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典型案例:韩秀珍与海南嘉地置业有限公司商品房销售合同纠纷案

发布日期:2020-04-02 15:12:47

海南省第一中级人民法院

民事判决书

(2020)琼96民终220号


  上诉人(原审原告):韩秀珍。
  被上诉人(原审被告):海南嘉地置业有限公司。
  法定代表人:朱吕华,董事长。
  委托诉讼代理人:林秋嫩,海南昌宇律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:劳俏俏,海南昌宇律师事务所实习律师。
  上诉人韩秀珍因与被上诉人海南嘉地置业有限公司(简称嘉地公司)商品房销售合同纠纷一案,不服万宁市人民法院(2019)琼9006民初2004号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后,依法组成合议庭,因当事人没有提出新的事实、理由,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
   上诉人韩秀珍上诉请求:1、依法判决撤销(2019)琼9006民初2004号民事判决书,查明事实后依法改判。2、依法判决一审、二审之诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院查明事实不清、适用法律不当。1.购房款在《买卖合同》签订前已支付,而且是在同一天由上诉人之子按照被上诉人要求通过银行汇款,一并支付了购房款、装修款、税费,共计1050941元。被上诉人也于2014年6月16日同一天开具了3份收据。而合同签订之日是在之后的7月1O日。2.上诉人提交的楼盘动态信息来源为海南房产网,该信息发布于2014年9月,本案所涉房屋为期房,房屋交付时间为2015年2月。上诉人提交该份证据的目的,并非说上诉人是基于被上诉人发布了这个信息才决定是否购买本案涉案房屋,而是意欲证明:石梅山庄二期楼盘的交付标准均为精装修房,不存在毛坯房交付这一说,涉案房屋交付标准为精装修且装修费用为被上诉人赠送无须上诉人另行承担这一事实。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。"被上诉人在海南房产网上公示的楼盘的动态信息都是精装修房屋,即是对外允诺所售商品房都是经过精装修的,这已经涉及到买卖商品房的具体内容和价款,应视为合同的一部分,而一审法院认定为要约邀请,实为理解和适用法律错误。二、一审法院认为,双方签订的《石梅山庄商品房定购协议书》未约定房屋的交付标准,因此,关于房屋的交付标准应以双方签订的《万宁市商品房买卖合同》的约定为准,也即交付标准为毛坯房。那么试问,在《买卖合同》签订之前,上诉人在没有任何装修合同、装修方案、施工图纸等情况下,在房屋还没有建造完成之前,在支付房款、税费的同一天,在上海向从没接触过的与被上诉人没有任何关系的海口美颖安装工程有限公司支付装修款,是否符合常理?上诉人收到的3个银行账号以及3份收据,书写字迹明显出自同一个人之手,怎么解释?上诉人收到被上诉人按照面积差3.09平方米退回的房款32795元(3.09某10613.23)后,收到退款9270元,正好是3.09平某3000元,如何解释?海口美颖安装工程有限公司在2016年即申请注销,已注销公司收取之装修款依据房屋面积差如数由其他公司主动退回,是否符合常情?一审法院未运用逻辑推理和日常生活经验,未从各证据之间的联系关系等方面,对证据进行综合审查和合理判断,简单适用《民事诉讼法》第64条的举证责任,认为上诉人没有证据可以证明收取装修款的海口美颖安装工程有限公司与被上诉人存在关联关系,应当承担举证不能的不利后果。
  被上诉人嘉地公司答辩称,一、一审判决对涉案房屋的交付标准不包含装修的认定正确,韩秀珍主张涉案房屋为精装修交付无事实与法律依据。1.根据韩秀珍在一审时提供的证据《石梅山庄商品房定购协议书》第十一条“此房屋为毛坯交付"的约定可知,双方已明确涉案房屋的交付标准为毛坯交付。根据嘉地公司在一审时提供的证据五《万宁市商品房买卖合同》中的附件三《装饰、设备标准》第2、3、4条可知,内墙装饰标准是户内为混合砂浆抹平(顶留装修),顶棚装饰标准是混合砂浆抹平,地面装饰标准是户内均为混合砂浆,由此可证明双方已约定交付标准为毛坯交付。因此,一审判决对涉案房屋的交付标准不包含装修的认定正确。2.韩秀珍主张其在一审庭审中提交的证据《楼盘动态信息》可证明该楼盘动态信息是合同的一部分,涉案房屋为精装修交付。该主张无事实与法律依据。首先,该楼盘动态信息并非嘉地公司的官方信息,亦非从权威部门获取的信息,因此,该信息的真实性无法查明;其次,韩秀珍在上诉状已承认其无法提供相关证据证明其的主张,仅有一份从网上获取的楼盘动态信息,难以形成完整的证据链条证明涉案房屋为精装修交付的主张;最后,双方签订的《万宁市商品房买卖合同》才是双方权利义务的来源,且合同对交付标准已明确约定为毛坯交付。综上所述,韩秀珍的主张无事实与法律依据。二、截至2014年6月16日,嘉地公司收到韩秀珍支付的购房款共819341元。后因双方约定的房屋面积与房产部门测算的房屋面积存在3.09平方米的差异,故嘉地公司依约向韩秀珍退还面积差款项32795元。因此,嘉地公司实际向韩秀珍收取的购房款为786546元,且已向韩秀珍开具等额的购房发票。根据韩秀珍在一审提交的装修款发票可知,装修款231600元系由韩秀珍向海口美颖安装工程有限公司支付的,该事实与嘉地公司无关。韩秀珍收到的9270元系由案外人海南川恒实业开发有限公司转账的,并非由嘉地公司退还。韩秀珍无法举证证明嘉地公司多收取了222330元,故一审判决认为韩秀珍向嘉地公司主张返还222330元及利息无事实与法律依据正确。
  上诉人一审提出诉讼请求:1.判令被告向原告返还231600无及利息56742元(自2014年6月13日起至实际清偿之日止,以年利率4.9%计算暂计至2019年6月12日;2.判令案件受理费用由被告承担。
  一审法院认定事实:2014年2月19日,原告与被告签订《石梅山庄商品房定购协议书》一份,约定:原告定购被告开发的位于万宁市××道;该房屋建筑面积为78.6平方米,实际面积以万宁市房屋测绘单位测绘出具的房屋测绘书为准,差额部分多退少补;按建筑面积计算每平方米10613.23元,总价格为83.42万元;原告应交纳购房定金5万元,在双方签订商品房买卖合同时自动转为购房款;原告在签订正式商品房买卖合同当日付房屋总房款计83.42万元;此房为毛坯交付。协议还约定了其他事项。协议签订当天,原告支付了定金5万元。2014年7月10日,原告与被告签订《万宁市商品房买卖合同》一份,约定:原告购买被告开发的上述房屋;建筑面积77.2平方米,其中,套内建筑面积62.73平方米,公共部位与共有房屋分摊建筑面积14.47平方米;按建筑面积计价每平方米10613.23元,总金额为819341元;原告于签订合同之前一次性付清购房总价款;根据当事人选择的计价方式,本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理;合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准;商品房交付后,面积发生差异的,双方同意按产权登记面积为准,据实结算房价款;附件三约定户内内墙为混合砂浆抹平,顶棚为混合砂浆抹平,户内地面为混合砂浆,主入户口安装防火防盗门、卧室、厨房、卫生间预留门孔、铝合金配白玻璃,厨房排水管配备到位,煤气管道安装入户,卫生间排水管、排污管配备到位。合同及补充条款还约定了其他事项。合同签订当日,原告依约支付了剩余购房款769341元,并于同日向海口美颖安装工程有限公司支付了装修款23.16万元。2016年1月5日,海南皓泽勘察设计咨询服务有限公司出具了《房屋建筑面积测绘成果报告书》(竣工面积),涉案房屋的建筑面积为74.11平方米,被告于2017年9月14日向原告返还面积差额款32795元。原告认为,涉案商品房的交付应为精装修,装修款应包括在购房款中,被告应向其退还多收取的购房款。因沟通未果,原告于2019年7月8日向本院起诉,请求依法判决:1.判令被告向原告返还231600元及利息56742元(自2014年6月13日起至实际清偿之日止,以年利率4.9%计算暂计至2019年6月12日);2.判令案件受理费用由被告承担。庭审中,原告将第一项诉讼请求变更为:判令被告向原告返还222330元及利息54470元(自2014年6月13日起至实际清偿之日止,以年利率4.9%计算暂计至2019年6月12日)。
  另查明,涉案项目的预售许可证于2014年4月26日取得。2017年9月19日,案外人海南川恒实业开发有限公司向原告跨行汇款9270元,未注明款项用途。2017年11月29日,案外人万某司向原告跨行汇款19111.94元,未注明款项用途。2016年4月1日,被告向原告出具了涉案房屋的销售不动产同意发票(自开),涉案房屋的购房款为786546元。
  一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。原告与被告于签订的《石梅山庄商品房定购协议书》及《万宁市商品房买卖合同》均系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定,是合法有效的合同,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定,原、被告双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是:一、双方约定房屋的交付是否包含装修;二、被告是否应向原告返还222330元及利息以及利息如何计算。
  一、关于双方约定房屋的交付是否包含装修的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。"本案中,原告提交的楼盘动态信息的来源为海南房产网,抬头为海南房产网最新资讯,时间为2019年9月4日,该信息不属于被告就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,应为邀约邀请,是一种事实行为而非法律行为,该信息并未给善意的原告造成信赖利益损失,被告不应对此承担法律责任,同时,双方签订的《石梅山庄商品房定购协议书》未约定房屋的交付标准,因此,关于房屋的交付标准应以双方签订的《万宁市商品房买卖合同》的约定为准。双方签订的合同附件三中明确约定户内墙壁及地面为混合砂浆,因此,一审法院认定双方约定房屋的交付标准不包含装修。二、关于被告是否应向原告返还222330元及利息以及利息如何计算的问题。本案中,被告向原告出具的收据所涉及的款项为819341元,扣除被告已向原告退还的32795元,被告实际直接收取原告的款项为786546元。至于原告向海口美颖安装工程有限公司支付的装修款23.16万元,原告虽然向本院提交了银行收款账号,但该收款账号并未加盖被告的公章,且原告未能提交其他确凿证据证明其付款是应被告的要求、被告与海口美颖安装工程有限公司存在关联关系,同时,案外人海南川恒实业开发有限公司向原告跨行汇款9270元、万某司向原告跨行汇款19111.94元,原告均不能说明款项用途,因此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,原告应承担举证不能的不利法律后果,故,原告要求被告向其返还222330元及利息的诉讼请求,无事实与法律依据,一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:驳回原告韩秀珍的全部诉讼请求。案件受理费2813元,由原告韩秀珍负担。
  二审期间,上诉人为了证明涉案房屋的交付标准包含装修,提供证人证言证明,并要求对装修款收据上的笔迹进行鉴定。本院经审查认为,涉案房屋的交付标准应以双方签订的《万宁市商品房买卖合同》的约定为准,上诉人提供的证人证言不能证明涉案房屋的交付标准包含装修。而对装修款收据上的笔迹进行鉴定,对于审理本案没有实际意义。因此对上诉人提供的证人证言,本院不予采信,对上诉人的鉴定申请,本院不予准许。
  本院二审查明的事实与一审查明的事实一致,本院予以确认,并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。
  本院认为,本案的争议焦点是:1.涉案房屋的交付是否包含装修;2.被上诉人是否应向上诉人返还222330元及利息。
  本案中,上诉人与被上诉人签订《万宁市商品房买卖合同》(简称合同)均系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效。该合同约定的涉案房屋的交付标准(即附件三)为:户内内墙为混合砂浆抹平,顶棚为混合砂浆抹平,户内地面为混合砂浆,主入户口安装防火防盗门、卧室、厨房、卫生间预留门孔、铝合金配白玻璃,厨房排水管配备到位,煤气管道安装入户,卫生间排水管、排污管配备到位。该约定的内容显示,涉案房屋的交付标准不包含装修。上诉人称被上诉人在海南房产网上公示的楼盘的动态信息都是精装修房屋,该内容应视为合同要约,属于合同的一部分,因此涉案房屋的交付标准应为精装修房。本院认为,被上诉人在网上宣传的有关房屋交付标准的信息不属于被上诉人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,应为要约邀请。即使上诉人在签订合同前将网上宣传的有关房屋交付标准信息理解为要约,双方在签订的合同过程中,已通过协商重新确定了与网上宣传的信息不一样的房屋交付标准(即改变了网上宣传的信息内容),并签订合同予以确认。双方也应按合同确认的房屋的交付标准履行。因此,上诉人主张涉案房屋的交付标准应以网上宣传的信息内容为准,没有事实和法律依据。
  如上所述,涉案房屋交付标准不包含装修,因此,被上诉人所收取的购房款并不包含装修费用。上诉人为装修涉案房屋向海口美颖安装工程有限公司支付装修款231600元,本案中,上诉人未能提供证据证明该装修款实际是由被上诉人收取的。因此上诉人主张其所交纳的装修款属于被上诉人多收的购房款,并要求被上诉人退还222330元,缺乏依据,本院不予支持。
  综上所述,上诉人韩秀珍的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
  驳回上诉、维持原判。
  二审案件受理费5626元,由上诉人韩秀珍负担。
  本判决为终审判决。



审判长 杨 洁
审判员 林 珍
审判员 白玉琳
二〇二〇年三月十日
书记员 吴 灿


附适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:
(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。