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典型案例:北京景西房地产开发有限公司与杨某1商品房预约合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:16:33

北京市第一中级人民法院
民事判决书

(2020)京01民终1531号

  上诉人(原审被告):北京景西房地产开发有限公司。
  法定代表人:李骏,董事长。
  委托诉讼代理人:杜锋钰,北京泓聚律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:沙苗苗,北京泓聚律师事务所实习律师。
  被上诉人(原审原告):杨某1。
  法定代理人:杨某2(杨某1之父),住北京市海淀区。
  上诉人北京景西房地产开发有限公司(以下简称景西房地产公司)因与被上诉人杨某1商品房预约合同纠纷一案,不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初23352号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后,依法组成合议庭,因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
  景西房地产公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,发回重审或改判驳回杨某1全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由杨某1负担。事实和理由:1.杨某1未经特别程序宣告为无民事行为能力人,杨某1的父亲在一审提交了杨某1的残疾证给法官,该证据未经景西房地产公司质证,一审法院直接认定杨某1为无民事行为能力人并指定其父作为法定代理人,违反法定程序,本案应当发回重审;2.杨某1关于利息损失费及交通费、误工费的请求不够明确、具体,不符合起诉条件,应当裁定驳回杨某1的起诉;3.杨某1负有在约定时间内与景西房地产公司协商商品房买卖合同条款的义务,但杨某1并未与景西房地产公司协商相关条款,并以蚊子多为由拒绝购房,构成违约,景西房地产公司有权不退还其已经支付的购房定金;4.一审法院认定事实错误,如杨某1无民事行为能力,则其签订的《北京市商品房认购书》(以下简称认购书)应为无效;5.杨某1并未提供证据证明其将收据及认购书原件交给了景西房地产公司,相反杨某1在一审质证时还提供了认购书原件,且即便景西房地产公司收取了杨某1的收据及认购书原件也不代表同意其退房申请。
  杨某1辩称,同意一审法院判决,不同意景西房地产公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。1.杨某1于2011年8月26日被评定为精神二级残疾,为限制民事行为能力人,其与景西房地产公司签订的认购书无法定代理人签字,应属无效;2.签订认购书后,双方反复进行了多次协商,但没有达成一致,后景西房地产公司的工作人员让杨某1填写了退房申请表并收取了认购书和交款收据,后杨某1得知对方不退款,又将认购书和收据要回;3.双方就合同未达成一致不可归责于双方,依照认购书第6条的约定,双方认购书自动解除,景西房地产公司应当将定金返还杨某1。
  杨某1向一审法院起诉请求:1.判令景西房地产公司向杨某1偿还认购金100000元;2.判令本案诉讼费由景西房地产公司承担;3.判令景西房地产公司向杨某1支付利息损失费和多次往返交涉的交通费和误工费。
  一审法院认定事实:2019年10月2日,出卖人景西房地产公司与认购人杨某1签订认购书,认购书约定:本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的,不适用本认购书。第一条认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市石景山区西府海棠项目中的401号房(以下简称涉案房屋),朝向为南北。……第四条认购人应当自签订本认购书之日起当日内,向出卖人支付认购定金100000元;出卖人在收取定金后,应向认购人开具认购凭证,并注明收款时间;认购人逾期未支付认购定金的,出卖人有权解除本认购书,并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起7日内,与出卖人协商商品房屋买卖合同的相关条款。第五条认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的,出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将商品房另行出卖给第三方。第六条认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款,但双方未达成一致意见,自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过7日的,本认购书自动解除,双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60个工作日内将已收取的定金退还认购人。认购书还约定了其他事项。
  认购书签订后,杨某1即向景西房地产公司交付100000元购房定金,景西房地产公司向其出具收据一张,内容为:今收到杨某1029某2-2-401购房定金人民币壹拾万元整。2019年10月20日,景西房地产公司向杨某1发出签约通知书,通知请杨某1最晚应于2019年10月9日之前来公司西府海棠生活美学体验馆办理签订《北京市商品房预售合同》的有关手续;务必于2019年10月22日之前来公司办理签订《北京市商品房预售合同》的有关手续,若届时未能履约的,公司将根据双方签订的《北京市商品房认购书》第五条及相关补充协议的约定执行。
  庭审中,杨某1提供与微信名为“韩延侠西府海棠”的微信聊天记录截图,内容表明2019年10月9日,杨某1向其咨询“因为地理位置,竞限房上市时间限制等问题,受到家人极力反对,按约定合同第六条,如何做解约操作呢”?微信名为“韩延侠西府海棠”表示“杨先生您有什么问题过来聊吧微信一句半句说不清楚”;2019年10月16日,微信名为“韩延侠西府海棠”表示因领导不同意退房就将杨某1的退房申请驳回了。对于上述聊天记录,景西房地产公司不予认可,认为即便微信聊天记录真实,也只能说明杨某1违约。
  庭审中,杨某1表示其收到景西房地产公司西府海棠项目签约通知书已经是2019年10月23日了,上述签约通知书杨某1不可能在2019年10月22日之前签订北京市商品房预售合同。
  经查,杨某1表示其于2019年10月7日向景西房地产公司的销售人员打电话表示其不想购买涉案房屋了,2019年10月10日杨某1提交退房申请,2019年10月13日办理退房手续并将收据和认购书原件都交给了景西房地产公司,2019年10月16日景西房地产公司告知杨某1其领导不同意退房原因是不符合退房要求。
  经询问,杨某1与景西房地产公司均表示双方之间并未签订商品房购买合同,经法院释明,双方均同意将本案案由变更为商品房预约合同纠纷。
  一审法院认为,双方签订的认购书系当事人真实意思表示,对当事人具有法律约束力,当事人应该按照约定全面履行自己的义务。本案中,2019年10月2日,杨某1作为认购人在向景西房地产公司交纳了100000元定金后,按照双方所签订的认购书中第四条第二款的约定,其应于支付定金之后7日内,与景西房地产公司协商购房事宜。2019年10月7日,杨某1明确向景西房地产公司销售人员表示不再购买涉案房屋,2019年10月9日,杨某1通过微信与景西房地产公司沟通如何解约以及退还认购金事宜,杨某1表示其于2019年10月10日向景西房地产公司提交退房申请后于2019年10月13日向景西房地产公司交了收据和认购书原件,景西房地产公司于2019年10月16日向其表示不能退房了。根据双方提供的证据及当事人当庭陈述事实,法院认为景西房地产公司已经通过要求杨某1提交申请并收取收据及认购书原件的行为同意了杨某1的退房申请,后以领导不同意退房为由不予退还认购金实为不妥,故杨某1主张景西房地产公司退还认购金100000元的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。对于杨某1主张要求景西房地产公司向其支付利息损失费和多次往返交涉的交通费和误工费,因其并未提供任何凭证证明事实存在上述损失,缺乏事实及法律依据,法院不予支持。
  依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定,判决:一、北京景西房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向杨某1返还商品房认购定金100000元;二、驳回杨某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  二审中当事人未提交新证据。
  本院对一审查明的事实予以确认。二审中,杨某2认可杨某1与景西房地产公司签订认购书时其就在现场。
  本院认为,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效。本案中,杨某1患有精神残疾,但杨某1与景西房地产公司签订认购书时,杨某1的法定代理人杨某2就在现场且未提出异议,系对杨某1签订认购书行为的认可,故景西房地产公司以杨某1无民事行为能力为由主张认购书无效,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。
  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,双方当事人在认购书中约定,认购人未在支付定金之日起7日内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的,出卖人有权解除认购书,认购人已支付的定金不予退还;认购人在支付定金之日起7日内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款但未达成一致,超过7日的,认购书自动解除,出卖人应将已收取的定金退还认购人。根据本案查明的事实,2019年10月2日支付定金后,杨某1一方多次通过电话、微信等方式与景西房地产公司的工作人员联系,就涉案房屋环境、房屋性质等问题进行沟通,但最终双方未达成一致,杨某1于2019年10月10日提交退房申请。因此,杨某1已经在支付定金之日起7日内与景西房地产公司就商品房买卖进行协商且双方未达成一致,现已超过7日,依据双方在认购书中的约定,双方认购书已自动解除,杨某1有权要求景西房地产公司返还已收取的定金。景西房地产公司以杨某1未与其协商商品房买卖合同相关条款为由拒绝返还定金,与事实不符,本院不予支持。审查当事人的诉讼能力系人民法院的职权,故景西房地产公司以未对杨某1的残疾证进行质证为由主张一审法院认定杨某1无诉讼行为能力并指定杨某2为其法定代理人违反法定程序,缺乏法律依据。景西房地产公司上诉主张杨某1未提交证据证明其将认购书及收据原件交付景西房地产公司,但该事实对认购书的解除并无影响,景西房地产公司据此不同意返还定金,无事实及法律依据,本院亦不予支持。
  综上所述,景西房地产公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费2300元,由北京景西房地产开发有限公司负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。



审  判  长   王茂刚    
审  判  员   范 磊    
审  判  员   黄晓丰    
二○二○年三月十六日     
法 官 助 理   王湘羽    
法 官 助 理   张宏宇    

书  记  员   赵梦芸