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房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

发布日期:2020-04-02 20:40:53

裁判要点:依据《城市房地产管理法》的规定,房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。在动迁之前,根据政府部门相关规定,已经不准许被动迁房屋办理产权过户的情况下,双方签订合同购买被动迁房屋,因未能取得该被动迁房屋的所有权,其并非被拆迁房屋所有权人,不享有被拆迁人的相关权益。(以下判决书源自中国裁判文书网)

辽宁省鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)辽03民终1443号

上诉人(原审原告):杨福元。

被上诉人(原审被告):海城市金鹏房地产开发有限责任公司。

法定代表人:陈泰成,系该公司董事长。

被上诉人(原审被告):关品一。

上诉人杨福元因与被上诉人海城市金鹏房地产开发有限责任公司(以下简称金鹏公司)、关品一拆迁安置纠纷一案,不服海城市人民法院(2017)辽0381民初6524号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨福元、被上诉人关品一到庭参加诉讼,被上诉人金鹏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人杨福元上诉请求:1、请求依法撤销海城市人民法院(2017)辽0381民初6524号民事判决。2、依法改判上诉人与海城市金鹏房地产开发有限公司于2014年3月24日签订的《动迁框架商品楼与高层电梯楼调换安置协议》合法有效。3、被上诉人关品一依法将位于海城市铭圣源小区10号楼1401户(面积137.72平方米)房屋倒出。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定事实不清,适用法律错误,应依法改判。本案基本事实和基础法律关系是拆迁安置补偿,并非商品房调换。一、一审判决认定被上诉人关品一与金鹏公司签订的售楼协议书合法有效是错误的。本案关品一与金鹏公司并不存在商品房买卖合同,真实情况是关品一与金鹏公司存在借款合同关系,借款金额为35万元,后期金鹏公司还不上此欠款。在明知诉争房屋是上诉人动迁取得的情况下,擅自将该房屋以35万元低价抵顶欠款。关品一不是善意购买的,且该房屋价值明显低于市场价值。一审法院认为:上诉人曾自述有两个房照,庭审中提供一个房照自相矛盾,且认为一个有照房一个无照房交纳找差款50000元取得137.48元回迁房有悖常理。这明显是吹毛求疵且主观臆断。因为上诉人基于拆迁取得回迁楼,据现在已经十二年之久,2006年9月9日当时,上诉人用一个有照房一个无照房还支付50000元找差款,获得6号楼401回迁楼。当时的拆迁安置程序合法,拆迁安置条件符合当时回迁政策及经济形势的,最主要是金鹏公司对此也予以认可。此事实且(2016)辽0381民初6031案件中金鹏公司答辩也认可了上诉人是动迁后经正规手续安置的这一事实。一审法院认为上诉人未能提供2006年9月9日签订的动迁协议,且上诉人与原房主未办理相关所有权转移手续,认为上诉人主张不能成立。此认定也是错误的。因为上诉人已提供2011年3月24日与金鹏公司签订的《动迁框架商品楼与高层电梯楼调换安置协议》已有明确说明“原动迁协议各项内容不变,继续生效,在办理中一并补交结清。原动迁安置协议收回作废。”就已经证明重新签订的协议是基于规划设计变更,改建高层住宅小区。拆迁安置这一性质是没有变化的。上诉人取得新调换的B10号楼东一单元1401户也是基于原拆迁协议回迁所得。上诉人已将原拆迁安置协议交回金鹏公司,2011年3月24日的协议书就是拆迁安置协议。且金鹏公司已出具证明:“上诉人是金鹏公司开发站前街跃进委的动迁房屋所有权人。”足以证明上诉人是基于拆迁取得诉争房屋的所有权。二、本案适用法律错误。一审法院上诉人证据不足,驳回上诉人的诉讼请求。但本案基础实施和法律关系是拆迁安置补偿,并非商品房调换协议。上诉人取得诉争房屋是基于拆迁安置,且发生在关品一顶账之前,根据《最高院审理商品房买卖若干问题》司法解释第七条已有明确规定,上诉人应优先取得补偿安置房屋。但一审法院规避了拆迁安置这一基础事实,以证据不足驳回上诉的上诉请求即不符合事实,也违反了法律规定。请二审法院依法予以纠正,依法支持上诉人的诉讼请求。

关品一辩称,服从原审判决。

杨福元向一审法院起诉请求:1、确认安置协议有效,1401号房屋归原告所有。2、现住户即第二被告将该房屋倒出(认定关品一与被告之间的买卖或顶账行为无效)。3、案件受理费由被告承担。

一审法院认定事实:2014年1月4日,被告金鹏公司与被告关品一签订了《铭圣源(峰尚景云天)售楼协议书》一份,被告金鹏公司将本案争议房屋出售给被告关品一,价款35万元,2014年8月9日关品一办理了进户结算手续,现已装修入住。2006年9月10日被告金鹏公司为原告出具专用收款收据一张,显示付款单位杨福元,金额50000元,收款事由6号楼401房动迁找差款。2011年3月24日原告(乙方)与被告金鹏公司(甲方)经协商,签订了《动迁框架商品楼与高层电梯楼调换安置协议》一份,协议约定:“在动迁中甲乙双方于2006年9月9日已签订了协议,调换原高层商品楼即:6号楼401户,面积137.48㎡。因规划设计变更,改建高层住宅小区,将原多层框架结构改建高层框剪结构,现调换:B10号楼1401户,面积136㎡。”同日原告补交了动迁楼调换商品楼差价款60215元,被告金鹏公司为原告出具专用收款收据一张。调换安置协议后原告未到相关部门办理房屋转移登记手续。另查:原告原位于站前街跃进委的动迁房屋系其在宋作复处购买,宋作复在梁海峰处购买,宋作复购买后未办理相关登记手续。其中有照房44平方米,无照房60平方米。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。该案中被告金鹏公司与被告关品一于2014年1月4日签订了售楼协议书,该协议系双方真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效,且被告关品一已按合同约定交付房款并于2014年8月9日办理了进户结算手续装修入住,双方签订售楼协议合法有效。原告主张该案涉房屋系被告金鹏公司与其签订的动迁协议因拆迁安置所得,应归其所有,但其在原审中自述原有二个房照和庭审中提供仅有44平方米房照和60平方米无照房自相矛盾,并且用44平方米有照房和60平方米无照房加上动迁找差款50000元取得137.48平方米动迁房有悖常理,同时其未能提供其与被告金鹏公司于2006年9月9日签订的动迁协议,而其提供的于2011年3月24日签订的《动迁框架商品楼与高层电梯楼调换安置协议》系在2006年9月9日签订的动迁协议的基础上签订的调换安置协议,2006年9月9日签订的动迁协议应为调换安置的前提,而原告未能提供该证据予以证明,且在签订调换安置协议后其未在规定期限内办理相关房屋转移登记手续,该房屋互易行为不具有法律效力。原告提供的由被告金鹏公司出具的证明中载明“原告系我公司开发站前街跃进委棚户区的被拆迁人”,主张其是原位于站前街跃进委的动迁房屋的所有人,其在宋作复处购买该动迁房屋,而宋作复是在梁海峰处购买的该房屋后卖与原告,但其仅提供了梁海峰与宋作复签订的房屋买卖协议及其与宋作复签订的房屋买卖协议,并未提供证据证明宋作复在梁海峰处购买该房屋后办理了相关转移登记手续,梁海峰与宋作复、宋作复与原告杨福元之间交易均未办理相关转移登记手续,而第三十八条第六款的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,第六十一条三款规定,房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。宋作复在未依法登记领取权属证书的情况下将房屋卖与原告的行为不符合法律规定。故综上,原告的主张不能成立,对原告的的诉讼请求,该院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同,受法律保护。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款:“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”、第六十一条三款“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款“在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定,判决如下:驳回原告杨福元的诉讼请求。案件受理费1650元,由原告杨福元承担。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,依据《城市房地产管理法》的规定,房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中,在动迁之前,根据政府部门相关规定,已经不准许被动迁房屋办理产权过户的情况下,上诉人与案外人签订合同购买被动迁房屋,因未能取得该被动迁房屋的所有权,其并非被拆迁房屋所有权人,不享有被拆迁人的相关权益,上诉人关于其作为被拆迁人要求确认《动迁框架商品楼与高层电梯楼调换安置协议》有效,并优先取得本案争议房屋的上诉主张,没有事实及法律依据,本院不予支持。

综上所述,杨福元的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3300元,由上诉人杨福元负担。

本判决为终审判决。

审判长  杨承国

审判员  王珍付

审判员  徐云龙

二〇一八年七月二十六日