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以房抵债协议的性质可根据实际情况认定属于《城市房地产管理法》所规定的其他形式的房屋转让合同。

发布日期:2020-04-02 20:40:12

裁判要点:房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。合同双方通过以房抵债的方式取得了涉案房屋。据此就涉案房屋以房抵债协议的性质应属于《城市房地产管理法》所规定的其他形式的房屋转让合同。(以下判决书源自中国裁判文书网)

辽宁省丹东市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)辽06民终9号

上诉人(原审被告):王爽菲,女,1991年2月2日出生,户籍所在地东港市新兴管理区。

被上诉人(原审原告):王忠金,男,1964年11月2日出生,住东港市大东管理区。

被上诉人(原审原告):谭金艳,女,1963年1月23日出生,住东港市大东管理区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人:杨世彬,东港市新兴法律服务所法律工作者。

原审被告:王翊,男,1988年12月7日出生,住东港市大东管理区。

原审第三人:东港市新鹏建设(集团)有限公司。住所地东港市新兴区人民大街65号。

法定代表人:吕志远,执行董事。

原审第三人:东港凯达置业有限公司。住所地东港市环城大街51号。

法定代表人:翁绳飞,经理。

上诉人王爽菲因与被上诉人王忠金、谭金艳、原审被告王翊、原审第三人东港市新鹏建设(集团)有限公司(以下简称新鹏公司)、东港凯达置业有限公司(以下简称凯达公司)赠与合同纠纷一案,不服东港市人民法院(2018)辽0681民初6746号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人王爽菲、被上诉人王忠金、谭金艳的共同委托诉讼代理人杨世彬,原审被告王翊到庭参加诉讼。原审第三人新鹏公司、凯达公司经本院传票传唤,无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王爽菲上诉请求,撤销东港市人民法院(2018)辽0681民初6746号民事判决,并依法改判或发回重审。事实与理由:1、原审法院认定事实、适用法律错误。被上诉人王忠金与案外人燕惠安、第三人新鹏公司签订红星湾国际家居商城白钢扶手承包合同,虽然合同约定,付款方式为红星湾7#楼3单元605室,但是,以房抵债协议是债权协议,只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力,才能视为以房抵债协议履行完毕。承包合同各方并未按照承包合同约定的付款方式支付工程款,新鹏公司未将涉案房屋所有权人变更为被上诉人王金忠,二上诉人从未取得过涉案房屋的所有权,该房屋并不是二被上诉人共同所有,因此,被上诉人王忠金对该出资赠与无权行使撤销权。2、上诉人未办理房屋所有权登记,非本人原因。

王忠金、谭金艳共同辩称,原判正确,应予维持。

王翊辩称,同意被上诉人的意见。

原审第三人新鹏公司、凯达公司未到庭亦未提交书面答辩意见。

王忠金、谭金艳向一审法院提出诉讼请求:一、判令撤销房屋赠与;二、要求二被告协助撤销房屋备案手续,并协助二原告将房屋备案至二原告名下。

一审法院认定事实:二原告系夫妻关系,被告王翊为二原告之子。二被告原为夫妻关系,2018年6月,经该院判决离婚。2015年6月15日,原告王忠金与案外人燕惠安与第三人新鹏公司签订红星湾国际家居商城白钢扶手承包合同,合同约定,承揽红星湾4#、5#、7#、8#楼白钢扶手制作、安装,付款方式房源红星湾7#楼3单元605室:96.347平方米×3000元/平方米=289041元,余款保修期满后付清。2018年6月19日,第三人新鹏公司出具情况说明书:以红星湾7#楼3单元605室顶付原告王忠金工程款。该项目建设单位为第三人凯达公司。2015年7月13日,第三人新鹏公司出具住宅合同签订确认单,载明客户姓名王爽非,房号7#东3单元605室,付款方式一次性,合同面积96.347平方米,合同单价3000/平方米,合同总价289041元。同日,被告王爽菲与第三人凯达公司签订商品房买卖合同,载明项目建设依据:红星湾国际家居生活商城,商品房的基本情况:第7幢东3单元605号房(产籍标示789图1250宅9栋605室)。2015年7月21日,第三人凯达公司出具费用报销单、专用收款收据,载明金额均为289041元。2015年12月11日,东港市地方税务局就涉案房屋出具销售不动产统一发票,付款方王爽菲,开票单位为第三人凯达公司。现涉案房屋未办理房屋所有权登记。

庭审中,二原告变更第一项诉讼请求为撤销与二被告的房屋赠与,撤回第二项诉讼请求。

一审法院认为,二原告提供的承包合同、情况说明书,可以证明原告王忠金与第三人新鹏公司成立承揽合同关系,涉案房屋为原告王忠金承揽第三人新鹏公司的工程取得,为二原告共同共有。住宅合同签订确认单中,将客户姓名登记为被告王爽菲,并且此时为二被告婚姻关系存续期间,该院确认二原告就涉案房屋与二被告成立赠与合同关系,且合法有效。被告王爽菲否认原告王忠金与第三人新鹏公司成立承揽合同关系,但未提供证据证明。被告王爽菲虽然又主张该房屋为二被告购买,但就其支付的款项,主张款项来源为其父母借款,因被告王翊及二原告均否认,(2018)辽0681民初4088号案庭审中,被告王爽菲已认可涉案房屋为工程顶帐房,不需要给付购房款,且在两次庭审中有其将购房款由被告王翊交付第三人凯达公司及交付二原告的不同陈述,结合二第三人的陈述,故对被告王爽菲的该抗辩意见不予采信。二原告在二被告婚姻关系存续期间赠与房屋目的,就是希望二被告婚姻关系稳定,现涉案房屋赠与后,未依法办理登记,物权未变动,财产权利未转移,而二被告已离婚,二原告请求撤销赠与符合法律规定。被告王爽菲主张装修、占有涉案房屋,如成立也不影响二原告撤销赠与。综上,二原告诉讼请求成立,该院予以支持。判决:撤销原告王忠金、谭金艳与被告王爽菲、王翊就红星湾国际家居生活商城第7幢东3单元605号房(产籍标示789图1250宅9栋605室)的赠与合同关系。案件受理费50元,由二原告承担。

本院二审期间,双方当事人均未提供新的证据。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为,结合当事人二审诉辩意见,本案争议焦点为本案被上诉人要求撤销其对上诉人、原审被告的涉案房屋的赠与应否予以支持。

根据《城市房地产管理法》第36条的规定,房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中,王忠金基于与新鹏公司的承揽合同关系通过以房抵债的方式取得了涉案房屋。据此,新鹏公司与王忠金就涉案房屋以房抵债协议的性质应属于《城市房地产管理法》所规定的其他形式的房屋转让合同。新鹏公司与王忠金已经就以房抵债事项达成合意,双方以房抵债法律关系成立,且在二审中,上诉人对此节事实没有异议,故该房屋应认定为被上诉人夫妻二人共同共有,被上诉人对涉案房屋有处分权。二被上诉人在上诉人与原审被告婚姻关系存续期间赠与涉案房屋目的是为使二人婚姻更加美满稳定,故在住宅合同签订确认单中,将客户姓名登记为上诉人王爽菲,但未办理房屋产权过户手续,上诉人也未实际占有使用涉案房屋,物权未发生变动,财产权利亦未发生转移,现上诉人与原审被告已离婚,二被上诉人赠与房屋的目的也无法得以实现。《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定,“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”由此可见,房屋赠与合同是实践性合同,房屋赠与关系的成立,必须是以办理过户手续,或者受赠人根据赠与合同取得产权证书并且实际占有使用房屋为有效条件。涉案赠与房屋没有办理过户手续,也未交与上诉人实际占有,该赠与不具有社会公益性质或者道德义务性质,赠与协议也未经公证,故二上诉人请求撤销赠与符合法律规定,一审法院予以支持并无不当。上诉人的上诉主张因无证据佐证,本院不予支持。

综上所述,王爽菲的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费50元,由上诉人王爽菲负担。

本判决为终审判决。

审判长 吕 姝

审判员 于 军

审判员 卢国华

二〇一九年二月二十五日

书记员 张东明