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农村房屋买卖合同纠纷典型案例:管桂香、徐洪业农村房屋买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:34:19

山东省青岛市中级人民法院
民事判决书

(2019)鲁02民终10538号


  上诉人(原审被告、反诉原告):管桂香。
  上诉人(原审被告、反诉原告):徐洪业。
  上诉人(原审被告、反诉原告):徐洪美。
  以上三上诉人之共同委托诉讼代理人:刘淑林,山东德衡(青岛西海岸经济新区)律师事务所律师。
  以上三上诉人之共同委托诉讼代理人:包志明,山东德衡(青岛西海岸经济新区)律师事务所律师。
  上诉人(原审被告、反诉原告):徐洪枝。
  委托诉讼代理人:刘敏,北京盈科律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告、反诉被告):徐洪友。
  委托诉讼代理人:张新红,山东倡通律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:王磊,山东倡通律师事务所律师。
  上诉人管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝因与被上诉人徐洪友农村房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初414号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  上诉人管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝共同上诉请求:依法裁定撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2018)鲁0211民初414号民事判决,改判“1、驳回被上诉人徐洪友的诉讼请求;2、被上诉人徐洪友返还宅基地(地号:F2—36—195)及将上诉人房屋恢复原状";2.依法判决本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:原审判决在认定事实、适用法律方面均存在严重错误,根据《民事诉讼法》第一百七十条一款(二),恳请二审法院依法裁定撤销原审判决,支持上诉人的上诉请求。一、徐亮法与被上诉人徐洪友系叔侄关系,双方之间是房屋借用关系,一审法院在徐洪友未举证证明双方存在房屋买卖行为的情况下,依据徐洪友提交的与事实不符且自相矛盾的证据和所谓的有利于被上诉人的交易习惯、常理,主观臆断徐亮法与徐洪友之间存在房屋买卖行为,在认定事实方面存在严重错误,恳请二审法院依法撤销原判,驳回被上诉人徐洪友的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第5爱法律,有未来的规定,“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任"。本案一审过程中,徐洪友未提交书面房屋买卖合同;在证明房屋买卖口头约定的过程中,徐洪友提交的证据存在自相矛盾,不足以证明其诉求:第一,徐洪友提交的邓某1、邓某2的证言,真实性存在严重问题,不具有证明力。比如两位证人忽而说交易价格2000元,忽而又说1800元,两位证人出庭作证时均陈述1996年买房商谈一事发生在徐亮法新建的房子中,但徐亮法是在1997午下半年建造的新房,1998年才搬到新房居住,上诉人一审时提交了同村徐太法、邓文新、万清玉、万世亮的证言,足以证明上述新房建造的时间,因此证人邓某1、邓某2主观臆断出1996年在徐亮法新房中进行房屋买卖交易,与客观事实明显相悖。第二,上诉人一方经向该居委会的书记和保管公章的会计核实,居委会并未出具过上诉人一审时向法院提交了相应的证据证明,徐洪友提交的2005年上庄社区居委会出具的《证明》系伪造的。第三,徐洪友主张支付给徐亮法1800元购房款但却没有提交任何付款的证据。综上,被上诉人一审时末充分举证其与徐亮法之间存在房屋买卖行为,依法应当承担举证不能的后果。然而,一审法院却在原审判决中全部采纳了被上诉人存在自相矛盾的证据,而对上诉人一审提交的证据丝毫没有提及,明显偏向被上诉人,恳请二审法院依法查清本案事实后改判,以维护司法公正。二、由于涉案房屋及其所在宅基地的使用权均为徐亮法和上诉人共同共有,即使徐亮法处分该房产,因未经上诉人同意擅自出售房屋并致使宅基地使用权也随之被处分,也属于无权处分,根据《物权法》第106规定,“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人",徐洪友不符合善意取得房屋所有权和宅基地使用权的条件,所以即使徐亮法与徐洪友之间存在房屋买卖行为且有效,上诉人作为权利人,仍然有权行使物权保护请求权,要求被上诉人徐洪友返还宅基地并将地上房屋恢复原状。《物权法》第15明确区分了合同效力和物权变动效力,一审法院却将两者混为一谈,以合同有效为由直接推出物权变动的结论,在适用法律方面存在严重错误,恳请二审法院依法改判,支持上诉人一审时的反诉请求。综上所述,徐亮法与被上诉人徐洪友之间是房屋借用关系而非房屋买卖关系,原审判决认定事实错误;即使一审法院认为房屋买卖行为存在且有效,依据《物权法》第106和第15的规定,物权并未发生变动,上诉人仍有权追回涉案房屋所有权和宅基地使用权,原审判决适用法律错误。
  被上诉人徐洪友辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据,依法不能成立。一、徐洪友与徐亮法、上诉人管桂香于1996年买卖上庄社区三间旧房的(原门牌号××行为真实合法有效,依法受法律保护。一审判决已查清的本案事实:1996年春天,徐洪友因无房屋居住,急需建房,经与徐洪友的二叔徐亮法协商,徐洪友与徐亮法达成房屋买卖协议。徐亮法将其分家所得的位于间旧房(地号:F2-36-195号)卖给徐洪友,作价1800元。交易当晚,在徐亮法家中,有邻居邓某2、邓某1、于瑞勇当证人,徐洪友向徐亮法交付了1800元房款,由邓某1当场点钱当场写的收条,徐洪友和徐亮法均在收条上签字确认,上诉人管桂香也在现场,并完全同意该买卖行为。后徐亮法将该三间旧房的《集体土地建设用地使用证》原件交付给徐洪友。同年徐洪友经村委会批准,将该三间旧房连同西侧的两间旧房拆除翻建成现在的四间房屋,徐洪友居住至今。徐洪友与徐亮法及上诉人管桂香之间就买卖上庄社区的原门牌号为××得三件老房的事实清楚,他们之间的房屋买卖行为是有效的民事法律行为。依据《民法通则》第五十四条规定,民事法律行为从成立时生效。徐洪友为证明自己的主张一审庭审时向法庭提交了六组证明,该六组证据能够证明徐洪友的主张具有事实和法律依据,依法成立。因此,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。二、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据,依法应驳回其上诉请求。(一)上诉人诉称徐亮法与徐洪友之间是房屋借用关系与事实不符,其上诉理由更无任何法律依据。1、案涉房屋面临拆迁安置时,上诉人管桂香和徐洪业在多次写给上庄社区及辛安办事处的申请中多次认可将房屋卖给徐洪友的事实,且在(2017)鲁0211民初4817号一案庭审中,上诉人已认可徐洪友一审提交的证据三四上诉人向上庄社区提交的说明和申告书中陈述的内容。现在却在本案一审开庭的法庭上进行反言予以否认,足以看出上诉人辩称房屋只是借用系虚假事实陈述。根据我国法律禁反言的原则,可以认定双方的买卖关系成立。2、上诉人辩称是将房屋借用给徐洪友,对此上诉人没有任何证据予以佐证。依据我国民诉法“谁主张,谁举证"原则,应当承担举证不能的不利法律后果;如果真是借用,在徐洪友拆除了涉案三间旧房,重新建设居住至今,但为何时隔21年之久,上诉人一直也未向徐洪友主张任何权利或者提出任何异议?为何还将涉案房屋的房产证原件交付给徐洪友?这些均与常理和逻辑不符,上诉人如此辩称不仅违背诚实信用,也难以自圆其说。(二)上诉人认为案涉房屋系徐亮法和上诉人共同共有,徐亮法系无权处分的上诉理由没有事实和法律依据。1、原××房屋是徐亮法祖上留下来的三间老房,属于徐亮法的个人财产,徐亮法在去世前的1996年就将××房屋给徐洪友。徐亮法去世前该××房屋就已不存在了。上诉人认为案涉房屋系徐亮法和上诉人共同共有没有任何事实和法律依据。2、上诉人辩称涉案房屋系上诉人与徐亮法的家庭共同财产,其一审庭审时向法庭提交了户口簿来证明该待证事实,是荒谬的,缺乏法律依据的。从上诉人提交的户口簿开看,上诉人管桂香的户籍地址为上庄社区355号,与本案争议的房屋(××)无关联。退一步讲,假设上诉人管桂香不知情,但徐洪友同年进行了重新建设,上诉人管桂香与徐洪友同村居住,仅一墙之隔,且是叔侄关系,应当知悉徐洪友重建房屋的事实。同时,该户口簿也可证实徐洪友与徐亮法、管桂香双方的买卖关系成立,因为在农村只有买卖房屋时,才可迁移户口。从该户口簿来看,上诉人管桂香已另批宅基地,即上庄社区355号,上诉人管桂香若主张涉案的三间旧房也属于其所有,显然违背了我国《土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅"的原则,是没有任何法律依据的。从上诉人管桂香的宅基地变迁反而能证明是因为涉案房屋发生了买卖行为,上诉人才将户口迁出,另批了宅基地居住。(三)上诉人主张徐洪友返还宅基地及将上诉人房屋恢复原状的反诉请求也没有任何事实和法律依据。本案的涉案三间旧房已被徐洪友于1996年春天购买,取得了三间旧房的所有权,同年徐洪友已经将原三间旧房拆除,并与自有的两间旧房一并重新建成现在的四间房屋,并不是上诉人一审诉称的"翻修"。由于该三间旧房已灭失,宅基地为集体村民享有所有权,上诉人管桂香并不享有任何权利,其要求徐洪友返还宅基地的主体系不适格主体。另,徐洪友重新建成现在的四间房屋后,至今已居住长达20余年之久,上诉人与徐洪友为同一社区居民,也从未提出任何异议。退一步讲,现上诉人主张该原有三间旧房系借用给徐洪友,但直至2018年3月,才提起恢复原状的反诉请求,因恢复原状纠纷属于侵权法律关系,也已经超过20年最长诉讼时效期间,依法应不予支持。故一审判决不予支持四上诉人的反诉请求系认定案件事实清。
  徐洪友向一审法院起诉请求,1.依法确认徐洪友与徐亮法、管桂香于1996年就上庄社区门牌号为××的三间旧房(地号:F2-36-195号)的房屋买卖行为合法有效;2.诉讼费由管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝承担。
  管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝反诉请求:1、依法判决徐洪友返还宅基地(地号:F2-36-195)并将管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝的房屋恢复原状;2、反诉案件受理费由徐洪友负担。
  一审法院认定事实:
  1.徐洪友与徐亮法(已故)、管桂香均系青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄社区集体经济组织成员。徐亮法(已故)与管桂香系夫妻,徐洪业、徐洪美、徐洪枝系二人子女。徐亮法(已故)与徐洪友系叔侄。
  2.徐亮法在上庄社区原有宅基地一处,1993年2月2日,青岛市黄岛区土地管理局向其颁发了集体土地建设用地使用证,载明地号为F2-36-195,该宅基地上有住宅三间。
  3.1996年,徐洪友就购买上述三间房屋与徐亮法达成合意,后经同村邓某1、邓某2等人见证,徐洪友向徐亮法支付了购房款,随后徐洪友将该三间房屋及另购的相邻两间一并拆除后新建为四间房屋并居住生活至今,而徐亮法亦在该村的其他位置新建了住宅。该原三间房屋的《集体土地建设用地使用证》亦由徐洪友持有。
  4.2005年,上庄社区居委会出具证明一份,内容为“我村村民徐洪友因无房居住,急需建房,因此经自愿与本村徐亮法协商并经村委会同意,双方达成房屋买卖协议。1996年,徐亮法将位于间旧房卖给徐洪友,价款为1800元,同年徐洪友进行了翻建,使用至今。同时徐洪友购买徐洪金两间旧房(集体土地使用证为F2-36-194),价款为1200元,徐洪友也进行了翻建,使用至今。以上两套旧房的集体土地建设用地使用证都归徐洪友所有。特此证明。(注:徐明法的房子当时分家给徐洪金,没有进行变更手续)证明人:邓某1、邓某2于瑞勇2005年月日"。
  5.2016年8月2日,管桂香、徐洪业出具《关于徐亮法原有三间房屋不同意拆迁的说明》一份,内容为“徐亮法原有合法房屋三间,门牌号为××。生前与徐洪友发生交易,此房未过户,未变更名称,作为继承人,现无法认定交易过程的客观真实性和先前达成的口头约定,双方存在争议,所有人不同意签订拆迁协议,解释权归房屋所有人。请社区两委人员不能给与此房办理相关手续,应由房权所有人的继承人填写协议及解释。房屋继承人管桂香(签字捺印)徐洪业(签字捺印)2016.8.2"。
  6.2016年8月22日,徐洪业又向上庄居委会提交《关于房屋产权纠纷申告书》一份,内容为“上庄居委会:原徐亮法有房屋三间位于山东青岛黄岛区辛安街道上庄村××,徐亮法把名下的三间房屋与徐洪友有过不合法交易,徐亮法在没有告知征求共同所有人管桂香及其子女意见的情况下,非理性地以1800元价格把卖出,相关权益人知情后皆坚决反对,因此交易既侵害了共同所有人的权益,徐亮法事后也很是后悔,徐洪友多次要求过户都被拒绝,后徐洪友主动提出给予一定补偿,考虑到又是本家人,我们相信了他的承诺,但其至今回避沟通解决问题。今特向居委会申诉这一房屋争议问题,恳请居委会停止签订房屋拆迁协议及后续房屋相关手续。申诉人:管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业(捺印)2016年8月22日。"
  7.本案审理过程中,经徐洪友申请,邓某1、邓某2均出庭作证,二证人均陈述了双方买卖涉案三间房屋的过程。
  一审法院认为,民事活动应该遵循诚实信用原则。本案的争议焦点为:徐洪友与徐亮法之间是否存在房屋买卖的事实。徐洪友为证实其于1996年购买了原地号为F2-36-195三间房屋的主张,提交了该三间房屋原集体土地使用权证,两证人证言、上庄社区居委会出具的证明等证据,同时又有双方均认可的原三间旧房在1996年即已被徐洪友拆除重建,且新建后的房屋亦由徐洪友居住至今的事实佐证。虽然管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业主张原三间旧房系出借给徐洪友而非出售,但仅以三间旧房的集体土地使用权证中登记权利人为徐亮法即否定前述事实,显然不能成立。农村宅基地所有权归村集体所有,该经济组织内村民仅享有使用权,而土地使用权利人的登记公示作用并不能当然作为否定存在权利人变更等先行行为的必然依据。同时,徐洪友与徐亮法及管桂香等系同村集体经济组织成员,双方长期在该村居住生活,对涉案三间旧房的拆除翻建属于村民日常活动中的重大事项,再结合该时农村房屋买卖的交易习惯,管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业作为利益相关人,尤其是管桂香应是对该过程明确知晓,但其未能提交证据证实曾在徐洪友完成翻建后的二十年内向徐洪友行使过追索权,而是任该状态持续行进,并且管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业辩称原涉案三间旧房系出借给徐洪友使用,但现原三间旧房的土地使用权证却由徐洪友持有,上述所谓出借房屋后的持续状态及出借房屋的同时又将权利证书交付给借用人的行为,明显与常理相悖,故对管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业关于涉案三间旧房系出借给徐洪友的辩解,一审法院不予采信。对徐洪友系从徐亮法、管桂香处购买了原地号为F2-36-195三间房屋的事实,一审法院予以确认。至于双方之间房屋买卖行为的效力,如上所述,双方系同一集体经济组织成员,该买卖行为不违反法律、行政法规的相关规定,应为有效。至于管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业提出的反诉请求。管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业并不能提交证据证实徐洪友是通过侵权或不当得利等侵犯其法益的方式取得涉案原三间旧房。相反,根据现有证据,徐洪友对涉案三间房屋的权利取得系通过买卖之意定行为。根据“房地一体"原则,涉案原三间旧房被出售给徐洪友并经其拆除新建后,该三间旧房即已被新建房屋取代而灭失,且原房屋所依附宅基地使用权亦应已同时让渡至徐洪友徐洪友处。综上,管桂香徐洪枝徐洪美徐洪业的反诉请求缺乏请求权基础,对其反诉请求,一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条北大法宝、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、徐洪友与徐亮法(已故)、管桂香于1996年关于原青岛市黄岛区辛安街道办事处上庄村地号为F2-36-195号的三间房屋买卖行为有效。二、驳回管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝的反诉请求。案件受理费100元,由管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝负担。反诉案件受理费100元,由管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝负担。
  二审查明的案件事实与一审一致。另查明:
  诉争三间旧房的门牌号为××,地号为F2-36-195号。
  徐洪友一审提交的其委托诉讼代理人王磊及其同事王本坤对邓某2、邓某12017年3月6日作的两份调查笔录记载,邓某2、邓某1均称徐洪友让其二人当诉争三间旧房买卖的中间人,当时讲好价钱1800元,邓某1把徐洪友的钱点好了后交给了徐亮法,邓某1写的收条,当晚其二人与于瑞勇、徐洪友在徐亮法家吃饭,管桂香做饭。一审法院于2018年7月30日分别对邓某2、邓某1作了调查笔录,一审庭审时该二人出庭作证。邓某2、邓某1证言除上述陈述的内容外,还称当时徐洪友通过邓某1交给徐亮法的是2000元,徐亮法又拿出200元给了徐洪友,少要200元。
  一审法院对徐太法、邓文新、万清玉、万世亮调查,四证人均称徐亮法另一处新建的房子是在1997年盖的。二审时徐洪友称该房1993年已经存在,1997年只是翻建,管桂香、徐洪枝、徐洪美、徐洪业承认是翻建。
  关于徐洪友主张的购买徐亮法诉争三间旧房有无书面合同问题。二审时徐洪友称:没有书面合同,有收到房款的条,后来丢失。管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝称:没有买卖。
  二审时,本院调查徐洪友一审提交的管桂香、徐洪业出具的《关于徐亮法原有三间房屋不同意拆迁的说明》,以及徐洪业向上庄居委会提交的《关于房屋产权纠纷申告书》的真实性。管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝称:真实性无异议,是徐洪业签字按的手印。2016年徐洪业到村里对诉争房屋签订拆迁协议,村书记拿出2005年上庄社区居委会出具的《证明》,对徐洪业进行误导,徐洪业为了阻止徐洪友与村委签订拆迁协议,所以就出具了上述两份材料。本院认为,由于管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝对徐洪友提交的上述两份材料的真实性予以认可,本院对该两份材料的真实性予以认定。
  还查明,徐洪友将诉争三间旧房连同购买案外人的两间房屋翻建成四建新房,由徐洪友出资。
  二审时本院主持调解,管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝同意给付徐洪友诉争房屋五分之一的份额,徐洪友不同意调解,调解未成。
  本院认为,一、根据各方当事人的举证及一、二审调查情况,一审法院认定徐洪友与徐亮法(已故)、管桂香于1996年关于诉争房屋的买卖行为有效,是正确的,理由是:
  (一)邓某1、邓某2接受一审法院调查及一审出庭作证的证言,证明了1996年徐洪友购买徐亮法诉争三间旧房的事实及经过。邓某1、邓某2在接受一审法院调查及一审出庭作证时,虽然说过涉案房屋交易价格为2000元,但同时又说徐亮法当时退给了徐洪友200元,即少要200元,实际交易价格为1800元,这与其接受徐洪友的委托代理人及同事调查时所称的房屋价格1800元并不矛盾。证人邓某2、邓某1在接受一审法院调查时,邓某2称是在徐亮法的四间大房子里交接房款并吃饭,邓某1称是(1996年)在徐亮法四间新房子里交接房款并吃饭。一审法院对徐太法、邓文新、万清玉、万世亮调查,四证人均称徐亮法另一处新建的房子是在1997年盖的(二审时称是翻建)。对此问题本院认为,徐太法等四证人证言,无其它证据或事实印证或佐证,真实性无法认定。即使该四人证言属实,邓某1、邓某2年事已高,且其一审作证时间离诉争三间旧房的交易时间已二十余年,对当时情形的记忆存在一定的偏差是可以理解的,这并不能否认徐洪友与徐亮法、管桂香买卖诉争三间旧房的事实。
  (二)管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝认为2005年上庄社区居委会出具的《证明》是伪造的,对《证明》上加盖的上庄社区居委会公章的真实性也不予认可,应当承担举证证明的责任。管桂香、徐洪业、徐洪美提交的其委托诉讼代理人李润民、刘淑林对时任村书记于殿章和时任村会计万世会的调查笔录,因于殿章、万世会未出庭作证,该两份调查笔录不具有证据效力,笔录内容本院不予采信。对于该《证明》及加盖的印章,管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝无有效证据证明是伪造的,故其真实性应予认定,证明内容本院予以采纳。该证据能够证明1996年徐洪友购买徐亮法诉争三间旧房,并将该房与另购案外人的两间房屋一起翻建成四间新房,由徐洪友居住使用至今,诉争的三间旧房标的物已不存在的事实。
  (三)诉争三间旧房的土地使用证由徐洪友持有,进一步印证了徐洪友购买徐亮法、管桂香诉争三间旧房的事实。同时,徐洪友持有该房土地使用证的事实,与管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝主张的借房关系不符。
  (四)管桂香、徐洪业向上庄居委会出具的《关于徐亮法原有三间房屋不同意拆迁的说明》,应当认定系管桂香和徐洪业的意思表示。该《说明》载明“徐洪亮原有合法房屋三间,门牌号为××,前与徐洪友发生交易,未变更名称",故应当认定管桂香、徐洪业自认徐亮法与徐洪友就诉争三间旧房发生过买卖交易事实。徐洪业向上庄居委会出具的《关于房屋产权纠纷申告书》,落款有管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝的名字(打印),但仅徐洪业在其名字上捺印,应认定系徐洪业的意思表示。该《申告书》载明“原徐亮法有房屋三间位于山东青岛黄岛区辛安街道上庄村28号,徐亮法把名下的三间房屋与徐洪友有过不合法交易。",故亦应当认定徐洪业自认徐亮法将诉争三间旧房卖给了徐洪友的事实。
  (五)徐洪友购买徐亮法、管桂香诉争三间旧房的当年,就出资对该房屋连同购买案外人的另外两间房屋一起翻建成四间新房,并占有、使用至今。且诉争四间新房拟拆迁前,管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝及徐亮法(生前)均未提过异议。
  本院认为,虽然徐洪友没有提交购买徐亮法三间旧房的书面合同及房款收据,但上述(一)(二)(三)(四)(五)项事实或证据,相互印证,足以证明徐洪友购买徐亮法诉争三间旧房的事实。由于诉争三间旧房的土地使用人是徐亮法,因此徐亮法有权对该三间旧房进行处分,其出卖给徐洪友的行为是有效的。即使诉争三间旧房系徐亮法与管桂香的夫妻共同财产或家庭共同财产,徐亮法将房屋卖给徐洪友的行为,也属于夫妻代理或家事代理行为,且证人邓某2、邓某1均证明房屋交易时管桂香在现场,且没有提出异议。徐洪友在购得徐亮法诉争三间旧房前,在社区内无房屋,现仅存将该三间旧房连同购买案外人两间房屋翻建成的四间新房屋一处,不违反农村宅基地政策。且上庄社区居委会2005年出具的证明,也是对徐洪友购买徐亮法三间旧房事实及房屋归属的确认。故徐洪友与徐亮法关于诉争三间旧房的交易行为依法应得到保护,一审法院支持徐洪友的诉讼请求是正确的,本院予以维持。管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝上诉请求驳回徐洪友的诉讼请求,本院不予支持。
  二、徐洪友持有诉争三间旧房的土地使用证,徐洪友在取得该房后的当年,就出资将该房连同购买案外人的两间房屋拆除重建成四间新房并占有使用至今,诉争的三间旧房标的物灭失,该一系列行为或事实不符合房屋借用关系的行为特征。管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝认为徐洪友与徐亮法就诉争三间旧房是借用关系,没有举证证明,且与其在《关于徐亮法原有三间房屋不同意拆迁的说明》《关于房屋产权纠纷申告书》中承认的房屋买买事实相矛盾,本院不予采信。故管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝上诉请求徐洪友返还诉争宅基地并将房屋恢复原状,本院亦不予支持。
  综上所述,上诉人管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝的上诉请求不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款(一)项、第一百七十五条的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费100,由上诉人管桂香、徐洪业、徐洪美、徐洪枝负担。
  本判决为终审判决。



审判长 董则明
审判员 高中日
审判员 王昌民
二〇二〇年一月二十二日
书记员 王 晶
书记员 李珊珊