房地产合作开发纠纷裁判规则合同履行部分（五）

【裁判观点】

房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

【裁判理由】

南昌市商贸委《关于南昌中百大厦项目工程开发方案的批复》(以下简称18号批复)以及江西省计委《关于南昌中百大厦立项的批复》，上述两文件中确定了合作项目总建筑面积以及百货公司应得面积，百货公司应获得部分占总建筑面积比例为17%。由于百货公司实际获得产权的1-3层裙楼面积少于18号批复和41号批复确定的面积，应由新洪公司补足;合作项目经双方共同努力增加了面积，新洪公司应按实际面积的17%补足整栋面积差。

在中百大厦建成之后，百货公司不仅应按照上述文件内容以及合同约定获得裙楼的相应面积数，而且在合作项目变更优化致使面积扩大之后，有权按照原确定的比例获得相应增加部分。在本院组织的询问调查中，双方当事人均表示，项目规划的变更是双方明知且系在双方共同努力下完成的，双方曾就增加面积的分配问题进行过协商但未果。因而，一方面，由于规划和设计变更，以至于合作房地产项目的容积率增加，使合作项目的价值得以增加，该增加的价值中包含了土地价值部分。换言之，百货公司所投入的土地价值因容积率增加也随之增加，在其投入增加的情况下，百货公司应分获面积亦应相应增加。另一方面，合作项目面积的增加，是百货公司及其上级主管机构与新洪公司共同努力的结果，现该结果表现为实际的现实利益，百货公司亦应有权共同分享。因此，新洪公司应当补足百货公司裙楼面积差以及整栋楼面积差。原判根据查明的事实以及鉴定机构对补差部分的价值所作出的鉴定结论，判决由新洪公司支付百货公司补差部分的相应市场差价，并无不当。

【案例来源】

(2011)民申字第777号【2013年第1期公报案例】