛支付水电费465.50元;

五、驳回原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司的其他诉讼请求;

六、驳回被告(反诉原告)张涛的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费16190元,由原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司负担5460元、被告(反诉原告)张涛负担10730元;反诉受理费5515元,由原告(反诉被告)广州道灏设计顾问有限公司负担15元、被告(反诉原告)张涛负担5500元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

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审 判 长  王伟雄

人民陪审员  王玉珊

人民陪审员  张黛乔

二〇二〇年三月二十五日

书 记 员  何靖文