最高法案例：新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司购房合同纠纷案

裁判规则

核心问题：1.双方在签订房地产买卖合同时，出售方尚未取得商品房预售许可证明，而是在双方合同约定的房地产交付使用的时间之前取得的，此种情形下的房地产买卖合同是否有效？

裁判要点：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，在进行商品房预售行为时，出售方需取得商品房预售许可证明。虽然出售方在签订房地产买卖合同时，尚未取得商品房预售许可证明，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条的规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，在双方合同约定的房地产交付使用的时间之前，取得商品房预售许可证明的，房地产买卖合同应认定有效。

中华人民共和国最高人民法院
民事判决书

（2001）民一终字第5号

　　上诉人（原审被告）：新世纪建设发展（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区深南路68号。
　　法定代表人：丘汉辉，董事长。
　　委托代理人：郑浩，北京市共和律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：香港天光置业有限公司。住所地：香港特别行政区夏悫道16号远东金融中心48楼。
　　法定代表人：马彦丽，董事长。
　　委托代理人：陶章启，广东华邦世纪律师事务所律师。
　　委托代理人：陈爽，中国光大集团有限公司法律部副主任。
　　上诉人新世纪建设发展（深圳）有限公司（以下简称新世纪公司）为与被上诉人香港天光置业有限公司（以下简称天光公司）购房合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2000）粤高法民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。新世纪公司的委托代理人郑浩，天光公司的委托代理人陶章启、陈爽参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　经审理查明：1997年5月1日，天光公司与新世纪公司签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：天光公司向新世纪公司购买深圳市深南东路68号新世纪广场西塔楼第27层至39层、第40层的1／4，总面积20 000平方米，每平方米港币9000元，总金额为港币18 000万元；新世纪公司须于1998年12月31日将本合同规定验收合格的房地产交付给天光公司使用；若新世纪公司不能按时将上述房屋交付给天光公司使用，延期超过30天，天光公司有权单方解除合同，新世纪公司应在10天内将天光公司已付的一切款项及其利息退还，同时每延期1日须支付相当于上述房地产款价1‰的违约金或延期交付房地产期间的指导租金。合同签订后，新世纪公司于1997年11月28日取得了《深圳市房地产预售许可证》。
　　1997年5月初，经新世纪公司、新世纪国际（控股）有限公司（以下简称新世纪国际公司）和中国光大集团有限公司（以下简称光大集团）地产部及其属下裕策发展有限公司协商一致，将裕策发展有限公司对新世纪国际公司的到期债权（借款本息）共计港币102 589 040．8元（到期日为1997年5月28日）转让给光大集团地产部，再由光大集团地产部转让给新世纪公司。由此新世纪公司取得对新世纪国际公司的债权港币102 589 040．8元。1997年5月6日，光大集团根据上述债权转让合意和新世纪公司的付款指示，通过中国银行香港分行将天光公司委托光大集团支付的购房款余额港币77 41O 959．2元一次性全部付至新世纪公司指定的银行账户。上述两项所付款项合计为港币18 000万元。2000年1月10日，光大集团出具《关于代天光置业有限公司向新世纪建设发展（深圳）有限公司支付购房款项的情况说明》，确认光大集团按新世纪公司的指示向其支付的上述全部款项，皆为代付款，其一切权益的享有人为天光公司。
　　1998年3月30日，新世纪公司为天光公司出具《付清楼款证明》称：“中国光大集团有限公司地产部向我司购买新世纪广场写字楼20 000平方米，总楼款18 000万元，该楼款已全部付清。”1999年5月1日，新世纪公司按照天光公司的指定，在天光公司的函件上盖章确认天光公司已付清购买新世纪广场20 000平方米购楼款港币18 000万元后，寄往天光公司的审计单位香港毕马威会计师行。2000年3月13日，新世纪公司向光大集团地产部出具《关于征求回购光大集团所购的新世纪广场物业的函》称：“我公司于1997年5月与贵集团属下天光置业公司签订《房地产买卖》协议书，贵集团订购了我司投资建设的新世纪广场20 000平方米写字楼，我司也于此期间分两次收取贵集团购房款共HKD18 000万元。”新世纪公司在一审答辩状中也认可应返还天光公司购楼款港币18 000万元。
　　由于新世纪公司无法于合同约定的1998年12月31日将楼房交付给天光公司使用，双方于2000年1月24日签订了《会议纪要》：对于光大集团购买新世纪公司港币18 000万元物业的权益保障问题，新世纪公司承诺对光大集团的权益提供保障的方案，并对延期交楼一事对光大集团提出补偿方案；光大集团原则同意新世纪公司提出回购的意见，并请其尽快提出回购的时间、计划和回购的价格水平，供光大集团考虑。
　　2000年3月20日，新世纪公司就《关于光大集团与被告之间购房、借款和提供担保处理情况的通报及征求意见》致函光大集团地产部，称：对售予光大集团港币18 000万元的新世纪广场物业原价回购，双方签订回购协议后，新世纪公司可一次性付还光大集团购楼款港币10 000万元；购楼款余额港币8000万元将于1年内付清；为保证能到期清偿，新世纪公司愿提供新世纪广场等值物业作为抵押。后因双方未能达成回购补偿协议，天光公司诉至法院，请求确认合同无效，判令新世纪公司返还购楼款及赔偿损失。
　　另查：天光公司是光大集团的全资子公司。
　　一审法院经审理认为：深圳市深南东路68号新世纪广场是新世纪公司开发建设的项目。双方在签订《深圳市房地产买卖合同》时，新世纪公司尚未取得《预售商品房许可证》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，双方签订的《深圳市房地产买卖合同》应确认为无效。该合同项下房屋至今也未经过竣工验收，不具备交付使用条件，因此天光公司请求确认合同无效并要求新世纪公司返还购房款本息有理，应予支持。新世纪公司应返还购房款本金港币18 000万元和支付利息给天光公司（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从收到款项之日起至还清款项之日止）。新世纪公司答辩认为双方签订的《深圳市房地产买卖合同》有效，其虽然确有逾期交楼的行为，但该行为并非违约行为，且天光公司也对该行为放弃异议权，其不承担法律责任，天光公司向法院起诉，属滥用诉权，其诉讼请求应予驳回。对此，法院认为，天光公司与新世纪公司为解除购房合同的善后事宜，虽签订了《会议纪要》，但最终未能达成新的协议，问题最终没有得到解决。天光公司向法院起诉，请求保护自己的合法权益，并非滥用诉权。即使双方签订的《深圳市房地产买卖合同》有效，双方同意解除合同，新世纪公司也应返还购房款本金及其利息给天光公司。故新世纪公司的答辩请求无理，不予采纳。据此判决：1．天光公司与新世纪公司于1997年5月1日签订的《深圳市房地产买卖合同》无效；2．新世纪公司应于本判决发生法律效力之日起30日内返还购房款港币18 000万元及利息给天光公司（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从每笔款支付之日起至还清之日止，其中77 410 959．2元从1997年5月6日起算，102 589 040．8元从1997年5月28日起算）。案件受理费港币1 210 010元、诉讼保全费港币1 225 520元，由新世纪公司负担。
　　新世纪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：天光公司没有提供合法有效的付清楼款证明和债权置换凭证，其所提交的银行汇票的付款主体是光大集团，一审判决认定天光公司已履行了楼款支付义务缺乏事实基础；《会议纪要》所形成的回购是双方对房屋买卖纠纷的最后解决方案，是双方的真实意思表示，应认定有效；新世纪公司在双方合同签订后取得了预售许可证，一审判决以合同订立时没有取得预售许可证为由认定合同无效，与事实不符适用法律不当。
　　天光公司答辩称：天光公司提交的证据材料完全可以相互认证付清全部楼款的基本事实；《会议纪要》不符合合同法上的要约与承诺条件，不能认定为合同；一审判决认定合同无效，适用法律适当。
　　本院认为：新世纪公司在合同订立时虽未取得《预售商品房许可证》，但是，在合同约定的房地产交付使用的时间之前，新世纪公司已取得该许可证，根据《最高人民法院关于运用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第三条、第九条及《合同法》的有关规定，该合同应认定有效。新世纪公司于1999年5月1日向天光公司及天光公司的审计单位香港毕马威会计师行盖章确认天光公司已支付购买新世纪广场购楼款港币18 000万元，且光大集团已书面确认其支付港币18 000万元系代付款，一切权益享有人为天光公司，光大集团所支付的港币18 000万元应视为天光公司所付；新世纪公司在天光公司的函件上盖章确认收取其购楼款港币18 000万元，现主张毕马威会计师行确认的该笔楼款不是本案争议的款项没有事实依据；《付清楼款证明》中虽未写明总楼款18 000万元的币种，但新世纪公司2000年3月13日出具的《关于征求回购光大集团所购的新世纪广场物业的函》及3月 20日出具的《关于光大集团与新世纪公司之间购房、借款和提供担保处理情况的通报及征求意见》中均确认收取光大集团购房款港币18 000万元，新世纪公司主张《付清楼款证明中的18 000万元系指人民币，没有证据；综上证据足以确认天光公司已支付购楼款港币18 000万元，新世纪公司应予返还并支付利息。新世纪公司上诉关于《付清楼款证明》中承兑对象不是天光公司，而是光大集团，总楼款18 000万元系指人民币，与本案争议的额、币种不同等主张，本院不予支持。新世纪公司上诉主张2000年1月24日《会议纪要中该公司与光大集团对其回购房屋进行了约定，应认定有效。由于在该纪要中，光大集团作出了原则同意回购的意思表示，双方并未对房屋回购的价格、付款时间、利益补偿等主问题进行约定，故该纪要不能作为处理本案的根据。由于新世纪公司至今无法交付房屋，使合同无法继续履行，已构成根本违约，天光公司请求由新世纪公司退还其购楼款及利息主张，予以支持。薪世纪公司的上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持广东省高级人民法院（2000）粤高法民初字第8号民事判决第二项；
　　二、变更广东省高级人民法院（2000）粤高法民初字第8号民事判决第一项为：新世纪公司与天光公司签订的《深圳市房地产买卖合同》有效，予以解除。
　　一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币1 283 579元由新世纪公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　刘竹梅
审　判　员　王文芳
代理审判员　杨兴业
二00一年五月二十四日
书　记　员　辛正郁