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新疆汇丰房地产开发有限公司与马学良商品房销售合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:15:19

新疆维吾尔自治区高级人民法院
民事判决书

(2019)新40民终1982号


  新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
  上诉人(原审被告):新疆汇丰房地产开发有限公司。
  法定代表人:张爱荣,该公司总经理。
  委托诉讼代理人:魏戎。
  被上诉人(原审原告):马学良。
  委托诉讼代理人:秦启勇,伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。
  上诉人新疆汇丰房地产开发有限公司(以下简称汇丰公司)因与被上诉人马学良商品房销售合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院(2019)新4002民初2387号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月10日立案后,依法组成合议庭,于2019年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人汇丰公司的委托诉讼代理人魏戎、被上诉人马学良的委托诉讼代理人秦启勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
    汇丰公司上诉请求:撤销一审判决,改判或发回重审。事实和理由:一审法院认定事实不清,马学良作为买受方按照《商品房买卖合同》支付给汇丰公司购房款,而并没有要求房屋款项需要支付给马学良,因为该房屋的实际所有人是张亮,汇丰公司也是按照张亮的要求将款项以工程款的名义支付给正恒公司,故汇丰公司将房款收到后支付给正恒公司,并无不当之处。本案中,张亮与陈平之间的借贷关系、陈平与马学良之间的房屋买卖关系,汇丰公司在办理该房屋的相关手续时并不知晓,汇丰公司只认可张亮将房屋出售给了马学良,张亮是房屋的出卖方,汇丰公司在收到相应房款时也只能按照工程款形式支付给正恒公司,正恒公司再以工程款的形式支付给张亮。至于张亮是否重复收取房款,汇丰公司无从得知,而且张亮也没有向汇丰公司说明其与陈平、张亮之间的关系,故汇丰公司在处理房款过程中,完全符合法律规定。
  马学良辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求予以维持。
  马学良向一审法院起诉请求:1.汇丰公司返还其购房贷款276,732元;2.汇丰公司支付占用购房贷款期间损失(2016年9月22日至实际还款之日的利息,按银行同期贷款利率计算)及其支出的代理费。
  一审法院认定事实:2016年,汇丰公司因欠新疆正恒建设工程有限公司(以下简称正恒公司)工程款,将伊宁市合作区广东路1899号汇丰格林雅居6号楼2单元901室房屋一套抵偿给正恒公司。正恒公司又将该工程抵款房抵偿给案外人张亮,张亮向正恒公司出具了收到工程款442,515元的收据,汇丰公司给张亮出具了工程抵款内部联办确认单。张亮因欠陈平借款286,000元,遂与陈平签订房屋买卖合同,将该工程抵款房以309,000元出售给陈平。陈平通过伊犁浩鸿房产经纪有限公司,于2016年9月10日与马学良签订商品房买卖居间合同,将该房屋以309,000元出售给马学良。2016年9月22日,马学良与汇丰公司签订商品房买卖合同,约定汇丰公司将涉案房屋出售给马学良,总价款为442,525.02元,贷款金额309,000元。汇丰公司已收到银行贷款309,000元。正恒公司已为马学良偿还贷款32,268元。
  一审法院认为,汇丰公司将涉案房屋作为工程抵款房处置后,已失去了对该房的所有权,该房被转让时,汇丰公司也就无权取得房款。汇丰公司与马学良签订商品房买卖合同时,出具了确认单,确认单上抵付栏填写的就是马学良,证实汇丰公司认可涉案房屋抵付给马学良,故汇丰公司再要求取得马学良就该房所贷款项309,000元,损害了马学良的合法权益。因正恒公司已为马学良偿还贷款32,268元,故马学良据此要求汇丰公司返还购房贷款276,732元并承担占用房款期间损失的诉讼请求,予以支持。占用房款期间的损失,应当按照同期银行贷款利率计算。对于马学良要求汇丰公司承担律师费的诉讼请求,因马学良、汇丰公司对该项费用未作约定,也无法律依据,故不予支持。对于汇丰公司辩称该购房贷款取得款项支付正恒公司行为,这是其与该公司之间的款项支付行为,与已经发生的工程抵款行为无关,故对其该辩解意见不予采纳。判决:一、汇丰公司返还马学良购房贷款276,732元;二、汇丰公司以本金276,732元为基数,按照年利率4.35%计算,支付马学良自2016年12月1日至实际清偿之日止的利息;三、驳回马学良的其他诉讼请求。
  本院二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。
  本院认为,本案争议的购房贷款系马学良以购买的涉案房屋抵押贷款由贷款银行向其发放,马学良主张没有合法依据取得贷款的汇丰公司向其返还,是基于不当得利法律关系,而非基于商品房销售合同关系,因此本案案由应为不当得利纠纷,一审判决对案由定性错误,本院予以纠正。本案双方争议焦点为汇丰公司取得涉案购房贷款是否有合法依据。涉案房屋系抵债权利人正恒公司通过转售张亮,再由张亮转售给马学良的连环交易,签订买卖合同时,出售人尚未取得房屋权属证,因此正恒公司和张亮当时并非涉案房产所有权人,而仅是依据房屋买卖合同取得对涉案房产的物权期待权,故正恒公司与张亮签订的买卖合同、张亮与马学良签订的买卖合同虽名为转让房屋,实则为出售人将正恒公司与汇丰公司在《以房抵工程款协议》中的合同权利义务概括转让,马学良最终概括受让正恒公司在以房抵工程款协议中的权利义务,成为涉案房屋的受让人,汇丰公司也直接与马学良签订商品房买卖合同,表明其同意由马学良取代正恒公司成为最终的房屋受让人。因此,汇丰公司关于涉案房屋买受人为张亮的上诉理由,与事实不符,本院不予采信。马学良作为涉案房屋受让人,根据贷款抵押合同从贷款银行获得的购房贷款276,732元,属于其合法拥有的财产,而汇丰公司亦自述其将涉案房屋与正恒公司工程款抵债后正恒公司已不欠任何购房款,因此马学良作为以房抵工程款协议一方的权利义务受让人,自然亦不拖欠汇丰公司任何款项。故汇丰公司在马学良不拖欠其任何款项情况下,将马学良依法办理的银行贷款276,232元占为己有拒不归还,没有合法依据,构成不当得利,应当依法返还利益受损方马学良,并赔偿受损方损失。汇丰公司关于其将涉案贷款按张亮指示转交给正恒公司,有合法依据的上诉理由,于法无据,本院不予采纳。
  综上所述,汇丰公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,虽案由定性错误,但裁定结果恰当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费5450元,由上诉人新疆汇丰房地产开发有限公司负担。
  本判决为终审判决。



审判长  芦梦璇
审判员  刘云龙
审判员  李 政
二〇一九年十二月二十五日
书记员  马嘉蓉