不具有独立性的商业配套用房，不得单独诉请腾退

需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。

标签：房屋租赁｜产权式商铺｜商业配套用房｜所有权限制

案情简介：2004年，肖某购买商业配套用房性质的虚拟产权式商铺并与其他业主共同委托租赁公司对外出租。2008年，租赁公司退出，成立商业公司，继续处理出租事宜。2010年，开发公司受商业公司委托，与商场签订租赁合同。2012年，肖某诉请开发公司、商场要求腾房并支付使用费。

法院认为：①物权行使，不得损坏公共利益和他人合法权益。案涉房屋系商业配套用房组成部分，并无明确四至界限，与其他商业用房之间亦无物理空间上的实体分割隔断，有需与其他商业用房共同发挥使用功能的特殊性，不具备独立使用条件。肖某购房至今并未自营自用，而是于购房当日即与租赁公司签订商铺委托租赁经营合同，委托代理出租，收取租金，其对于案涉房屋宜与其他商业用房一并整体出租经营以实现收益权能稳定性与连续性有着明确具体认知。根据审理查明事实，租赁公司退出经营后，商业公司为统一经营招商而设立，其成立虽未获肖某认可同意，但现并无证据表明该楼多数业主反对商业公司成立及代理业主委托出租行为。结合肖某等业主收取租金情形，可认定商业公司能代表多数业主意见。开发公司受商业公司委托与商场签订租赁合同，商场系基于租赁合同而占有、使用案涉房屋。在开发公司与商场已为商业运营投入运行费用情形下，案涉商业配套用房亦具有整体出租必要性，其使用方法及收益方式有着延续性和不宜变更性，现肖某要求商场与开发公司腾退房屋，不利于商场、开发公司及其他业主合法权益及公共利益实现，故腾退房屋不具有现实性。②综合本案全部事实，案涉房屋使用费支付宜以实际所发生收益为依据。现商场已为使用场地实际支付租金，不应再支付额外使用费，应由开发公司承担。就使用费计算标准，鉴于代表业主利益的商业公司与开发公司所签协议已作明确约定，按购房款总额不低于5％发放租金，不足部分由开发公司补足，超出则据实发放，现租金标准低于肖某购房款总额5％，故开发公司应以此为标准向肖某支付使用费，计算期间则以商场支付租金期限为准。判决开发公司支付肖某房屋使用费2万余元。

实务要点：需与其他房屋共同发挥使用功能、不具备独立使用条件的商业配套用房，业主单独请求腾退房屋的，应不予支持。

案例索引：北京二中院（2013）二中民终字第4781号“肖某与某开发公司物权保护纠纷案”，见《肖振起诉北京物美商业集团股份有限公司、北京华森置业有限公司物权保护纠纷案（物权的排他性在损害公共利益或他人合法权益时应得到阻却）》（叶永尧），载《中国审判案例要览》（2014民:58）。