不动产的取得必须以登记为准。未依法登记领取权属证书的不得转让。

裁判要点：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。不动产的取得必须以登记为准。未依法登记领取权属证书的不得转让。（以下判决书源自中国裁判文书网）

山西省介休市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）晋0781民初1002号

原告：聂桂芝，女，1947年12月18日出生，汉族，住所地介休市。

委托诉讼代理人：孙杰，山西旭日明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，山西旭日明律师事务所律师。

被告：史海明，男，1964年11月17日出生，汉族，住所地朝阳路3号7号楼2单元2层18号。

原告聂桂芝诉被告史海明物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂桂芝的委托诉讼代理人孙杰、***，被告史海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告聂桂芝诉称：1.依法判令被告返还占有的位于朝阳路××楼××单元××号的房屋;2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：我与胡海金系夫妻关系，2011年6月14日丈夫胡海金去世，二人有一套房屋，位于朝阳路××号，房屋所有权证为城关字第11489号，原先因二女儿没p有住房，所以将该房屋让其居住，后女儿离婚后远嫁外地。2018年6月1日，我路过去查看房屋时发现该房屋已由被告居住，且被告声称已购买房屋，但是作为房屋所有权人，我并没有出售过房屋。原告要求被告退出所占房屋，但被告予以拒绝，为维护原告合法权益，特具状起诉，望人民法院支持原告诉请。

被告史海明辩称，1.购买房屋系合法购买；2.该房屋是原告赠与二女儿、其二女儿离婚时，协议由男方居住，原告外孙将该房屋卖给我，请求法院驳回其起诉。

经审理查明，朝阳路××楼××单元××号的房屋系登记在胡海金（已于2011年6月15日去世）名下（房屋所有权证城关字第11439号）所有，原告聂桂芝系胡海金配偶。2012年6月5日，聂桂珍出具证明一份，同意将胡金海名下山碳生活一区7号楼2单元18号房屋赠送外孙高阳并过户到高阳名下。2018年5月23日，高阳与史海明签订房屋买卖协议一份，自愿将上述房屋以80000元出卖给史海明。以上为本案事实。

上述事实，有房屋权属登记证书、死亡证明一份、职工档案一份、证明一份、房屋买卖协议一份在案佐证。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。不动产的取得必须以登记为准。未依法登记领取权属证书的不得转让。本案中，胡海金去世后，原告聂桂芝并未依法变更登记领取权属证书，聂桂芝与高阳也未就该房屋权属向登记机关申请进行变更登记，故高阳并未取得该房屋的所有权。也就无权处分该房产、其与被告的房屋买卖应属无效行为，被告无权占有使用诉争房产，但可依据双方签订的房屋买卖合同向高阳主张相关权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第一款第六项的规定，判决如下：

被告史海明于本判决生效之日起三十日内返还原告聂桂芝位于山西省介休市朝阳路3号7号楼2单元2层18号（房屋所有权证城关字第11439号）的房屋并交付原告占有使用。

案件受理费100元，减半收取50元，由被告史海明负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。

审判员　　李彩萍

二〇一八年九月二十八日

书记员　　焦鹏程