典型案例：王彦彬与河南鑫地房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案

河南省登封市人民法院
民事判决书

(2019)豫0185民初7296号

　　原告：王彦彬。
　　委托诉讼代理人：李子仲，河南首航律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐帅，河南首航律师事务所律师（实习）。
　　被告：河南鑫地房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9141018577944638X9。
　　法定代表人：张要东，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：张晓婉，河南国计律师事务所律师。
　　原告王彦彬与被告河南鑫地房地产开发有限公司（下简称鑫地房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李子仲、徐帅兵，被告鑫地房地产的委托诉讼代理人张晓婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王彦彬向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的新都万象城团购协议书；2、依法判令被告双倍返还原告团购定金24万元并支付相应利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月12日起算）；3、依法判令被告返还原告办理团购卡的5000元；4、依法判令本案的诉讼费及相关费用由被告承担。
　　被告鑫地房地产辩称，1、关于第一项诉讼请求中的定金，合同中约定的并非定金条款，该约定也不符合定金的法律规定，应视为购房款；2、合同未及时履行是因为登封市人民政府的政策性原因导致，并非被告违约，应属于不可抗力。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，原告王彦彬填写《新都·万象城团购申请表》一份，并给被告鑫地房地产交款5000元办理团购卡，同日，原、被告签订《新都·万象城房屋团购协议书》，协议约定：乙方王彦彬向甲方鑫地房地产以团购价格购买房屋，房源位置：15号楼东2单元13层西C户；房屋面积为110.81㎡；优惠后团购单价为4038元/㎡，总房款为447000元；团购定金20000元（须于签署本协议书时付清，定金不退），团购定金余款100000元，于2017年3月28日付清，超过此日期，甲方有权将该房屋另行销售，乙方另选房源，退房的定金充当违约金，补款信誉将直接影响后期的贷款办理。原告王彦彬于签订协议当天（2017年3月12日）支付20000元，于2017年3月25日支付100000元，鑫地房地产为此出具收据两份。后因原告所购买商品房至今仍未开工建设，原告要求被告退还定金未果，向本院提起诉讼。
　　另查明，至王彦彬起诉时，鑫地房地产就案涉房屋仍未取得房屋预售许可和销售许可证，亦未开工建设。
　　本院认为，根据本案查明的事实，原、被告双方签订《团购协议书》时，因被告鑫地房地产并未办妥涉案建设项目的审批手续，项目尚未开工建设，不具备商品房的预售条件。从协议的具体内容来看，仅就原告所购商品房的房源位置、面积、单价及总价款进行了约定，而对于商品房买卖合同应当明确的付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益及责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的办法、违约责任等主要内容，则存在诸多缺乏和不确定内容。因存在法律及事实上的障碍，该《团购协议书》不具备作为商品房买卖合同实际履行的条件，且该《团购协议书》五-7条约定“签署正式房屋买卖合同后本协议书即作废"，结合团购说明：新都·万象城团购是开盘前（未取得销售预售证）的房屋认定（筹）。因此，《团购协议书》是原、被告双方为将来签订正式商品房买卖合同而订立的意向性协议，属预约合同。自2017年3月12日签订协议后，被告至今仍未办妥该开发项目的审批手续，没有进行开工建设，其行为已构成根本违约，故原告要求解除双方所签订的《团购协议书》的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，根据总房价447000元计算，定金最高限额为89400元，对该部分定金被告应予双倍返还（178800元）。因定金罚则具有一定的惩罚性，原告对该部分定金除已主张双倍返还外又另行主张利息损失，过分加重了被告的负担，于法无据，故对该项诉求，本院不予支持。对超过定金法定限额的30600元（120000元-89400元），被告应予返还，并支付占用期间的利息（因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故，在此日之前，相应利息按照中国人民银行贷款基准利率计算，此日之后，相应利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告支付5000元从被告处取得团购资格的合同系附属于《团购协议书》的从合同，鉴于《团购协议书》因被告的根本违约行为而解除，则5000元团购卡费亦应由被告予以返还。被告鑫地房地产辩称合同未及时履行系因登封市人民政府的政策性原因导致，因其未提供证据，故对该辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、解除原告王彦彬与被告河南鑫地房地产开发有限公司2017年3月12日签订的《新都·万象城团购协议书》；
　　二、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王彦彬双倍返还定金178800元及返还团购卡费5000元，共计183800元；
　　三、被告河南鑫地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王彦彬返还30600元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年3月25日计算至2019年8月20日；按贷款市场报价利率，自2019年8月21日计算款项清偿完毕之日止）；
　　四、驳回原告王彦彬的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4976元，减半收取计2488元，由原告王彦彬负担265元，被告鑫地房地产负担2223元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员　石君毅
二〇一九年十二月三十日
书记员　梁慧峰