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主张逾期腾退房屋使用费,该部分房屋占用费已经包括因违约方违约给守约方造成的损失,再主张逾期交纳房租违约金和解除合同违约金属于重复主张,根据公平原则,不予支持主张逾期腾退房屋使用费,该部分房屋占用费已经

发布日期:2020-04-02 20:50:47

主张逾期腾退房屋使用费,该部分房屋占用费已经包括因违约方违约给守约方造成的损失,再主张逾期交纳房租违约金和解除合同违约金属于重复主张,根据公平原则,不予支持-----大连西城置业有限公司与刘福春房屋租赁合同纠纷

大连市甘井子区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)辽0211民初3702号

原告:大连西城置业有限公司,统一社会信用代码912102005736096447D,住所地大连市甘井子区柳林园1号。

法定代表人:潘猛,系董事长。

委托诉讼代理人:刘岭,系辽宁社和律师事务所律师。

委托诉讼代理人:张旭,系辽宁社和律师事务所律师。

被告:刘福春,男,汉族,住址大连市沙河口区。

委托诉讼代理人:李东雁,女,系刘福春妻子,住址同上。

原告大连西城置业有限公司与被告刘福春房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张旭,被告刘福春及其委托诉讼代理人李东雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求:1、请求确认双方签订的租赁合同于2018年12月6日解除;2、请求判令被告支付2018年6月20日至2018年12月6日期间的租金55,207.23元(326.67元/每天×169天);3、请求判令被告支付2018年12月7日至2019年6月20日期间的房屋占用费127,401.30元(326.67元/每天×2倍×195天);4、请求判令被告支付免租期内的租金119,234.55元;5、请求被告支付解除合同违约金19,873元(119,234.55元÷12×2);6、请求判令被告支付逾期交纳房租违约金至租金实际交付日止,其中59,617.28元自2018年5月20日计算至2018年11月20日为32,908.74元(59,617.28元×3‰×184天),119,234.55元自2018年11月20日暂计算至2019年1月20日为21,462.22元(119,234.55元×3‰×60天);6、被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年6月,原告与被告签订《租赁合同》,约定原告将位于大连市甘井子区房屋出租给被告做经营使用。租期自实际交付日至2020年6月19日,自交付日起算共计12个月为免租期,免租期后每年的租金依次为119,234.55元、158,979.4元,每半年交付一次。如被告原因造成合同提前解除,被告应按合同标准补交免租期内的租金,租期内物业管理费及公用事业费用均由被告承担。合同签订后,2017年6月20日,原告将房屋交付于被告使用,2018年5月20日,被告无故拖欠2018年6月20日至2018年12月19日的租金,2018年11月15日原告向被告发出催缴租金通知函,但被告一直未能支付所欠租金。2018年12月6日,原告向被告发出解除合同通知书,通知其解除租赁合同,并按照合同约定要求被告承担相应的违约责任,后被告一直占用案涉房屋至今。鉴于上述事实,原告起诉要求确认租赁合同解除,并请求被告按照约定承担违约责任。

被告辩称,我们不是无故拖欠租金,我们没有收到催缴租金通知函和解除合同通知书,是因为要交房租的时候,就有银帆建设和金鹏混凝土过来让我们走,说房屋属于他们,让我们找万科,我们找不到万科,10月份通过各种渠道和万科的工作人员王宝庆联系上了,他告诉我们暂时不用交房租,等三方沟通好了以后再决定交给谁,然后我们就一直等通知,到2019年1月王宝庆给我们打电话,说在2019年1月在一个星期内搬走,就不要租金了,我们不能搬走,我们会尽快搬,实际也是2019年1月20日左右搬走的,但是有一些设施没有拆除,等他们对接的时候来拆走,但是一直没有等到通知,直到2019年6月设施拆除。不同意免租期内的租金和违约金,可以承担2018年6月到2019年6月的租金。

经审理查明:1、2017年6月19日,原告(作为甲方)与被告(作为乙方)签订《租赁合同》,约定原告将位于大连市甘井子区房屋(建筑面积217.78平方米)出租给被告做办公、汽车美容、超市经营使用。租期自实际交付日至2020年6月19日。免租期为自交付日起算共计12个月,上述期间免收租金,免租租期内物业管理费及公用事业费用均由乙方承担,若因乙方违约导致合同提前解除,则免租期取消(若乙方享受免租期的,应按免租期后第一年月租金标准补缴免租期内的租金)。租金付款方式为第一年年付,第二、三年半年付,免租期后第二年、第三年年租金依次为119,234.55元、158,979.4元,第一期租金与保证金在交付房屋前支付,之后每期租金提前30日汇入甲方账户,其中2018年5月20日支付2018年6月20日至2018年12月19日租金59,617.28元,2018年11月20日支付2018年12月20日至2019年6月19日租金59,617.28元,第三年以此类推。乙方逾期缴纳租金,每逾期一日,需按逾期未付款项的3‰支付违约金,本合同约定其他违约责任的,与本约定一并执行。乙方逾期不支付或不足额支付租金、保证金、公用事业费、设备设施使用费、各类违约金、损害赔偿金等各项款项累计达到7天,或欠付款项累计达到5,000元的,双方同意,一方可书面通知另一方解除本合同,违反合同的一方应向另一方按免租期后的第一年月租金的2倍支付违约金。租赁期限届满或因本合同提前终止,乙方应在期限届满或提前终止之日返还该房屋,如乙方逾期归还该房屋,则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失,包括但不限于甲方因迟延向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等,此外,每逾期一天,乙方须向甲方支付相当于期限届满日或提前终止日日租金2倍的房屋使用费。被告同意一次性支付保证金20,000元。

2、合同签订后,2017年6月19日,原告将房屋交付于被告使用。2018年5月20日被告没有支付免租期后第二年第一期租金59,617.28元。2018年11月15日,原告向被告发出催缴租金通知函,通知被告自通知送达之日起3日内缴清租金,并承担逾期付款的违约金。被告在通知函上签字:本人已确认签收催缴租金通知函原件。2018年11月20日被告没有交纳免租期后第二年第二期租金59,617.28元。2018年12月6日,原告通过EMS向被告发出解除合同通知书,通知其解除租赁合同,限被告于2018年12月14日前交还租赁房屋,并按照合同约定承担相应的违约责任。邮件封面上载明了邮寄材料为解除合同通知书。被告拒收了邮件。后被告一直占用案涉房屋。至2019年6月20日被告将房屋交还原告,并向原告出具了房屋交接单。现原告诉至法院,请求依法判决。

3、关于被告欠交租金的原因。被告现提供2019年1月8日、2018年10月12日两份录音,证明没有人找他们交租金,他们也找不到原告。2018年10月份通过各种渠道和万科的工作人员王宝庆联系上了,他告诉他们暂时不用交房租,等三方沟通好了以后再决定交给谁,他们就一直等通知,到2019年1月王宝庆打电话,说在2019年1月在一个星期内搬走,就不要租金了。他们不能搬走,但会尽快搬,实际也是2019年1月20日左右搬走的,但是有一些设施没有拆除,等他们对接的时候来拆走,但是一直没有等到通知,直到2019年6月设施拆除。

原告提出2019年录音只是显示双方在解除合同后协商腾退房屋问题,不涉及租金的交纳;2018年录音,涉及案外人,该第三方是金鹏混凝土还是银帆建设无法确定,而且形成于2018年10月12日,根据合同约定被告需在2018年5月20日交纳租金,也就是说该录音形成时被告逾期交纳租金的事实已经发生,已经构成违约。

本院确认的上述事实,有当事人的陈述、原告提供的租赁合同、催缴租金通知函、解除合同通知书、快递回执、房屋交接单、被告提供的录音以及庭审笔录等在案为凭,这些证明材料经开庭质证和本院审查,可以采信。

本院认为,本案争议焦点为:原告请求确认双方签订的租赁合同已经解除以及要求被告给付租金、承担违约责任应否支持。

本案原告与被告签订的租赁合同,系当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方均应按合同约定履行自己的义务。

关于原告要求确认双方签订的租赁合同已经解除。双方签订的合同约定:乙方逾期不支付或不足额支付租金等各项款项累计达到7天,或欠付款项累计达到5,000元的,双方同意,一方可书面通知另一方解除本合同,违反合同的一方应向另一方按免租期后的第一年月租金的2倍支付违约金。本案被告于2018年5月20日没有支付免租期后第二年第一期租金,2018年11月20日没有支付免租期后第二年第二期租金,至2018年12月6日,累计拖欠租金已经超过7天,原告要求与被告解除合同,符合双方约定。原告按照合同约定的被告的地址向被告邮寄送达解除合同通知书,邮件封面上载明邮寄内容为解除合同通知书,被告拒收该邮件,视为送达,该邮件到达被告时即2018年12月6日,双方合同解除,本院对此予以确认。

关于原告要求被告给付2018年6月20日至2018年12月6日期间的租金55,207.23元(326.67元/每天×169天),原告请求合理,应予支持。

关于原告要求被告给付自2018年12月7日至2019年6月20日期间的房屋占用费127,401.30元(326.67元/每天×2倍×195天)。本院认为,被告逾期腾退房屋,应当支付原告房屋占用费,但关于增加一倍的房屋占用费,应为赔偿损失性质,虽然双方签订的合同对此进行了约定,但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,被告承担的损害赔偿责任应当相当于因违约给原告所造成的损失,现原告没有提供证据证明其损失情况,而被告违约给原告造成的损失应当仅是原告在一定期限内无法将案涉房屋再次出租而导致的租金损失,本院认为这一期限以三个月为宜,故原告要求被告给付逾期腾退房屋的增加一倍的房屋占用费明显过高,本院依据公平原则予以调整为按三个月的租金标准支付。双方签订的合同于2018年12月6日解除,后被告逾期腾退房屋至2019年6月20日,被告应向原告支付自2018年12月7日至2019年6月20日期间的房屋占用费93,100.95元[(326.67元/每天×1倍×195天)+(326.67元/每天×3个月×30天)]。

关于原告主张免租期内的租金119,234.55元。本院认为,双方签订的合同约定:若因乙方违约导致合同提前解除,则免租期取消(若乙方享受免租期的,应按免租期后第一年月租金标准补缴免租期内的租金)。因此原告请求被告给付免租期内的租金119,234.55元合理,应予支持。

关于原告主张支付逾期交纳房租违约金和解除合同违约金。虽然双方签订的合同进行了约定,但因原告已经主张逾期腾退房屋使用费,该部分房屋占用费已经包括因被告违约给原告造成的损失,原告再主张逾期交纳房租违约金和解除合同违约金属于重复主张,根据公平原则,本院对原告的该项诉讼请求不予支持。

对于被告提供的录音,因不足以证明被告的主张,因此本院对于被告辩称主张,不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

一、原告大连西城置业有限公司与被告刘福春签订的租赁合同于2018年12月6日解除;

二、被告刘福春自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连西城置业有限公司2018年6月20日至2018年12月6日期间的租金55,207.23元(326.67元/每天×169天);

三、被告刘福春自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连西城置业有限公司2018年12月7日至2019年6月20日期间的房屋占用费93,100.95元;

四、被告刘福春自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连西城置业有限公司免租期内的租金119,234.55元;

五、驳回原告大连西城置业有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,462元(原告已预交),减半收取2,731元,由原告负担97元,被告刘福春负担2,634元。被告负担部分,于本判决发生法律效力之日起十日内给付。剩余2,731元,退回原告。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于辽宁省大连市中级人民法院。

申请执行期限为两年。

审判员 司 萍

二〇二〇年三月二十六日

书记员 赵思洋