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口头约定的房屋买卖协议违反国家法律强制性规定,协议无效。

发布日期:2020-04-02 20:32:22

裁判要点:房地产转让,应当签订书面转让合同,口头约定的房屋买卖协议违反国家法律强制性规定,协议无效。基于该合同取得的财产,应当返还。(以下判决书源自中国裁判文书网)

山西省长治市城区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)晋0402民初2633号

原告:闫俊凯,男,汉族,长治市人,系长治医学院附属和平医院医生,现住长治市,现住长治市。

被告:长治市城区上党房地产开发有限公司

住所地:长治市解放东街340号

法定代表人:于文斌,职务:经理。

被告:长治市城区上党房地产开发有限公司项目部

住所地:长治市解放东街340号

法定代表人:郭阿斗,职务:总经理。

委托诉讼代理人:欧立磊,系长治市城区上党房地产开发有限公司项目部经理。

原告闫俊凯诉被告长治市城区上党房地产开发有限公司(以下称上党公司)、长治市城区上党房地产开发有限公司项目部(以下称上党公司项目部)房屋买卖合同纠纷一案,本院2018年11月12日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理,原告闫俊凯,被告上党公司项目部的特别授权代理人欧立磊到庭参加了诉讼,被告上党公司经本院依法传唤,无正当理由拒不出庭参加诉讼,本案现已缺席审理终结。

原告闫俊凯向本院提出诉讼请求:1.判令二被告返还原告购房款45348元人民币及利息(按照中国人民银行存款利率的标准从2015年12月10日开始计算至返还之日止);2.判令二被告双倍返还原告定金20000元人民币。事实与理由:被告上党公司项目部为被告上党公司的分公司。原与被告上党公司达成口头购房协议,购买位于长治市××苑位于长治市××苑的房屋一套。原告依照被告上党公司的要求,于2015年11月1日向其交付了10000元的定金;于2015年12月10日又向其支付了45348元购房款,被告始终未与原告签订购房合同。近日,经原告多方了解,被告上党公司已将位于长治市××苑位于长治市××苑的房屋出售给其他人。后原告多次向二被告要求返还购房款,但至起诉之日二被告仍未没有归还原告购房款。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告上党公司项目部辩称,双方确实没有签订认购协议,原告原定的房子卖掉是因为双方约定交首付款的时间和原告实际交款时间不一致。当时被告口头同意原告卖了小山头的房子再过来补办手续,时间大概说的是3个月,具体时限记不清了。当时通知过原告,但是原告没有来交款,时间太长了,我们就把房子卖了。双方在我们公司有过调解,达成过一致,下周三过来把钱一退就行,原告妻子说我们没有主动打电话告诉她过来退钱。后来因为这个事情在××道在××道第二次调解,双方达成一致,再给原告找一套合适的房子,给他找了个19层的房子,可能原告比较喜欢之前的房子,觉得不合适。后来又给原告说找个小区的二手房,但是不合适,也没办成。被告已经把原告17万的首付款退了,项目部还有部分首付款4万多没退,我们内部商量过这个事情,公司认为我方不存在违约,责任是双方的。之前双方协商的时候原告说退了所有款项后再赔8000元解决这个事情,我们也和公司汇报过了,在起诉之前公司已经同意这个条件了。

被告上党公司未答辩。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

被告上党公司项目部系被告上党公司开发和谐佳苑小区的项目单位。2015年11月10日,原告闫俊凯因购房,与被告上党公司项目部达成口头协议,购买被告上党公司开发的××苑的××苑,当日向被告上党公司项目部交纳定金一万元,被告上党公司项目部出具了收据。2015年12月10日,交纳部分首付款45348元,被告上党公司项目部出具了收据,其余首付款,双方口头约定待原告卖了自己的一套住房后交付。2017年3月,原告筹足首付款项来被告上党公司项目部交纳剩余首付款时,得知自己预定的房屋被卖掉了。双方经口头协商,由被告上党公司项目部重新协调一套条件差不多的房源。其间,一直没有找到让原告满意的房源。2018年5月,被告上党公司项目部通知原告有一套合适的房源,随后,2018年6月,原告向被告上党公司项目部交纳了剩余的首付款17万元。2018年10月,被告上党公司项目部通知原告该房源不合适,无法出售给原告,并退还了原告交纳的17万元。后双方因剩余款项的返还发生纠纷,诉至本院。以上事实有原告提交的收据和双方的陈述在卷佐证。

本院认为:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同”。本案中,原告闫俊凯和被告上党公司项目部口头约定的房屋买卖协议违反国家法律强制性规定,协议无效。基于该合同取得的财产,应当返还。故被告上党公司项目部作为收款方应当返还原告交纳的部分首付款45348元。被告上党公司项目部在给原告销售房屋并收取相关款项时,没有和原告签订书面的房屋买卖合同,其对该口头合同的无效应付主要责任。原告在没有签订书面合同的情况下轻信被告上党公司项目部销售人员的许诺就交纳相关款项,应当承担口头合同无效的次要责任。结合双方在诉前协商过程中已经初步达成由被告上党公司项目部赔偿原告8000元损失的意愿,不违反本院对双方责任的认定,故对双方的定金罚则适用该责任比例,由告上党公司项目部承担80%的责任,即除返还定金10000元外另行赔偿原告8000元的损失。原告主张按照中国人民银行同期同类存款利率计算的损失,不超过法律规定,酌情予以保障,即45348元自原告起诉之日2018年11月12日起至返还之日止按照中国人民银行同期存款利率计算的利息。被告上党公司项目部系被告上党公司的项目单位,其责任应当由被告上党公司承担。

综上所述,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:

一、被告长治市城区上党房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫俊凯购房款45348元并承担自2018年11月12日起至返还之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息;

二、被告长治市城区上党房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫俊凯购房定金10000元并赔偿原告闫俊凯8000元;

三、驳回原告其他诉讼请求。

如被告长治市城区上党房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1434元,减半收取717元,由原告闫俊凯承担22元,被告长治市城区上党房地产开发有限公司项目部承担695元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山西省长治市中级人民法院。

审判员  刘锦宏

二〇一八年十二月二十七日

书记员  王超君