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房屋租赁纠纷中的代租、转租等法律问题 · 合同相对性和债务加入

发布日期:2020-04-01 20:17:27

一、基本案情与法院判决

原告陈某是某房屋产权人,2014年8月15日,原告(甲方、出租方)与被告王某(乙方、承租方)签订了一份《商铺租赁合同》,约定甲方将房屋出租给乙方,乙方租赁该商铺仅作为经营投资基金管理使用,不将该商铺用于或允许他人用于其他用途。租期自2014年8月16日至2017年8月30日。租金为一年 180万元。如拖欠租金,应按所欠租金额每天千分之五的比率支付滞纳金。租赁期内,乙方拖欠租金超过 15天的 ,甲方有权单方解除合同,收回商铺,不退还保证金,且有权要求被告支付违约金24万元。

2015年7月13日,原告发出律师函,要求被告支付拖欠的租金以及滞纳金; 8月14日发出解除商铺租赁合同通知书,通知被告双方签订的商铺租赁合同于2015年9月18日解除、清空租赁场地,交还房屋钥匙。9月底原告将房屋收回,并于10月19日出租给案外人孙某使用 。10月27日,被告给案外人张某出具委托书一份,委托张某交回钥匙、领走了遗留在房屋内的物品。

2015年11月2日,原告以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至法院,要求确认合同解除、被告支付拖欠的房屋租金、滞纳金及违约金共计100余万元。

被告王某称,自己2014年6月经人介绍,认识了案外人姜某,姜某委托被告租赁涉案房屋用于开办公司。合同签订后,姜某于2014年9月成立了荣仁公司,被告只是公司员工。公司成立后,被告曾要求将承租人变更为荣仁公司,但原告要求被告承担连带责任,被告没有同意。2015年5月,姜某不再支付租金,后被告也无法联系姜某。被告主张自己只是荣仁公司员工,是受姜某委托才签的租赁合同,租赁房屋也是用于荣仁公司经营,不应当由自己承担责任,故不同意原告的诉讼请求。

庭审中,被告提供了荣仁公司营业执照复印件,显示法定代表人是姜某,注册地为涉案房屋所在地。被告以此证明自己租赁涉案房屋系受姜某委托用于成立荣仁公司。被告提供了工资单、银行转账记录、房屋出租税发票、付款申请单等证明自己是荣仁公司的员工,房屋实际使用人为荣仁公司。原告表示不清楚被告与荣仁公司的关系,房屋的使用人即使是荣仁公司,但房屋的承租人是被告,公司现在找不到了,坚持只向被告主张权利。经询,被告表示公司现在也不经营了,也无法联系姜某出庭。

法院审理后认为:

租赁合同合法有效,双方均应履行各自义务。被告王某不按照约定支付租金达15日的,原告有权解除合同收回房屋。原告按合同约定向被告发出解约通知书,之后原告将房屋收回转租案外人,故原告要求确认租赁合同解除的诉讼请求,予以支持;原告要求被告支付拖欠的房屋租金,理由正当,予以支持;因涉案的租赁合同系被告不按照合同约定向原告交纳房屋租金所致,被告应承担合同解除的违约责任。

对于违约责任,租赁合同中既约定了迟延交纳租金的滞纳金,又约定了迟延交纳租金的解约责任和支付违约金的责任,故法院择一确定由被告应承担赔偿原告违约金的责任。

对于原告主张被告赔偿原告合同解除后的租金损失问题,亦属于被告违约给原告造成的损失范围,法院结合租赁合同中的免租期、履约保证金约定及与原告重新将房屋出租的情况,酌情确定被告应承担的违约金数额。

对于被告主张受案外人姜某委托签订合同,承租涉案房屋用于成立荣仁公司,自己只是公司员工,不应承担责任的意见,法院认为,与原告签订合同的为被告,虽然被告提供相应证据证明租赁合同部分义务系案外人荣仁公司负担,但在合同签订后和履行中并未变更承租人,被告所提交的证据也不足以证明原告在签订租赁合同时就知道并认可案外人姜某或荣仁公司是合同的一方当事人。故对于被告不是合同当事人意见,法院不予采纳。如果被告确系受案外人委托或系职务行为,被告可另行向案外人主张权利。最终判决确认合同解除、被告王某支付原告拖欠的房屋租金、违约金等费用60余万元。

上述案件判决已生效。

二、问题提示

房屋租赁合同尤其是商业性房屋租赁合同纠纷案件中,责任主体问题常见。其中典型的就是个人承租房屋用于开设公司,或者代公司承租房屋经营使用的情况。承租人自己签订租赁合同,租赁房屋自己使用,根据合同的相对性,签合同者享有权利承担义务并无不妥。但如果是以个人名义承租房屋用于公司经营,纠纷发生后,个人往往认为自己不应承担责任。

三、房屋租赁中合同相对性的理解

合同是合同主体之间自愿设立相关权利义务的合意,合同关系的约束力也就限制于合同相对方。具体来讲,合同相对性原则是指合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力,只有合同当事人一方能基于合同向对方主张权利,而不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求,也不能擅自为第三人设定合同上的义务。合同相对性是合同规则和制度赖以建立的一项重要原则,在司法实践中,除法律有特殊规定的以外,应当坚持。

具体到房屋租赁合同纠纷,房屋出租人将出租房屋的使用、收益权让渡与承租人,以换取承租人租金收益同,合同的主体为出租人和承租人,权利义务也是在出租人和承租人之间设立的。一旦纠纷发生,相关的权利义务也应当由合同约定的出租人和承租人负担。但实践中存在多种情形,如产权人与出租人不一致,承租人与实际使用人不一致,承租人转租等等。纠纷发生后,往往涉及到房屋产权人、出租人、承租人、实际使用人、次承租人等多方利益,但合同的相对性制约了主张权利的内容和资格。

涉及到合同的相对性问题,实践中常见问题有以下三类:

1 . 出租人与产权人不一致的情况

如出租人是产权人授权的代管人,承租人使用或保管不当致房屋受损,产权人欲主张权利,只能依据其对房屋享有的物权主张权利,不能通过出租人与承租人之间的房屋租赁合同主张权利(当然也可以选择由出租人依据租赁合同主张权利);再如承租人因办理相关证照需要提供涉及房屋的产权证、消防验收证明等材料的,即使相关证照材料由产权人掌握,承租人也只能依据租赁合同约定向出租人主张权利,不能直接向房屋产权人主张权利,因为其与产权人之间并不存在合同关系。

2 . 承租人与实际使用人不一致的情况

如承租人租赁房屋后,经出租人同意将债权债务让与实际使用人,则在出租人与实际使用人间形成新的租赁合同关系。实践中承租人与实际使用人不一致的情况,一般是承租人出于特定原因代实际使用人签订租赁合同,承租人虽然签订合同,但使用房屋和支付租金的都是实际使用人。如公司发起人在公司设立前签订的房屋租赁合同,又如公司员工以自己名义代公司签订房屋租赁合同。对承租人代实际使用人签订房屋租赁合同的,如没有进行相关的债权债务让与,合同相对方仍为出租人和承租人,合同的权利和义务仍应由出租人和权利人行使。

至于承租人将房屋交予谁使用、如何使用,只要合同没有明确限制,出租人一般既无权干预更无义务干预。承租人将房屋交予实际使用人的,并未发生变更房屋租赁合同内容的效力,相关支付租金、妥善保管使用房屋以及到期交还房屋等合同义务仍应由承租人负担。

司法实践中,经常出现代家人、朋友租赁房屋使用或者代公司签订租赁合同用于办公经营的情形,合同约定的承租人即为合同的权利人和义务人,至于承租人接受租赁房屋后,自己使用还是交予公司使用,不免除承租人的合同义务。如果纠纷发生,出租人依据合同要求承租人承担合同义务的,应当予以支持。

3 . 房屋承租人再次转租的情况

承租人将租赁房屋转租的时候,就出现了两个租赁合同,一个是出租人与承租人的租赁合同,另外一个是承租人与次承租人的租赁合同。如果没有特殊情况,两个合同是独立的,依据合同的相对性,出租人和次承租人不能直接向对方主张权利。

但处理涉及转租的案件时,尤其是经过出租人同意的转租案件,应注意最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定,转租合同有效的情况下,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。这是司法解释对租赁合同相对性的一个突破,以保持合同交易的稳定性。另外一种情况是出租人要求承租人依据租赁合同约定(承租人违约或租赁期满)腾退房屋的,一般也会将次承租人列为案件的第三人一并处理,法院判令承租人腾退房屋时,一并判令第三人腾退房屋。但此种情况只是为了节约社会和司法资源,便捷诉讼,而并非对合同相对性的否定。 

四、房屋租赁合同的债务加入

债务加入是债务承担的一种。债务承担是指不改变债的内容的前提下,第三人代替债务人或与债务人一起负担债务的情形。其中第三人代替原债务人负担债务,而原债务人则脱离债务关系,免除债务责任的情况一般称为免责的债务承担;第三人加入债务关系,与原来的债务人并负同一责任,而原债务人并不脱离债务关系并存的债务承担,又称债务加入。

对于债务加入,有两点需要注意,一是由于债务内容不发生变化,第三人承担的是债务人原来的义务;二是第三人加入债务关系,与原债务人共负债务并未发生债务移转,新债务人的加入是对原债务履行的进一步保障,并不免除合同签订人的义务。

在房屋租赁合同纠纷案件中,由于存在大量的承租人与实际使用人不一致的情况,因此债务加入的情况较多。北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中对此情况专门做出过规定:承租人订立租赁合同后,以租赁房屋为经营场所设立企业(或个体工商户)实际使用房屋,因租赁合同履行发生纠纷的,原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体。出租人以承租人和实际使用房屋的企业为共同被告提起诉讼,要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的,一般不予支持,但有证据证明该企业对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外。实际使用房屋的企业同意承担承租人欠付租金等合同债务,或者其存在以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等实际履行租赁合同义务行为的,可以认定为前述的债务加入。

处理房屋租赁合同案件中的债务加入问题时,有三点应当注意:

1  .  房屋租赁合同纠纷案件,原则上应当依合同相对性确定诉讼主体,出租人应选择承租人为被告主张权利。

即使出租人与承租人订立租赁合同时,对承租人租赁房屋交由实际使用人使用的情况明知,只要合同约定的承租人并非实际使用人,出租人以房屋租赁合同纠纷为由进行起诉的,应以承租人而非实际使用人为被告。

2  .  实际使用人享有租赁合同的权利,也已经以自己名义履行合同义务,或者事后同意履行合同义务的,可以认定构成债务加入。出租人向承租人主张权利的同时,可以一并主张实际使用人共同担责。

这里认定债务加入应分两种情况,一是实际使用人同意承担合同债务。这种情况双方无争议,法院可直接认定债务加入。另外一种是实际使用人在合同履行过程中已经实际履行了合同债务,如以自己名义交纳租金、与出租人进行债务对账清算等,对此种情况法院应当根据出租人提供的证据加以审核,如租金支付记录、租金发票开具情况、双方来往函件等。只有相关证据足以证明实际使用人构成债务加入,才能认定实际使用人承担合同义务。另需注意的是,债务加入不等同与债务移转,即使构成债务加入,实际使用人同意担责,也不免除承租人责任,承租人担责是实际使用人担责的前提,实际使用人担责却非承租人免责的条件。

3  .  是否主张实际使用人构成债务加入、要求实际使用人承担义务的权利由出租人行使。

在实际使用人构成债务加入的前提下,出租人可以选择承租人与实际使用人共同担责,当然也可以选择承租人一个主体担责。选择债务加入者进入诉讼是出租人权利,出租人可以行使也可以放弃。对此有观点提出,如果承租人或者实际使用人主张实际使用人作为被告或第三人进入诉讼,应将实际使用人列为第三人或被告进入诉讼。

同时应当注意到,也有很多请况出租人不同意实际使用人介入诉讼的,如实际使用房屋的公司已经搬离,无法送达,公告送达将浪费出租人大量的时间资源;再如承租人接到诉状后,在答辩期内未提管辖异议,实际使用人同意债务加入的目的是为了成为案件新的被告,再行提起管辖异议,拖延诉讼时间;再如实际使用人的公司已经丧失履行能力或已经破产,将其列为被告对出租人已无实际意义的。 

五、员工职务行为与房屋租赁合同的主体认定

员工职务行为是指公司企业等单位的工作人员以单位名义,为单位利益,代表单位行使职务的行为。员工职务行为与个人行为相对,一般来讲,公司企业等单位应对工作人员职务行为承担责任。民法通则第 43 条规定 ,企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动 ,承担民事责任; 民法通则意见第 58 条规定 :企业法人的法定代表人和其他工作人员,以法人名义从事的经营活动,给他人造成经济损失的,企业法人应当承担民事责任;民诉法解释第 56 条规定 ,法人或者其他组织的工作人员执行工作任务造成他人损害的,该法人或者其他组织为当事人 ;人身损害赔偿司法解释第 8 条规定 :法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员,在执行职务中致人损害的,依照民法通则第一百二十一条的规定,由该法人或者其他组织承担民事责任。

如能认定个人行为系员工职务行为的,法律责任应由单位而非个人承担,合同的主体应认定为单位而非个人。认定个人行为属于员工职务行为,一般需具备个人行为系代表单位意志、以单位名义、为单位利益以及行为与员工职务有密切联系等条件。

对于个人主张房屋租赁合同签订行为是职务行为,并由单位担责的,处理时应注意以下三点:

1  .  个人以单位名义签订合同是认定员工职务行为的关键。

如果是个人代单位签订租赁合同,个人在签订合同之时应当是以单位名义签订合同。只有个人在签订合同时明确了单位为合同的主体,才不至于误导出租方,侵害出租方的利益。不少出租人为了保障合同能够实际履行、权益得到保障,一般都希望和个人签订合同或者个人与单位承担连带责任。如果签订合同时,以个人名义签订合同,而发生纠纷后又主张为职务行为的,原则上应认定个人为合同主体,单位同意担责或者符合债务加入情形的,由出租方选择个人或者个人与公司共同承担连带责任。

另外,个人以单位名义签订合同,应当在签订合同时或签订合同后向出租方提交单位的授权手续或确认文件。

2  .  员工职务行为的责任主体是单位而非个人。

与债务加入不同,一旦认定个人签订租赁合同的行为为职务行为,其法律后果应由单位承担,从程序上签订合同个人并非适格被告,从实体上,个人无需就签署合同的行为向出租方承担责任。

3  .  出租方有理由相信个人的行为为单位职务行为。

即使个人行为未经单位授权,且与其在单位工作内容、职务没有内在牵连,但从第三人角度看,公民的行为构成表见代理或者单位在管理上存在漏洞,导致出租方有理由相信个人的行为为职务行为并向单位主张责任的,出于保护第三人和维护交易安全的目的,可以认定个人行为是职务行为,由单位承担合同约定的责任。 

六、公司发起人以个人名义签订租赁合同的主体认定

北京法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中还规定了一点,承租人作为发起人为设立公司租赁房屋,符合公司法解释三第二条规定情形的,优先适用该规定。公司法解释三第二条规定,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。

如果承租人为公司发起人,如何确定诉讼主体呢?

第一,依据公司法解释三第二条前一句,发起人为设立公司以自己名义签订房屋租赁合同,合同的承租人为发起人,合同相对人依据合同相对性请求该发起人承担合同责任,依法应予支持。无论公司成立与否,成立后如何使用,发起人以自己名义签订租赁合同,如果合同没有事后变更合同相对人,出租人要求承租人承担责任的,应当予以支持。

第二,依据第二条第二句规定,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,在公司成立后对发起人签订的房屋租赁合同予以确认,或者实际享有合同权利,或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。这句话分了三种情形,一是公司成立后予以确认,司法实践中一般是公司成立后领取营业执照,刻印公章后,在原来的合同上加盖公章;二是实际享有权利,即公司是租赁房屋的实际使用人;三是公司成立后,以自己的名义履行交纳租金等合同义务。当然还有诉讼中公司同意承担责任的情形下,出租人均可以主张公司承担责任。

第三,发起人是否因公司担责而免责。在公司成立以后,存在上述三种情形的,合同相对人即享有请求该发起人或公司承担合同责任的选择权。但对于此处对于公司责任的认定是构成债务移转还是债务加入,也就是出租人的选择是只能选择一个主体的还是可以像两个主体一并主张,目前存在争议。

有观点认为应构成债务移转,发起人以自己的名义租赁房屋为设立公司使用,如果依法查明公司为租赁合同的实际主体,发起人只是代公司签订合同,不应再担责。另一种观点认为,法律规定公司应当承担责任是出于对出租方权益的保护,应当认定为债务加入,出租方可以选择其中之一担责,也可以选择二者共同担责。

还有观点认为,发起人以自己的名义租赁房屋为设立公司使用,出租人可以依据合同相对性向签订合同的发起人主张权利,也可以通过认定公司为权利义务相对方,向公司主张权利,但只是赋予了出租人选择权。法院应向出租人释明,其选择发起人还是公司主张权利。如果出租人选择承租人,应判令承租人为责任主体;如果出租人选择公司主张权利,法院应认定公司为实际承租人,判令公司承担责任。当然,如果出租人选择了公司主张权利,法院依据证据只能认定发起人为承租人而不能确定公司为实际承租人应当承担责任的,为减少诉累,应认定发起人为承担责任的主体,进行一并处理。而不应因出租人主张公司承担义务的证据不足等原因,驳回出租人的诉讼请求。