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项目转让合同纠纷(三)

发布日期:2020-04-01 23:24:51

3、对投资款只约定享受固定收益,不负责项目盈亏,该投资款的性质应认定为名为投资,实为借贷

【案情简介】2012年7月,汉寿县人民政府与恒丰公司签订了《项目合同书》,约定恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作,负责项目建设的一切费用,按汉寿县人民政府批准的用地规划办理用地手续,缴纳出让金,恒丰公司取得土地使用权后,对项目用地进行规划设计,办理用地规划、建设报批等手续。2013年9月,恒丰公司与金天地公司签订《转让开发协议书》及《补充条款》,约定将恒丰公司开发的涉案项目转让给金天地公司,汉寿县人民政府对项目转让书面表示同意。此后,金天地公司对项目进行升级改造并开盘销售。同年10月,双方签订了《转让付款协议》,约定恒丰公司前期为项目垫付的房产购置、置换补偿等一切货币资金支出,金天地公司承担2200万元。后金天地公司未按项目转让协议确定的日期支付恒丰公司本项目垫付的义务款,于是恒丰公司与金天地公司签订《补充协议》,明确了金天地公司下欠恒丰公司义务款数额,并约定义务款中的1500万元作恒丰公司入股投资升级改造项目,不计利息,投资期限18个月,按1:1投资回报给恒丰公司固定红利,同时还约定恒丰公司入股投资本项目后,全力协助金天地公司做好本项目工作,但恒丰公司不负责公司财务,不负责公司盈亏,只获得本协议的双方约定的固定回报本利。后因金天地公司未按约向恒丰公司给付项目转让欠款,恒丰公司诉至法院。金天地公司认为恒丰公司没有实际取得土地使用权证,也没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,因此应当按照《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定认定合同无效,以合同无效为由拒绝支付《项目转让协议》项下相关款项。

【最高法院认为】《项目合同书》不是无效合同。从《项目合同书》约定可见,汉寿县人民政府只是将案涉项目升级改造的主体地位授予恒丰公司,并未通过该合同将土地使用权直接转让给恒丰公司,恒丰公司取得土地使用权还必须依法办理用地手续。《项目合同书》虽然约定作为项目开发主体的恒丰公司需承担项目建设的一切费用,但没有否认汉寿县人民政府是对外拆迁安置补偿的义务主体。因此,《项目合同书》并未违反《房地产管理法》第十三条、《城乡规划法》第三十八条和第三十九条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的相关规定。既然《项目合同书》是有效合同,该合同的转让又符合《合同法》第八十八条、第八十九条有关合同概况转让的相关规定,故《转让开发协议书》《项目转让协议》有效,金天地公司由此取代恒丰公司成为《项目合同书》中的项目开发主体。金天地公司主张《转让开发协议书》《项目转让协议》等系列合同无效,无法律依据,本院不予支持。关于《补充协议(三)》中有关1500万元固定投资回报条款的性质和效力认定。从投资款的性质看,投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后,就必然承担相应的投资风险,不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中,双方约定将1500万元欠款投资入股,还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益,不负责项目盈亏,这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质,而属于借款的性质,故该1500万元应认定为名为投资,实为借贷。

【案例索引】(2018)最高法民再154号民事判决书,湖南金天地房地产开发有限公司与永州市恒丰房地产有限公司项目转让合同纠纷案。