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杨长富与房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

发布日期:2020-04-01 22:49:36

审理法院:平南县人民法院

文书类型:民事判决书

案号:(2016)桂0821民初1142号

当事人信息

原告杨长富,居民。

委托代理人张信生,退休干部。

委托代理人覃世云

广西天际律师事务所 律师。被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司。

代表人林锦,该公司经理。被告林锦,居民,身份证号:**********5151734。两被告的委托代理人韦金

两被告的委托代理人戴碧珍,广西典哲律师事务所实习律师。

审理经过

原告杨长富诉被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司(以下简称宏锋公司)、林锦房地产开发经营合同纠纷一案,本院于2016年3月30日立案受理。依法由审判员黎红耀适用简易程序,于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人覃世云、两被告的委托代理人韦金新、戴碧珍到庭参加诉讼。并根据原告杨长富的申请,本院依法对财产进行了保全。本案现已审理终结。

原告诉称

保全。本案现已审理终结。原告杨长富诉称,原告和杨宝忠作为乙方与被告林锦作为甲方签订了《房地产开发合作协议》,约定甲乙双方合作开发房地产项目,甲方出资200万元、乙方出资500万元,合计700万元购买位于平××××一块土地进行开发,双方共同注册成立宏锋公司,双方各占公司50%股权,双方还就项目管理、利润分配等事宜进行约定。签订协议十天后,杨宝忠与原告将500万元投资款交付给被告。2013年4月13日,原告及杨宝忠与两被告签订了《协议书》,该协议书约定:一、上述项目由林锦自行开发,原告及杨宝忠不再参与开发;二、林锦应于2013年12月底前偿还原告及杨宝忠已投入的项目资金500万元;三、林锦于2014年6月30日前向原告及杨宝忠支付投资回报金500万元;四、林锦用该楼盘5000平方米(先用第三层整层商铺,第三层商铺面积不足的,用二楼商铺面积补给)作为售给杨宝忠及原告进行预售备案登记,林锦如不按上述约定付清款项,杨宝忠及原告可将林锦应给付的款项转化为杨宝忠及原告购买上述5000平方米商铺应付的全款,林锦应将杨宝忠及原告已进行预售备案登记的商铺转为实际销售给杨宝忠及原告,林锦给杨宝忠及原告办理正式售房合同并办理房产证,该商铺归杨宝忠及原告所有,以抵消第二、三条约定的债;五、林锦逾期付款应按月息六分支付违约金和赔偿损失,直至付清为止,林锦和宏锋公司用自己的财产对上述的应付款负连带清偿责任。两被告没有按照约定还款,为了维护原告的合法权益,故请求判决:两被告共同支付投资款250万元、投资回报金250万元及利息(利息计算:投资款250万元从2014年1月1日起按月利率2%计算至还清之日止;投资回报金250万元从2014年7月1日起按月利率2%计算至还清之日止)给原告。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有:1、房地产开发合作协议书复印件一份,证实杨宝忠、原告与被告林锦共同投资合作平南县小力街房地产;2、收条复印件一份,证实被告林锦收到原告和杨宝忠的投资开发平南县小力街房地产项目的投资款500万元;3、平南县宏锋房地产开发有限公司章程复印件一份,证实被告于2013年3月6日注册宏锋公司时,故意违约把原告排出公司股东之外,另与他人合作成立公司;4、宏锋公司营业执照复印件一份,证实被告故意违约所注册的宏锋公司的营业执照;5、协议书复印件一份,证实原告和杨宝忠不再参与开发平南县小力街房地产项目,两被告向原告和杨宝忠退还投资款500万元,并支付投资回报金500万元;6、柳州市城中区人民法院(2015)城中民二初字第1988号民事判决书、柳州市中级人民法院(2016)桂02民终544号民事判决书复印件各一份,证实原告对两被告享有的债权份额转让给覃佑辉追讨,由于覃佑辉怠于行使债权构成违约,法院判决覃佑辉将其接受原告转让的债权转回给原告;7、户籍登记证明复印件一份,证实杨宝忠的妻子叫杨梅华;8、原告通过手机短信向被告林锦追款的内容及短信截屏,证实原告于2014年2月23日起至2015年7月15日期间,一直向被告林锦追款,被告林锦称没有钱还,正在筹款,并称原告的债权已经转让给覃佑辉,要等到覃佑辉从牢里出来搞清楚再说;9、原告用微信向被告林锦追款的内容及截屏打印件,证实原告用微信向林锦发追款信及向覃佑辉要回债权的合同文本和法院判决书;10、被告宏锋公司的营业执照,证实从2014年1月30日到2015年2月9日,原告向被告宏锋公司的实际投资人之一叶耀鹏发追款短信6次,其中一次是在2014年7月5日。叶耀鹏在2014年4月3日回信表明收到追款

被告辩称

两被告共同辩称,被告已经于2014年3月21日偿还了100万元的投资款给原告及杨宝忠。原告提出的要求被告支付250万元的投资回报金并按月利率2%支付的利息,是违反公平原则,没有法律依据的。另外,被告宏锋公司对杨宝忠、原告杨长富与被告林锦的债权债务承担保证责任无效,因为该保证被告为其辩解在举证期限内提供的证据有:中国建设银行转账凭条复印件一份,证实被告已经偿还了100万元的投资款给原告和杨宝忠。

的投资款给原告和杨宝忠。经过开庭质证,被告对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10的真实性无异议,本院对上述当事人均无异议的证据,依法予以确认。两被告对原告的证据8、9有异议,认为证据8虽然显示了聊天对象的姓名及手机号码,但不能证明聊天内容的真实性,也不能证明与原告聊天的对象是林锦,证据9不能确定微信聊天的对象就是林锦,也无法判断该聊天记录内容是否遭到删改;本院认为,两被告并不否认号码为“1380.5289”的手机号码是林锦本人的,原告的证据8、9来源合法、内容真实,与本案具有关联性,故本院对原告的证据8、9,依法予以认定。原告对两被告提供的证据有异议,认为该证据不能反映是偿还了原告和杨宝忠的投资款;本院认为,两被告的该转账单转入的名称是李晓玉,原告否认是偿还投资款,两被告未能提供其他证据证实其主张,因此仅凭该转账单并不能证实是偿还原告和杨宝忠的投资款。综合全案证据及庭审笔录,本院确认以下法律事实:2013年1月22日,原告和杨宝忠作为乙方与被告林锦作为甲方签订了《房地产开发合作协议》,约定甲乙双方合作开发房地产项目,甲方出资200万元、乙方出资500万元,合计700万元,购买位于平××××一块土地进行开发;项目土地更名至被告宏锋公司名下,以公司名义进行开发,双方各占公司50%股权;双方还就项目管理、利润分配等事宜进行约定。2013年2月1日,被告林锦收到了原告和杨宝忠交付的投资款500万元。2013年4月13日,原告及杨宝忠退出与被告林锦的合作并与两被告签订了《协议书》。该协议书约定:一、上述土地项目由林锦自行开发,原告及杨宝忠不再参与该土地项目的投入和管理;二、林锦应于2013年12月底前偿还原告及杨宝忠已投入的项目资金500万元;三、林锦于2014年6月30日前向原告及杨宝忠支付投资回报金500万元;四、林锦保证,当该项目楼盘可以进入预售备案登记时,用该楼盘5000平方米(先用第三层整层商铺,第三层商铺面积不足的,用二楼商铺面积补给)作为售给杨宝忠及原告进行预售备案登记,林锦如不按上述约定付清款项,杨宝忠及原告可将林锦应给付的款项转化为杨宝忠及原告购买上述5000平方米商铺应付的全款,林锦应将杨宝忠及原告已进行预售备案登记的商铺转为实际销售给杨宝忠及原告,林锦给杨宝忠及原告办理正式售房合同并办理房产证,该商铺归杨宝忠及原告所有,以抵消第二、三条约定的债;五、林锦逾期付款应按月息六分支付违约金和赔偿损失,直至付清为止,林锦和宏锋公司用自己的财产对上述的应付款负连带清偿责任。2014年9月10日,原告与覃佑辉签订了《债权转让协议书》,约定原告对两被告享有的债权(即原告和杨宝忠对两被告享有的1000万元债权的50%)及其权利一并转让给覃佑辉。同日,原告与覃佑辉又签订了《债权转让特别协议》,约定原告将上述债权转让给覃佑辉追讨,覃佑辉若追回前述债权则按4:6(即原告4,覃佑辉6)比例分配,但被告应分的债权数额以400万元为上限,如覃佑辉怠于行使债权,则必须将次债权转回给原告。后由于覃佑辉怠于行使债权,原告遂诉到法院,请求将覃佑辉从原告收入取得的对两被告享有的上述债权回转给原告,柳州市城中区人民法院、柳州市中级人民法院分别作出了(2015)城中民二初字第1988号、(2016)桂02民终544号民事判决另查明,原告与杨宝忠共同享有的对两被告的债权为1000万元,双方口头约定各占50%份额,自行处理所持有份额。

又查明,被告宏锋公司在2013年3月至2014年5月19日期间的股东有林锦和何华权,2014年5月19日后的股东有林锦和叶耀鹏,法定代表人是林锦。

再查明,原告在2014年1月30日至2015年7月15日期间,曾向被告林锦和叶耀鹏追讨上述债务。

争议焦点

本案的争议焦点为:一、被告宏锋公司的担保是否有效;二、本案保证是否已过保证期限;三、原告要求两被告共同支付投资款250万元、投资回报金250万元及按月利率2%计算的利息,是否予以支持。

本院认为

本院认为,一、关于被告宏锋的担保是否有效问题。《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议”,该条款系为保证该担保确属公司其他股东意愿,从而保护公司其他股东、公司员工等相关人员利益。该条款属公司内部管理性规范,属于非效力性强制性规定,公司违反上述规定对外担保并不必然导致担保无效,因此,被告宏锋公司对本案债务的担保是合法有效的,两被告辩称被告宏锋公司作为本案的担保人没有经股东何华权的同意,也没有经股东会或股东大会决议,该担保无效,本院依法不予采信。二、关于本案保证是否已过保证期限问题。被告林锦与原告及杨宝忠约定了投资款500万元、投资回报金500万元分别在2013年12月月底、201并没有经过公司股东会决议,也未经过另一股东何华权的同意,且已经过了保证期限。两4年6月30日前付清给原告及杨宝忠,被告宏锋公司承诺对被告林锦的上述应付款负连带清偿责任。因此,被告宏锋公司的保证方式为连带责任保证。原告杨长富曾在2014年1月30日至2015年7月15日期间,向被告林锦追讨上述债务,被告林锦是被告宏锋公司的法定代表人,因此,原告向被告林锦追讨上述债务的行为应视为向被告宏锋公司主张了权利,故本案保证的保证期限并没有过,保证人被告宏锋公司不能免除保证责任。两被告辩称原告在保证期限内未向其主张过权利,本案的保证期限已过,本院依法不予采信。三、关于原告要求两被告共同支付投资款250万元、投资回报金250万元及按月利率2%计算的利息,是否予以支持问题。原告与被告签订《协议书》、《房地产开发合作协议书》,是在双方协商一致的基础上签订的,是双方的真实意思表示,内容也没有违反有关法律规定,是有效的合同,双方应依约定履行合同的义务。被告林锦在签订《协议书》后,没有按照该协议的约定在2013年12月底前返还投资款250万元、2014年6月30日前支付投资回报金250万元给原告,被告宏锋公司作为保证人,亦没有按照《协议书》约定履行其保证人的责任,已经构成了违约,应该承担相应的违约责任。原告要求被告林锦偿还投资款250万元、支付投资回报金250万元,符合合同的约定和法律的规定,本院依法予以支持。被告从事房地产开发,应当知道搞房地产开发有风险,但被告林锦在利用原告等人的投资款取得土地后,仍然决定自行开发,并承诺支付回报金给原告,说明其对开发投资的收益和风险已经了充分的考虑并对收益大于支付回报金的可能性有所预期,故机会对于双方来说是均等的,其主张支付投资回报金250万元显失公平,本院依法不予采信。原、被告约定如被告逾期付款,则从逾期付款之日起按月利率6%支付违约金和赔偿损失给原告,现原告要求被告林锦从逾期付款之日起按月利率2%支付利息,符合法律的规定,本院依法予以支持。被告宏锋公司作为保证人应对上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、三十一条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款、第二十六条的规定,判决如下:

本案裁判结果

一、被告林锦返还投资款250万元、支付投资回报金250万元及利息(利息计算:以投资款250万元、投资回报金250万为基数,分别从2014年1月1日、2014年7月1日起按月利率2%计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止)给原告杨长富;

二、被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

案件受理费63600元,减半收取31800元,财产保全申请费5000元,均由被告林锦、广西平南县宏锋房地产开发有限公司共同负担。

产开发有限公司共同负担。上述债务,义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕(平南县人民法院标的款专用账户,开户行:中国邮政储蓄银行平南支行。开户行名称:平南县人民法院。账号:10×××88)。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日

二年内,向本院申请执行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数加五提出副本,上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费63600元(汇款至户名为:贵港市中级人民法院—诉讼费;开户行:中国农业银行贵港分行营业部;帐号:45×××93)。逾期不交也未提出司法救助申请

审判员  黎红耀

二〇一六年六月十七日

书记员  谢邦华