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签订租赁协议时程序存在瑕疵不必然导致合同无效

发布日期:2020-04-02 20:50:09

签订租赁协议时程序存在瑕疵不必然导致合同无效-----------广州市服装研究所有限公司与广州创尔生物技术股份有限公司、广州创尔美生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤0112民初574号

原告:广州市服装研究所有限公司,住所地广州高新技术产业开发区科研路16号自编(2)栋。

法定代表人:关勇,该公司执行董事、总经理。

委托诉讼代理人:邱枫,广东天穗律师事务所律师。

委托诉讼代理人:刘斯迪,广东天穗律师事务所实习人员。

被告:广州创尔生物技术股份有限公司,住所地广州高新技术产业开发区香山路17号A栋4层1号。

法定代表人:佟刚,该公司董事长。

委托诉讼代理人:叶森,北京市康达(广州)律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈秀凤,该公司员工。

被告:广州创尔美生物科技有限公司,住所地广州高新技术产业开发区科学城香山路17号优宝工业园A栋4层1号厂房401、434、437、429。

法定代表人:陈风曳,该公司经理。

委托诉讼代理人:叶森、伍林峰,北京市康达(广州)律师事务所律师。

原告广州市服装研究所有限公司(以下简称“服研所公司”)与被告广州创尔生物技术股份有限公司(以下简称“创尔公司”)、广州创尔美生物科技有限公司(以下简称“创尔美公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月14日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告服研所公司的委托诉讼代理人邱枫,被告创尔公司、创尔美公司的共同委托诉讼代理人叶森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告服研所公司向本院提出诉讼请求:1.判令《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》无效;2.判令《房屋租赁补充协议》无效;3.判令由被告创尔公司、创尔美公司承担本案诉讼费。事实和理由:广州纺织服装研究院有限公司(以下简称“服研院公司”)与被告创尔公司于2012年3月14日签订了《租赁合同》(合同签订时被告创尔公司企业名称为广州创尔生物技术有限公司,现已更名),约定由服研院公司将科研路16号D2栋三层共2775.23平方米的室内场地及1200平方米的室外平台出租给被告创尔公司使用,租赁期限为2012年3月15日至2027年5月31日。2012年9月10日,服研院公司与被告创尔公司在前述《租赁合同》的基础上,签订了20120910号《租赁合同》作为补充协议,约定由服研院公司将科研路16号D2栋一层共64平方米的室内场地出租给被告创尔公司使用,租赁期限为2012年10月1日至2027年5月31日。2012年10月29日,服研院公司与被告创尔公司签订了《补充协议(2)》,约定由服研院公司将科研路16号D2栋一层24.3平方米的室内场地出租给被告创尔公司使用,租赁期限为2012年10月1日至2027年5月31日。2016年4月30日,服研院公司、原告服研所公司、被告创尔公司签订了《房屋租赁变更协议》,将上述《租赁合同》及补充协议的出租人变更为原告服研所公司。2016年5月31日,原告服研所公司、被告创尔公司、创尔美公司签订了《房屋租赁补充协议》,三方一致同意前述《租赁合同》中科研路16号D2栋三层中的497.15平方米物业由被告创尔美公司承租。而根据国有资产管理的行政法规,我市国有企业物业出租应当采取公开招租的方式进行,到期后应重新公开招租,大宗物业出租项目应在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日,且物业单次出租的期限超过6年以上的,企业还应严格做好风险评估,切实履行内部决策程序,事前征询市国资监管机构的意见,并及时将企业审议通过的出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构。服研院公司向被告创尔公司、创尔美公司出租涉案物业,不仅需要在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日,还需将出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构,而服研院公司在出租涉案物业时,未依照前述规定将相关文件报市国资监管机构征询意见,亦未公开招租。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”,根据该规定,涉案的《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》、《房屋租赁补充协议》应属无效。因此,原告服研所公司特向法院起诉,请求判如所请。

被告创尔公司、创尔美公司共同辩称:一、涉案合同没有违反法律法规的强制性规定,应为合法有效合同。1.《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》穗府办〔2011〕46号(以下简称“指导意见”)属于地方规范性文件,不属于法律和行政法规,不能作为确认合同无效的依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”合同法第五十二条第五款规定的是“违反法律、行政法规的强制性规定”才导致合同无效,而《指导意见》属于地方规范性文件,不具备法律、行政法规效力等级,不能作为确认合同无效的依据。2.《指导意见》中“需要在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日,需将出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构”的规定是原出租方服研院公司(现更名为“广州轻工研究院股份有限公司”)的内部行政管理规定,属于“管理性强制性规定”,而非“效力性强制性规定”,不影响对外签订合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》指出:“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’,关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”《指导意见》不属于法律和行政法规,相关内容也不属于“效力性强制性规定”,故涉案合同的签订没有违反法律法规的强制性规定。二、涉案合同是当事人在自愿平等基础上签订,系当事人真实意思表示,没有损害社会公共利益。1.涉案合同是当事人在自愿平等基础上签订,签订合同过程中,服研院公司未告知需“在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日”及“将出租方案、决议、法律意见书上报市国资监管机构”。被告创尔公司、创尔美公司并非国有企业,不知以上规定。而且《指导意见》规定的是“将出租方案、决议、法律意见书上报市国资监管机构”,并未规定需将租赁合同上报,更未规定租赁合同需要市国资监管机构批准才能生效。2.涉案合同约定的房屋租金是市场价格,房屋租金和保证金被告创尔公司、创尔美公司均已缴纳,没有损害社会公共利益。三、即使按照规定,原告服研所公司应当“在市级及以上的媒体或产权交易机构信息平台公告20个以上工作日”及“将出租方案、决议、法律意见书上报市国资监管机构”,那么该义务也属于原告服研所公司应尽的义务,不能归咎于被告创尔公司、创尔美公司,原告服研所公司不能因自身未履行义务而主张合同无效。四、认定合同无效将有违诚实信用原则,不利于交易安全的保护,不利于维护社会稳定。原告服研所公司承接合同时未告知未履行内部程序,未要求确认合同无效或解除合同。现原告服研所公司出于单方利益的考虑请求确认合同无效的行为有违诚实信用原则,不利于交易安全的保护,不应得到鼓励与支持。综上所述,原告服研所公司的诉求缺乏事实和法律依据,依法应当不予支持。

本院经审理认定事实如下:广州纺织服装研究院有限公司(现已更名为广州轻工研究院股份有限公司)与服研所公司均为广州市国资管理委员会下属企业。服研所公司于2016年3月2日通过划拨方式取得广州开发区科研路16号自编(2)栋房产的产权,该房规划用途为工业。

2012年3月14日,广州纺织服装研究院有限公司(出租方、甲方)与创尔公司(承租方、乙方,原企业名称为广州创尔生物技术有限公司)签订《租赁合同》,约定甲方出租科研路16号D2栋三层共2775.23平方米的室内场地及1200平方米的室外平台给乙方作办公、生产使用;租赁期限为2012年3月15日至2027年5月31日;租赁起租日为2012年6月1日,2012年3月15日至2012年5月31日为装修免租期,第一年及第二年租金及管理费室内场地为26元/平方米·月,室外场地为5000元/月,共77155.98元/月,第三年起每年月租金及管理费在上年的基础上递增3%,乙方需将以上费用在每月5日前支付给甲方。该合同还约定了其他事宜。双方于2014年6月13日就该合同在广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局进行了登记备案。

2012年9月10日,广州纺织服装研究院有限公司(甲方)与创尔公司(乙方)签订编号为20120910的《租赁合同》,约定甲方出租科研路16号D2栋一层共64平方米的室内场地给乙方作生产使用;租赁期限为2012年10月1日至2027年5月31日;2012年10月1日至2014年5月31日租金及管理费为40元/平方米·月,共2560元/月,2014年6月1日起每年月租金及管理费在上年的基础上递增3%,乙方需将以上费用在每月5日前支付给甲方。该合同还约定其他相关事宜按双方在2012年3月14日签订的《租赁合同》执行。

2012年10月29日,广州纺织服装研究院有限公司(甲方)与创尔公司(乙方)签订《补充协议(2)》,约定甲方再出租科研路16号D2栋一层24.3平方米的室内场地给乙方作生产使用;租赁期限为2012年10月1日至2027年5月31日;租金及管理费为40元/平方米·月,2014年6月1日起每年月租金及管理费在上年的基础上递增3%。该合同还约定其他事宜按原租赁合同及补充协议(1)执行。

2016年4月30日,广州纺织服装研究院有限公司(甲方)、创尔公司(乙方)、服研所公司(丙方)签订《房屋租赁变更协议》,约定:根据2015年12月25日甲方股东会议决议,甲方将持有的广州市科学城科研路16号自编(2)栋(建筑面积10957.6平方米)及其所附着土地无偿划转至丙方,现已办理好划转手续。经友好协商,甲、乙、丙三方就甲、乙双方于2012年6月1日签订的位于广州科学城科研路16号D2栋3层(室内面积2775.23平方米及室外平台1200平方米)、2012年9月10日签订的位于广州科学城科研路16号D2栋1层(面积64平方米)、2012年10月19日签订的位于广州科学城科研路16号D2栋1层(面积24.3平方米)等3处物业的《租赁合同》、《安全防火协议》及相关的《补充协议》补充协议如下:一、自2016年5月起,甲、乙双方所签订的原合同效力不变,所约定之权利义务由丙方继承;二、甲、乙、丙三方同意自2016年5月起,乙方每月租金、管理费、水电费及其他费用由丙方收取。

2016年5月31日,服研所公司(甲方)、创尔公司(乙方)、创尔美公司(丙方)签订《房屋租赁补充协议》,约定:三方同意,自2016年6月1日起,《租赁合同》中位于广州市科研路16号D2栋第三层2775.23平方米物业及1200平方米的室外平台,其中第三层2775.23平方米中的2278.08平方米由乙方继续承租并承担租赁费用,497.15平方米物业由丙方承租并承担租赁费用,另外第三层1200平方米室外平台中的600平方米由乙方继续承租并承担租赁费用,600平方米平台物业由丙方承租并承担租赁费用;乙、丙双方承诺,作为关联公司共同遵守《租赁合同》中的约定,乙、丙双方根据本协议约定的各自承租的面积比例行使《租赁合同》中原乙方权利和履行《租赁合同》中原乙方义务,如果一方退出,另一方必须承担退出一方的全部权利与义务。

本案审理过程中,服研所公司认为广州纺织服装研究院有限公司在出租涉案房屋时,未将相关资料报市国资监管机构征询意见,也未公开招租,违反穗府办〔2011〕46号《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》的相关规定,因此请求确认涉案合同无效。该指导意见于2011年11月4日起施行,有效期5年。庭后服研所公司提交书面说明,确认上述文件到期后广州市人民政府于2017年6月29日发布了穗府办函【2017】147号《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》,后于2019年5月28日广州市人民政府国有资产监督管理委员会发布了《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》,该指导意见第七条第(六)款规定:“本指导意见自发布之日起施行,原穗府办函【2017】147号文同时废止”。

上述事实有企业信用信息公示报告、不动产权证书、《广州创尔生物技术股份有限公司关于名称变更的函》、《租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》、《房屋租赁变更协议》、《房屋租赁补充协议》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证,符合证据规则要求,本院予以采信。

本院认为,本案的争议焦点在于涉案合同的效力问题。对此,本院分析如下:首先,根据广州纺织服装研究院有限公司、创尔公司、服研所公司三方签订的《房屋租赁变更协议》,服研所公司自愿承继广州纺织服装研究院有限公司在其与创尔公司签订的《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》中的权利义务,此后服研所公司与创尔公司、创尔美公司签订《房屋租赁补充协议》,同意创尔公司在《租赁合同》中承租的部分面积物业转由创尔美公司承租。上述合同均为各方当事人的真实意思表示,服研所公司理应依据诚实信用原则予以信守。其次,尽管广州纺织服装研究院有限公司作为国有企业在与创尔公司签订《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》时,存在未按政府指导意见将相关资料报上级国资监管机构征询意见和公开招租的程序瑕疵,但该瑕疵不可归责于创尔公司及创尔美公司,且该瑕疵并不必然导致合同的无效。最后,《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》、《房屋租赁补充协议》约定的房屋租赁价格尚在市场价格的正常范围内,创尔公司、创尔美公司已承租涉案房屋多年,从保护市场经营的稳定性出发,亦不宜认定涉案房屋租赁合同无效。综上,服研所公司诉称的理由不符合合同无效的条件,其诉求确认《租赁合同》、20120910号《租赁合同》、《补充协议(2)》、《房屋租赁补充协议》无效,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

驳回原告广州市服装研究所有限公司全部诉讼请求。

案件受理费50元,由原告广州市服装研究所有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员  刘丽娜

二〇二〇年三月二十七日

书记员  胡灏玲