房屋租赁中优先承租权的 6 个问题

两则案例

案例 1

2012年5月23日，原告A公司（出租方、甲方）与被告B公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方同意将某号房屋租与乙方，租期自2012年5月25日至2014年5月24日。租赁协议期满，如甲方继续出租房屋，在同等条件下乙方有优先承租权。

2014年6月10日，原告诉至法院，请求判令被告将涉案房屋腾空交还并支付原告2014年5月25日至实际腾退房屋之日的占有使用费。被告主张合同约定了优先承租权，故被告对房屋进行了大额的装修，合同到期后愿意续租房屋，不同意原告诉请。庭审中原告提交了房屋产权人北京C公司出具的证明一份，证明涉案房屋为北京C公司所有，2012年1月1日将涉案房屋出租与原告，租期至2014年12月31日止。现租赁期即将届满，原告无法继续出租给被告使用。

一审法院认为：房屋租赁协议已于2014年5月24日履行期满，就续租事宜双方未达成一致，被告理应在期满后按照约定将房屋腾退并交还原告，并负担腾退之前的房屋占用费；关于被告提出的享有优先承租权、租赁期对房屋进行装修等不同意腾退房屋的抗辩事由没有法律依据，不予采纳。判决被告将涉案房屋腾空交还、支付原告房屋占用费。一审判决后，被告上诉。

二审法院认为：被告主张其有优先承租权，应继续承租涉案房屋。优先承租权系双方约定之权利，而非法律规定之权利。依据双方协议约定，被告享有优先承租权的条件是原告继续出租涉案房屋且需在同等条件下。现被告并无证据证明该两项条件成立，故其关于优先承租权的主张，法院不予支持。最终判决驳回上诉维持原判。

案例 2

2011年12月29日，原告耿某与被告北京D公司签订商铺租赁合同，约定耿某承租公司所有的某商城某号商铺，租期自2011年12月29日至2012年6月27日。双方约定，耿某在同等条件下，自2009年5月28日起享有所承租商铺20年的优先承租权；本合同租期届满前，公司向耿某出具交款单，耿某签收交款单后，按照交款单规定的条件向被告交纳下年度租金及相应费用后，本合同延续，如耿某未按上述约定与公司续租的，视为自愿放弃此铺位的优先租赁权，本合同租期届满后自然终止。

该合同到期后，耿某按照公司的通知交纳租金至2013年6月27日。2013年2月，公司再次向耿某出具交费通知，通知耿某于2013年3月13日至15日交纳2013年度的租金及综合管理费，逾期未交且已超过10天的，将视同放弃铺位处理。

2013年5月6日，耿某诉至法院，要求公司按照合同约定将涉案商铺继续租赁给其经营。公司辩称曾于2013年2月通知耿某交费，但耿某未在约定时间交费。之后，公司根据实际情况确定了楼层改造方案。耿某于2013年4月底又找到公司要求交费，但因楼层整改方案导致公司不能再与耿某续签原合同。故不同意耿某的诉讼请求。耿某认可是在2013年4月去交纳租金，公司未收取。

法院认为：商铺租赁合同于2013年6月27日到期，现原告要求被告与其续签租赁合同并非继续履行原合同的行为，而是另行订立合同，合同签订与否应当由双方当事人自行协商，故对耿某主张公司与其续签租赁合同的诉讼请求不予支持。优先承租权并非法定权利，而系双方租赁合同约定之内容，根据合同相对性原则，若耿某认为公司侵犯了其优先承租权，可以依据合同要求被告承担相应的违约责任。最终，法院判决驳回原告诉讼请求。一审判决后，原、被告均未上诉。