农村房屋买卖合同纠纷典型案例：崔玉华等与韦慧娟等农村房屋买卖合同纠纷案

北京市第三中级人民法院
民事判决书

(2020)京03民终167号

　　上诉人（原审原告）：杨殿维。
　　上诉人（原审原告）：崔玉华。
　　上诉人（原审原告）：杨志刚。
　　上诉人（原审原告）：杨志强。
　　上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：武怀林。
　　被上诉人（原审被告）：韦慧娟。
　　上诉人杨志刚、杨志强、杨殿维、崔玉华因与被上诉人武怀林、韦慧娟农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初2866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
　　杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉请求：撤销一审判决第四项，改判杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强与武怀林、韦慧娟按过错比例对房屋重置成新价损失、装修设备及附属物（含绿化）价款损失、土地区位补偿价承担责任，其中土地区位补偿价按照评估报告认定的标准计算，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院将韦慧娟排除在过错认定范围和赔偿责任范围之外是错误的。1.本案涉及杨殿维与韦慧娟于2004年7月10日签署的《房屋及附属设施出让合同》、韦慧娟与武怀林于2007年5月20日签署的《房屋及附属设施转让合同》两份合同，杨殿维与武怀林之间并不存在合同关系，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强仅在与韦慧娟的合同无效中存在70%责任。2.合同无效应为自始无效，韦慧娟与武怀林的合同自始无效，并非基于本案诉讼而无效。在此二人的合同中，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强并不是合同主体，不应对二人签订合同无效承担责任。3.一审法院仅根据韦慧娟的主张认定其不承担任何责任，明显错误。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强出售给韦慧娟价格为9万元，之后韦慧娟以17万元的价格出售给武怀林。韦慧娟通过交易获取了将近一倍的差价利益。现一审法院未考虑此情节，将韦慧娟排除在责任范围之外，逻辑错误。二、一审法院判令房屋重置成新价和装修、设备及附属设施（含绿植）价款由杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强全部赔偿给武怀林，与其认定的合同无效过错责任比例不符。韦慧娟和武怀林均未对涉案宅基地及地上物进行任何形式的翻建、添附行为。一审法院认定双方对合同无效的过错比例为杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强承担70%的责任，武怀林承担30%的责任，故对房屋重置成新价、装修、设备及附属物（含绿植）价款也应按上述比例分配责任。三、关于涉案标的所涉土地区位补偿价标准，一审法院在武怀林没有任何举证的情况下拒绝采纳评估机构出具的区位补偿价估价结果，以所谓公平原则主观参照房价涨幅、怀柔区棚改拆迁政策等不确定性标准，以武怀林提出的参照每平米3800元的标准判令杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强赔偿其宅基地的区位补偿价，明显错误。1.目前没有任何证据证明涉案宅基地面临拆迁，一审法院按照拆迁政策进行确定区位补偿价没有任何依据。退一步讲，如果要按照拆迁政策确定土地区位补偿价，那也应该待该地区的拆迁政策出台后，依据拆迁政策确定土地区位补偿。在没有政策情形下，主观的认定为每平米3800元没有依据。2.根据《〈北京市集体土地房屋拆迁管理办法〉实施意见》第24条菊花碎了一地，宅基地区位补偿价由区县人民政府按照《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（京国土房管征[2006]6号）第四条的规定，以乡镇为单位确定和公布，并报市国土房管局备案。区县人民政府确定宅基地区位补偿价，应当考虑各乡镇行政区域内的土地区位差异，具有一定的幅度。因此，目前对于区位补偿价并无统一规定。在相关地区没有确定宅基地区位补偿价的情况下，由有资质的评估机构根据被拆迁房屋宅基地的实际情况评估确定。本案中，涉案房屋及宅基地并未纳入拆迁范围，因此并不存在区县人民政府确定的宅基地区位补偿价。评估机构的估价结果应作为宅基地区位补偿根据。3.武怀林未提供任何证据予以推翻评估报告，仅口头提出要求按3800元每平米进行确定，一审法院按照每平米3800元的补偿要求确定区位补偿价属于事实认定错误。四、宅基地面积的确定应以评估机构实地测量结果为准。一审法院在评估机构明确宅基地面积为450.8平方米的情况下，仍然按510.4平方米计算土地区位补偿面积明显错误。无论《集体土地建设用地使用证》记载面积为多少，但不可否认的是该面积并非客观实际面积。一审法院在无任何证据证明评估机构测量方法存在错误的情况下否认测量的结果，没有依据。在计算区位补偿价时，应以实际划定的宅基地面积为准计算区位补偿价，不应以客观上记载错误的《集体土地建设用地使用证》面积为准。
　　武怀林辩称，不同意一审判决，但没有上诉，不同意杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉请求。第一，韦慧娟在整个买卖过程中只是一个中间过手人，在买卖过程中没有获利，在购房后对房屋进行了精装修。从评估报告的装修、设备及附属设施价款8万余元就可以理解买卖差价留在了房子上，韦慧娟没有从中获利。第二，一审法院判令房屋重置成新价和装修、设备及附属设施（含绿植）价款由杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强承担，没有不妥，这是地上物的实际价值。第三，关于土地区位补偿价格标准，评估公司引用2003年的标准与现实情况严重不符，武怀林在一审提出过两个区位补偿价格标准，一个是庙城区棚户区改造项目拆迁安置区位补偿价3800元/平方米，另一个是京沈铁路客运专线（北京段）建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案中区位补偿价为22160元/平方米，该标准真实地反映了实际价值。但因证据原因，武怀林一审只按3800元/平方米的标准主张权利。第四，评估报告实际测量平面图明确标明南北长26米，东西长19.6米，计算结果为509.6平方米，相差0.8平方米，并且在报告中注明未使用专业测量仪器，而红本记载的面积是土地部门使用专业测绘仪器测量并由人民政府核发，更具有法律效力，应以此为准。
　　韦慧娟未答辩。
　　杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强向一审法院起诉请求：1．判决杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强与韦慧娟于2004年7月10日签订的《房屋及附属设施出让合同》无效；2．判决韦慧娟与武怀林于2007年5月20日签订的《房屋及附属设施转让合同》无效；3．判令武怀林于判决生效之日起三十日内将坐落于北京市怀柔区×村（集体土地建设用地使用证编号为xxx）上的房屋及附属设施返还给杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强；4．诉讼费由武怀林、韦慧娟承担。
　　一审法院认定事实：1992年2月12日，编号为xxx的村民建房用地申请审批表载明：申请人杨殿维，家庭人口状况为崔玉华，长子杨某1，次子杨志刚，三子杨志强；四至东至胡同，西至道，南至张某，北至杨某2，合计267平方米；桃山村民委员会加盖了公章，负责人马某签名。
　　1992年3月10日，政府下发了编号为庙政地字第×号村民宅院基建许可证，载明：户主姓名杨殿维，东至胡同，西至道，北至杨某2，南至张某。
　　1993年12月，原怀柔县人民政府下发了怀集建（1993）字第×2号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用证杨志强，地址×村，用地面积255平方米，东至杨某3，西至道，南至张某，北至杨某2；1993年12月，原怀柔县人民政府下发了怀集建（1993）字第×1号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用证杨志刚，地址×村，用地面积255.4平方米，东至道，西至杨志强，南至张某，北至杨某2。
　　2004年7月10日，杨殿维（甲方）与韦慧娟（乙方）签订了《房屋及附属设施出让合同》，合同约定甲方将位于北京市怀柔区×村村东北房陆间及附属设施以9万元的价格出卖给乙方，建筑面积267平方米，房屋所有权证号为xxx。
　　2007年5月20日，韦慧娟（甲方）与武怀林（乙方）签订了《房屋及附属设施转让合同》，合同约定甲方将位于北京市怀柔区×村村东北房陆间及附属设施以17万元的价格出卖给乙方，建筑面积267平方米，房屋所有权证号为xxx。
　　一审诉讼过程中，武怀林向一审法院提出鉴定评估申请，申请对位于北京市怀柔区×村甲539号院区位补偿价、房屋重置价及绿植补偿进行评估。2019年8月27日，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具了北京宝孚［2019］估（房）字第×号房地产估价报告，估价结果为区位补偿价360000元，房屋重置成新价250360元，装修、设备及附属物（含绿植）价款84558元，评估总价为694918元。为此，武怀林支付评估费5000元。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强对评估报告无异议，武怀林对房屋重置成新价、装修、设备及附属物（含绿植）价款无异议，但是对区位补偿价的标准有异议，认为按照2003年的标准过低，且评估的面积应以集体土地建设用地使用证上的面积为准。
　　一审审理中，武怀林认为其与韦慧娟签订的合同有效，但是如果法院认定合同无效，其可以腾退房屋，但是要求杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强赔偿损失200万元，其中房屋重置成新价、装修、设备及附属物（含绿植）价款以评估报告为准，区位补偿价参照庙城棚户区改造的3800元每平方米以及京沈客专赵各庄拆迁的补偿标准。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强认为武怀林腾退房屋，其可以赔偿损失，但是损失应按照评估报告的数额为准，并且由法院确定双方之间的责任，损失费应支付给韦慧娟。
　　一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。韦慧娟、武怀林并非桃山村村民，杨殿维与韦慧娟的房屋买卖行为以及韦慧娟与武怀林之间的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此杨殿维与韦慧娟签订的《房屋及附属设施出让合同》及韦慧娟与武怀林签订的《房屋及附属设施转让合同》均违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋及附属设施出让合同》、《房屋及附属设施转让合同》的无效，双方均存在过错，一审法院认定杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强应承担70％的责任，武怀林承担30％的责任。无效后，韦慧娟应将房屋返还给杨殿维，现韦慧娟已经将房屋转让给武怀林，房屋由武怀林占有使用，故应由武怀林予以腾退。对于腾退后造成的损失，杨殿维应予以赔偿，因杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强同意共同赔偿，一审法院准许。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强表示应赔偿给韦慧娟，但韦慧娟表示其既不支付钱，也不收取钱，故对于杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强所赔偿的损失，一审法院确定直接支付给武怀林。对于房屋的重置成新价及装修、设备及附属设施（含绿植）价款，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强与武怀林均同意以评估报告的数额为准，一审法院不持异议。关于宅基地区位补偿价的定价标准问题。虽然涉案房屋及宅基地未纳入拆迁范围，但根据涉案房屋所在区域的房地价涨幅等情况可以判定，估价报告得出的区位补偿单价已不能反映目前的客观实际情况，且怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿价也未依据估价报告所依据的标准执行。根据公平原则，武怀林要求参照每平方米3800元的标准赔偿其宅基地的区位补偿价的请求合理，一审法院支持。对于面积，因双方对集体土地建设用地使用证均予以认可，故应按照集体土地建设用地使用证上所载明的面积计算区位补偿价。关于鉴定费的负担，根据过错程度，由杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强负担70％，武怀林负担30％。另，根据法律规定，当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利。韦慧娟经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述权利。综上，判决：一、杨殿维与韦慧娟于2004年7月10日签订的《房屋及附属设施出让合同》无效；二、武怀林与韦慧娟于2007年5月20日签订的《房屋及附属设施转让合同》无效；三、武怀林于判决生效后六十日内将位于北京市怀柔区×村村东甲539号院内所有房屋及附属设施返还给杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强；四、杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强于判决生效后六十日内赔偿武怀林房屋重置成新价损失250360元，装修、设备及附属物（含绿植）价款损失84558元，信赖利益损失1357664元，合计1692582元；五、驳回杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强、武怀林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强向本院提交以下证据：涉案房屋现状照片3张，证明从外面看，武怀林将涉案房屋中存在的空调进行了移动，一审判决的赔偿中是含有装饰装修损失，武怀林已经对一审评估的房屋状态进行了变动，一审判决的赔偿中是含有装饰装修的。经质证，武怀林对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，认可空调是其拆走的，但是空调属于可移动设备，不在评估范围内。韦慧娟未质证。本院经审查认为，本院对上述证据的真实性不持异议，但评估报告中认定的装修、设备及附属物（含绿植）的项目和价款中未明确载明含有空调，故本院对杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强提交证据的证明目的不予采信。
　　武怀林向本院提交以下证据：京沈铁路客运专线（北京段）建设项目房屋拆迁补偿安置实施方案复印件，证明一审法院判决的宅基地区位补偿款标准已经很低，京沈铁路客运专线拆迁的庙城镇赵各庄村项目宅基地区位补偿价格为22610元/平方米。经质证，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强认为，该证据并非原件，对真实性无法予以确认，且从形成时间上看该证据不属于二审的新证据；该方案拆迁的是赵各庄村的29个院落以及部分村工厂，并非涉案房屋所在桃山村宅基地，与本案没有关联性；该方案即便为真，是基于国家重点基础设施建设项目的大背景，是极个别的，本案所涉的桃山村院落并未涉及拆迁，故不应按照该材料当中体现的补偿方案进行确定本案中的区位补偿价。韦慧娟未质证。本院经审查认为，武怀林提交证据为复印件，故对该证据之真实性本院不予认定，且该拆迁安置补偿方案与本案所涉房屋宅基地区位补偿价的确定并无直接关联关系，故本院对武怀林提交的上述证据不予采纳。
　　本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
　　本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。杨殿维与韦慧娟于2004年7月10日签署的《房屋及附属设施出让合同》、韦慧娟与武怀林于2007年5月20日签署的《房屋及附属设施转让合同》虽均系各方当事人的真实意思表示，但由于韦慧娟、武怀林并非赵各庄村集体经济组织成员，宅基地上房屋转让的同时也处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故上述二份《房屋及附属设施出让合同》均因违反国家法律的强制性规定，应属无效合同。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。综合查明事实与各方诉辩意见，本案在二审中的争议焦点有二：第一，各方当事人对合同无效过错责任的认定问题；第二，合同无效后的返还与赔偿问题。
　　关于焦点一。本案中，杨殿维一方作为出卖方，其应当知道涉案房屋不能向非本集体经济组织成员转让，在买卖合同实际履行多年后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，又以合同违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效并收回房屋，其行为有悖诚实信用原则。据此，杨殿维一方应对合同无效存在主要过错。韦慧娟、武怀林均非集体经济组织成员，其作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，故应对合同无效存在次要过错。关于本案中直接承担责任主体的认定，韦慧娟虽存在一定过错，但在本案中并不负担具体返还义务，其于一审中表示在本案中不收取和支付钱款，故因合同无效产生的法律后果可直接归于武怀林承担。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉主张应由韦慧娟承担部分合同无效责任，依据不足，本院不予采纳。因此，一审法院认定杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强承担70%的责任，武怀林承担30%的责任，并无不当，本院予以确认。
　　关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　涉案房屋现由武怀林居住使用，武怀林应承担腾退返还房屋责任。关于返还与房屋及装修、附属设施相关款项一节，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强与武怀林在一审中均同意以评估报告的数额为准，一审法院依照评估报告中的数额判决，并无不当。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉主张应按照合同无效的过错责任比例对该部分款项进行分担。对此，本院认为，房屋及装修、附属设施系武怀林买受取得，在将其返还给杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强后，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强理应按照房屋及装修、附属设施的现值折价补偿给武怀林，不存在按照过错比例划分责任的情形，故对杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强的相应上诉主张不予采纳。
　　关于武怀林因合同无效导致的信赖利益损失认定，应全面考虑土地升值情况、买卖双方的过错程度以及合同的履行情况予以综合认定。涉案房屋及宅基地目前并未纳入征收拆迁范围，但根据涉案房屋所在区域的房地价的涨幅情况并参考怀柔区在实施棚改拆迁、土地一级开发等项目时对宅基地的区位补偿标准可知，评估报告中采用的2003年的区位补偿单价标准已不能反映当前的客观情况。一审法院根据公平原则，结合当事人的请求，按照每平方米3800元的标准确定区位补偿价，并无不妥。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉要求按照评估报告中采用的标准计算区位补偿价，依据不足，本院不予采纳。双方当事人均认可集体土地建设用地使用证载明的面积，一审法院按照该面积计算区位补偿价，并按照70%的责任比例判决杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强应赔偿武怀林的信赖利益损失数额，并无不当。杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强上诉主张应按照评估报告中确定的450.8平方米计算宅基地区位补偿价一节，本院认为，集体土地建设用地使用证系国家有权机关依据统一标准和方法对宅基地进行的测量和确权，在无相反证据推翻的情况下，应当作为计算宅基地面积的客观标准，故本院对杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强相应上诉意见不予采纳。
　　综上所述，杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费20033元，由杨殿维、崔玉华、杨志刚、杨志强负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　李春香
审　　判　　员　　　贾　旭
审　　判　　员　　　张　慧
二○二○年三月十六日　
法　官　助　理　　　贾云航
法　官　助　理　　　李晓晴
书　　记　　员　　　陈　玥