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不动产登记薄本质上属于公文书证,其对不动产权属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的,并非最终意义上的确权。

发布日期:2020-04-02 20:33:05

裁判要点:不动产登记薄本质上属于公文书证,其对不动产权属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的,并非最终意义上的确权,因此我国法律一方面认可了不动产登记薄在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力,另一方面也承认现实中存在不动产登记薄记载的物权归属和内容与真实情况不一致的情形,即法律未赋予不动产登记薄绝对的证明力。在当事人对物权归属产生争议时,当事人仍应当就不动产登记产生的基础原因关系的存在承担举证责任。(以下判决书源自中国裁判文书网)

太原市小店区人民法院

民事判决书

(2018)晋0105民初6646号

原告(反诉被告):桑红荣,男,1974年10月2日出生,汉族,住太原市。

委托诉讼代理人:薛林中,上海市锦天城(太原)律师事务所律师。

被告:殷保平,男,1963年4月25日出生,汉族,户籍住址太原市。

被告(反诉原告):闫晋生,男,1973年11月27日出生,汉族,住太原市。

委托诉讼代理人:王浩菲,山西晋丰律师事务所律师。

第三人(反诉被告):辛文发,男,1967年7月12日出生,汉族,住山西省太原市南中环街北张小区,身份证号:×××。

第三人(反诉被告):宋秋风,女,1967年9月20日出生,汉族,住山西省太原市南中环街北张小区,身份证号:×××。

原告(反诉被告)桑红荣与被告殷保平、被告(反诉原告)闫晋生返还原物纠纷一案,本院于2018年1月4日立案受理后,依法由审判员刘建平、人民陪审员冯丽丽、人民陪审员师小玲组成合议庭,公开开庭进行了审理。本院于2018年5月4日作出(2018)晋0105民初107号民事判决书。原告(反诉被告)桑红荣不服判决提起上诉,山西省太原市中级人民法院于2018年7月23日作出(2018)晋01民终3389号民事裁定书,以案件应追加原房屋所有权人辛文发及宋秋风为当事人方能查清案件事实为由,裁定撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初107号民事判决书并将案件发还重审。本院依法追加辛文发、宋秋风为本案无独立请求权第三人并另行由审判员张潘潘、人民陪审员周俊林、人民陪审员李玉枝组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)桑红荣(以下统称为“桑红荣”)及其委托诉讼代理人薛林中、被告(反诉原告)闫晋生(以下统称为“闫晋生”)及其委托诉讼代理人王浩菲、第三人(反诉被告)辛文发(以下统称为“辛文发”)、第三人(反诉被告)宋秋风(以下统称为“宋秋风”)到庭参加了诉讼。被告殷保平(以下统称为“殷保平”)经本院传票传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)桑红荣向本院提出诉讼请求:1、请求判决殷保平、闫晋生立即将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋腾出交还桑红荣,并将闫晋生取得的租金收益返还桑红荣(以年租金30000元为标准,从2017年6月30日起计算至实际腾房之日止)。2、本案诉讼费由殷保平、闫晋生承担。事实与理由:2017年4月22日,桑红荣与辛文发、宋秋风签订了《房屋过户转让协议》,协议约定辛文发、宋秋风将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋转让给桑红荣,房屋面积为271.06平方米,转让价格为1480000元整。2017年4月24日,桑红荣向辛文发、宋秋风支付完毕1480000元整。2017年4月24日,桑红荣与辛文发、宋秋风办理了不动产权证书将上述房产变更到桑红荣名下。2017年5月底桑红荣收房时发现该房有人租住,遂向辛文发询问,辛文发答复房屋系朋友临时居住,过几天就让其搬走。之后桑红荣经过了解得知该房系由闫晋生租赁给殷保平。2017年6月,经桑红荣多次交涉,殷保平、闫晋生均以与辛文发有经济纠纷为由一直不予搬出。桑红荣为此诉来法院,请求人民法院支持桑红荣的诉讼请求。

被告(反诉原告)闫晋生辩称,桑红荣对一审的诉讼请求进行了变更,是实质性的变更,应在新诉中解决,而不应在本案中解决。1、我是基于与原房主即辛文发、宋秋风夫妇之间在2013年达成的房屋买卖约定,在履行了付款义务后合法、依约占有涉案房产,并取得相关所有权,故我的合法权益应当得到法律的保护。2、桑红荣进行房屋买卖的证据不具有真实性,存在多处矛盾,无法证明其交易的真实合法性,其涉嫌与原房主即辛文发、宋秋风夫妇恶意串通进行虚假诉讼。3、我与辛文发、宋秋风夫妇之间的房屋买卖合同关系至今未解除,退一步讲,即使桑红荣与辛文发、宋秋风夫妇之间的确存在房屋买卖合同关系,但我缔约在前,付款在前,居住使用房屋在前,我对涉案房屋的合法物权,法律亦应予以保护。

被告殷保平庭前提交书面答辩状辩称,1、桑红荣起诉我是多余的,首先桑红荣未取得该房屋房产证前我已经向闫晋生租赁该房。2、因该案发生我与闫晋生就解除租赁协议,并于2018年8月底把房屋腾出交与闫晋生。3、谁是谁非我也管不了,由法院判决,此事与我无关,我也不参加任何一方的诉讼。

第三人(反诉被告)辛文发辩称,起初,我从桑红荣处借钱,并把房产证原件抵押给了桑红荣。之后闫晋生说要买我的这个房子,并且支付了一部分房款。当时我与闫晋生约定闫晋生付清房屋全款之后,我给他办理房屋过户,未付清全款之前不会给他办理过户。但闫晋生至今没有付清全款,于是我就把房屋卖给了桑红荣。房屋过户之前,我有权处分这套房屋,另行出卖给桑红荣是我的权利。我与桑红荣的房屋交易是真实的,桑红荣是在替我还清银行的房贷之后才办理的房屋过户。

第三人(反诉被告)宋秋风辩称,房屋卖给桑红荣我是知情的,卖给闫晋生我不知道。

被告(反诉原告)闫晋生向本院提出反诉请求:1、确认桑红荣与辛文发、宋秋风之间签订的《房屋过户转让协议》无效。2、确认闫晋生对位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的房屋具有所有权。3、判令辛文发、宋秋风于十日内将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的不动产所有权变更(转移)登记至闫晋生名下。4、诉讼费用由桑红荣、辛文发、宋秋风承担。事实与理由:辛文发、宋秋风系夫妻关系,闫晋生经朋友介绍,与辛文发、宋秋风相识。2013年11月,闫晋生与辛文发、宋秋风达成口头协议,双方约定:1、闫晋生购买辛文发、宋秋风共有的位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的房产,购房价款为1100000元。2、鉴于辛文发、宋秋风夫妇就上述房产尚有贷款400000元未能还清,故闫晋生先行向辛文发、宋秋风支付700000元购房款,待辛文发、宋秋风夫妇及时自行负责还清尚欠银行的贷款,并将上述房产的所有权人变更(或转移)登记至闫晋生名下后,闫晋生向辛文发、宋秋风支付剩余购房款。3、双方达成协议后,辛文发、宋秋风夫妇应向闫晋生交付上述房产。随后,自2013年11月30日至2014年10月11日期间,闫晋生陆续向辛文发支付购房款810000元,闫晋生亦于2013年11月入住上述房产至今。但是,自双方于2013年11月达成口头约定后至今,经闫晋生反复催促,且即使在闫晋生超额支付首期购房价款的情况下,辛文发、宋秋风仍以各种理由拖延向银行偿还贷款,始终没有为闫晋生办理不动产变更(或转移)手续。与此同时,在2017年4月22日,辛文发、宋秋风与桑红荣在明知太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房产早已由闫晋生购买且闫晋生早已入住的事实下,仍然恶意串通,不仅径行签订虚假的《房屋过户转让协议》,而且在没有实际支付购房价款的情况下伪造收款收条,同时还向不动产登记部门提供虚假资料,协助桑红荣办理涉案房产不动产权登记手续。辛文发、宋秋风长期违约,不向闫晋生及时履行不动产变更(转移)登记的义务。相反,辛文发、宋秋风与桑红荣恶意串通,虚构事实,签订虚假且当属无效的《房屋过户转让协议》,意图否定闫晋生系太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房产真实所有权人这一事实,其违法行为,严重损害了闫晋生的合法权益。为此,闫晋生提起反诉,望人民法院判如所请。

原告(反诉被告)桑红荣辩称,1、桑红荣与闫晋生并无任何买卖合同关系,桑红荣不能成为本案的反诉被告,闫晋生诉讼主体不适格。根据闫晋生反诉的事实与理由及提供的证据,桑红荣与闫晋生之间没有“买卖合同”关系,即桑红荣与闫晋生均不是涉案房屋的出卖方,只有桑红荣是涉案房屋的合法买受人。闫晋生无权对他人之间的法律关系提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定,人民法院应当裁定驳回闫晋生的诉讼请求。2、闫晋生请求确认涉案房屋的所有权无事实和法律依据,依法应予驳回。2017年4月22日,桑红荣与辛文发、宋秋风(涉案房屋原所有权人)签订《房屋过户转让协议》,协议约定辛文发、宋秋风将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋转让给桑红荣,房屋面积为271.06平方米,转让价格为1480000元整。2017年4月24日,桑红荣向辛文发、宋秋风支付完毕1480000元整。2017年6月30日,桑红荣与辛文发、宋秋风办理了不动产权证,将上述房产变更到桑红荣名下。至此,桑红荣成为该涉案房屋的新所有权人。闫晋生在反诉状中称“与辛文发、宋秋风达成口头协议”取得该涉案房屋的所有权,是不符合法律规定的。第一、根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定“法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式”和《城市房地产转让管理规定》第七条规定“(一)房地产转让当事人签订书面转让合同”,闫晋生与辛文发、宋秋风并未签订书面房屋买卖合同,双方没有就涉案房屋买卖达成合意,房屋买卖合同关系没有成立。第二、涉案房屋的原所有权人为辛文发和宋秋风,二人系产权共有人。经核实,共有人宋秋风从未同意将涉案房屋转让给闫晋生。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。”第三、根据《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”闫晋生所称的涉案房屋买卖事实既没有书面合同证实,也没有书面征得共有人宋秋风的同意,更没有依法登记,是完全不成立的。第四、涉案房屋在银行有抵押贷款,闫晋生在反诉状中明确表示知情。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。经核实,辛文发、宋秋风并未通知抵押权人。综上所述,闫晋生、桑红荣“房屋买卖合同”纠纷一案,因闫晋生诉讼主体不适格,且主张涉案房屋所有权没有事实依据并违反法律法规的强制性规定,依法应当驳回其反诉请求。

第三人(反诉被告)辛文发辩称,闫晋生从未催促我过户,是我多次找他索要房款,他迟迟不予支付。不认可闫晋生的反诉请求,没有事实及法律依据。

第三人(反诉被告)宋秋风辩称,我对此不知情。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年闫晋生经人介绍认识辛文发、宋秋风夫妇,并有意购买二人共有的涉案房屋。经协商,闫晋生与辛文发达成一致意见,双方口头约定辛文发将涉案房屋以1100000元的价格转让给闫晋生。2013年12月辛文发将涉案房屋交由闫晋生占有使用至今,期间产生的各项物业费、水电暖费用均由闫晋生负担。闫晋生于2013年11月30日起,分数笔陆续向辛文发支付房款共计810000元,辛文发亦为闫晋生出具相应收条,收条中载明“302房款”“新昌公寓房款”字样。闫晋生购买涉案房屋时,涉案房屋的产权证记载:涉案房屋坐落于太原市汾东北路37号1幢3层0302号,房屋所有权人为辛文发,共有情况为共同共有。房屋建筑面积为271.06㎡,套内建筑面积为234.17㎡。附记一栏载明:共有人为宋秋风共同共有。中国民生银行股份有限公司太原分公司抵押400000元2012年10月17日至2030年5月17日。关于双方未办理房屋过户的原因,闫晋生称因诉争房屋尚有银行按揭贷款400000元未结清,故双方约定闫晋生先行支付房款700000元,待辛文发、宋秋风二人将银行按揭贷款归还完毕双方办理不动产转移登记手续后闫晋生再行支付剩余房款400000元。辛文发否认该说法,称当时双方的约定是在闫晋生付清全款之后为闫晋生办理房屋过户手续,是闫晋生拒不支付全部房款致使按揭未能还清因而不能办理房屋过户手续。

2016年6月至2018年6月期间,闫晋生曾将涉案房屋租赁给殷保平居住使用,年租金30000元。殷保平在本案审理期间已搬离涉案房屋,将房屋腾空交还给闫晋生。

2017年4月22日,甲方辛文发、甲方宋秋风与乙方桑红荣、乙方闫美玲签订《房屋过户转让协议》一份,协议约定:因甲方辛文发工程资金周转困难,特将名下与宋秋风共有的房产位于汾东北路37号1幢3层0302号住宅,面积271.06平米住房一套过户转让与乙方。经双方友好协商达成协议:乙方为甲方支付1480000元作为转让金。甲方一次性将房屋过户于乙方。乙方为甲方支付款项包括:1、首次付款:1030000元;2、银行贷款:310000元;3、另付甲方140000元,合计1480000元。双方约定款项到2017年4月24日付清,过户从2017年4月24日开始,直至过户结束。过户费用约伍万元由乙方承担。过户期间甲方应无条件配合乙方办理各项手续,直至结束(预计过户周期约2月)。另外,考虑到该房屋曾经为尧都信用卡一张作为担保,为不影响过户进程,甲方应在过户前期无条件将该抵押担保予以解除。甲方处有辛文发、宋秋风签名捺印,乙方处有桑红荣签名捺印。2017年4月24日,辛文发出具收条一份,收条内容为“今收到桑红荣小店新昌公寓302房购房款壹佰肆拾捌万元整,至此房款已全部结清。”2017年6月30日,桑红荣取得不动产权证书,证书载明:权利人为桑红荣,共有情况为单独所有,房屋坐落于太原市汾东北路37号1幢3-3跃层0302号。

庭审中桑红荣陈述1480000元购房款的组成为:2012年8月22日前陆续借款给辛文发300000元,2012年11月借款给辛文发300000元,600000元借款本金加上本金在2014年、2015年、2016年、2017年双方洽谈买房前(按照月息2分计算利息,2013年的利息已经支付)产生的利息430000元,借款本息共计1030000元用于抵顶房款;桑红荣代辛文发偿还银行信用卡欠款100970.46元;桑红荣于2017年4月25日将306000元交给辛文发,由辛文发付清诉争房屋的银行贷款;分四次微信转账给辛文发30000元:2017年4月25日转账20000元,5月9日转账6000元,5月15日转账4000元;其余房款是现金支付。桑红荣对应提供的证据为:2012年8月22日前的300000元借款对应的证据为一张收条(仅有复印件)及一份桑红荣名下的中国银行交易明细单,其中收条载明“今收到桑红荣小店新昌公寓302房购房款叁拾万元整,2012年8月22日,辛文发。”中国银行交易明细单显示:2012年1月11日取现90000元,2012年4月21日取现100000元,2012年4月28日取现50000元,2012年8月21日取现40000元。2012年11月的借款300000元为桑红荣口述。辛文发按照月息2分的标准支付2013年的利息为桑红荣口述;桑红荣代辛文发偿还银行信用卡欠款100970.46元的证据为《第三方代偿承诺书》一份,该份承诺书主要载明“代偿人桑红荣,持卡人辛文发,桑红荣主动提出代持卡人还款100970.46元,具体还款方式为2017年4月21日还款50000元,剩余2017年4月25日前全额处理。”桑红荣将306000元交给辛文发清偿诉争房屋银行贷款的证据为中国民生银行客户贷款情况单一份及闫美玲的中国银行现金取款记录两份。其中中国民生银行客户贷款情况单的制作时间为2017年4月25日,内容为诉争房屋贷款的发放及还款结清情况,该单并不载明实际还款人。中国银行现金取款记录闫美玲于2017年4月22日取款50000元、于2017年4月24日取款210000元。微信转账给辛文发30000元的证据为桑红荣的手机微信截图。现金付款为桑红荣口述。

上述事实有桑红荣提供的《房屋过户转让协议》、不动产权证书、收条复印件、《第三方代偿承诺书》、中国民生银行客户贷款情况单,闫晋生提供的房屋所有权证》、收条、银行业务回单、新昌小区物业管理中心证明、收据等,上述证据经当庭举证、质证及本院审查,另有本案庭审笔录在卷佐证,可以采信。

本院认为,不动产登记薄本质上属于公文书证,其对不动产权属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的,并非最终意义上的确权,因此我国法律一方面认可了不动产登记薄在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力,另一方面也承认现实中存在不动产登记薄记载的物权归属和内容与真实情况不一致的情形,即法律未赋予不动产登记薄绝对的证明力。在当事人对物权归属产生争议时,当事人仍应当就不动产登记产生的基础原因关系的存在承担举证责任。具体到本案中,桑红荣与闫晋生对诉争房屋的归属产生争议,桑红荣虽已作为不动产登记薄登记的权利人,但桑红荣仍应举证证明引起物权变动的法律行为(买卖)的合法性,否则其将承担不利的法律后果。该合法性应具备两个要件,一是桑红荣在完成房屋转移登记时主观为善意状态,二是桑红荣支付了合理对价。针对第一个要件,桑红荣购买诉争房屋时,诉争房屋登记的所有权人为辛文发与宋秋风,不动产登记薄记载的权利状态和内容具有初步的推定力,在此情况下,桑红荣向辛文发、宋秋风购买诉争房屋并办理不动产转移登记,应直接推定其主观为善意,无须桑红荣就其交易时的善意再行举证证明。闫晋生主张桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通即桑红荣为非善意之主观状态,闫晋生应对此承担举证责任,现闫晋生所提供的证据并不能证明桑红荣在完成不动产转移登记前知晓其与辛文发、宋秋风之间已经存在房屋买卖合同法律关系及诉争房屋已由闫晋生占有,故闫晋生举证不足,对其诉称的桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通的陈述,本院不予采信。针对第二个要件,第一,针对桑红荣所提交的1480000元购房款的支付证据,从细节上看1030000元借款本息冲抵房款的相关凭证并不充分,从整体上看,桑红荣所提供的支付凭证并未形成完整的证据链条,达不到其已向辛文发夫妇实际支付1480000元房款的证明目的。第二,假设桑红荣与辛文发、宋秋风在办理房屋产权过户之前确实存在借贷关系,这就意味着诉争房屋69.6%的价款是以借款本息抵付的,那么双方此次签订《房屋过户转让协议》并进行房屋产权变更登记,实质的意思表示为以房抵债保障桑红荣债权的安全,双方实施此行为的前提是不损害到他人的利益,而本案中闫晋生已支付大部分房款并已占有诉争房屋多年,桑红荣与辛文发、宋秋风之间办理不动产转移登记的行为损害了闫晋生的合法权利。综上,桑红荣以其系诉争房屋的合法所有权人为前提所主张的腾退房屋、退还房租的请求,证据及法律依据均不足,本院不予支持。

针对闫晋生的反诉请求,通过闫晋生提交的房款收条、银行凭证、物业费收据等证据,本院认定闫晋生与辛文发、宋秋风之间存在房屋买卖合同关系,但因闫晋生未向辛文发、宋秋风支付完毕全部房款,故闫晋生虽系诉争房屋的出资人,但其尚未取得诉争房屋的所有权,闫晋生目前所享有的是要求辛文发、宋秋风继续履行房屋买卖合同的债权请求权。闫晋生要求辛文发、宋秋风协助办理产权变更登记手续,房屋产权变更系房屋买卖合同的附随义务,但鉴于目前诉争房屋已经登记在桑红荣名下,故闫晋生在本案中仅请求辛文发、宋秋风为其办理产权变更登记,不具备现实履行的可能性。对桑红荣辩称的闫晋生与辛文发、宋秋风之间的房屋买卖合同关系没有成立的意见,双方之间虽未签订书面合同,但闫晋生已经履行了房屋买卖合同中的主要义务即付款义务,且辛文发、宋秋风已经接收了房款并将房屋交付闫晋生占有使用多年,故双方之间的房屋买卖合同关系已经成立生效。对宋秋风所述的其不知道辛文发将房屋转让给闫晋生的陈述,不符合常理,本院不予采信。对桑红荣辩称的闫晋生购买诉争房屋时房屋在银行有抵押贷款故而转让行为无效的意见,本院认为,买卖合同是物权变动的原因行为,所有权转移是物权变动的结果,物权转让行为不成就,并不必然导致物权转让合同无效。涉案的买卖合同是否成立生效,应当依据合同法的相关规定进行评定,不应受抵押权人是否同意转让抵押物之影响。涉案买卖合同系当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故闫晋生与辛文发、宋秋风之间的房屋买卖合同合法有效。

综上,依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:

一、驳回原告(反诉被告)桑红荣的诉讼请求。

二、驳回被告(反诉原告)闫晋生的诉讼请求。

本诉案件受理费352元(桑红荣已预交),由原告(反诉被告)桑红荣负担;反诉案件受理费50元(闫晋生已预交),由被告(反诉原告)闫晋生负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山西省太原市中级人民法院。

审 判 长   张潘潘

人民陪审员   周俊林

人民陪审员   李玉枝

 

二○一八年十一月二十九日

书 记 员   王 芳