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租赁合同期限届满后,承租人应将被占有物业交还给出租人,未交还的,构成违约,应支付违约金

发布日期:2020-04-02 20:54:24

租赁合同期限届满后,承租人应将被占有物业交还给出租人,未交还的,构成违约,应支付违约金------广州市海珠资产经营有限公司与广州市侨泓新厦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷

广东省广州市海珠区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)粤0105民初7472号

原告:广州市海珠资产经营有限公司,住所地广州市海珠区宝岗大道139号四楼3A01.

法定代表人:张春燕,职务董事长。

委托代理人:李春良、余乔慧,均系广东世港律师事务所律师。

被告:广州市侨泓新厦物业管理有限公司,住所地广州市白云区庆槎路61号自编208房。

法定代表人:黄彪,职务经理。

委托代理人:贺俊、李芯,均系北京市盈科(广州)律师事务所律师。

第三人:何俊杰,男,1998年2月13日出生,汉族,住所地江西省丰城市。

委托代理人:何绍军,系第三人父亲。

第三人:文宝轩,男,1984年1月17日出生,汉族,住所地广东省广州市海珠区。

委托代理人:邓惠娟,系第三人配偶。

第三人:钟谷攀,男,1996年9月17日出生,汉族,住所地广东省海丰县。

第三人:丁兰安,女,1963年10月3日出生,汉族,住所地湖北省监利县。

委托代理人:邓汝松,广东海智律师事务所律师。

原告广州市海珠资产经营有限公司诉被告广州市侨泓新厦物业管理有限公司、第三人何俊杰、文宝轩、钟谷攀、丁兰安房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余乔慧,被告的委托代理人贺俊、李芯,第三人何俊杰的委托代理人何绍军,第三人文宝轩的委托代理人邓惠娟,第三人钟谷攀,第三人丁兰安及其委托代理人邓汝松到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称:2015年,原被告双方签订了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同附件》,约定:原告将坐落在海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的物业出租给被告作厂房、宿舍使用,出租建筑面积6000平方米;租赁期限共三年,自2015年8月1日起至2018年7月31日止,其中第三年的租金为每月132300元;租金按月结算,由被告在每月的第5日前缴付给原告;原告逾期提供房屋或被告逾期交付租金的,每逾期一日,须按月租金额的3%向对方支付违约金;租赁期届满,被告应将原承租房屋交回原告。前述协议还约定,涉案物业一切修缮责任由被告自行负责;被告承租该场地,不得擅自改变使用性质和经营其他项目;被告自负盈亏,一切债权债务均自行负责;被告承租之日起,须自行安装完善厂房、宿舍应具备的消防设备、设施。此外,被告向原告出具了《消防安全承诺书》,承诺按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材;不堵塞疏散通道、安全出口、消防通道;配合原告对场所对消防安全检查,及时整改隐患并告知整改措施。被告在承租期间,己足额向原告缴付了租金,并将物业转租给包括本案第三人在内的次承租人。其中,被告于2017年3月30日与第三人何俊杰签订两份《用房协议(合同)》,每月租金共计23000元,租赁期限自2017年4月20日至2020年4月l9日;被告与第三人文宝轩签订《用房协议(合同)》,每月租金7500元,租赁期限自2017年5月23日至2020年5月22日;被告于2016年6月25日与第三人钟谷攀签订《用房协议(合同)》,每月租金10409元,租赁期限自2016年6月25日至2019年9月24日。然而,因被告约定的转租期限己超过其作为承租人的剩余租赁期限,致使在原被告间的租赁期限届满后,第三人仍拒不腾空交还涉案物业。在租赁期届满前,原告己向被告、涉案物业内的次承租人发出通知,明确表示将不再续租涉案物业、收回场地。但时至今日,被告仍未能将涉案物业整体交回原告,其行为己构成违约。何俊杰、文宝轩、钟谷攀、丁兰安等次承租人,至今仍使用涉案场地,拒不搬离,原告亦有权要求其支付逾期腾房占有使用费。综上,为维护自身合法权益,现起诉要求判令:1、被告向原告腾空交还位于海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1中尚未交还的第三人所占用的物业,并向原告支付涉案物业占有使用费(按每月49909元的标准,自2018年8月1日起计付至物业交还之日止);2、被告向原告支付逾期交还涉案物业的违约金(以当月占有使用费为计算本金,按每月3‰计算,从当月的6日起计付至物业交还之日止);3、第三人何俊杰协助被告腾空交还其占用的涉案物业内的场地,并就其占用场地与被告共同向原告支付占有使用费(自2018年8月1日至腾空交还之日止,按每月23000元计算);4、第三人文宝轩协助被告腾空交还其占用的涉案物业内的场地,并就其占用场地与被告共同向原告支付占有使用费(自2018年8月1日至腾空交还之日止,按每月7500元计算);5、第三人钟谷攀协助被告腾空交还其占用的涉案物业内的场地,并就其占用场地与被告共同向原告支付占有使用费(自2018年8月1日至腾空交还之日止,按每月10409元计算);6、第三人丁兰安协助被告腾空交还其占用的涉案物业内的场地,并就其占用场地与被告共同向原告支付占有使用费(自2018年8月1日至腾空交还之日止,按租金标准计算);7、被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称:被告不同意原告的所有诉讼请求。1、被告与原告签订的《广州市房屋租赁合同》在2018年7月31日合同到期后,被告己于2018年8月1日将位于海珠区赤岗工业区8A4、5H1(合同面积为6000平方米)租赁场地己清空部分(面积:5683平方米)租赁场地己移交给原告。2、未清空部分租赁场地被告与原告执行2019年4月23日双方签订的协议。

第三人何俊杰述称:我与被告的合同还没到期,即使到期我也有优先承租权,可以要求被告继续履行合同,而且我已经向原告提出申请继续承租。

第三人文宝轩述称:我与被告的合同没到期,我已经另案起诉了被告和国资委,判决结果是我与被告的租赁合同无效。这个物业属于消防通道,国资委的人员也在现场签字了,导致我办不了相关手续。

第三人钟谷攀述称:答辩意见与第三人文宝轩一致。

第三人丁兰安述称:第一、我使用的物业不是强占,我已经给了2万元的使用费,已经转给上一手了,上一手失踪后我就向被告交了18000元的押金,所以我不是强占使用,而且转让过来的。第二、我每月都有交水电费,2019年10月29日还交了租金9200元,我一直按时交租和水电费,没有拖欠,我是合法使用,原告的诉请法院应予以驳回。第三、原被告之间将涉案物业租给他人,我有优先承租权,如果另租他人应赔偿我的损失20万元,所以应驳回原告诉请并赔偿我损失。

经审理查明:原告(出租人,甲方)与被告(承租人,乙方)签订《广州市房屋租赁合同》,约定甲方将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1出租给乙方作厂房、宿舍使用,出租建筑面积6000平方米,分摊公用建筑面积;租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止;租金情况:2017年8月1日至2018年7月31日月租金为132300元;租金按月结算,乙方每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方;逾期交付租金的,每逾期一日,乙方须按月租金额的3%向甲方支付违约金;租赁期届满,应将原承租房屋交回甲方;等。

2019年4月23日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》,双方确认海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方;海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内,被第三人占用的场地及固定附属设施包括:1、乙方转租给何俊杰的场地[5H1小楼部分];2、乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分];3、乙方转租给钟谷攀的场地;4、丁兰安占用的场地;乙方承租范围内被占有物业面积共317平方米,乙方负有将所有被占用物业清场交付给甲方的义务,并承担被占用物业给甲方的费用,包括但不限于:支付至完全交付场地之日止的场地占用费(按原租赁合同约定的2018年7月租金标准计算)、水电费、管理费、因使用及经营租赁物业而产生的其他费用;等。

据原告提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映,有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区赤岗广州卷烟一厂西面红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层(自编8A4)、集体宿舍楼一幢八层(自编5H1)。

另查明,广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司,于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司。

2019年2月28日,广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》,其中记载该司自2015年8月1日起委托广州市海珠资产经营有限公司出租经营海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1物业,该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。

本院认为:原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《协议书》是当事人的真实意思表示,没有违反法律、法规的强制性规定,合法有效,原、被告均应按合同及协议约定全面履行义务。

关于腾空涉案物业及占有使用费。因原被告签订的租赁合同期限已届满,双方没有再续签新的租赁合同,根据原告与被告签订的《协议书》,被告承租范围内被占有物业面积共317平方米,被告负有将所有被占有物业清场交付给原告的义务,并承担被占有物业给原告的费用,现第三人实际使用被占有物业,故原告主张被告及第三人交还被占有物业,并要求被告支付从2018年8月1日起至实际交还占有物业之日的使用费,并无不当,本院予以支持。又根据上述《协议书》约定的场地占用费按原租赁合同约定的2018年7月租金标准计算,故被告应每月支付的场地占用费为6990元(132300元÷6000平方米×317平方米)。

关于违约金。如前所述,原被告签订的租赁合同期限届满后,被告应将被占有物业交还给原告,但被告至今未交还,已构成违约,故原告要求被告支付违约金,并无不当,但主张按每日3‰计算,超出法律范围,根据原告的实际损失兼顾公平原则,本院酌情调整为每日万分之五,每月的违约金以本金为限。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:

一、在本判决生效之日起十日内,被告广州市侨泓新厦物业管理有限公司、第三人何俊杰、文宝轩、钟谷攀、丁兰安将广州市海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1被占有物业面积共317平方米腾空交还给原告。

二、被告在本判决生效之日起,向原告支付从2018年8月1日起至被告实际交还上述物业之日止的场地占用费(按每月6990元的标准)及违约金(以6990元为基数,按每日万分之五计算,从2018年8月1日起计算至清偿之日止,每月总额以本金为限)。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费15989元,由原告负担15441.5元,被告负担547.5元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五天内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

审 判 长  李智勇

人民陪审员  胡广萍

人民陪审员  李霞飞

二〇二〇年三月二十五日

书 记 员  陈慧云