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房地产开发经营合同纠纷一案

发布日期:2020-04-01 22:37:11

 房地产开发经营合同纠纷一案

 

原告 郑州市某实业有限公司。住所地:郑州市纬五路东段88号。

  法定代表人 丁某,经理。

  委托代理人 种泉清,北京市京锐律师事务所律师。

  委托代理人 韩继东,该公司法律顾问。

  被告 郑州市。。。第二村民组。住所地:郑州市。。。

  负责人 孙伟斌, 组长。

  委托代理人 王令牛,郑州市金水区法律援助中心法律工作者。

  原告郑州市某实业有限公司(以下简称某公司)诉被告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会聂庄第二村民组(以下简称聂庄二组)房地产开发经营合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。某公司的委托代理人种泉清,聂庄二组的负责人孙伟斌及聂庄二组的委托代理人王令牛庭到参加诉讼。本案现已审理终结。

  某公司诉称:2001年4月8日,某公司与聂庄二组签订一份《土地转让合同》,双方约定:一、聂庄二组愿将位于郑州市纬五路东段路北68号的土地和房屋转让给某公司,其面积为1.91亩,地上楼房面积为4314.77平方米;二、聂庄二组对上述土地、房屋享有产权,并有权予以转让;三、该土地、房屋的转让费280万元;四、本合同签订生效后,某公司对该土地享有使用、管理、对外出租和转让的权利。2001年6月18日,双方又签订了一份《补充协议》,约定内容:一、本协议签订后10日内,聂庄二组应将2001年4月8日土地转让协议和本补充协议向有关部门办理登记手续;二、聂庄二组负责为某公司办理土地及房屋相关登记、转让手续。如因聂庄二组的原因造成合同不履行,聂庄二组应赔偿某公司经济损失500万元及其他损失。2002年8月2日,双方再一次签订一份《补充协议》,约定内容:一、某公司同意在双方约定的原土地、房屋转让费的基础上,增加转让费100万元支付给聂庄二组;二、双方应自本协议签订之日起5日内将土地及房屋一切申请手续,交给某公司过户。合同签订后,某公司依约履行了付款义务,但聂庄二组并未按协议约定为某公司办理土地与房产的过户登记事宜。综上,聂庄二组之行为违约,已损害了某公司的合法权益。故为维护某公司的合法权益,请求聂庄二组继续履行2001年4月8日签订的《土地转让合同》及两份《补充协议》,为某公司办理位于郑州市金水区纬五路68号1.91亩土地及地上建筑4314.77平方米房产的过户手续。请求判令:一、聂庄二组继续履行某公司、聂庄二组之间签订的标的为380万元的房地产转让协议书;二、聂庄二组赔偿某公司经济损失500万元。并由聂庄二组承担诉讼费用。

  聂庄二组答辩称:一、某公司起诉所依据的《土地转让合同》及两份《补充协议》,郑州市金水区人民法院(2004)金民一初字第1462号民事判决书已做过审理。诉争的房产归属,郑州市金水区人民法院(2009)金行初字第88号行政判决书已经做过判决,以上两份判决书已发生法律效力。如某公司认为上述两份判决书有错误,应申请再审,而不应再行起诉。故应驳回某公司的起诉。二、(2004)金民一初字第1462号民事判决书已查明,某公司起诉所依据的《土地转让合同》及两份《补充协议》是“聂庄二组的个别负责人在没有召开全体村民大会,没有征求全体村民同意的情况下”与某公司签订的。该判决认为:“聂庄二组与某公司签订的《土地转让合同》及《补充协议》中约定转让费为380万元,而某公司与济源驻郑办签订的《房产及土地使用权转让协议》中约定转让费为1350万元,由此可见,诉争房地产的买卖显失公平,且聂庄二组负责人关于涉案房地产签订的所有房地产买卖合同均未经村民代表大会讨论通过,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第八项之规定,严重损失了村民集体利益。”某公司不服这一判决,于2005年12月6日提起上诉,但上诉状没有对这份民事判决书认定的上述事实和对上述事实的归纳认定提出异议。聂庄二组认为,生效判决已经认定了本案争议的合同和协议无效,因此某公司的诉求就没有法律依据,应当驳回。三、(2004)金民一初字第1462号民事判决书认定本案争议的合同和协议无效,是完全无效。因此某公司依据2001年6月18日的《补充协议》,索要500万元损失没有依据。某公司依据无效的协议,将争议的房产于2002年12月18日过户到自己名下,经聂庄二组长达八年的诉讼,直到2010年5月15日,争议的房产才回到聂庄二组名下。此期间,某公司一直实际控制着该争议的房产,并进行收益,仅主楼的租金收入,每年就有120万元,根本不存在给某公司造成损失的问题。聂庄二组在领到房产证后去收回出租权时,某公司仍予以阻挠。请求驳回某公司的第二项诉讼请求。四、某公司长期非法使用、出租争议的房产,给聂庄二组造成损失,聂庄二组一方保留追讨其非法所得的权利,一方面保留向某公司索要损失的权利等。请求驳回某公司的起诉。

  本院经审理查明:某公司提供以下四份证据,聂庄二组对其真实性没有异议,本院予以确认。

  一、2001年4月8日,郑州市金水区祭城镇燕庄村委会聂庄第二村民组(因机构名称变更,郑州市金水区祭城镇燕庄村委会聂庄第二村民组后变更为郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会聂庄第二村民组。下同)与某公司签订《土地转让合同》一份。其主要内容为如下:(一)聂庄二组愿将位于郑州市纬五路东段路北68号的土地和房屋转让给某公司,其面积为1.91亩,地上楼房面积为4314.77平方米;该土地与土地范围内的房屋为一个不可分割的整体转让给某公司。(二)聂庄二组对上述土地、房屋享有产权,并有权予以转让,聂庄二组保证该产权不存在妨碍转让的法律事实;(三)该土地、房屋的转让费280万元;(四)付款方式:(1)本合同自双方签字生效后30日内某公司需以现金支票或现金向聂庄二组支付转让费总额10%,计28万元作为履行合同的定金;聂庄二组将土地房屋产权变更过户给某公司。(2)聂庄二组将土地房屋过户给某公司后30日内,某公司需将剩余转让费252万元支付给聂庄二组。(五)本合同签订生效后,聂庄二组负责处理聂庄二组内部事务及该土地四周相邻关系,保证某公司按照合同约定对该土地和房屋的使用。(六)本合同签订生效后,某公司对该土地享有使用、管理、对外出租和转让的权利。该《土地转让合同》中,有聂庄二组时任负责人马杰签字,并加盖有聂庄二组公章及巴清林、孙伟彬签字。某公司加盖有其公章及丁某签字。

  二、2001年6月18日,根据2001年4月8日的《土地转让合同》,联系双方的履约情况,聂庄二组、某公司又签订了一份《补充协议》一份。其主要内容为:(一)2001年4月8日的《土地转让合同》约定的全部条款仍然有效,本补充协议的签订并不意味着对原合同做任何修改和解释。(二)根据原合同的约定,聂庄二组将土地变更过户给某公司时应按照有关规定承担相关费用。(三)本协议签订后10日内,聂庄二组应将2001年4月8日土地转让协议和本补充协议向有关部门办理登记手续。(四)双方确认某公司为履行本合同已做了大量工作,并已投入资金200万元。(五)聂庄二组负责办理土地及房屋相关登记、转让手续。聂庄二组应保证原合同约定的土地与房屋全部转让给某公司,并保证房屋土地转让后,某公司能够全面行使占有、使用、出租、转让的权利。如因聂庄二组或聂庄二组内部成员的原因造成下列情形之一的,聂庄二组应赔偿某公司经济损失500万元及其他损失。(1)因聂庄二组的原因造成合同不能履行或合同不履行;(2)土地房屋转让后某公司对约定的土地房屋不能全部有效行使占有、使用、出租、转让的权利。该《补充协议》上有聂庄二组时任负责人马杰签字,并加盖有聂庄二组公章,某公司加盖有其公章及丁某签字。

  三、2002年8月2日,根据双方2001年4月8日《土地转让合同》及2001年6月18日《补充协议》,聂庄二组、某公司又签订一份《补充协议》,其主要内容为:(一)某公司同意在双方约定的原土地、房屋转让费的基础上,增加转让费100万元支付给聂庄二组。(二)付款方式:1、双方重新确认某公司已向聂庄二组支付合同定金68万元。该款项待合同履行完毕后,抵作价款。2、聂庄二组将双方约定的土地、房屋及房屋使用范围内的土地全部变更过户至某公司名下后三日内,某公司支付聂庄二组转让费200万元。3、聂庄二组剩余转让费,某公司应于协议签订之日起6个月后10日内支付,某公司逾期付款的,应承担相应违约责任。(三)聂庄二组自本协议签订后,应全面履行下列义务:1、聂庄二组自本协议签订之日起十日内,向土地和房屋主管机关办理土地、房屋及房屋使用范围的土地变更登记申请,某公司自理过户聂庄二组应积极配合,一切变更土地费用由某公司出资。2、聂庄二组应自本协议签订之日起五日内将土地、房屋及房屋一切申请手续,交给某公司过户。房屋及房屋使用范围的土地变更到某公司名下,并向某公司移交全部变更过户手续。3、协议约定的土地、房屋变更过户给某公司后,聂庄二组应保证某公司水、电、气、暖的正常使用,并保证聂庄二组内部成员不得妨碍某公司对土地、房屋的占有与使用。(四)违约责任 1、聂庄二组不履行合同的,应向某公司双倍返还定金。2、聂庄二组不履行或不完全履行合同约定义务的,应承担违约金500万元,并赔偿某公司的期待利益损失,3、某公司违约未按期限付款应按国家有关规定向聂庄二组支付每天千分之五的违约金。(五)双方约定的土地、房屋及房屋使用范围的土地,三日内不给某公司出有关手续。本协议第一条款即增加转让费条款不生效。该《补充协议》上有聂庄二组时任负责人马杰签字及巴清林签字,并加盖有聂庄二组公章,某公司加盖有其公章及丁某签字。

  四、2003年3月12日,聂庄二组给某公司开具收条。收到某公司征地款188万元。并注明其中68万元属补票,120万元属未开收据,补开。

  某公司提供下列证据,聂庄二组承认款到了其帐上,但认为其用途不明,但某公司提供的全国信用合作社现金缴款单(回单)上显示系交买房款。本院予以确认。

  五、2007年7月4日,某公司通过信用社向聂庄二组缴买房款30万元。

  某公司提供下列证据,聂庄二组认为与本案无关。某公司亦未提供其他证据予以印证,本院不予采信。

  六、1999年3月16日虎保山出具收到条,内容为:今收到丁某赔款60万元。

  某公司提供下列证据,聂庄二组认为马杰此时已不是负责人,不能代表村民组,且某公司未提供支付该112万元的其他凭证予以印证,本院不予采信。

  七、2007年2月13日,证明人马杰、巴清林出具收条,内容为:今收到某公司人民币112万元,以前所有票据全部无效,特此证明。

  聂庄二组提供某公司亦提供的上述《土地转让合同》及两份《补充协议》。某公司没有异议,本院予以认定。

  聂庄二组提供郑州市金水区人民法院(2004)金民一初字第1462号民事判决书及某公司不服此判决提起上诉的上诉状。某公司对该民事判决书没有异议,本院予以认定。

  八、郑州市金水区人民法院(2004)金民一初字第1462号民事判决书的主要内容为:

  1、该民事判决书的原告为聂庄二组,被告分别为济源市人民政府驻郑州办事处(以下简称济源驻郑办)、某公司、丁某。聂庄二组的诉讼请求为:要求判令聂庄二组、济源驻郑办于2001年4月10日签订的房地产买卖契约行为、济源驻郑办与某公司于2002年10月22日签订的房地产买卖契约行为无效;济源驻郑办、某公司、丁某将涉诉房地产产权归还聂庄二组。

  2、该民事判决书经审理查明的事实如下:

  2001年4月8日、6月18日、和2002年8月2日,聂庄二组个别负责人在没有召开全体村民大会,没有征求全体村民同意的情况下,分别与某公司签订《土地转让合同》及补充协议共三份,主要约定聂庄二组将位于郑州市纬五路东段路北68号的土地1.91亩和房屋4314.77平方米转让给某公司,转让费380万元。之后,某公司共支付聂庄二组转让费188万元。2001年12月16日,某公司在未取得土地使用权及房屋所有权的情况下与济源驻郑办签订《房产及土地使用权转让协议》,约定某公司将上述房屋及国有土地使用权转让给济源驻郑办,转让费1350万元。2002年5月15日,诉争的房产过户到济源驻郑办名下。2002年8月18日,济源驻郑办与某公司以双方签订的《房产及土地使用权转让协议》无法履行,无法实现双方签订协议的目的为由,签订《解除合同协议书》,解除了双方签订的《房产及土地使用权转让协议》。2001年12月16日,某公司与济源驻郑办对诉争的房产达成转让协议后,为便于过户,规避契税,丁某在没有取得聂庄二组和济源驻郑办委托的情况下,代理聂庄二组和济源驻郑办签订《房地产买卖契约》,契约主要内容为:聂庄二组将上述房产出售给济源驻郑办,成交价583万元,由济源驻郑办于2001年4月10日前一次付清。契约上注明签订时间为2001年4月10日。该契约的签订未经聂庄二组村民代表大会讨论通过。之后,2001年4月29日,聂庄二组负责人及济源驻郑办给丁某出具委托书,委托丁某办理诉争房产的过户手续。2002年10月22日,济源驻郑办和某公司又是为了便于过户,规避契税,就诉争的房产签订了《房地产买卖契约》,契约的主要内容为:济源驻郑办将诉争的上述房产出售给某公司成交价380万元,由某公司于2002年10月10日前付清。同年12月12日,郑州市房地产管理局房地产市场管理处为济源驻郑办与某公司办理了郑房交字第0305992号过户证,该房地产过户至某公司名下。

  该民事判决书另查明,该院依聂庄二组申请,依法委托郑州市中级人民法院司法技术处对2001年4月10日聂庄二组与济源驻郑办所签房地产买卖契约中聂庄二组的印章进行鉴定,鉴定结果为:检材印章与样本印章不是同一印章。聂庄二组及济源驻郑办对该鉴定结论均无异议。

  3、该民事判决认为:聂庄二组与某公司签订的《土地转让合同》及补充协议中约定转让费为380万元,而某公司与济源驻郑办签订的《房产及土地使用权转让协议》中约定转让费为1350万元,由此可见,诉争房地产的买卖显失公平,且聂庄二组负责人关于涉案房地产签订的所有房地产买卖合同均未经村民代表大会讨论通过,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第(八)项之规定,严重损害了村民集体利益。且聂庄二组与济源驻郑办于2001年4月10日签订《房地产买卖契约》的聂庄二组印章是伪造的。综上,聂庄二组要求确认聂庄二组与济源驻郑办于2001年4月10日签订《房地产买卖契约》的民事行为和济源驻郑办与某公司于2002年10月22日签订的《房地产买卖契约》的民事行为为无效的民事行为的诉讼请求,依法予以支持。关于聂庄二组要求判令济源驻郑办、某公司、丁某将涉诉房产的产权归还聂庄二组,因房地产产权的取得实行的是政府登记制度,故该项诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受案范围,依法应予驳回。经该院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(四)项之规定,该院判决:一、聂庄二组与济源驻郑办于2001年4月10日签订房地产买卖契约的民事行为无效;二、济源驻郑办与某公司于2002年10月22日签订房地产买卖契约的民事行为无效。

  4、某公司不服此民事判决提起上诉。某公司2007年6月22日以当事人已达成和解协议为由,自愿申请撤回上诉,郑州市中级人民法院2007年6月22日作出(2006)郑民二终字第1218号民事裁定书,准许某公司撤回上诉。

  聂庄二组提供本院(2010)郑行终字第2号行政判决书。某公司没有异议,本院予以认定。

  九、本院(2010)郑行终字第2号行政判决书的主要内容为:

  聂庄二组以郑州市房地产管理局作为被告,某公司、济源驻郑办作为第三人,向郑州市金水区人民法院提起诉讼。郑州市金水区人民法院作出(2009)金行初字第88号行政判决书,该行政判决书判决:确认郑州市房地产管理局为某公司颁发的郑房权证字第0201110428号房屋所有权证无效。

  1、该行政判决书的上诉人是某公司、被上诉人是聂庄二组,原审被告是郑州市房地产管理局、原审第三人济源驻郑办。

  2、该行政判决书查明的事实如下:

  位于金水区纬五路68号的七层办公楼房系聂庄二组自建的房屋,聂庄二组以出让方式取得国有土地使用权,土地使用权证为郑国用(1998)字第0055号。2002年3月22日,聂庄二组向郑州市房地产管理局申请初始登记取得房屋所有权证。2002年5月,郑州市房地产管理局依据济源驻郑办的申请,审查2001年4月10日济源驻郑办与聂庄二组名义签订的房地产买卖契约、聂庄二组名义与济源驻郑办共同出具的委托丁某代办产权过户事宜的委托书、聂庄二组的房产证、国有土地使用证、金水区祭城镇燕庄村委会名义出具的同意聂庄二组房产转让的证明等文件后,将争议房屋过户登记至济源驻郑办名下。2002年12月,郑州市房地产管理局依据某公司的申请,审查某公司与济源驻郑办2002年10月22日签订的房地产买卖契约及聂庄二组名义出具的同意房产过户到某公司的证明文件,将争议房屋过户登记至某公司名下,某公司取得的产权证号为郑房权证字第0201110428号。

  2004年3月3日聂庄二组向金水区人民法院提起民事诉讼,该院于2005年11月22日作出(2004)金民一初字第1462号民事判决,查明2001年4月10日聂庄二组与济源驻郑办签订的房地产买卖契约中的聂庄二组印章系伪造,争议房地产的买卖显失公平,聂庄二组负责人关于涉案房地产签订的所有房地产买卖合同均未经村民代表大会讨论通过,严重损害村民集体利益,判决聂庄二组与济源驻郑办2001年4月10日签订房地产买卖契约的民事行为无效、济源驻郑办与某公司2002年10月22日签订房地产买卖契约的民事行为无效。某公司不服一审民事判决向郑州市中级人民法院提出上诉,上诉期间,2007年6月20日某公司(乙方)与聂庄二组(甲方)的负责人等达成和解协议,第一条:“甲方确认在郑州市房地产管理局备案的2001年4月10日及2002年10月22日关于金水区纬五路68号的房地产买卖契约的意思表示真实、内容及盖章无异议、该民事行为有效。并同意郑州市房地产管理局依据该协议所作的房地产权属变更。并由甲方向郑州市房地产管理局出具书面函确认上述事实。”第六条:“甲方确认本次协议的条款经聂庄第二村民组委托全权代表通过。”第七条:“本协议签订后报郑州市中级人民法院备案,并以该协议内容作出民事调解书。”某公司2007年6月22日自愿申请撤回上诉,郑州市中级人民法院2007年6月22日作出(2006)郑民二终字第1218号民事裁定,准许某公司撤回上诉。聂庄二组2008年1月依据该院一审民事判决向郑州市房地产管理局申请注销某公司的房产证未果后,提起行政诉讼。

  2、该行政判决认为:聂庄二组虽然已将房屋转让,但经民事生效判决的认定,两次转让合同均系无效合同,故聂庄二组作为原权利人有权对本案的登记行为提起诉讼,具有原告的诉讼主体资格。由于本案所诉的转移登记行政行为,所依据的房地产买卖契约已被法院确定无效,据以登记的基础事实已经不存在,故该登记行为亦应当确认无效。至于某公司所提到的“和解协议”,由于未经村民会议或村民代表会议讨论决定,也未按协议约定到法院备案并制作调解书,不能作为合法的证据使用,某公司主张应根据“和解协议”的约定,驳回聂庄二组诉讼请求的上诉理由不能成立,不予支持。一审判决确认郑州市房地产管理局为某公司进行的房产登记行为无效,事实清楚,适用法律正确,程序合法,应予维持。

  3、该行政判决维持了郑州市金水区人民法院作出(2009)金行初字第88号行政判决。

  十、聂庄二组于2010年5月15日重新取得涉案房屋的所有权证书。

  本院认为:一、本案争议的焦点是某公司与聂庄二组签订的《土地转让合同》及两份《补充协议》的效力。由于已生效的郑州市金水区人民法院(2004)金民一初字第1462号民事判决认定聂庄二组个别负责人在没有召开全体村民大会,没有征求全体村民同意的情况下,与某公司签订的《土地转让合同》及两份《补充协议》违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第(八)项之规定,严重损害了村民集体利益。因此,某公司与聂庄二组签订的《土地转让合同》及两份《补充协议》因违反法律的强制性规定,均为无效。

  二、由于某公司与聂庄二组签订的《土地转让合同》及两份《补充协议》均属无效,合同被认定为无效后,因该合同取得的财产,应予返还。现聂庄二组已重新取得了涉案房屋的所有权,故某公司要求聂庄二组继续履行已被生效判决确认为无效的协议,无法律依据,本院不予支持。

  三、由于某公司诉请所依据的《土地转让合同》及两份《补充协议》均属无效,其诉请要求聂庄二组赔偿其损失500万元,则无合同依据和法律依据,本院亦不能支持。

  四、向某公司行使释明权后,某公司未向本院提出变更诉讼请求的申请。

  综上,某公司的诉讼请求无合同依据和法律依据,不能成立,本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条第(八)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

  驳回郑州市某实业有限公司的诉讼请求。

  案件受理费73400元,保全费5000元,共计78400元,由郑州市某实业有限公司负担。

  如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状一式八份,上诉于河南省高级人民法院。

  审 王东

  审 宁宇

  审 陈启

  二O一O年八月四日

  书 杨学